簡単、気軽なAIによる不動産査定のメリット・デメリットを解説します

AI査定は、2000年代から始まった「機械学習」の実用化により可能となった技術です。そもそも「AI」とは何か？AI査定の仕組みから見ていきましょう。

「AI」という言葉を目にすることや耳にすることが当たり前になった今日。AIとは「人工知能」のことで、人間の知能により行う知的作業を機械（コンピューター）にさせるものと定義されています。

最近では、将棋や囲碁で使われるアプリケーションが、典型的なAIと言ってよいでしょう。人間が膨大なデータを処理して答えを導くと大変な時間がかかりますが、AIなら短時間で答えを出すことができます。

不動産査定で使われるAIは、次にあげるデータを入力することによって査定を行います。AIに保存された過去の膨大な類似物件の取引データとの照合や比較計算によって、短時間で不動産価格を算出する仕組みになっています。

・所在地
・種類や用途
・面積
・構造
・建築年
・居住状態

上記の入力データは、人の手による査定においても同様です。土地の価格算定には所在地情報が重要なデータとなります。所在地情報から公示地価や路線価を把握し、交通利便性や都市計画における将来性などを推測していきます。

マンションの場合は、取引事例から算出する方法が多く用いられ、この場合も所在地が重要な情報となります。また、一戸建て住宅など建物に関しては、面積・築年・種類・構造などのデータから、現在の価格を算出します。このプロセスも人の手による査定と同様です。

AI査定は情報蓄積が多くなるほど査定精度が向上していきますが、情報量が少ない場合はAIが十分に学習できず、精度が低くなってしまいます。

一戸建て住宅の査定をAI査定で行う場合には、参考価格程度にとらえることが望ましいです。なぜなら、一戸建て住宅の価格決定要素は大変細かく、AIに保存されているデータでは計算し切れない面があるからです。

たとえば一戸建て住宅の敷地が、南向きの角地と北向きの中間画地とでは、評価額にかなりの違いが出ます。しかし、AI査定では敷地の道路付けに対応していないアプリが多いのです。さらに注文建築で建てられた一戸建て住宅には、デザイン・機能・性能などで、標準的な住宅とは異なる価値のある物件が多く、AI査定ではこのあたりも評価に反映することができません。

築年数が同じ物件であっても、耐久性や維持メンテナンスの状況によって、法定耐用年数を大幅に超える高耐久な物件もあるでしょう。一戸建てには、人間が関わるからこそ査定に加算できる評価ポイントが多くあるのです。また、地域によってはAIの保存データが乏しく、一戸建てに対応できないものもあるので注意が必要でしょう。

分譲マンションの査定は、AI査定との相性がよいと言えます。都心部では物件データが多く、同一マンション内での成約事例などがある場合もあります。

マンションは一戸建てと異なり供給業者が少なく、建物としての品質や性能にあまり格差はありません。デベロッパーによってはグレードにより複数のシリーズを供給している場合もありますが、せいぜい2グレードぐらいであり、参考になる成約事例に困ることはないでしょう。マンション査定価格に影響を及ぼす大きな要素は、「立地条件」と「築年数」です。AIから瞬時に出される算出価格は、人間が数十分かけて計算する結果とあまり差がなく、早く正確な査定結果を導き出せると言ってよいものです。

ただし、AI査定も万能ではありません。地方都市などでは物件数が少なく、年間成約事例が数件といった都市もあります。データ数が少ないと、実際価格との乖離が生まれる可能性もあり、同一マンションに成約事例がない場合は、計算結果が出てこない可能性もあります。

AI査定は手軽で便利なものですが、メリットやデメリットを知ることで、より有効に活用することができるでしょう。ここでは、それぞれ解説していきます。

AI査定には大きな3つのメリットがあります。

AI査定はアカウント登録した後、Web上で必要項目を入力し終わると、すぐに査定結果が表示されます。査定価格は時間の経過により変化することもあり、定期的に変更価格をメールで知らせてくれるシステムになっているものもあります。

値動きの激しい都心のマンションでは、最適な売却タイミングを狙って売却依頼をすることも可能となるため、高値売却を考えている人には便利なツールと言えそうです。

メールアドレスのみで査定ができることが大きな魅力です。普段使わないフリーメールで登録すれば、情報が不要になった時にはメールアカウントごと削除すればよいので、誰にも知られずに査定が可能です。ただし、査定価格の正確性が失われますので、物件住所は正確に登録してください。

