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目次
再建築不可物件とは？
再建築不可物件とは、建築基準法上の接道義務を果たしていない土地に建つ建築物のことをいいます。再建築不可物件は、リフォームすることは可能ですが、建築確認が必要となる新築や増築については行政の建築許可がおりません。
首都圏などの住宅が密集したエリアで、築年数の古い物件が数多く残っていたり、空き家となって放置されているのは、接道義務を果たせず再建築ができないからという理由も含まれています。
総務省の土地統計調査によると、全国における再建築不可物件とみられる物件数は全体の約6.7％もあると報告されています。
首都圏などの住宅が密集したエリアで、築年数の古い物件が数多く残っていたり、空き家となって放置されているのは、接道義務を果たせず再建築ができないからという理由も含まれています。
総務省の土地統計調査によると、全国における再建築不可物件とみられる物件数は全体の約6.7％もあると報告されています。
接道義務について
接道義務とは以下の規定のことをいいます。
| 1． | 建物を建築する際、その土地の間口が建築基準法上の道路に2m以上接していなければならない |
|---|---|
| 2． | 建物が接している建築基準法上の道路の幅員が4m以上でなければならない |
この接道義務には、防災や安全のために緊急車両の移動や出入りの確保をして、スムーズに消火活動や救助などが行えるようにする目的があります。接道義務は、万一の緊急時に、安心して住むことができるまちづくりをする上で、大切な規定であるといえます。
既存の建物については、この規定を満たしていない場合でも、直ちに罰則が科されるわけではありません。ただし既存の建物を取壊し、再建築することは不可とされています。
既存の建物については、この規定を満たしていない場合でも、直ちに罰則が科されるわけではありません。ただし既存の建物を取壊し、再建築することは不可とされています。
建築基準法上の道路規定
建築基準法上の道路は、以下の道路などが該当すると、建築基準法第42条に規定されています。
1. 道路法による道路
一般国道、都道府県道及び市町村道などのいわゆる公道で、幅員4ｍ以上のもの
2. 都市計画法などによる道路
都市計画法の開発許可あるいは、土地区画整理法、旧住宅地造成事業に関する法律その他による許認可等を受けて築造された道路で、幅員4ｍ以上のもの
3. 接道義務の規定ができた時に存在していた道路
公道であるか私道であるかに関わらず一般に通行されている幅員4ｍ以上のもの
4. 位置指定道路
土地を建築物の敷地として利用するために築造する幅員4ｍ以上の道で、これを築造しようとする者が、特定行政庁からその位置の指定を受けたもの
5. ２項道路（みなし道路）
接道義務の規定ができた時に、既に建築物が建ち並んでいる幅員4ｍ未満の道で、特定行政庁が指定した道。
6. その他
その他にも、周囲の状況により避難及び通行の安全上支障がないと認められる場合などは、幅員が4ｍ未満でも道路とみなされる場合があります。
再建築不可物件の売却が難しい理由
再建築不可物件の定義を踏まえたうえで、なぜ売却が難しいのか、その理由についてご説明いたします。
買主がローンを組めないため
再建築不可物件は、既存の建物をリフォームして利用するほかありません。そのため、活用方法が限定的であり、担保価値が低くなります。金融機関は担保価値の範囲で融資額を決めることになるため、買主が希望する金額でのローンが組めない可能性が高いでしょう。
結果として、買主は現金での購入、または金利が高めなノンバンクローンでの借り入れを受け入れることができる人に限られてしまいます。
結果として、買主は現金での購入、または金利が高めなノンバンクローンでの借り入れを受け入れることができる人に限られてしまいます。
建て替えができないので、買主のリスクが高いため
再建築不可物件は、建て替えができません。平常時は、リフォームしながら住むということも可能でしょう。しかし、老朽化が進んだ時や、地震などの天災で倒壊してしまった場合はどうでしょう。再び建築することができないので、買主は活用のできない土地を所有することになります。
このように、建て替えができないことは、買主にとってリスクが高いことであり、再建築不可物件の購入は敬遠されることになります。
このように、建て替えができないことは、買主にとってリスクが高いことであり、再建築不可物件の購入は敬遠されることになります。
