土地売却の第一ステップは査定! |
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査定価格は不動産会社によって異なるもの。できる限り高値で売却するためには、複数社への査定依頼が鉄則です。不動産売却を考え始めたら、まずはあなたの不動産がいくらか一括査定で調べてみませんか? 一括査定を受けた方が良い理由は3つ! 1.相場を把握して適正価格で売却するため 2.査定額を比較できるため 3.相性の良い不動産会社に出会うため |
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目次
土地の価格の決め方は?
あなたの土地の正確な相場価格を知るには不動産会社や鑑定士に査定を依頼するのが簡単かつ確実ですが、「売却価格が決まるまでにどういう要因がかかわっているのか」を基礎知識として知っておいて損はないでしょう。
一物六価とは
一般的な土地を売却する際には、このうちの「実勢価格」が参考になります。このうち実勢価格・鑑定評価額以外の4つは、国や公的機関が発表する公的価格となります(一物四価)。いろいろな地価が設定されている理由は、利用目的が異なるからです。
価格指標は目的によって使い分ける
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税額の算定基準であったり、売買の取引指標であったりと、目的によって使い分けることができます。ここからは目的別に調査方法をご紹介していきます。
1.土地を売るなら「実勢価格」と「公示価格」
実勢価格(不動産取引価格)の調べ方
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3. 絞った検索内容での取引価格情報が表示されます。
実際の成約価格に基づいたデータですがエリアによっては情報量が少なく、参考に出来ない場合があります。
公示価格の調べ方
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4. 検索結果が表示されます。
都道府県が発表している地価調査も合わせて確認できます。ただし調べたい土地の近くに標準値があるとは限らず、また土地の条件によって相場価格は異なることに注意が必要です。
基準地価格とは?
基準地価格は公示価格を補完する意味合いの強いもので、標準地の代わりに基準地が設定されます。価格を推定する際にも公示価格と同じ方法で計算すれば良いでしょう。また、公示地価は1月1日が価格時点、基準地価は7月1日が価格時点のため、中間的な価格のイメージがわかります。
2.相続した土地の相続税を調べるなら「路線価」
路線価(相続税評価額)の調べ方
たとえば、売りたい土地に面する道路の相続税路線価が7万円で、100m2であれば700万円です。
なお、相続税路線価は公示地価の概ね8割程度とされています。つまり、相続税路線価から土地の売値を推定するには、算出した価格を0.8で割る必要があります。上記例であれば、700万円÷0.8=875万円となります。
3. 土地の税金を知りたいなら「固定資産税評価額」
固定資産税評価額の調べ方
固定資産税評価額は公示地価の概ね7割程度とされています。たとえば固定資産税評価額が600万円の物件であれば、土地の相場は600万円÷0.7=約857万円と計算することができます。
土地の価格を左右する2つの要因
また、需給のバランスにより土地の価格は変動することも覚えておくべきです。本章では土地の評価を左右する要因を見ていきます。特に土地の特性と流通量に着目するとイメージがしやすいでしょう。
1.土地の特性
立地
また、お墓が近くにあったり、大きな崖の下にあったりするとマイナス要因になるなど、同じエリアでも周辺の状況によって価格が異なることがあります。
大きさ
たとえば、40〜50坪が多いエリアで坪単価が20万円、800〜1,000万円程度で売買されるのが一般的なエリアを想定してみましょう。このエリアでは、同エリア内にある60坪の土地で1,200万円は高く感じられるため、坪単価18万円の1,080万円で売却されるといったことが起こります。また、たとえば30坪だと小さいと判断され売れづらくなります。
形
方角
また、方角に関わらず、二方角地や三方角地は人気が高く、価格も高くなる傾向にあります。角地にプラスして、南東角地など陽当たりの良い方角が道路に面しているとさらに価格は高くなる傾向にあります。
接道状況
