土地を売る前に知っておきたい！土地価格の調べ方

そもそも、土地の価格ってどのように決められているのでしょうか。

不動産は、1つの不動産に対して、6つの価格が存在するといわれており、これを「一物六価」と呼びます。6つの価格の内訳は、実勢価格、公示価格、基準値価格、路線価、固定資産税評価額、鑑定評価額です。土地を売却する際には、このうちの「実勢価格」が参考になります。

一物六価のうち、実勢価格以外は不動産鑑定士などの専門家が決めることが多いです。しかし、実際の土地の価格はできるだけ高く売りたい売主と、できるだけ安く買いたい買主の思惑が絡んでくるのです。

土地の価格はさまざまな要因で決められていきますが、特に土地の特性と流通量に着目するとイメージがしやすいでしょう。それぞれ詳しく説明していきますね。

土地の価格を決める要因として、土地が個別に持つ特性が挙げられます。例えば、土地の立地や大きさ、形、方角などです。

都市部に近く利便性が良くなれば高く、逆に郊外になると安くなるのが一般的です。また、お墓が近くにあったり、大きな崖の下にあったりするとマイナス要因になるなど、同じエリアでも周辺の状況によって価格が異なることがあります。

土地の大きさは、エリアごとに利用しやすい大きさで形成されているのが一般的で、住宅地として使うのであれば20〜30坪が多いエリア、40〜50坪が多いエリア、70〜80坪が多いエリアなどが決まっており、この範囲から売れにくかったり、坪単価が相場より安くなる傾向にあります。

例えば、40〜50坪が多いエリアで坪単価が20万円、800〜1,000万円程度で売買されるのが一般的なエリアを想定してみましょう。このエリアでは、同エリア内にある60坪の土地で1,200万円は高く感じられるため、坪単価18万円の1,080万円で売却されるといったことが起こります。また、30坪だと小さいと判断され売れづらくなります。

きれいな長方形や正方形の土地であれば売却しやすいですが、土地が変形していると坪単価は安くなる傾向にあります。また、長方形の土地であっても、間口が5〜6mなど一般的な住宅が建てづらいと売りづらくなります。

一般的に、南側に道路がある土地だと陽当たりの関係で同じエリアの中でも高くなる傾向がありますが、北側に道路があると安くなります。また、方角に関わらず、二方角地や三方角地は人気が高く、価格も高くなる傾向にあります。角地にプラスして、南東角地など陽当たりの良い方角が道路に面しているとさらに価格は高くなります。

土地の価格は売主と買主の思惑のもと決められますが、土地の流通量が多いと売主が強気になり、逆に流通量が少ないと買主が強気になりやすくなります。結果として、土地の流通量が多いと価格は高く、少ないと価格は安くなる傾向にあります。

例として、栃木県の公示価格と人口の関係を見てみましょう(土地の流通量が多い=人口が増えると仮定します)。栃木県の2018年の公示地価の平均値は13.8万円/坪。これは、2017年と比べて0.24%の下落です。2017年の人口調査によると、栃木県の人口は前年比0.33%下落しています。

また、栃木県内の公示地価では宇都宮市が前年比0.29%上昇、小山市が0.11%上昇していますが、その他の市町村は全て下がっています。人口も同じ傾向にあり、宇都宮市が0.08%上昇、小山市は0.04%下落(前年は0.45%上昇)しているほかは、概ね下落しています。

土地の売り時を考える時には、国立社会保障・人口問題研究所の将来人口予想などを参考にするのもひとつの方法です。

土地の価格は自分で調べることができます。ここでは4つの方法をご紹介いたします。

土地総合情報システムを利用すれば、エリア別に過去の土地の取引価格を調べることができます。実際に取引された価格なのでそのまま参考にすることができますが、土地の流通量の説明でお伝えしたように、人口動態や直近の開発状況なども加味できると万全です。

例えば、土地総合情報システムで栃木県宇都宮市岩曽町の平成29年分を検索してみると、1,200万円、1,000万円、1,200万円、1,500万円、1,500万円、2,100万円の6つが表示されます。これを平均すると1,417万円と計算できます。

種類	土地の形状	取引価格
宅地(土地)	長方形	1,200万円
	ほぼ台形	1,000万円
	ほぼ台形	1,200万円
	ほぼ長方形	1,500万円
	台形	1,500万円
	長方形	2,100万円
		1,417万円(平均)

宇都宮市のデータで、岩曽町の人口は平成28年12月時点で6,579人から、平成29年12月時点で6,496人と増えており、また宇都宮市自体の人口は平成28年12月の人口約51.9万人から平成29年12月の約52.4万人に微増しています。ただし、直近では増えたり減ったりを繰り返しているため、価格への影響はあまりないと考えて良いでしょう。

公示価格はエリアごとに定められた標準値の価格(円/㎡)が毎年調査して公表されるもので、実勢価格(不動産取引価格)と同じ価格とされます。標準地は住所や広さなども確認できるため、先にご紹介した土地の特性も考慮すると万全です。

例えば、栃木県宇都宮市にある土地を国土交通省の「標準地・基準地検索システム」で検索すると「栃木県宇都宮市岩曽町字土堂1377番71」の土地は311㎡で価格が6.17万円/㎡となっています。

この土地を地図で確認してみると、比較的きれいな形をした整形地であることがわかります。売却したい土地が栃木県宇都宮市岩曽にある200㎡の整形地であった場合には、200㎡×6.17万円=1,234万円程度で売却できると推定できます。

相続税路線価は、相続税の算定に用いられる指標で、毎年国税庁が発表します。相続税路線価は道路ごとに価格(円/㎡)が定められており、土地に面した道路の路線価が参考が参考となります。例えば、売りたい土地に面する道路の相続税路線価が7万円で、100㎡であれば700万円です。

なお、相続税路線価は公示地価の概ね8割程度とされています。つまり、相続税路線価から土地の売値を推定するには、算出した価格に0.8を割る必要があります。上記例であれば、700万円÷0.8=875万円です。

固定資産税は、固定資産税や都市計画税の算定基準となるもので、3年に1度発表されます。固定資産税評価額は所有者であれば毎年役所から送られてくる納税通知書に記載されていますが、役所で固定資産評価証明書を発行してもらうこともできます。

固定資産税評価額は公示地価の概ね7割程度とされています。例えば固定資産税評価額が600万円の物件であれば、600万円÷0.7=約857万円と計算することができます。

土地の価格を手っ取り早く調べるには、不動産会社に査定してもらうことが一番の近道と言えます。そして、価格の精度を高めるために一括査定サービスを活用するのがポイントです。

一括査定サービスは、土地の立地や広さなど土地の情報を入力するだけで、複数の不動産会社に価格査定を依頼することができます。なお、プロとはいえ土地の価格査定は不動産会社により結果が異なります。そのためにご自身で、取引価格や公示価格など、これまでお伝えした調べ方を把握しておくことが大切なのです。

一括査定の仕組みや土地売却のポイントは以下の記事でも詳しく説明しています。
・不動産売却一括査定とは？サービスの仕組みと賢い活用方法をご紹介！
・土地売却を成功させるための3つのポイント

本記事では土地価格の調べ方と査定時にチェックされるポイントをお伝えしてきました。

不動産の価格は過去の取引データや公示地価、相続税路線価など、価格の参考にしやすいデータがさまざま公表されています。それらデータを活用して自分で土地の価格の相場を調べることはそう難しいことではありません。

事前に自分で相場を調べておき、一括査定サービスで複数の不動産会社の査定を受け、価格の根拠をしっかり聞いた上で判断することが大切です。