売却が難しいといっても方法がないわけではありません。
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再建築不可物件の価格相場
再建築不可物件が売りにくい理由が分かったところで、売却相場がどれになるのかについて解説します。
通常物件の5～7割が相場となる
前述の通り、再建築不可物件はローンを組むのが難しく、現金の用意ができる人など買主の条件が絞られるうえに、万が一の際に建て替えが利かないなどリスクが高いため、通常物件の5～7割程度の売却価格になるといわれています。
再建築不可物件の査定ポイント
再建築ができない、ということは、現在建っている建物が十分使えるものであるかどうかが売却査定の要となります。構造躯体が頑丈な造りであれば、フルリフォームによるリノベーション物件として投資家への売却も望めます。築年数だけでなく、建物の瑕疵（躯体の損傷具合、傾きなど）がある場合、査定価格は大きく下がるでしょう。
また、物件の立地も大事な要件のひとつです。人気のエリアや利便性の高い立地であれば、実需だけでなく投資用物件としての需要も見込まれ、売却価格も上がりやすいでしょう。さらに、セットバックや但し書き道路の申請によって、再建築可能に変更できる可能性があるならば、より高く売却することもできます。
また、物件の立地も大事な要件のひとつです。人気のエリアや利便性の高い立地であれば、実需だけでなく投資用物件としての需要も見込まれ、売却価格も上がりやすいでしょう。さらに、セットバックや但し書き道路の申請によって、再建築可能に変更できる可能性があるならば、より高く売却することもできます。
【売却方法1】再建築可能にして売却する
再建築不可物件には、上記でご覧いただいたようなリスクがあります。それは裏を返せば、再建築可能になれば、相場での売却が可能になるということです。再建築不可物件の売却を検討する際には、まず以下の項目を確認して、再建築可能にできないかを模索してみましょう。
セットバックをする
土地が接道している道路が、2項道路（接道義務の規定ができた時に、既に建築物が建ち並んでいる幅員4ｍ未満の道で、特定行政庁が指定した道）であった場合、セットバックをすれば再建築は可能です。
建築基準法で「2項道路に接道している土地は、道路中心線からの水平距離2mの線をその道路の境界線とみなす」と規定されています。例に挙げた図では、土地が面している道路幅員が2mなので、その道路中心線から2m後退した、図の青い部分を除いた土地部分には建築することが可能である旨を明記することで、再建築可能な物件として売却することができます。この道路中心線からの後退のことをセットバックといいます。
建築基準法で「2項道路に接道している土地は、道路中心線からの水平距離2mの線をその道路の境界線とみなす」と規定されています。例に挙げた図では、土地が面している道路幅員が2mなので、その道路中心線から2m後退した、図の青い部分を除いた土地部分には建築することが可能である旨を明記することで、再建築可能な物件として売却することができます。この道路中心線からの後退のことをセットバックといいます。
隣地から購入する、または借地する
接道義務は、道路幅員の他にも道路に接する間口（2m以上）についても規定されています。この間口が2ｍ未満である場合、再建築不可物件となりますが、隣地から土地を購入したり借りたりすることで、間口を広げて再建築可能な物件とすることができます。まずは、隣地の所有者に相談をしてみるとよいでしょう。
43条但し書き道路の申請をする
建築基準法第43条には、「建築物の敷地は、道路2ｍ以上接しなければならない。ただし、建築物の周囲に広い空地があり、その他これと同様の状況にある場合で安全上支障がないときは、この限りでない。」と規定されています。これを43条但し書き道路といいます。
つまり、建築基準法上の道路に接していない場合でも、基準に適合し安全を確保することができると認められるのであれば、建築可能となるわけです。ただし、43条但し書き道路と認めてもらうためには、特定行政庁の許可が必要です。申請を行っても必ずしも許可が得られるわけではないことには、留意しておきましょう。
つまり、建築基準法上の道路に接していない場合でも、基準に適合し安全を確保することができると認められるのであれば、建築可能となるわけです。ただし、43条但し書き道路と認めてもらうためには、特定行政庁の許可が必要です。申請を行っても必ずしも許可が得られるわけではないことには、留意しておきましょう。
