財産分与や遺産分割に不動産鑑定が必要?費用や流れ、査定との違いを解説します

  • 更新日:
  • 2022年04月11日
財産分与や遺産分割に不動産鑑定が必要?費用や流れ、査定との違いを解説します
不動産の価値や価格を知りたい時、不動産ポータルサイトを見ていると、なんとなく相場がわかるような気になります。しかし実際の売買価格とは異なることもあり、正確な相場は専門家に相談することが必要です。不動産価値を評価する方法に「不動産鑑定」がありますが、よく似た言葉に「不動産査定」という言葉もあります。この記事では、相続や離婚などで不動産価値を知りたい人向けに、不動産鑑定と不動産査定の違いを紹介し、目的に合った評価方法についての選択方法をお伝えします。

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目次

不動産鑑定とは

不動産鑑定とは「不動産鑑定評価に関する法律(不動産鑑定法)」に基づき不動産の価値を判定することを言い、不動産鑑定評価とはその判定結果を「価額」にして表示することを言います。そして不動産の鑑定評価は誰でもできることではなく、不動産鑑定士の資格を持った人しかできない業務となっています。

不動産鑑定士とは

不動産鑑定士は不動産鑑定法が定める資格であり、不動産鑑定士試験に合格したのち国土交通大臣の登録を受けた実務修習機関が実施する「実務修習」を修了し、国土交通大臣の確認を受けることにより資格を取得することができます。不動産に関係する資格には宅地建物取引士がありますが、不動産鑑定士と同じく国家資格になっています。しかし不動産の評価鑑定を行う資格ではなく、不動産取引が公正に行われるようにする資格者であり、不動産鑑定士と宅地建物取引士とは役割が大きく違うことに注意が必要です。

不動産鑑定士の主な仕事は公的機関から依頼される不動産の鑑定評価と、民間企業や個人が法律により求められる客観的な評価額の算定が必要な場合に依頼されることが多いです。

査定と鑑定の違い

不動産鑑定とよく似た言葉に不動産査定があります。一般的に不動産の売却を検討する場合には不動産査定を行いますが、不動産査定と不動産鑑定には次のような違いがあります。
大きな違いは「鑑定は有料」ですが「査定は無料」であることです。不動産鑑定は国が定める「不動産鑑定評価基準」に則って厳密に行われ、国家資格を保有する者しかできない独占業務です。不動産鑑定評価基準には鑑定評価の手順や報告書の作成指針が定められ、業界団体である日本不動産鑑定士協会連合会では、鑑定評価書のひな形を作成するなど、鑑定業者によって大きく結果が異なることは少ないと言えます。

対して不動産査定は不動産会社が行う業務であり、不動産の売却にあたり売出価格を決めるための目安に使うもので、法的な厳密性は求められていません。そのため不動産査定は会社によってバラバラな結果になることが多く、中には媒介契約の締結を目的として故意に高い金額で査定することも少なくありません。

不動産査定のくわしい内容については「不動産査定」も参照してください。

どんな時に不動産鑑定が必要?

不動産鑑定と不動産査定はどちらも不動産の価値を評価するものです。しかし “鑑定” は有料であり “査定” は無料です。どのような時に不動産鑑定が必要になるのでしょうか。

遺産相続

遺産分割協議を行うには正確な遺産額がわからないと、相続人それぞれが分割結果に納得しない場合もあります。現金や預金はそのままの金額ですが、貴金属・宝石・証券・不動産など、その評価が変動するものについては「時価」に基づき評価額を計算する必要があります。

不動産には固定資産税評価額のように公的な評価額がありますが、特殊な不動産など公的な評価額では相続人の間で納得の得られない場合もあります。そのような時には不動産鑑定により、客観的で厳密な評価判定方法を用います。

相続税の節税

不動産を相続する時の相続税の計算は相続税評価額に相続税率を掛けますが、相続税評価額は土地と建物とで異なり次のように定められています。

・土地は路線価地域の場合は路線価に基づく路線価方式となり、路線価が定められていない地域は固定資産税評価額に倍率を掛けた倍率方式
・建物は固定資産税評価額に基づく

以上のように公的な評価額を基にして相続税を計算しますが、不動産には個々の状態によって実際に売買される時価が評価額よりも下がるケースがあります。そこで相続税の計算をする場合、不動産鑑定によって計算された評価額に基づき相続税を計算し、税務署が認めると相続税が安くなることがあるのです。

