家族や兄弟間で行われることが多い個人間売買。
不動産会社は本当に必要ないでしょうか？
目次
不動産の個人間売買とは
不動産の個人間売買とは、不動産業者に仲介を依頼することなく、売主・買主個人同士で不動産売買を完結させることを言います。一般的な不動産売買では、不動産業者が仲介に入って手続きをサポートしますが、個人間売買では、現地確認、契約交渉、契約書の作成・締結から引渡しまで、すべての手続きを個人が行います。
どんな人がするもの？
不動産の個人間売買は一般的な手続きではありませんが、事例がないわけではありません。たとえば、親子間や親しい知人同士での売買では、細かい売買条件を交渉する必要がないために、仲介を依頼しないこともあります。
他にも、
・所有地を隣人に売却する
・貸している土地を借主に売却する
・借地権者に相手の家が建っている底地を売却する
など、取引の相手方が既に決まっている場合にも個人間売買によって取引されることがあります。
また、山林や田舎の農地など、かなり低額な不動産の売買の場合には、仲介手数料が少額になってしまうために、不動産業者も仲介を敬遠する傾向があります。また最近では、自治体が運営する「空き家バンク」などのインターネットサイトを利用して個人間売買を行う人も増えているようです。
他にも、
・所有地を隣人に売却する
・貸している土地を借主に売却する
・借地権者に相手の家が建っている底地を売却する
など、取引の相手方が既に決まっている場合にも個人間売買によって取引されることがあります。
また、山林や田舎の農地など、かなり低額な不動産の売買の場合には、仲介手数料が少額になってしまうために、不動産業者も仲介を敬遠する傾向があります。また最近では、自治体が運営する「空き家バンク」などのインターネットサイトを利用して個人間売買を行う人も増えているようです。
不動産の個人間売買のメリット・デメリット
不動産取引は専門的な知識を必要とするために、仲介業者は宅建業者でなければなりません。個人間で行う場合には、費用面でのメリットはありますが、時間・労力がかかる点やトラブルが起きやすい点については注意が必要です。
【メリット①】仲介手数料・消費税が不要
個人間売買の一番のメリットは仲介手数料・消費税が不要になることです。仲介手数料は売買価格の3％プラス6万円が上限と定められており、これに消費税がかかってきます。たとえば、3,000万円の不動産の取り引きならば、105万6,000円（税込）の仲介手数料を支払うことになりますが、個人間売買ではこの分が節約できますので、大きなメリットです。
【メリット②】調整がしやすい
個人間売買の場合は、知り合いや親族など顔見知りが相手の取り引きが多いために、スケジュールや諸条件の調整がしやすいというメリットがあります。
不動産取引に時間がかかる理由の１つに、現地確認や内見、契約や引渡しのスケジュール調整、契約交渉のやり取りに時間がかかることが挙げられますが、個人間売買の場合には直接連絡を取り合うために、スムーズに手続きが進みやすいのです。
不動産取引に時間がかかる理由の１つに、現地確認や内見、契約や引渡しのスケジュール調整、契約交渉のやり取りに時間がかかることが挙げられますが、個人間売買の場合には直接連絡を取り合うために、スムーズに手続きが進みやすいのです。
【デメリット①】トラブルになりやすい
個人間売買の場合には、不動産取引に慣れていない者同士の取り引きになることが多いために、契約後のトラブルが生じやすいことがあります。とくに、建物の不具合や土地の面積に関する契約不適合責任や売買価格が相場と合わないことから生じるトラブルについては、解決が長引くことも多く、最悪の場合には契約解除に発展する可能性もあります。
仲介業者がいれば、双方の言い分を考慮して調整するところですが、当事者同士だとなかなか解決に進まないことも多いのです。
仲介業者がいれば、双方の言い分を考慮して調整するところですが、当事者同士だとなかなか解決に進まないことも多いのです。
【デメリット②】住宅ローンが組みにくい
個人間売買では、住宅ローンを組む時に支障をきたす可能性があります。
金融機関が取り扱う住宅ローンを組む時の必要書類として、宅建業者が作成した売買契約書・重要事項説明書が求められるのが一般的ですので、個人間の売買では住宅ローンの申請ができないことがあります。
金融機関が取り扱う住宅ローンを組む時の必要書類として、宅建業者が作成した売買契約書・重要事項説明書が求められるのが一般的ですので、個人間の売買では住宅ローンの申請ができないことがあります。
【デメリット③】手間や時間がかかる