【売却方法2】再建築不可のまま売却する
再建築可能な状態にして、売却できることに越したことはありません。しかし、さまざまな事情により、再建築可能にできない場合もあるでしょう。その場合には、再建築不可のまま売却をすることも検討する必要があります。
最初に隣地所有者に声をかけてみる
隣地所有者に、土地の買取を打診するのも一案です。隣地所有者が増築を考えている場合には、思いがけず買取を承諾してくれる可能性があります。声をかける前から諦めてしまうのではなく、まずは相談をしてみましょう。
相談をしてみることで、買取は不可な場合でも、前述したように土地が道路に面している間口を広げるために土地を売却してもらったり、賃借したりするなど、協力を仰げる可能性もあります。そうなれば、前項に記載したように建築可能物件として売却する道も開けます。
相談をしてみることで、買取は不可な場合でも、前述したように土地が道路に面している間口を広げるために土地を売却してもらったり、賃借したりするなど、協力を仰げる可能性もあります。そうなれば、前項に記載したように建築可能物件として売却する道も開けます。
仲介で売却する
再建築不可物件のまま不動産会社に仲介してもらい売却することもできます。ただし、先に述べた通り、買主は現金で購入できる人などに限られたり、建て替えができないリスクなどがあったりするため、周辺相場の5～7割程度の価格での売却になる可能性が高いことはあらかじめ知っておきましょう。
また、前項の隣地所有者への声掛けとも関連しますが、隣地所有者も売却を計画している場合には、同じタイミングで一団の土地として売却ができないか不動産会社に相談してみるのもよいでしょう。
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買取で売却する
買取とは、不動産会社などの業者に買い取ってもらうことをいいます。一般に業者買取は、仲介による売却の相場よりも安値での買取となります。ただ、再建築不可物件は、不動産会社に仲介してもらって売却した場合でも高値では売れない可能性が高いので、早く現金化したいという場合には、買取もお勧めの方法です。不動産会社などは、買い取った後、周辺物件の買取を進めて、一団の土地を分譲するなど不動産会社だからこそできる活用方法を検討することもできます。
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よくある質問
再建築不可物件に関する質問をご紹介します。
- 再建築不可物件はリフォームできる？
- 再建築不可物であってもリフォームは可能です。ただし、建築確認申請が不要な範囲内というのが条件となります。とくに延べ床面積500m2以下の木造2階建て住宅などは建築確認申請が免除となっています。
- 再建築不可物件の有効な活用方法はある？
- 売却したいのになかなか買い手が見つからない…そんな場合は収益物件としてご自身で活用してみても良いでしょう。戸建てであれば、シェアハウスとしても活用することが可能です。
また、再建築不可物件は固定資産税も少なく、低めの家賃設定でも利益をあげることが期待できます。リフォームの費用と手間が必要になる可能性がありますが、売却以外にご自身で活用することも検討してみてはいかがでしょうか。
まとめ
再建築不可物件は、個人でいくら考えても売却は難しいものです。まずは土地の事情に詳しい不動産会社に相談してみることで、不動産会社だからこそ持っている情報を得ることができたり、売却の糸口をつかめたりする可能性もあります。再建築不可物件だからと、最初からあきらめないことが肝要です。
どの不動産会社に相談してよいか分からないという場合には、複数の不動産会社などに一括して査定依頼などを行うことができるサイトを利用して、最初の一歩を踏み出してみてはいかがでしょうか。
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この記事の監修者
キムラ ミキ
AFP／社会福祉士／宅地建物取引士／金融広報アドバイザー
日本社会事業大学 社会福祉学部にて福祉行政を学ぶ。大学在学中にAFP（ファイナンシャルプランナー）、社会福祉士を取得。大学卒業後、アメリカンファミリー保険会社での保険営業を経て、(マンションデベロッパー)にてマンション営業、マンション営業企画に携わった。その後、2008年8月より独立し、現在、自社の代表を務める。
