知らないと損する!マンション査定価格を上げるためのポイント

  • 公開日:
  • 2018年10月10日
  • 更新日:
  • 2018年10月10日
知らないと損する!マンション査定価格を上げるためのポイント
マンションを売却する時、売りに出す前にどれくらいの金額で売れるのかを調べるため、不動産会社に査定をしてもらいます。この記事ではマンションならではの部分にクローズアップして、不動産会社の査定価格を上げるためのポイントをご紹介します。売却前に準備できることは少しずつ進めておきましょう。

査定に影響するポイント、査定前に押さえておくべきポイントを
チェック・実践することが査定価格を上げるポイントと言えます。

マンションの一括査定依頼はこちらから

無料
  • STEP1都道府県

  • STEP2市区町村

無料査定スタート

1,000社の中から1番条件の良い不動産会社が見つかる!

  • 野村の仲介Plus
  • 大成有楽不動産販売
  • 東京建物不動産販売
  • 住友林業ホームサービス
  • 住宅情報館
  • Century21

※ページ下部の「売却査定サービスの注意点」をご確認いただいたうえ、ご利用ください。

目次

マンション売却の流れ

一般的に、マンション売却は以下のような流れで進みます。

・不動産会社に価格査定を受ける
・気に入った不動産会社と媒介契約を締結する
・媒介契約を締結した不動産会社が売却活動を始める
・不動産会社が買主を見つけて売買契約を締結する
・代金を受け取ってマンションを引き渡す

マンション売却は、その手続きのほとんどを不動産会社に任せることになります。そのため、マンション売却では、どの不動産会社に依頼するのかが重要です。

マンション売却の流れとポイントは以下のページでも詳しくご紹介しています。
マンション売却を成功させるための4つのポイント

マンション売却は不動産会社選びが大切

売却活動においては不動産会社の持つ顧客や広告ツールを用いて活動を展開していくため、自分の不動産と相性の悪い不動産会社に売却を依頼すると、数ヶ月間、売却が決まらないということになりかねません。

なお、不動産会社との媒介契約には、一度の複数の不動産会社と媒介契約を締結できる一般媒介契約と、一度に1社としか媒介契約を締結できない専任媒介契約や専属専任媒介契約があります。

売却における契約種別やそれぞれの特徴に関しては、以下のページで詳しくご紹介しています。
不動産売却を有利に進める業者選びの6つのポイント
不動産売却の媒介契約、専任媒介と一般媒介どっちがいいの?

一括査定サービスを利用して不動産会社と出会おう

媒介契約を締結する前に不動産会社に価格査定を受けますが、この価格査定は複数の会社に依頼するのが原則です。なぜならば、不動産の価格の決まり方に明確な基準はなく、査定価格は不動産会社によって大きく異なるからです。

複数の不動産会社から価格査定を受ける際には、一括査定サービスを利用することをおすすめします。

一度、売却不動産の情報を入力するだけで、複数の不動産会社に査定を依頼できるため、手間を省くことができるのに加え、売却不動産と相性のよい不動産会社を紹介してもらうことができます。

マンションの一括査定依頼はこちらから

無料
  • STEP1都道府県

  • STEP2市区町村

無料査定スタート

※ページ下部の「売却査定サービスの注意点」をご確認いただいたうえ、ご利用ください。

類似物件の売買実績をチェック!

複数の不動産会社の中から、どの会社と媒介契約を締結するかを決めるにあたっては、自分の売却する不動産と類似した物件を過去にどの程度売却したのかについての実績をチェックするのが効果的です。

不動産会社に価格査定を受け、査定価格の提示を受ける際に、過去の売買実績について質問してみましょう。

マンション査定に影響する10のポイント

マンションの査定を受ける際、影響するポイントとしては、以下のようなものがあります。

1.立地・周辺環境
2.階数・方角・位置
3.広さ・間取り・設備
4.築年数・構造・規模
5.管理状況
6.耐震性
7.施工・販売会社
8.共有施設の充実度
9.管理費・修繕積立金
10.リフォーム状況

それぞれ詳しく見ていきましょう。

1.立地・周辺環境

立地や周辺環境は、マンションの査定に大きな影響を及ぼします。具体的には駅までの距離や周辺の買い物施設、小学校や中学校、病院が近くにあるかどうかなどです。

2.階数・方角・位置

同じマンションのなかでも、階数や方角、位置で価格が変わります。

階数については、一般的に高階層ほど価格が高くなりますが、一階部分で専用庭や駐車場が付いているような場合にはこの限りではありません。また、方角や位置については、陽当たりがよく、角住戸など採光の取りやすいところが人気です。

3.広さ・間取り・設備

広さ、間取り、設備については、基本的に広ければ広いほど、設備がよければよいほど価格は高くなります。ただし、広すぎる間取りやオーバースペックな設備では価格が高くなりすぎて売却がうまくいかず、相場より価格を下げざるを得ないこともあります。