離婚による財産分与

離婚する場合には夫婦のいずれかが他方に対して財産の分与を請求できます。財産分与は離婚から2年以内に行うという制限があり、財産分与の対象と目的は以下のとおりです。

1.夫婦が形成した財産を公平に分与する
2.離婚した後の相手の生活保障のため
3.離婚の原因を作ったことへの損害賠償

分与する財産の中に不動産がある場合は正確な評価額を算出して分与しますが、固定資産税評価額のような公的な評価ではなく、実際の価格に近い「時価」に基づく不動産鑑定により評価額を決める方法を採用するケースも少なくありません。

個人間での不動産売買

不動産会社が仲介せず売主と買主が直接取り引きをする「個人間売買」では、売買金額を客観的に算定する不動産査定は行われません。個人間売買は親子間・兄弟間などの血縁者や、友人や知人ということもありますが、売買金額を決めるには難しいものがあります。時価よりも高い金額での売買は買主に不利ですが、不当に安い金額では贈与とみなされ贈与税の課税をされるケースもあります。そこで第三者が客観的に売買金額を算定する必要があり、不動産鑑定を利用するケースがあるのです。

不動産鑑定の種類と費用相場

不動産鑑定は正式な書面として「不動産鑑定評価書」を作成します。また以前は「簡易鑑定」と言われる方法がありましたが「簡易鑑定」については、後段で説明するように現在公的にはこの用語は使われていないので注意が必要です。

不動産鑑定の費用は鑑定事務所ごと独自に設定していますが、国が定めている「公共事業に係る不動産鑑定報酬基準」に準拠してそれぞれ作成している事務所が多いようです。費用相場としては上記報酬基準によると、3,000万円の土地・建物で40万円前後、2,000万円だと35万円前後になります。簡易鑑定の場合はその6割ぐらいが目安になります。実際の鑑定費用は報酬基準よりも少し下回る金額と捉えておくとよいでしょう。

不動産鑑定評価書

不動産鑑定評価書は不動産鑑定業務を行った成果として作成する正式な書類です。「不動産鑑定評価基準」には記載する事項を明確に定めています。

1.鑑定評価額および価格又は賃料の種類
2.鑑定評価の条件
3.対象不動産の所在、地番、地目、家屋番号、構造、用途、数量などおよび対象不動産
に係る権利の種類
4.対象不動産の確認に関する事項
5.鑑定評価の依頼目的および依頼目的に対応した条件と価格又は賃料の種類との関連
6.価格時点および鑑定評価を行った年月日
7.鑑定評価額の決定の理由の要旨
8.鑑定評価上の不明事項に係る取扱いおよび調査の範囲
9.関与不動産鑑定士および関与不動産鑑定業者に係る利害関係など
10.関与不動産鑑定士の氏名
11.依頼者および提出先などの氏名又は名称
12.鑑定評価額の公表の有無について確認した内容


不動産鑑定評価書の結論は[1]の「鑑定評価額および価格又は賃料の種類」であり、売買の場合は「価格」が記載され、価格の種類には次の4種類があります。

1.正常価格
2.限定価格
3.特定価格
4.特殊価格

一般的な不動産鑑定においては、記載される評価額は「正常価格」となるのがほとんどです。[2]~[8]までが価格を評価する根拠となった事項であり、[9]~[12]は不動産鑑定士に関する事項や依頼者に関する事項などが記載されます。

簡易鑑定(不動産価格意見書・不動産価格調査書)

不動産鑑定評価の正式な書類が「不動産鑑定評価書」ですが、不動産鑑定評価基準のすべてに基づいて不動産価格を調査するのではなく、一部を省略して参考となる不動産価格を書面にした「簡易鑑定」というものが以前はありました。

しかし不動産鑑定評価基準の第1節には不動産鑑定士の義務として『鑑定評価報告書の作成にあたっては、まずその鑑定評価の過程において採用したすべての資料を整理し、価格形成要因に関する判断、鑑定評価の手法の適用に係る判断などに関する事項を明確にして、これに基づいて作成すべき』としており、一部を省略した鑑定書面に “鑑定” の言葉を使用することは望ましくないとされています。

そのため不動産鑑定評価基準の一部を省略した、不動産価格に関する参考資料として「不動産価格意見書」「不動産価格調査書」を作成し交付することが行われています。ただし現在でも意見書や価格調査書を「簡易鑑定」として、依頼を受け提出してくれる事務所もあるのでつけ足しておきます。

