不動産登記簿謄本（登記事項証明書）の見方｜記載内容を徹底解説します

不動産の「登記簿謄本」とは、土地や建物、マンションなどの不動産の所有者が誰なのかが記載された公的な証明書です。所有者名だけでなく、所有者の住所、物件の所在、地積や床面積、地目や構造、取得年月日や設定されている権利なども記載されています。

ちなみに、謄本とは、原本の内容をそのまま全部写し取った書面のことをいいます。不動産については、法務省が個々の不動産について上記のような情報を記載した「登記簿」を管理しています。登記簿が電子データ化されていない時代においては、各法務局に保管されている登記簿を謄写し交付していたので、「登記簿謄本」と言われていました。

現在では登記簿の記載内容はデータ化されているため、文字通りの謄写はできません。このため現在では「登記簿謄本」ではなく「登記事項証明書」という名称の書類が交付されます。記載内容は従前の「登記簿謄本」と同一です。この記事ではこれまで長く慣れ親しまれてきた「登記簿謄本」という表現を用いて説明を致します。

登記簿謄本の取得方法には窓口申請とオンライン申請があり、窓口申請は最寄りの法務局ですることができます。前述の通り登記簿はデータ化されているので、どの法務局からでも全国の不動産の登記簿謄本を取得することができます。

オンライン申請はインターネット経由で申請する方法です。利用登録やソフトのダウンロードなどの手続きが必要になりますが、日中忙しく通常の開庁時間内に法務局に出向けない人には便利です。オンライン申請をした登記簿謄本は、窓口か郵送で取得できます。取得費用は、登記簿謄本の場合は1通につき書面請求600円、オンライン請求送付500円、オンライン請求窓口480円となっています。地図などの情報については、1筆の土地または1個の建物につき、430円から450円となります。

「登記情報提供サービス」というWebsiteにアクセスして頂くと、不動産及び法人登記情報をPDFで取得することができます。これは法務省ではなく一般財団法人民亊法務協会が運営するものです。この登記情報提供サービスで提供される登記情報は「閲覧」と同等のサービスとなっており、書面交付された登記簿謄本と異なり、証明文や公印が付加されません。このため書類の提出先によっては、登記情報提供サービスで取得した登記情報は証明として利用できない場合もあります。

料金は、不動産登記情報の全部事項（登記簿謄本の記載内容と同等の内容）については、332円、地図、測量図の図面などは、362円となっています。

不動産の登記簿謄本は、不動産の売却時、購入時、住宅ローン申込時、確定申告時、相続発生時など、さまざまな場面で必要になります。たとえば不動産の売却に際しては、買手に対して不動産の現況を確認してもらうための資料として登記簿謄本の用意が必要になります。購入検討時にも当然登記簿謄本の記載内容の確認が必要です。不動産の登記簿謄本には、その不動産に設定されている権利の内容が記載されており、購入に適した不動産かどうかの判断材料となる情報が記載されています。

また、銀行は融資審査に際して担保不動産の現況を把握する必要があります。このため、住宅ローンなどの申込時には必ず対象物件の登記簿謄本の提出が求められるのです。所得税の住宅ローン控除の適用を受けようとする場合、初年度の確定申告書には対象物件の登記簿謄本の添付が求められます。不動産所有者の相続が開始した場合には、その不動産の財産評価のために登記簿謄本が必要です。

上記のほか、あまり一般的ではありませんが、土地を分筆や合筆、地目の変更、共有物の分割、遺言作成など、およそ不動産に関連した法律行為には必ず登記簿謄本が必要になります。

さまざまな場面で必要になる登記簿謄本ですが、その構成と見方について見ていきましょう。不動産の登記簿謄本は基本的に４つの部分から成り立っています。

権利部（甲区）は「所有権に関する事項」が記載されます。その不動産の所有権に関して記載される項目は「順位番号」「登記の目的」「受付年月日・受付番号」「権利者その他の事項」の4つです。この甲区からわかることは、不動産の所有者とその変遷です。過去に何に使われていたのか、どの程度の頻度で売買されてきたのか、仮登記や差押が無いのかなどが確認できます。

権利部（乙区）には、所有権以外の権利が記載されます。乙区にも甲区同様「順位番号」「登記の目的」「受付年月日・受付番号」「権利者その他の事項」欄が設けられています。

乙区の記載事項からわかることは、所有者の財政状況などです。仮に乙区に抵当権などが設定されていない場合、所有者は借入金をしないでその不動産を購入したか、借入金の弁済を終えているということになります。他方、不動産の価額を大きく超える債権額の抵当権が設定されている場合は、所有者の財政状況が芳しくないことを示している場合があります。

共同担保目録は、2つ以上の不動産を一緒にして、1つの債権の担保に供している場合に作成される一覧表のことです。たとえば5,000万円を借入したい場合に、A土地の担保価値が3,000万円、B土地の担保価値が2,000万円であったとします。いずれの土地も単独では5,000万円の借入の担保としては不足しますが、A土地B土地合計すれば5,000万円の担保価値となります。このような場合に、5,000万円の借入に対して、A土地B土地両方に抵当権を設定し、共同担保目録が作成されます。

ご自宅や投資物件などご所有の不動産を売却する際には、主に買手への物件の説明のために登記簿謄本が必要になります。所有者の住所氏名の記載については、結婚による姓の変更や、引っ越しによる住所の変更などが反映されているか確認しましょう。また弁済の終了している根抵当権などの抹消登記が行われているかなども確認しましょう。

通常、残債の残っている債務に紐づく抵当権は、不動産の売買代金で残債を一括弁済するので売買と同時に抹消され、その後購入者への所有権移転登記がなされます。購入者が住宅ローンなど借入金利用での購入であれば、購入者を債務者とする新たな抵当権の設定登記が同時に行われます。

不動産の登記簿謄本をより詳細に確認しなければならないのは、売却時よりも購入を検討する際になります。

甲区で確認すべきは過去の所有者とその変遷です。過去に工場などに利用されていた土地には土壌汚染の問題があるかもしれません。短期間に売買が繰り返されている不動産には、ご近所トラブルなど何らかの言語化し難い問題がある可能性が有ります。仮登記や差押などの登記が設定されていないかも確認しましょう。そのような不動産については、理由を確認し差障りなければ検討対象から外すことも考えましょう。

乙区で確認すべきは、現所有者の債務の状況です。設定が対象物件と直接紐づけられる住宅ローンの抵当権のみであれば、売買代金での精算と抹消が予想され問題がないと考えられます。乙区に設定されている抵当権の債権額が、対象物件の価額を大幅に超える金額である場合や、根抵当権が設定されている場合、共同担保目録が設定されている場合などは注意が必要です。乙区に設定されている種々の権利が売買に際してすべて抹消されるものであることを確認しておく必要があります。

この記事では登記簿謄本の見方について解説を行いました。多くの人にとって不動産の売買は一生に数回有るか無いかの大きなイベントでしょう。それだけに失敗は避けたいものです。不動産の売買を検討される方は、不動産業者や取引相手から提供される情報を鵜呑みにするのではなく、自ら登記簿謄本を確認し、記載内容を理解できるようなっておかなければなりません。

不動産取引において知識は身の守りであり、登記簿謄本に関する知識はその重要な一部です。不安に感じることは司法書士や信頼できる宅地建物取引業者など専門家に相談なさってください。