不動産の売却を進める前に、
不動産登記簿謄本の見方はおさえておきましょう!
目次
不動産の登記簿謄本とは

ちなみに、謄本とは、原本の内容をそのまま全部写し取った書面のことをいいます。不動産については、法務省が個々の不動産について上記のような情報を記載した「登記簿」を管理しています。登記簿が電子データ化されていない時代においては、各法務局に保管されている登記簿を謄写し交付していたので、「登記簿謄本」と言われていました。
現在では登記簿の記載内容はデータ化されているため、文字通りの謄写はできません。このため現在では「登記簿謄本」ではなく「登記事項証明書」という名称の書類が交付されます。記載内容は従前の「登記簿謄本」と同一です。この記事ではこれまで長く慣れ親しまれてきた「登記簿謄本」という表現を用いて説明を致します。
登記簿謄本の取得方法と取得費用
オンライン申請はインターネット経由で申請する方法です。利用登録やソフトのダウンロードなどの手続きが必要になりますが、日中忙しく通常の開庁時間内に法務局に出向けない人には便利です。オンライン申請をした登記簿謄本は、窓口か郵送で取得できます。取得費用は、登記簿謄本の場合は1通につき書面請求600円、オンライン請求送付500円、オンライン請求窓口480円となっています。地図などの情報については、1筆の土地または1個の建物につき、430円から450円となります。
登記情報提供サービス利用時の注意点
料金は、不動産登記情報の全部事項(登記簿謄本の記載内容と同等の内容)については、332円、地図、測量図の図面などは、362円となっています。
登記簿謄本はいつ必要?

また、銀行は融資審査に際して担保不動産の現況を把握する必要があります。このため、住宅ローンなどの申込時には必ず対象物件の登記簿謄本の提出が求められるのです。所得税の住宅ローン控除の適用を受けようとする場合、初年度の確定申告書には対象物件の登記簿謄本の添付が求められます。不動産所有者の相続が開始した場合には、その不動産の財産評価のために登記簿謄本が必要です。
上記のほか、あまり一般的ではありませんが、土地を分筆や合筆、地目の変更、共有物の分割、遺言作成など、およそ不動産に関連した法律行為には必ず登記簿謄本が必要になります。
登記簿謄本の構成と見方

権利部(甲区)

権利部(乙区)
乙区の記載事項からわかることは、所有者の財政状況などです。仮に乙区に抵当権などが設定されていない場合、所有者は借入金をしないでその不動産を購入したか、借入金の弁済を終えているということになります。他方、不動産の価額を大きく超える債権額の抵当権が設定されている場合は、所有者の財政状況が芳しくないことを示している場合があります。

共同担保目録
不動産売却時の確認事項

通常、残債の残っている債務に紐づく抵当権は、不動産の売買代金で残債を一括弁済するので売買と同時に抹消され、その後購入者への所有権移転登記がなされます。購入者が住宅ローンなど借入金利用での購入であれば、購入者を債務者とする新たな抵当権の設定登記が同時に行われます。
不動産購入検討時の確認はより重要
甲区で確認すべきは過去の所有者とその変遷です。過去に工場などに利用されていた土地には土壌汚染の問題があるかもしれません。短期間に売買が繰り返されている不動産には、ご近所トラブルなど何らかの言語化し難い問題がある可能性が有ります。仮登記や差押などの登記が設定されていないかも確認しましょう。そのような不動産については、理由を確認し差障りなければ検討対象から外すことも考えましょう。
乙区で確認すべきは、現所有者の債務の状況です。設定が対象物件と直接紐づけられる住宅ローンの抵当権のみであれば、売買代金での精算と抹消が予想され問題がないと考えられます。乙区に設定されている抵当権の債権額が、対象物件の価額を大幅に超える金額である場合や、根抵当権が設定されている場合、共同担保目録が設定されている場合などは注意が必要です。乙区に設定されている種々の権利が売買に際してすべて抹消されるものであることを確認しておく必要があります。
まとめ

不動産取引において知識は身の守りであり、登記簿謄本に関する知識はその重要な一部です。不安に感じることは司法書士や信頼できる宅地建物取引業者など専門家に相談なさってください。
不動産の売却を進める前に、
不動産登記簿謄本の見方はおさえておきましょう!

監修秦 光一郎
【資格】税理士
会計事務所に勤務しつつ平成16年税理士試験に合格。
税務コンサルタント会社にて金融機関をサポートする業務の中、資産税業務の経験を積む。
平成22年税理士法人シン総合会計設立。
主に中小企業の会計税務支援を中心に、事業承継、資産税業務にも従事。
不動産会社の税務相談会相談員、金融機関のセミナー講師等に携わる。