4.築年数・構造・規模

築年数は若ければ若いほど人気が高く、逆に築年数が20年を超えると価格が落ちる傾向にあります。また、構造には鉄骨造や鉄筋コンクリート造(RC)、鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC)がありますが、基本的には頑丈な構造の方が価格を高く設定できます。

規模に関しては、大規模であればプールやジムが付いているなど、共用施設が充実しているものも多く、その割には管理費も安くしやすいといったメリットがあります。一方、小規模マンションは同じマンションに住む人の顔を覚えやすいといったメリットもあります。

5.管理状況

「マンションは管理を買え」と言われているほど、管理状況は重要なポイントです。

しっかりとした管理状況が保たれているマンションであれば、そのことをうまくアピールすれば、成約に役立てることができるでしょう。一方、管理状況があまり良くないマンションだと、長期間売れ残ってしまい、最終的には値引きしないと売れなくなる可能性があります。

6.耐震性

耐震性に関しては、主に新耐震基準で建てられたマンションであるかどうかが重要なポイントです。新耐震基準とは、震度7の地震に対しても倒壊しないなどの基準が定められたものです。昭和56年6月1日以降に建てられた建物はすべて新耐震基準で建てられています。

7.施工・販売会社

マンションの施工を請け負った会社については、過去に施工実績が豊富な会社であれば査定にプラスとなる可能性が高いでしょう。一方、過去に施工不良などで問題となったことのある施工会社だと、マイナス査定となる可能性があります。

8.共有施設の充実度

図書館やジム、プール、会議室など、共用施設が充実したマンションは人気が高く、査定にプラスとなることが多いでしょう。こうしたマンションでは、管理費などが高くすぎないかどうかも大切なポイントです。

9.管理費・修繕積立金

マンションの購入者は、マンションを購入するために組んだ住宅ローン以外に管理費や修繕積立金を支払う必要があります。特に、修繕積立金については、築年数が経つにつれて負担が大きくなることもあるため注意が必要です。高すぎる管理費や修繕積立金は査定にマイナスとなるでしょう。

10.リフォーム状況

マンションのリフォームは、管理組合によってなされます。その際、修繕積立金からリフォーム費用が支払われますが、大規模なリフォームがなされた後には、入居者から追加で修繕積立金の徴収が行われることがあります。

現在のマンションのリフォーム状況がどうなのか、今後、大規模なリフォームが必要なのかによって、査定に影響を及ぼしかねません。

マンション査定を受ける前に押さえておくべきポイント

マンションの価格査定を受ける前には、以下のポイントを押さえておきましょう。

1.情報の書き出し、資料の準備、修繕
2.査定価格の算出方法を知っておこう
3.リフォームは不要(しかし修繕は必要)
4.購入希望者の内覧対応も気を抜かずに

1.情報の書き出し、資料の準備、修繕

先にお伝えした、査定に影響を与える項目を参考に、それを証明できる書類や資料を用意しておきましょう。具体的には、修繕積立金の積立状況の分かる書類や、耐震性について分かる書類、管理状況について分かる書類などです。

2.査定価格の算出方法を知っておこう

マンションの価格査定は、以下のような手法を用いて算出されます。

・取引事例比較法
・原価法
・収益還元法

取引事例比較法

取引事例比較法は、売却するマンションと類似するマンションの取引事例を調べて、価格の参考とする方法です。特にマンションの場合は、周辺の部屋で過去に売買が成立した事例や、現在売りに出されている部屋があれば価格の参考としやすいです。

過去に売買が成立した事例であれば、その時と現在との築年数の違いや周辺環境の違いなどを比較して、補正を加えます。また、現在売りに出されている部屋との比較では部屋の階数や位置を比較して補正します。

原価法

原価法とは、そのマンションをもう一度建て直したらいくらになるのかという再調達価格を求めて価格の参考とする手法です。具体的には、同じ場所に同じマンションを建てた場合の費用を調べ、新築後の経過による価値の低下を減額して価格を推定します。

収益還元法

収益還元法とは、不動産の収益性に着目して価格の参考とする手法です。具体的には、その不動産を賃貸に出した場合に得られる年間の収益から、年間利回りが何%あるかなどを計算して売却価格の参考とします。

投資用不動産の売買においてよく用いられる方法です。

査定方法については以下のページでも詳しく説明しています。
不動産査定の方法と事前にチェックしておきたい4つのポイント!