くわしい物件住所を登録したくないという場合は、物件住所の入力が不要という匿名査定もあります。たとえば、最寄り駅からの所要時間を入力し、物件種別と面積だけで査定額を出してくれるものがあります。また、なかにはアカウント登録すら不要のアプリもあるので、完全匿名での査定も可能です。

不動産会社に直接依頼する査定ではないため、不動産会社から電話などが来ることはありません。不動産会社の担当者とやり取りするわずらわしさがなく、マイペースで査定価格の把握ができるうえ、査定結果をどのように活用するかも自由です。財産分与などで査定依頼する方などは、他人に知られずに大事な情報を得られる最適な方法と言えるでしょう。

便利なAI査定ですが、次のようなデメリットもあります。

AI査定は蓄積されている情報量により精度が変わります。不動産会社に査定を依頼する場合は、宅地建物取引業者のネットワーク「レインズ」の成約情報データベースが活用されています。しかし、AI査定の情報にはレインズの成約データは利用できないため、自社の販売実績を基としたデータベースや、ネット上で収集できる売出価格がデータになっているアプリもあります。

売出価格と成約価格に大きな違いが出ることもあり、売出価格をデータベースとしたAI査定では、実際に売却できる価格との間にギャップが生まれることもあります。

不動産査定には、2つの目的があります。

1．売却予定不動産の売出価格を決める
2．信頼できる不動産会社を探す

AI査定は不動産価格を知るだけであって、2番目の「信頼できる不動産会社を探す」ことはできません。不動産会社に直接査定を依頼すると、担当者が現地を訪れ内外部や周辺状況などをくまなく点検確認し、後日査定ができると査定結果をていねいに説明するものです。一般的に不動産査定を依頼する場合は、複数の会社に依頼するので会社それぞれの特徴や、担当者の人柄などを把握できるものです。そして、その中からもっとも信頼できそうな会社を選んで、不動産売却を依頼しています。

しかしAI査定では、不動産会社の担当者に会うこともなく、複数の会社を比較して信頼できる会社を見きわめることもできません。不動産会社には売却戦略や、売却後の住まいなど相談したいことも多いもの。信頼できる会社を選ぶことは、実に大切なことなのです。

セルフ売却とは

セルフ売却は、インターネットを通して売主自身が物件を公開し、買手が見つかると専門のコーディネーターが、現地見学の日程調整や案内、そして取引条件の交渉や契約まで担当してくれる売却のことを言います。コーディネーターは不動産会社の専門家が担当するので、安心して契約・引渡し手続きを進めることができるでしょう。不動産会社は買主からの仲介手数料により運営を行っているため、売主は仲介手数料が無料になります。

無料で媒介をしてくれるのでお得な感じもしますが、買手がまだ見つかっていない物件登録時は、コーディネーターが決まっていません。そのため、物件登録時の法律的な規制内容やインフラの調査など、売主みずから行う必要があります。不動産に関する知識がない場合は、負担が大きく手間もかかることになります。一般の媒介とは異なることを理解しておきましょう。

AI査定はデータベースが充実しておらず、まだ精度に信頼性が持てないことはすでに説明したとおりです。一方、不動産査定は「相談がしやすく不動産の売却を信頼して任せられる会社」を見つけるという重要なプロセスでもあるわけです。そういったことを考え合わせると、複数の不動産会社に訪問査定を依頼し、実際の物件を確認したうえで査定をしてもらう、従来の方法が現時点ではもっとも望ましいのではないでしょうか。

不動産会社の担当者と話をする機会を持つことにより、不動産に関する知識や人柄が確認でき、売却を依頼する会社としてふさわしいかどうかの判断が可能となります。AI査定は参考価格を知るには便利ですが、不動産の売却には訪問査定が必要と理解しておきましょう。

訪問査定を複数の会社に依頼するなら「一括査定」が便利です。

AI査定による査定結果は参考価格と捉えなければなりません。その原因としてあげられるのは信頼性がまだ低いことです。

・データベースが少ない
・成約価格ではなく売出価格がベースのAIもある
・物件種類や地域によって査定根拠となるデータがないケースもある

このような理由から、本格的な売却前に、シミュレーションとして使用するといった使い方が今のところは望ましいといえそうです。とはいえ、財産分与など、資産評価ツールとしての利用価値は十分にあります。ご自身の状況に合わせて、AI査定と、不動産会社による訪問査定を使い分けることをおすすめいたします。