不動産査定書とは｜作成費用や依頼の流れ、記載項目をひな形で解説します

不動産査定書は、不動産を売却する際、不動産会社に不動産の査定を依頼したときに、その不動産の市場で売却できそうな価格を提案するための書面です。実際に売却することになった場合は、この不動産査定書を参考に売り出し価格を決定します。

一般的に不動産の査定は、不動産を売却する際、仲介を依頼する候補となる不動産会社に依頼しますが、複数の不動産会社に査定を依頼することが可能です。査定を依頼して不動産査定書を作成（査定）してもらうこと自体に費用はかかりません。

なお、査定方法に決まりがないため、不動産会社によって不動産査定書に提示される査定額は異なるのが一般的です。また、売却する場合の不動産価格だけでなく、賃貸住宅や事務所店舗といった賃貸物件の賃料に関する不動産査定書（この場合は賃料）もあります。

一方、不動産会社ではなく、不動産鑑定士に査定を依頼することもできますが、基本的に不動産鑑定士に依頼する場合は費用がかかります。

不動産査定書と混同されやすいものとして不動産鑑定書というものがあります。この2つは文字にすると1文字しか違いませんが、全く異なるものです。ここでは、不動産査定書と不動産鑑定書の違いを解説していきましょう。

不動産査定書と不動産鑑定書は、不動産の価格を算定してもらう点では同じですが、価格を求める方法や算定された価格の公的効力、費用の有無などさまざまな点で異なります。

たとえば、価格の算定方法は不動産査定書には手順や方法に決まりはありませんが、不動産鑑定書の作成にあたっては、手順や方法が不動産鑑定評価基準というもので決められています。

その他、不動産鑑定書は不動産鑑定士しか作成できないこと、作成に費用がかかること、不動産鑑定書（示された不動産評価額）には公的効力があり、裁判や調停などの公の場面での証拠能力がある、などの違いがあります。

＜不動産査定書と不動産鑑定書の違い＞

不動産査定書には、決まった書式や項目等はなく、査定する不動産会社によってその形式や内容、簡易査定と訪問査定で異なるなど、書式や項目はまちまちです。したがって、以下の不動産査定書はあくまで１つの例ですが、この例をもとに代表的な記載項目について説明します。

対象物件の概要がないと査定の対象となる不動産を特定することができないため、不動産査定書に対象不動産の概要は必ず記載されています。

具体的な項目としては、所在地、最寄り駅等の交通情報、土地建物の面積、築年（数）、構造・規模、間取りなどです。とくにマンションの場合は、物件名、所在階、部屋番号、管理費・修繕積立金などが加わります。

査定を行う場合、一般的に過去の取引事例（実際に契約した事例＝成約事例）や現在販売中の事例（募集事例）と対象物件を比較して査定額を求めます。そのため、ほとんどの査定書では、査定額の根拠となった事例データも査定書に記載されています。

ただし、記載される事例の種類や件数は、取得できた有効な事例の件数や紙面の都合などでまちまちです。

取引事例が記載されているだけでは、どうして提示された対象物件の査定額になったのかわかりません。そこで、事例と対象物件を比較して、どの点がどの程度優劣があるのかの説明も記載されるのが一般的です。

この部分は、項目ごとに数値や優劣のポイントを記載したものもあれば、文章で説明されているものなどさまざまです。不動産会社や担当者の考え方や査定額が適正に求められているかがわかる部分ですので、ある意味最も重要な項目です。

査定額（価格）は、不動産査定書の結論ですので、必ず記載されています。ただし、記載方法は不動産会社や担当者、対象物件によって異なります。

たとえば、古い一戸建てでそのまま古家付きで売却した場合と建物を解体して更地とする条件とした場合などのように条件が付されて査定額が提示されている場合や、査定時に不明な点がある場合や市場の動きが大きい場合には、査定額（価格）を○○～○○万円のように幅を持たせて提示されることもあります。

売出価格の提案までは記載がない不動産査定書もよくありますので、一般的とは言えないかもしれませんが、記載のある場合は査定額を参考に査定額より少し高い金額が提案されていることが多くなります。売出価格の提案が少し高くなる理由は、値引き交渉を考慮しているケースや不動産市状が活況な場合は少し高い金額で決まる可能性も高いためです。

なお、売出価格の提案という項目がない場合は、査定額（価格）参考に不動産会社の担当者から口頭でおおよその金額を告げられることもあれば、実際に売却すると決まってから売出価格の提案をすることもあります。

予想の手取り金額まで記載のある不動産査定書は、どちらかというと少ないケースですが、記載があれば、より親切な不動産査定書といえます。ただし、この段階での手取り金額については未確定な部分が多く、あくまで概算なので、鵜呑みにしない方がいいでしょう。

この項目の記載がない場合、不動産会社の担当に相談すれば概算は教えてもらえるので、この項目がなくてもとくに問題はありません。

不動産査定書に記載されているその他の項目としては、査定対象の不動産の所有者や査定の依頼者名、査定を行った不動産会社や担当者名、査定の日時といった項目もあります。

とくに査定日は重要で、査定日から時間が経ってしまうと査定額も変わってしまう恐れがあるため、査定書の査定日から数か月経って売却したいと思った場合は、改めて査定を依頼した方がいいでしょう。

不動産の査定には大きく簡易査定（机上査定）と訪問査定（実査定）の2種類があり、査定の種類によって、依頼の方法が少し異なります。

まず、簡易査定（机上査定）ですが、最近はインターネットで依頼するのが主流ですが、もちろん、不動産会社の店舗に訪問して依頼することもできます。不動産会社によっては、電話やFAX、郵送などでも依頼することが可能です。