個人間売買の場合には、スケジュール調整や契約条件の交渉、必要書類の手配、登記手続きの手配などをすべて売主・買主が行わなければならないために、手間と時間がかかることは否めません。これらの手続きの負担は、買主よりも売主にかかってくることが多く、不動産取引に慣れていなければ、契約書の作成だけでも一苦労です。
個人間売買の手続きの流れ
個人間売買にはメリット・デメリットがあるものの、対象物件の所在や種類、取引相手とのやり取りのしやすさなどを考慮した結果、個人間売買のほうがよいということもあります。
それでは、売買の手続きの流れを見ていきましょう。
それでは、売買の手続きの流れを見ていきましょう。
ステップ①売買金額を決める
売買金額は売主・買主双方の合意で決まるものですが、売主は取引相場を考えて売り出し価格を設定します。
取引相場は、民間の不動産情報サイトのほか、国土交通省が提供する土地総合情報システムで検索することが可能です。
取引相場は、民間の不動産情報サイトのほか、国土交通省が提供する土地総合情報システムで検索することが可能です。
土地の面積や建物価格は物件によってさまざまですので、坪当たり、もしくは㎡当たりの単価を計算し、対象物件の地積や床面積を乗じて物件価格を算出してみましょう。
ステップ②買主を探す
個人間売買を行う場合には、買主は親族や知り合いなど始めから決まっている場合が多いですが、決まっていない場合には新たに見つける必要があります。
最近では、個人間売買向けのマッチングサイトがありますので、掲載を検討してみるのもよいかもしれません。
最近では、個人間売買向けのマッチングサイトがありますので、掲載を検討してみるのもよいかもしれません。
ステップ③売買契約を締結する
買主が決まったら、一般的な売買契約の手続きと同様に、現地確認・内見、契約交渉、契約書の締結を行います。個人間での売買ですので、契約条項の詳細な点について検討するというよりは、気になる点について特約条項に追加しておくなどの対応にとどまることが多いでしょう。
契約書類としては売買契約書のみで、重要事項説明書や媒介契約書の締結はありません。
契約書類としては売買契約書のみで、重要事項説明書や媒介契約書の締結はありません。
ステップ④代金入金を確認する
売買代金の決済は引渡日当日に行います。手続きとしては、オンラインもしくは金融機関で振込手続きを行い、着金確認を行うことになります。地方銀行や信金・信組からメガバンク、あるいは逆への送金は時間がかかることがありますので、振込票の確認で入金確認に変えることもあります。
ステップ⑤引渡しを行う
不動産売買における「引渡し」とは、契約書その他関連書類の引渡しと、建物がある場合には鍵の引渡しを指します。入金が確認できたら、これらの書類を引渡すと同時に、司法書士に登記書類を預け、所有権移転登記手続きを依頼します。
すべてが終了したのち、売主に売買益が生じる場合には、確定申告を行うことも忘れてはなりません。特例を活用する時にも確定申告が必要になりますので、不安な場合には税理士に相談してみましょう。
すべてが終了したのち、売主に売買益が生じる場合には、確定申告を行うことも忘れてはなりません。特例を活用する時にも確定申告が必要になりますので、不安な場合には税理士に相談してみましょう。
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個人間売買に必要な書類と契約書の作成方法
個人間売買で締結する書類は、基本的には売買契約書のみとなります。書式は、不動産売買に関する書籍に掲載されているひな形や、Webサイトに掲載されている売買契約書ひな形を活用するのがよいでしょう。
一般的な記載事項には以下のようなものがあります。
・売買の目的物および売買代金
・売買代金の支払いの時期、方法など
・売買対象面積、測量、代金精算
・所有権の移転の時期
・引渡しの時期
・抵当権等の抹消
・引渡し完了前の滅失、毀損
・公租公課等の分担
・契約違反による解除、違約金など
また、個人間の売買契約でも、売買代金に応じて契約書に印紙を貼付する必要があります。
印紙税額については、国税庁のサイトをご参照ください。
一般的な記載事項には以下のようなものがあります。
・売買の目的物および売買代金
・売買代金の支払いの時期、方法など
・売買対象面積、測量、代金精算
・所有権の移転の時期
・引渡しの時期
・抵当権等の抹消
・引渡し完了前の滅失、毀損
・公租公課等の分担
・契約違反による解除、違約金など
また、個人間の売買契約でも、売買代金に応じて契約書に印紙を貼付する必要があります。
印紙税額については、国税庁のサイトをご参照ください。
必要書類一覧