不動産鑑定を依頼する場合の流れと評価ポイント

不動産鑑定評価書が必要な時は不動産鑑定事務所に依頼します。その方法や流れを簡単に紹介し、実際の評価鑑定にあたってはどのような事項が価格を左右するのか、評価のポイントになる要因についてもお伝えします。

依頼の流れ

不動産鑑定を依頼するにはまず複数の不動産鑑定事務所に見積もりを依頼します。ここでのポイントは “複数” の事務所に依頼することです。不動産鑑定の費用は一律ではありません。また得意分野やあまり扱っていない分野など、事務所によっての違いもあります。

また、見積もりの内容は正式な「不動産鑑定評価書」以外に、簡易鑑定に該当する「不動産価格意見書」や「不動産価格調査書」の見積もりも依頼しましょう。見積もりがでてきたら費用や内容などを比較検討し、もっとも信頼できそうな事務所に依頼します。

依頼に際して、鑑定する対象不動産に関係する以下の書類を準備します。
1.登記事項証明書
2.公図
3.地積測量図
4.建物図面
5.住宅地図など
6.道路図面
7.上下水道配管図
8.ガス管敷設図
9.固定資産評価証明書
なお固定資産評価証明書以外の書類は、不動産鑑定事務所が準備してくれることも多いです。依頼する事務所が決定したら、業務依頼書を作成し契約を締結します。

評価ポイント

不動産鑑定は「不動産鑑定基準」に基づいて鑑定・評価をすすめていきます。不動産は非常に個性的なもので、同じものは2つとしてありません。また人によって評価の方法が異なると適正な価格を求められなくなります。そのため鑑定の基本的な事項や手順、評価の手法や報告書の作成指針について、統一した基準を定めたものが「不動産鑑定基準」です。

以下の項では不動産の価格を形成する要因として、同基準が定めている概要について紹介します。

一般的要因

不動産の価格に影響を与える要因の中には、自然的あるいは社会的な要因と経済活動や行政に基づく政策やルールなどが影響を与える要因があり、これらを「一般的要因」と言い次の4つの種類に分けられます。

1.自然的要因
土地の地質や地盤などの状態により利用するにあたっては、地盤補強や地質改良などの費用がかかる場合もあります。また平坦な地勢と高低差がある場合とでは、利用上の障害になることもあり不動産価格に大きな影響がでます。平野部に位置するか山間部になるのか、あるいは気象条件の厳しい地域に該当する場合なども影響を与え、地理的な要因も大きなものとなります。

2.社会的要因
人口動態や人口密度などは土地の商業的利用には重要な要素であり、都市の形成状態や公共施設の整備状況も利便性を評価するには大事な要素です。教育施設や社会福祉の整備状況と情報化の進展状況は、現代社会では重視しなければならない要素となっています。地域によっては建築様式や生活様式も不動産価格に影響を与える場合もあります。

3.経済的要因
物価の趨勢や金融政策などが不動産価格に影響を与えますが、ほかにも賃金・雇用といった企業活動の状況や、貯蓄・消費・投資など国民経済の基礎的条件も大きな要因となります。技術革新や産業構造の状態といったマクロ的な視点も重要であり、不動産価格には将来価値が織り込まれる場合もあるのです。

4.行政的要因
土地利用や宅地政策あるいは土地税制や不動産取引に関する規制が不動産価格に与える影響も大きいものです。自然災害の多い日本においては、土地や建築物に対する構造や防災上の規制が厳しく行われており、不動産価格を変動させる重要な要素です。

地域要因

地域要因は一般的要因と相互に関係しますが、地理的条件や行政的条件により次の3つの地域に大別できます。
1.宅地地域2.農地地域3.林地地域
宅地地域はさらに3つの地域に区分されます。
1.住宅地域2.商業地域3.工業地域
それぞれの地域には望まれる自然条件や都市施設の整備状況が異なります。また防災上の危険度や防災対策の状況も不動産価格に影響を与えるものです。商業地域や工業地域では交通インフラや住宅地との位置関係なども関係し、商業地域は商業後背地の特性、工業地域は労働力の確保やほかの関連産業との位置関係なども大きな要因となります。

個別的要因

個別的要因は上記の地域要因として評価する項目を、鑑定対象地に焦点を当てて判定します。

1.土地に関する個別的要因
2.建物に関する個別的要因
3.建物および敷地に関する個別的要因

と大きく3つに区分した項目について評価鑑定しますが、土地に関する個別的要因は地域により求められる特性が異なるので、地域要因と同様に地域を区分して行います。
1. 宅地
・住宅地
・商業地
・工業地
2.農地3.林地4.見込地
および移行地
土地に関して各地域に共通する要因と農地や林地に特有の要因がありますが、共通する主な要因を例示すると以下のようなものとなります。
・地勢、地質、地盤
・日照、通風、乾湿
・間口、奥行、地積、形状
・高低、角地や接道状況と道路の幅員や構造
・交通施設との距離
・上下水道、ガスなどの整備状況
・公法上および私法上の規制や制約

