土地を売るなら相場を知るべし！土地価格の調べ方と仕組みを解説！

そもそも、土地の価格ってどのように決められているのでしょうか。相場とは市場で取引される品物の時価であり、土地の価格も需給のバランスで左右されるのが常です。土地はあなたの土地の正確な相場価格を知るには不動産会社や鑑定士に査定を依頼するのが確実ですが、「売却価格が決まるまでにどういう要素がかかわっているのか」を基礎知識として知っておいて損はないでしょう。

不動産は、1つの不動産に対して、6つの価格が存在するといわれており、これを「一物六価」と呼びます。6つの価格の内訳は、実勢価格、公示価格、基準値価格、路線価、固定資産税評価額、鑑定評価額です。土地を売却する際には、このうちの「実勢価格」が参考になります。このうち実勢価格・鑑定評価額以外の4つは、国や公的機関が発表する公的価格となります（一物四価）。いろいろな価格が設定されている理由は、利用目的が異なるからです。

土地の価格は経済状況や社会環境の影響や、時の相場によって変動します。2020年7月1日時点の都道府県地価調査（基準地価格）によると、 全国の住宅地・商業地を含む全用途平均はコロナウイルスの影響で前年比マイナス0.6％と3年ぶりに下落に転じています。ただし、株などのように大きな値動きがないのは、先に述べたような公的な価格指標があるからといえます。

表のようにそれぞれの指標によって評価基準日や公表日が違い、評価水準も様々です。税額の算定基準であったり、売買の取引指標であったりと、目的によって使い分けることができます。売却価格の指標となるのは実勢価格ですが、この価格の通りに取引できるとは限りません。

また、土地にはそれぞれ個別の特徴があり、価格を決める時に大きく影響します。次章では土地の評価を左右する要因を見ていきましょう。

土地の価格はさまざまな要因で決められていきますが、特に土地の特性と流通量に着目するとイメージがしやすいでしょう。それぞれ詳しく説明していきますね。

土地の価格を決める要因として、土地が個別に持つ特性が挙げられます。例えば、土地の立地や大きさ、形、方角などです。

都市部に近く利便性が良くなれば高く、逆に郊外になると安くなるのが一般的です。また、お墓が近くにあったり、大きな崖の下にあったりするとマイナス要因になるなど、同じエリアでも周辺の状況によって価格が異なることがあります。

土地の大きさは、エリアごとに利用しやすい大きさで形成されているのが一般的で、住宅地として使うのであれば20〜30坪が多いエリア、40〜50坪が多いエリア、70〜80坪が多いエリアなどが決まっており、この範囲から売れにくかったり、坪単価が相場より安くなる傾向にあります。

例えば、40〜50坪が多いエリアで坪単価が20万円、800〜1,000万円程度で売買されるのが一般的なエリアを想定してみましょう。このエリアでは、同エリア内にある60坪の土地で1,200万円は高く感じられるため、坪単価18万円の1,080万円で売却されるといったことが起こります。また、30坪だと小さいと判断され売れづらくなります。

きれいな長方形や正方形の土地であれば売却しやすいですが、土地が変形していると坪単価は安くなる傾向にあります。また、長方形の土地であっても、間口が5〜6mなど一般的な住宅が建てづらいと売りづらくなります。

一般的に、南側に道路がある土地だと陽当たりの関係で同じエリアの中でも高くなる傾向がありますが、北側に道路があると安くなります。また、方角に関わらず、二方角地や三方角地は人気が高く、価格も高くなる傾向にあります。角地にプラスして、南東角地など陽当たりの良い方角が道路に面しているとさらに価格は高くなります。

土地の価格は売主と買主の思惑のもと決められますが、土地の流通量が多いと売主が強気になり、逆に流通量が少ないと買主が強気になりやすくなります。結果として、土地の流通量が多いと価格は高く、少ないと価格は安くなる傾向にあります。

土地の売り時を考える時には、国立社会保障・人口問題研究所の将来人口予想などを参考にするのもひとつの方法です。

土地の価格は自分で調べることができます。ここでは目的別に調査方法をご紹介いたします。

土地の売却相場を知りたいなら、アンケートをもとにした実際の土地取引価格である実勢価格か、公示価格を参考にするとよいでしょう。

土地総合情報システムを利用すれば、エリア別に過去の土地の取引価格を調べることができます。実際に取引された価格なのでそのまま参考にすることができますが、土地の流通量の説明でお伝えしたように、人口動態や直近の開発状況なども加味できると万全です。

