家の解体費用の相場は？解体の流れや節約術、建物滅失登記の申請方法もご紹介します

なぜ、土地を売るために家を解体する必要があるのでしょうか。古い建物が建っていると売れないだろうと思って、更地にしようと考える人。長年住んでいた実家なら、「ほかの人には住んでほしくない」という思いから、解体を考える人もいるかもしれません。

空き家の期間が長い場合には、建物が老朽化して崩れかかっていたり、動物が住み着いていたり、ごみが投棄されていたりと、危険な状態・不衛生な環境に陥っていることもあります。このような場合には、環境改善のためにも建物を解体し、いったん更地に戻した方がよいでしょう。

このように、解体したい理由は物件によって、また所有者の考え方によっても違います。しかし、よほど建物が老朽化して危険な状態にあるのでない限り、解体して更地にしなければならない理由はありません。古家付きの土地でも、適正な価格で売却することは十分可能です。

必ずしも解体する必要はないという前提で、それでも更地にして売却したいという方のために、建物を解体して更地にするまでの流れを説明していきます。

まずは解体業者に見積もりを依頼します。見積もりの方法には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。

机上査定は、インターネット上の一括見積もりサービスを利用した見積もり方法です。建物の種類や構造、面積（坪数）、周辺状況などを選択すると、近隣の解体業者から見積もり結果が送られてきます。

精度は高くないものの、手軽に見積もり依頼できる点と、一度の入力で複数の会社の見積もり内容を比較できるのがメリットです。

一方訪問査定では、解体業者の担当者が、実際に現場を見て見積もりしますので、正確な金額を出してもらうことができます。「机上査定」で見積もりした場合でも、最終的には「訪問査定」によって正確な見積もり金額を掲示してもらうことをおすすめします。

解体費用は坪単価で算定されます。そのため、建物の規模が大きいほど解体費用も高額になります。解体のしやすさもポイントの1つで、鉄筋コンクリート造や鉄骨造の建物は木造に比べて解体に手間がかかるため、坪単価が高めに設定されています。

前面道路が狭いと重機やトラックの出入り・横付けができず作業日数がかかるため、解体費用も割高になります。前面道路と高低差がある土地も、宅盤を崩したり、残土を処分したりという作業が必要になるため、コストアップになります。

また、建物だけでなく庭木や庭石、塀、舗装版などの外構、浄化槽・井戸といった埋設物の撤去にも費用がかかります。

建築基準法でアスベストの使用が禁止される2006年以前の建物の場合、屋根材や外壁材にアスベストの含有された建材が使用されている可能性もあります。アスベストを含む建材は散水しながら手作業で撤去することになるため、通常よりも数十万円は余分にコストがかかります。

解体費用は坪単価で算定されるため、家の大きさがわかればおおよその解体費用をしることができます。

坪単価の相場は地域によって異なりますが、以下を目安としてください。

壁を設ける	1坪あたりの相場
木造	2.5～3.5万円程度
鉄骨造	3～4万円程度
鉄筋コンクリート造	5.5～6.5万円程度

30坪の木造住宅なら、3万円×30坪＝90万円。概算で90万円程度の解体費用がかかることがわかります。ただし、この坪単価はトラックや重機の出入りに支障がなく、外構や埋設物、特殊な建材の撤去費用を考慮しない場合の単価です。

実際には何らかの付帯費用がかかると考えて、後数十万円は多めに見積もっておくようにしてください。

解体にかかる日数は、30坪程度の木造住宅なら10日から2週間程度ですが、付帯工事が多い場合は作業に手間がかかるため、倍以上の工期が必要になることもあります。

建物を解体した場合、解体工事が完了してから1か月以内に建物滅失登記を行わなければならないと、不動産登記法によって定められています。

滅失登記をしないと建物を取り壊しても自治体に通知がいかないため、解体した後も存在しない建物に対して固定資産税が課税され続けることになります。このようなことにならないよう、解体後は速やかに滅失登記を行うようにしてください。

建物滅失登記には登録免許税は課されませんが、土地家屋調査士に登記を依頼する場合、報酬として3～5万円程度の費用が発生します。

思ったよりも解体費用がかかることに、驚いた方も多いのではないでしょうか。ここからは、解体にかかる費用を抑えるための方法をご紹介していきます。

どの解体業者に依頼するかによって、見積額には数十万円単位で差が出ることもあります。競争相手がいることで見積額が安くなる場合もありますから、できるだけ複数の会社に見積もりを依頼して、内容と金額を比較するようにしてください。

ただし、極端に見積額の安い解体業者には注意が必要です。見積額が極端に安い場合、後から高額な追加費用が発生したり、手抜き工事や不法投棄を行ったりという悪質な業者である可能性も考えられます。