不動産売買の必要書類としては、契約書・登記関係書類のほか、物件情報に関する書類と個人情報に関する書類があります。
【必要書類の例】
（売主）
| 書類名 | 入手場所 |
|---|---|
| 土地・建物登記済証（権利証）または登記識別情報 | 売主保管 |
| 登記簿謄本 | 所在地管轄の法務局 |
| 公図・測量図・建物図面等 | 所在地管轄の法務局 |
| 建築確認通知書・検査済証（建物がある場合） | 売主保管 |
| 固定資産税課税証明書 | 市区町村役場の担当課（固定資産税課など） |
| 固定資産税・都市計画税納税通知書 | 売主保管 |
| 印鑑証明書（3か月以内の発行のもの） | 市区町村窓口 |
| 本人確認書類（運転免許証・パスポートのコピーなど） | 売主保管 |
（買主）
・領収書
・振込票のコピー
・印鑑証明書（3か月以内の発行のもの）
・本人確認書類（運転免許証・パスポートのコピーなど）
・領収書
・振込票のコピー
・印鑑証明書（3か月以内の発行のもの）
・本人確認書類（運転免許証・パスポートのコピーなど）
売買契約書の作成方法
売買契約書はまずはひな形をベースに作成し、物件金額や代金の支払い方法、決済・引渡しの期日などを必要に応じて書き加えていくことになります。建物の修繕や残置物の処理など、当事者間の特有の合意事項については、条項の最後に特約事項としてまとめておくとよいでしょう。
個人間売買の必要経費
次に個人間売買にかかる費用についてです。
売買契約書を作成したら、売主・買主双方が収入印紙を貼付する必要があります。印紙税の金額は以下のとおりです。
ただし、2024年3月31日までの間に作成される契約書については、以下の軽減措置が適用されます。
所有権移転登記の登録免許税は、買主側が支払います。売買による所有権移転登記の税率は通常2％で、2023年3月31日までの間に登記をすると1.5％の軽減税率が適用されます。不動産の固定資産税評価額に、この税率を掛けた金額が所有権移転登記の登録免許税です。
売主については、土地を売却するにあたり抵当権を抹消する必要がある場合のみ登録免許税が発生します。抵当権抹消登記の登録免許税額は、不動産1個につき1,000円です。
登記を司法書士に依頼する場合、司法書士報酬を支払う必要があります。司法書士報酬には法律上の決まりはありませんので、司法書士がおのおので金額を設定しています。所有権移転登記に関しては2万円から10万円超とかなり幅がありますが、大体4万円前後が平均となっています。抵当権抹消登記については大体8千円から3万円の間で、1万5千円前後の場合が多いようです。
| 500万円超1,000万円以下の土地 | 10,000円 |
|---|---|
| 1,000万円超5,000万円以下の土地 | 20,000円 |
ただし、2024年3月31日までの間に作成される契約書については、以下の軽減措置が適用されます。
| 500万円超1,000万円以下の土地 | 5,000円 |
|---|---|
| 1,000万円超5,000万円以下の土地 | 10,000円 |
売主については、土地を売却するにあたり抵当権を抹消する必要がある場合のみ登録免許税が発生します。抵当権抹消登記の登録免許税額は、不動産1個につき1,000円です。
個人間売買のトラブルを防ぐには
不動産取引に不慣れな者同士が行う個人間売買では、理解不足やコミュニケーション不足からトラブルに発展しがちです。契約条項を入念に確認することはもちろんですが、とくに以下のポイントについて押さえておきましょう。
相場をつかんでおく
物件価格は売主・買主ともにもっとも注目するところです。周辺の不動産相場とかけ離れた売買価格にすると、売買後にトラブルになりやすいだけではなく、みなし贈与となってしまう可能性があります。
みなし贈与とは、時価よりもかなり安価な価格で売買された場合に、時価との差額を贈与したとみなされて贈与税が課されるというものです。この場合には、仲介手数料の費用減よりも高くついてしまう可能性がありますので、注意が必要です。
みなし贈与とは、時価よりもかなり安価な価格で売買された場合に、時価との差額を贈与したとみなされて贈与税が課されるというものです。この場合には、仲介手数料の費用減よりも高くついてしまう可能性がありますので、注意が必要です。
契約不適合責任を理解する
契約不適合責任とは、物件に不具合があった時の売主の責任です。建物の基礎が腐食していた、地盤が弱かったなど、当事者が気付かずに契約書に明記されなかった不具合について、売主は修繕や代金の減額などの責任を負います。