建物に関する主な個別的要因としては以下のような項目が挙げられます。
・築年
・面積、高さ、階数、構造、材質
・設計や設備の仕様・性能
・施工の質
・維持管理の状態
・公法上および私法上の規制や制約

建物および敷地に関する個別的要因としては、敷地内のほかの建物や駐車場や庭などとの配置状況や、修繕および維持管理の計画と実施状態を評価します。また賃貸用不動産にあっては賃貸経営管理の状態が個別的要因の大きなものとなります。

不動産鑑定を依頼する時の注意点

不動産鑑定は法律上の必要があるため依頼するケースが多く、できるだけ目的に合った不動産鑑定になることが重要です。そのためには依頼するにあたり注意したいポイントがあります。

有効期限は約1年

不動産鑑定は鑑定評価した時点のまさに “時価” であり、鑑定した時点から時間が経過すると、経済的要因や行政的要因そして自然的要因により、価格に変動を及ぼす大きな変化が起きることもあります。また評価鑑定を行う3つの方法である収益還元法・取引事例法・原価法についても、鑑定からの時間経過により根拠となる基礎的価格が変動します。

従って不動産鑑定評価書に有効期限は記載されませんが、鑑定した年月日は記載しますのでその日から約1年間が目安と考えるのが一般的です。

スケジュールに注意

不動産鑑定を依頼するケースの中には裁判の証拠として提出する場合や、遺産分割協議のために依頼することもあります。裁判では公判日が決まりますし、遺産分割協議は相続税の申告期限に間に合うよう終了させる必要があります。

このように不動産鑑定評価書の完成に期限がある場合は、事前にスケジュールを立てて余裕をもって依頼しなければなりません。なお不動産鑑定に必要な平均的日数は、日本不動産鑑定士協会連合会のアンケート調査では約10日間弱となっています。日数がかかるケースもあるので余裕をもって依頼するようおすすめします。

複数事務所で比較

不動産鑑定の費用は前述したように「公共事業に係る不動産鑑定報酬基準」をベースにして、鑑定事務所が独自の報酬基準を作成することが多く統一した費用にはなっていません。そのため依頼するにあたっては複数社に見積もりを依頼し、費用や鑑定業務への信頼性、相談のしやすさなどを比較検討し選択することが大切です。

見積もりが提出された時にはスケジュールや支払い時期・方法なども確認し、費用の準備状況に合わせて依頼する時期を検討するようにします。

専門ジャンルを確認

不動産鑑定を必要とするシーンにはいろいろあり、対象となる物件や鑑定書の使い道にもいろいろあります。
・財産分与や遺産分割のため
・裁判所へ提出する証拠書類
・証券化対象不動産の鑑定評価
・担保不動産の鑑定評価

このように、公的な書類から私的な書類まで幅が広く、不動産鑑定士も得意としているジャンルもあれば、めったに係わることのないジャンルの場合もあります。鑑定評価を依頼する場合には、主にどのようなジャンルを扱っているのか確認し、見積もり費用ともあわせて選択材料にすることが大切でしょう。

まとめ

不動産鑑定は不動産の価格を算定する国が認めた手法です。そのため資格制度が整備され、不動産鑑定評価基準が定められており、厳格な不動産価格を算定する評価方法となっています。評価鑑定の具体的な方法としては、以下3つの手法がありますが、不動産会社が行う不動産査定も同様の手法で不動産価格を算定しています。

・収益還元法
・取引事例比較法
・原価法

不動産鑑定は有料ですが不動産査定は無料で行ってくれるものです。不動産価値をおおまかに知りたい時は不動産査定で十分な場合もあります。不動産価格を知りたい時には、まず不動産会社に相談するのも賢い方法ですね。

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弘中 純一

監修弘中 純一

【資格】宅建取引士/一級建築士

宅建取引士・一級建築士として住宅の仕事に関り30年以上になります。
住宅の設計から新築工事・リフォームそして売買まで、あらゆる分野での経験を活かし、現在は住まいのコンサルタントとして活動。
さまざまな情報が多い不動産業界ですので、正しい情報発信に努めています。

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