簡易査定では、査定してもらいたい不動産の概要を知らせるだけで簡易的な査定をしてもらうことができます。ただし、取引の多い地域のマンションや一戸建て、土地などの住宅や住宅用地に限られる傾向があり、それ以外の不動産では簡易査定が難しいあるいは査定額のブレが大きくなる場合があります。

簡易査定は、訪問査定に比べると査定額の確度があまり高くありませんが、依頼が簡単なため、できるだけ複数の不動産会社に依頼することで、その対応や結果から、訪問査定を依頼する不動産会社を見つける手段ともなります。

次に、訪問査定（実査定）ですが、実際に対象不動産（現地）に訪問して査定するため、簡易査定の後に依頼するケースが多くなります。不動産会社の窓口で依頼した場合などはそのまま予定を決めて訪問査定となることもあります。依頼方法は簡易査定を依頼した不動産会社の担当に電話やメールでお願いします。

訪問査定は現地対応となるため、手間もかかり、意外と大変ですので、依頼する場合は、そのまま売却など仲介を依頼する候補となる不動産会社に絞って依頼するようにしましょう。

不動産の査定時に必要な資料が気になる方もいらっしゃるかと思いますが、簡易査定の場合、とくに必要な資料などはありません。また、訪問査定の場合でも、用意しなければ査定ができないという資料などはありませんので、安心して査定を依頼してかまいません。

ただし、築年の古い物件やリフォームしている物件、認定を受けている物件では、査定に影響する可能性がありますので、できれば以下の資料を訪問査定時に準備しましょう。

また、査定時にあれば査定がスムーズになる資料としては以下のようなものがあり、可能なら準備しましょう。

不動産査定書を見るポイントや複数の不動産会社に査定を依頼した際、各社から示された不動産査定書を比較するときにどういった点を見るとよいのかについては、意外とわからないものです。ここでは見るべきポイントを4つご紹介します。

通常、周辺の類似する物件と比較して対象物件の査定額を求めるため、不動産査定書には比較に使われた取引事例データが示されることが多くなっています。

そこで例示されている事例が対象不動産とどの程度類似した物件かを見ることがポイントのひとつです。あまり類似していない事例から求めた査定額は実際の市場価格とのずれが大きくなる傾向があるためです。

周辺に類似した事例が少なく査定が難しい場合もありますが、その場合は一定の根拠をもって補正されていますので、その補正の説明が論理的なもの（納得できるもの）かも確認するポイントになります。

不動産査定書の査定額は、いわば結論です。提示された事例から結論である査定額に至る説明部分が査定額の根拠の説明となりますが、その説明が恣意的なもの（部分的にしか説明に用いていない）や論理の飛躍があるもの（どうしてその査定額になったかの道筋が見えない）といった場合は、査定額の信頼性は低いものとなります。

不動産査定書の査定額に至る説明を聞いて疑問があった場合は、納得のいくまで質問するようにしましょう。

不動産査定では、手順や方法、考慮するべき項目といったものに決まりはありません。そのため、不動産会社独自の手順や方法、項目はありますが、各社で異なります。

前述したように不動産の査定は、ほとんどの場合、過去の取引事例または現在販売されている事例（物件）と比較することによって査定額を求めています。したがって、少し手順は違っても、査定方法はほぼ同じということになります。

そこで不動産査定書の見るべきポイントとしては、査定の項目としてどこまで見ているかということになります。たとえば、同じマンションの同じ階にほぼ同じ面積の取引事例があった場合、リビングにある窓の向き（方位）まで項目で見ていれば、直近の取引事例が北向きで、対象物件が南向きなら通常は対象物件の方が査定額は少し高くなるはずです。

ところが向き（方位）まで項目として見ていなければ、査定額はほぼ同じになります。他にも、時期や規模にもよりますが、リフォームの有無や住宅性能評価書の有無などどこまで査定項目として見ているかによって査定額が変わってきます。査定書に記載されている査定項目や説明部分を見て、自分がプラスになるかもと思っている部分について記載があるか、なければ質問するなどして確認しましょう。

不動産査定書で最も重要なものが査定額です。しかし、その時の市場の価格を全く知らなければ、査定額が適正なのか、何となくでも判断することができません。そこで自分で対象の不動産と似たような不動産の販売されている価格を調べておくことで、査定額が高すぎたり安すぎたりすれば、違和感を覚えることができます。

ただ、できれば複数の不動産会社に査定を依頼して、複数の不動産査定書を比べることができれば、高すぎあるいは安すぎる査定額は他と比べておかしいため、見極めることができます。

不動産査定書を比べる場合には、査定額だけでなく、記載された事例についても比較することでより不動産査定書の信頼度を図ることもできます。

不動産査定書は、不動産会社等が売却や賃貸する際、対象不動産のその時点の市場価値（査定額）を根拠となるデータや考え方と一緒に示すためのものです。通常、この書面を参考に売出価格や貸出賃料を決定するため、売却や賃貸を考えている所有者にとっては重要な書面です。

ただ、不動産の査定には査定方法などに決まりがないため、不動産会社各社で査定額が異なることがほとんどです。とくに不動産の売却では、金額も大きいため、納得のいく適正な金額で売却するには不動産査定書を比較することが大切です。

不動産の査定は不動産鑑定とは違って、無料で依頼できるので、手間はかかっても複数の不動産会社に依頼して比較することをおすすめします。