対象物件の築年数が古い、取得の経緯が明らかでないなどの場合には、売買金額を減額して、責任免除の規定を設けることもあります。いずれにせよ、売主としての責任を負っているということは十分に理解しておく必要があります。
対象物件の築年数が古い、取得の経緯が明らかでないなどの場合には、売買金額を減額して、責任免除の規定を設けることもあります。いずれにせよ、売主としての責任を負っているということは十分に理解しておく必要があります。
登記などの手続きは司法書士に依頼する
登記に誤りがあると、二重売買など重大なトラブルに発展する可能性がありますので、登記手続きについては司法書士に依頼するのが無難です。
司法書士は登記手続きを代行するだけではなく、売買が有効に成立しているかどうかの法的な検証も行いますので、その点についても安心感のある取り引きができます。
司法書士は登記手続きを代行するだけではなく、売買が有効に成立しているかどうかの法的な検証も行いますので、その点についても安心感のある取り引きができます。
買主の見極めは慎重に
個人間売買の場合、買主の見極めは慎重に行う必要があります。契約時には判明していなかった不具合があった場合には当事者間で解決する必要があるために、そのような時にも円満に解決することができるような人が買主には望ましいといえます。
とくに新規に買主を探す場合には、柔軟な対処ができるかどうか確認のうえで取り引きをしましょう。
とくに新規に買主を探す場合には、柔軟な対処ができるかどうか確認のうえで取り引きをしましょう。
部分的に不動産会社に依頼するのも◎
契約書の作成など、部分的に不動産会社に外注するというのも１つの手です。もちろん費用はかかりますが、書類作成のみであれば、一般的な仲介手数料よりも安価で請け負ってくれるところもあります。
よくある質問
ここでは、個人間売買でよくある質問についてまとめました。不動産取引に慣れている売主は少ないと思いますので、ぜひ参考にしてみてください。
- 個人間売買サイト利用の注意点は？
- 個人間売買サイトは最近開設されたものが多いために、提供サービスが固まっていないものが多くなっています。中には物件確認や本人確認なしに掲載されているものもあります。利用する際には、Webサービスでどこまで対応してもらえるのか、物件確認や本人確認が適切に行われているかチェックする必要があります。
- 仲介会社と個人間売買両方の可能性を探ることはできる？
- 仲介業者に依頼するのと個人間売買の両方を検討することは可能です。もし仲介業者が高値で購入してくれる買主を探してきたら、そちらと契約するといった具合です。その際には、仲介業者との媒介契約書の種類について、自己発見取引が可能である一般媒介もしくは専任媒介にしなければなりません。
- 不動産の個人間売買で支払う税金は？
- 個人間売買においても、印紙税、登録免許税、そして譲渡益が出た場合には売主に譲渡所得税の申告義務があります。売主は、確定申告で納税する譲渡所得税まで考えて資金計画を立てておいたほうがよいでしょう。
まとめ
不動産の個人間売買を行うことは簡単ではありませんが、不可能なことではありません。しかし、仲介手数料を節約できること以外には、あまりメリットがあるとは言えず、手間や時間がかかる、無用なトラブルを招きやすい、住宅ローンを組みづらいなど、デメリットの方が多い印象です。
例に挙げた仲介手数料はあくまでも「上限額」です。既に取引の相手が決まっているのであれば、仲介手数料をできるだけ抑えてもらうよう不動産会社に交渉することも可能でしょう。後々のリスクを排除し、スムーズに取引を行うためにも、不動産売買は不動産会社の仲介で行う方がよいでしょう。その際、一括査定のサービスを利用して、複数社の中からより相談しやすい不動産会社を選択することをおすすめします。
例に挙げた仲介手数料はあくまでも「上限額」です。既に取引の相手が決まっているのであれば、仲介手数料をできるだけ抑えてもらうよう不動産会社に交渉することも可能でしょう。後々のリスクを排除し、スムーズに取引を行うためにも、不動産売買は不動産会社の仲介で行う方がよいでしょう。その際、一括査定のサービスを利用して、複数社の中からより相談しやすい不動産会社を選択することをおすすめします。
家族や兄弟間で行われることが多い個人間売買。
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監修徳田 倫朗
【資格】宅地建物取引士
株式会社イーアライアンス代表取締役社長。中央大学法学部を卒業後、戸建・アパート・マンション・投資用不動産の売買や、不動産ファンドの販売・運用を手掛ける。アメリカやフランスの海外不動産についても販売仲介業務の経験を持ち、現在は投資ファンドのマネジメントなども行っている。