公示価格はエリアごとに定められた標準値の価格(円/m2)が毎年調査して公表されるもので、実勢価格(不動産取引価格)と同じ価格とされます。標準地は住所や広さなども確認できるため、先にご紹介した土地の特性も考慮すると万全です。

相続で取得した土地の相続税を知りたいなら、路線価を参照しましょう。

相続税路線価は、相続税の算定に用いられる指標で、毎年国税庁が発表します。相続税路線価は道路ごとに価格(円/m2)が定められており、土地に面した道路の路線価が参考が参考となります。例えば、売りたい土地に面する道路の相続税路線価が7万円で、100m2であれば700万円です。

なお、相続税路線価は公示地価の概ね8割程度とされています。つまり、相続税路線価から土地の売値を推定するには、算出した価格に0.8を割る必要があります。上記例であれば、700万円÷0.8=875万円です。

土地の固定資産税を知りたいときは固定資産税評価額を調べましょう。

固定資産税は、固定資産税や都市計画税の算定基準となるもので、3年に1度発表されます。固定資産税評価額は所有者であれば毎年役所から送られてくる納税通知書に記載されていますが、役所で固定資産評価証明書を発行してもらうこともできます。

固定資産税評価額は公示地価の概ね7割程度とされています。例えば固定資産税評価額が600万円の物件であれば、600万円÷0.7=約857万円と計算することができます。

土地の価格を手っ取り早く調べるには、不動産会社に査定してもらうことが一番の近道と言えます。そして、価格の精度を高めるために一括査定サービスを活用するのがポイントです。

一括査定サービスは、土地の立地や広さなど土地の情報を入力するだけで、複数の不動産会社に価格査定を依頼することができます。なお、プロとはいえ土地の価格査定は不動産会社により結果が異なります。そのためにご自身で、取引価格や公示価格など、これまでお伝えした調べ方を把握しておくことが大切なのです。

一括査定の仕組みや土地売却のポイントは以下の記事でも詳しく説明しています。

土地の売却を考えているのであれば、事前に相場を調べておくことが大切です。土地を売却する際には不動産会社を通すことがほとんどで、売却価格も不動産会社と相談した上で決めることになります。おおよそでも土地の相場を知っておくことで、不動産会社が提示した価格が適正なものかどうかを判断することが可能になるため、先述した一括査定サービスなどを活用しながら自身で相場を調べておくようにしましょう。

相場は必ず調べておきたいものですが、必ずしも相場通りの価格で売却できるとは限りません。土地の価格は需要に比例して変動するため、相場より上がったり下がったりすることがあります。相場と合わせて、土地の市場動向についても不動産会社に尋ねるなどして調べておくとよいでしょう。

本記事では土地価格の調べ方と査定時にチェックされるポイントをお伝えしてきました。不動産の価格は過去の取引データや公示地価、相続税路線価など、価格の参考にしやすいデータがさまざま公表されています。それらデータを活用して自分で土地の価格の相場を調べることはそう難しいことではありません。事前に自分で相場を調べておき、一括査定サービスで複数の不動産会社の査定を受け、価格の根拠をしっかり聞いた上で判断することが大切です。

1.土地の価格は何で決まるの？
土地の価格は公的な価格指標（一物四価）や実勢価格を基準に、流通量や土地の特性によって決まります。目的に合わせて相場価格を割り出すことはできますが、土地にはそれぞれ個性があり、正確な評価をするには不動産会社に査定を受けるとよいでしょう。

2.土地の相場価格はどうやって調べればいい？
目的に合わせて公的価格を参考にします。売却したいなら実勢価格か公示価格、相続税を知りたいなら路線価、固定資産税を知りたいなら固定資産税評価額、といった具合です。詳しくは「土地の価格を自分で調べる方法を目的別に解説」を参考にしてください。

3.相場価格と売却価格は違うの？
相場価格はあくまでも概算であり、いくらで売却できるかはその時の需給のバランスに左右されます。地域の市場動向なども加味した価格を知りたいなら、自分で相場を調べたうえで、不動産会社の一括査定を受けるのがおすすめです。