「どうせ解体するのなら、不要になった家具や家電も一緒に処分してもらいたい」というのは、誰しも思うことでしょう。しかし、残置物は無料で処分してもらえるわけではなく、すべて産業廃棄物として処理されます。

産業廃棄物の処理費用は一般廃棄物に比べて高額なので、一般廃棄物としてごみ収集業者に引き取ってもらえば数百円から数千円で済むところを、産業廃棄物として処理することで数万円のコストがかかる場合もあります。

少しでも費用を安く上げるには、不用品はごみ処理施設へ持ち込む、リサイクル業者に回収に依頼するなど、できるだけ自分たちで処分するようにしてください。

地域によっては、空き家を解体することで自治体から補助金の交付を受けられる場合があります。空き家対策の一環として行われる助成制度で、危険をともなう老朽化した空き家を除去し、環境の保全を図ることを目的としています。

東京都杉並区の助成制度を例に挙げてみましょう。

〇助成対象
特定空家等及び特定空家等に準じるもの（不良住宅）
・特定空家等…空家等対策の推進に関する特別措置法第2条第2項により、杉並区空家等対策協議会で特定空家等と判断された空家。
・特定空家等に準じるもの（不良住宅）…杉並区で不良住宅と判定された空家。

〇助成率
除却工事費の80%（所有者負担20%）

〇助成限度額
150万円
※助成にあたり、申請書及び物件が一定の条件に該当する必要があります。

物件の所在地に同様の助成制度がないかどうか、調べてみることをおすすめします。

建物を解体した後、1か月以内に建物滅失登記を行わなければならないことは、第2章でお伝えしました。滅失登記を土地家屋調査士に依頼せず自分で行うことで、登記にかかる費用（土地家屋調査士に報酬）を節約することができます。

それでは、登記をしなかった場合はどうなるのでしょうか。解体後1か月以内に建物滅失登記をしなかった場合、10万円以下の過料が科されることが不動産登記法によって定められています。第2章でお伝えした固定資産税を払い続けることにもなるというのも、登記を怠ることで生じるリスクの1つです。

滅失登記をしていない土地でも、売買したり建物を建てたりと、土地を使用することには何の制限もありません。

ただし、登記に問題のある土地には担保を設定できないため、土地を購入する人はローンを組むことができません。もし、現金で土地を購入する人がいたとしても、ローンを組めない土地では家を建てることができないため、売主が契約不適合責任に問われる可能性もあります。

このように、建物滅失登記を怠ることで、後からさまざまなトラブルに見舞われる可能性があるのです。

次に、自分で建物滅失登記をする方法を説明していきます。
まずは、以下の必要書類を準備してください。
・建物滅失登記申請書
・建物取毀証明書（たてものとりこわししょうめいしょ）
・解体業者の資格証明書（全部事項証明書など）
・解体業者の代表者の印鑑証明書
・案内図（住宅地図の写しなど）

申請書は法務局のホームページからダウンロードできます

建物取毀証明書は解体業者で発行してもらいます。解体業者が個人の場合、資格証明書は必要ありません。このほか申請者の印鑑証明書が必要になる場合があるので、あらかじめ法務局に確認しておくとよいでしょう。

登記上の住所と現住所が異なる場合には、住民票を提出する必要があります。必要書類の準備ができたら、解体した建物の所在地の管轄法務局で申請を行います。10日前後で手続きは完了し、登記完了証が発行されます。

注意しておきたいのは、家を解体すると固定資産税が高くなるということです。住宅用地には200平米までの部分（小規模住宅用地）に対し、固定資産税が6分の1に軽減される特例措置があります。

建物を解体すると住宅用地の特例措置を受けられなくなるため、固定資産税が現在支払っている額の6倍に増えてしまうのです。

同様に、都市計画税にも小規模住宅用地の特例として3分の1の軽減措置があるため、更地にすることで税額が3倍に増加します。

土地が売れるまでの税金は、当然ながら所有者である自分自身が支払わなければならず、それだけ出費が増えることになります。

土地を購入する側としても、すぐに家を建てる予定のない人は、更地よりも古家が建っている土地の方が税制上のメリットがあると考えるので、建物を解体しない方が買い手がつきやすい場合もあるのです。

土地を売却するにあたり、建っている実家や空き家を解体する場合の解体の流れや、解体費用の目安についてお伝えしました。高額な解体費用ですが、見積もりのポイントを頭に入れておくことで、多少なりとも費用を抑えることは可能です。補助金の活用や滅失登記を自分で行うことも視野に入れてみるとよいでしょう。

ただし、建物を解体して更地にすることは、固定資産税が大幅にアップするなどのデメリットもともないます。なぜ解体するのか、本当に解体する必要があるのか、再度検討されてみてはいかがでしょうか。慌てて解体せず、まずは古家付きで売りに出してみるというのも選択肢の1つです。