3.リフォームは不要(しかし修繕は必要)

マンションを売却する際、壁紙の剥がれやフローリングの色落ちなどを修繕するだけでよいのか、住宅設備を新しくするためなど、リフォームまでした方がよいのか迷うことがあるでしょう。

この点に関して言えば、基本的には修繕は必要ですが、リフォームはしなくてもよいと言えます。

リフォームに関しては、買主が必要性に応じて、購入後に行った方がよいことが多いからです。例えば、売却前に100万円かけてリフォームしたとしても買主が気に入らなければ、そこからさらにリフォームすることもあり、100万円かけて行ったリフォームが無駄になってしまいます。一方で、修繕に関しては、物件の見栄えをよくするために最低限必要な費用になります。

一方、最近ではリフォームやリノベーションして売りに出されるマンションも増えています。その判断については不動産会社の担当者と相談しながら決めていくとよいでしょう。

4.購入希望者の内覧対応も気を抜かずに

購入希望者の内覧にあたっては、部屋を空室にしておくのが理想的です。内覧対応時にはできる限り室内をきれいにしておくことと、生活感を見せないようにすることが大切です。人が住んでいるままの状態で売却を進めるのであれば、内覧時に対応する必要があります。

マンションを気に入っていたとしても内覧時の対応ひとつで破談となることもあるので、内覧対応も気を抜かず行うようにしましょう。

売れない場合は不動産会社の変更も考えよう

媒介契約を締結すると、不動産会社が売却活動を行いますが、長期間売れないような場合には不動産会社を変更することもできます。

特に、一度に1社としか媒介契約を締結できない専任媒介契約や専属専任媒介契約では、実力のない不動産会社の担当者に任せっきりにすると、数ヶ月間売れ残ってしまうことになりかねません。

数ヶ月間、売れない期間が続くと、「売れ残り感」が出てしまい、さらに売れなくなるという深刻な状態に陥ります。

なお、専任媒介契約や専属専任媒介契約では、契約期間を3ヶ月以内で決める必要があります。そのため、不動産会社を変えるか変えないかを判断するまでの期間として、3ヶ月を設けるとよいでしょう。

こうしたことが心配であれば、最初から一般媒介契約にしておけば、新しく別の不動産会社と媒介契約を締結するだけで済みます。

まとめ

マンション査定ではさまざまな要素がその価格に影響を与えます。

立地や周辺環境など、その一つ一つについて売主の努力で改善できることは少ないですが、査定に影響を与える要素については、事前にそれを証明できる書類など揃えておくことで高い査定を得られ、最終的には購入希望者が購入に踏み切るための材料とすることもできます。

なお、そうした資料について、どのような資料があればよいのかなどは不動産会社の担当者からアドバイスを貰うこともできます。マンションの売却では、よい不動産会社の担当者と出会うことが何より大切です。

まずは、マンション売却の一括査定を活用して、複数の不動産会社の担当者の話を聞き、選別するとよいでしょう。

査定に影響するポイント、査定前に押さえておくべきポイントを
チェック・実践することが査定価格を上げるポイントと言えます。

マンションの一括査定依頼はこちらから

無料
  • STEP1都道府県

  • STEP2市区町村

無料査定スタート

1,000社の中から1番条件の良い不動産会社が見つかる!

  • 野村の仲介Plus
  • 大成有楽不動産販売
  • 東京建物不動産販売
  • 住友林業ホームサービス
  • 住宅情報館
  • Century21

※ページ下部の「売却査定サービスの注意点」をご確認いただいたうえ、ご利用ください。

【監修】逆瀬川勇造

【監修】逆瀬川勇造

【資格】AFP(2級FP技能士)/宅地建物取引士/相続管理士

明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。

大学在学中に2級FP技能士資格を取得。
大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より父親の経営する住宅会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ~造成、不動産売買に携わる。

※紹介されている情報は、記事公開当時の内容となります。

売却査定サービスの注意点

不動産売却査定サービスについて

  • 株式会社カカクコムは、本サービス(売却査定サービス)でご入力いただいた情報を保有しておりません。個人情報を含む物件の売却査定の依頼データは、全て株式会社NTTデータ スマートソーシングが厳重に管理し、提携先である不動産会社に開示されます。

個人情報の取り扱いについて

  • 売却査定の依頼可能な企業数は、お住まいの地域やお客様の物件のタイプによって異なります。
  • お客様の売却の状態によっては査定ができない場合もございます。ご了承ください。
  • 売却査定サービスの提供は日本国内(一部離島等を除く)に限らせて頂きます。
  • 査定結果について、株式会社NTTデータ スマートソーシングの提携先各不動産会社から直接連絡をいたします。
  • 査定後の不動産の売却について、株式会社カカクコムおよび株式会社NTTデータ スマートソーシングは関与いたしません。
  • 売却査定サービスは、セキュリティを保つために情報を暗号化して送受信するSSL(Secure Sockets Layer)機能に対応しています。ご利用の際はSSL対応ブラウザをお使いください。
  • 売却査定サービスについてご不明な点がございましたら「HOME4U サービスに関するお問い合わせ」よりお問い合わせください。株式会社カカクコムではお答えできません。