また、幅4メートル未満の道路に接している土地は、道路の中心線から2m後退した位置からしか工作物が建てられないため(セットバック)、実質的にセットバック部分は土地の価格から除かれることを覚えておきましょう。
2.土地の流通量
土地の売り時を考える時には、国立社会保障・人口問題研究所の将来人口予想などを参考にして需要予測を立てるといいでしょう。
一括査定サービスを賢く活用しよう
土地はふたつと同じものはなく、個別の特徴を加味した土地の価格を手っ取り早く調べるには、不動産会社に査定してもらうことが一番の近道と言えます。そして、価格の精度を高めるために一括査定サービスを活用するのといいでしょう。
一括査定サービスは、土地の立地や広さなど土地の情報を入力するだけで、複数の不動産会社に価格査定を依頼することができます。なお、プロとはいえ土地の価格査定は不動産会社により結果が異なります。そのため、ご自身で、取引価格や公示価格など、これまでお伝えした調べ方を把握しておくことが大切なのです。
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土地の相場を知っておくメリット
おおよそでも土地の相場を知っておくことで、不動産会社が提示した価格が適正なものかどうかを判断することが可能になるため、先述した一括査定サービスなどを活用しながら自身で相場を調べておくようにしましょう。
相場と売却できる価格には差がある
相場と合わせて、土地の市場動向についても不動産会社に尋ねるなどして調べておくとよいでしょう。
査定を受けるときの注意点
しっかりと査定をしている不動産会社であれば、なぜこの査定価格なのかをきちんと説明してくれるはずです。その内容が、どの不動産会社に仲介を依頼するかの判断材料のひとつになるはずです。
よくある質問
- 相場通りの価格で売れても手取り額は少なくなるのはなぜ?
- 不動産の売買には仲介手数料や登記に関わる費用、売却後の納税などが必要となり、売却額から2割強引かれた残りが手元に残ると考えておきましょう。なるべく手残りを多くするためには、相場よりも高く売却することと同時に、費用や手数料をおさえることも意識して取り組みましょう。
- 土地の査定額が不動産会社によって違うのはなぜですか?
- 不動産会社とひとくちに言っても、取り扱う不動産の種類やエリアによって違いがあります。評価基準は一定の指標がありますが、土地の個性と不動産会社の得意不得意などさまざまな要素によって査定額がはじき出されます。査定額の高低だけでなく、売買実績や担当者の熱量なども、判断基準に加えておきましょう。
- 田舎の土地なので相場の把握が難しい場合は?
- 地方の土地などで売買の実例が乏しく、実勢価格や公示価格の調査が難しい場合もあるでしょう。まずは一括査定などで査定額をいくつか比較する形で、相場観を持つ方法も考えられます。土地の特性によっては売却方法にもコツがありますので、「田舎の土地売却」に関する記事をご参照ください。
まとめ
事前に自分で相場を調べておき、一括査定サービスで複数の不動産会社の査定を受け、価格の根拠をしっかり聞いた上で判断することが大切です。
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この記事の監修者
![吉崎 誠二](/press/system/press_image/2022/08/02/Fv6gGv5QIj5qr8ER5efC2Ns5yHuUsuxpVxnjE_AvyRs/trim/3e321d988db3c80267d35991b709bdc1_m.png)
不動産エコノミスト/社団法人 住宅・不動産総合研究所 理事長
(株)船井総合研究所上席コンサルタント、等を経て現職。不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルなどを行うかたわら、ラジオNIKKEI「吉崎誠二の5時から”誠”論」などテレビ、ラジオのレギュラー番組に出演。また新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は年間多数。
著書:「不動産サイクル理論で読み解く 不動産投資のプロフェッショナル戦術」(日本実業出版社)など11冊。
なかには、売却の媒介契約を取るために、あえて高い査定を出す会社もあります。高い査定金額をうのみにして、相場よりも高い公募価格で売り出し始めると、買い手が付かず結果的に想定していた価格よりも低い金額でしか売れなかったという事例もありますので、注意が必要です。