土地の一部を売る/相続で分けるための分筆の流れや費用、注意点を解説します

  • 更新日:
  • 2022年04月18日
土地の一部を売る/相続で分けるための分筆の流れや費用、注意点を解説します
土地の一部を売却したい、相続のために土地を分けたいといった場合、土地を分筆する必要があります。この記事では、分筆の基本や手順・分筆にかかる費用について分かりやすく解説します。あわせて、分筆した土地を売る際の注意点も紹介しますので参考にしてください。

土地の一部を売却したい場合には分筆する必要があります。
分筆を検討するのであればなるべく早く動き出すことが重要です。

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目次

分筆とは

分筆とは、1つの土地を複数の土地に分けることを言います。土地は、1筆・2筆と「筆」で数えるものです。1筆の土地を分けることから、「分筆」と呼ばれています。

分筆した場合、法務局で登記手続きをして、それぞれの土地で登記簿が作成されます。たとえば、1丁目1番にある100坪の土地を、50坪・50坪の2つに分割し、それぞれ1丁目1番1と1丁目1番2と登記されます。この登記手続きは、分筆登記と呼ばれます。

土地には、「1つの土地には、基本的に1つの建物しか建てられない」というルールがあります。分筆することで、2つ以上の建物を建てることや土地の一部を切り出して売却できるようになるのです。

分筆と合筆、分筆と分割の違い

分筆と似たような言葉に、分割や合筆があります。分割は、分筆同様1つの土地を複数に分けることです。分筆との違いは、登記するかしないかという点にあります。
分筆分けた土地をそれぞれ登記する
分割登記しない
分割の場合、登記上は1つの土地ですが、便宜上土地を分けている状態です。「1つの土地に1つの建物しか建てられない」というルールがありますが、建築基準を満たすように分割することで、1つの土地でも2つ以上の建物を建築できます。分割の場合、登記上は同じ土地であり、所有権も変わりません。分筆の場合は登記が必要になるため、登記費用や管理の手間がかかってしまうものです。建物を建築するためだけであれば、分割を選ぶのも1つの手段となるでしょう。

ただし、分割の場合になると、登記簿上は1つの土地です。建物を建てる際に住宅ローンを組む場合、抵当権などに影響が出てくる可能性がある点には注意しましょう。

また、土地を分ける分筆とは反対に、分かれている土地を1つにまとめて登記するのが合筆です。土地が登記簿上いくつにも分かれていると、売却の際に売買契約や移転登記を一筆ごとにしなければなりません。そのような場合に合筆することで、土地売却の手間を省けるようになるのです。

分筆が必要なケースとは?

土地を分筆する必要があるケースとしては、次のような3つのパターンが想定されます。

【ケース1】相続のため複数人で土地を分けたい時

土地を相続する場合、相続人が複数いる場合は土地を分筆することで、相続人で財産を公平に分けられます。1つの土地を複数人で相続する場合、共同名義にする方法もあります。しかし、名義を共同にすると、後々売却や管理などでトラブルになる可能性もあるでしょう。土地を分筆してしまえば、土地の所有者は相続人ごとに分かれるため、トラブルを避けることにもつながるのです。

【ケース2】土地の一部を売却したい時

土地の一部のみを売却したい場合、分筆することで一部のみを売却して残りはそのまま所有することが可能です。

【ケース3】親の土地の一角に子どもが家を建てる時

親の土地の一角に子どもが家を建てる際に、分筆するケースもあります。建物を建てるだけなら分割でも可能です。しかし、その場合、土地の所有者は親のままであるという点に注意しなければなりません。住宅ローンを組む際には、土地を含めて担保に設定することが大半なため、分割では親の土地まで含めたすべての土地が担保に設定されてしまうのです。分筆して所有者を別にすることで、子どもが所有する土地のみが担保の対象となるので、万が一、返済が滞った場合でも、親の土地が差し押さえられる心配がなくなります。

分筆のメリット・デメリット

分筆が必要なケースでもメリット・デメリットを押さえておく必要があります。ここで詳しく掘り下げてゆきましょう。

分筆のメリット

メリットには、次のようなことがあります。
・遺産分割しやすい
・使い方に応じた地目設定ができ、売りやすくなる
・税金が安くなる場合もある

遺産分割しやすい

複数の相続人がいる場合、共同名義では後々トラブルに発展してしまう可能性があります。分筆して複数の土地に分けることで、それぞれで相続でき、遺産分割もスムーズに進められるでしょう。

使い方に応じた地目設定ができ、売りやすくなる

土地には、使用目的に応じて「宅地」「田」「畑」「山林」などの地目が設定されています。地目によっては、建築やほかの用途への転用・売買が制限されているので注意が必要です。たとえば、地目が「田」「畑」の土地では、農地以外に変更できないため、そのままでは住宅を建てられません。建築するためには、地目変更許可の届出などが必要になり、期間や手間もかかります。分筆することで地目を別に設定できるため、土地活用がしやすくなり、売却もしやすくなるでしょう。

税金が安くなる場合もある

分筆することで、土地の評価額が下がる可能性があります。たとえば、大通りに面している土地は評価額が高い傾向があるものです。これを分筆して、大通りに面している土地と面していない土地に分けることで、面していない土地の評価額を下げられます。

また、正方形の土地を分筆して旗竿地にした場合や、土地の一部を指導や開発道路にした場合も評価額が下がるものです。土地の評価額を下げることで、固定資産税や相続税を抑えることにもつながるでしょう。

分筆のデメリット

分筆のデメリットには、次のようなことがあります。
・手間と費用がかかる
・使い勝手が悪くなる可能性がある
・固定資産税が高くなる可能性がある

手間と費用がかかる

分筆の場合、分筆登記が必要になります。また、分筆にあたり土地の測量や境界確定なども必要になり、それらは土地家屋調査士への依頼が必要です。土地の状況によっても異なりますが、費用が百万円を超えるケースもあります。分筆には多くの手間と費用がかかるため、注意しておきましょう。

使い勝手が悪くなる可能性がある

分筆してしまうと、元の土地よりも土地が狭くなるため、建ぺい率などの建築基準に引っかかりやすくなる場合があります。分筆後の土地が狭くなりすぎると、建築や増改築が難しくなる可能性があるので、事前に建築基準について確認しておくことが大切です。

固定資産税が高くなる可能性がある

分筆で土地の評価額を下げ、固定資産税も下げられるというメリットがある反面、場合によっては固定資産税が上がってしまうケースがあるので注意が必要です。土地の固定資産税は、建物が建っている土地には減税措置が適用され、固定資産税が安くなるというメリットがあります。

分筆により、建物が建っていない土地ができてしまうと、その土地の固定資産税は減税措置を適用できずに高い税金が課せられるものです。すぐに建物を建てる場合は問題ありませんが、長期間土地として所有する場合は固定資産税の負担が大きくなるので、注意しましょう。

分筆の手続き方法

分筆は以下のような手順で進められます。

1.土地家屋調査士に依頼
2.事前調査を行う
3.境界確定測量を行う
4.分筆案を作成する
5.境界標を設置
6.土地分筆登記を行う

それぞれについて詳しく見ていきましょう。

1.土地家屋調査士に依頼

土地の分筆は、測量や登記手手続きなどの専門的な知識が必要なため、個人で行うのは難しいものです。分筆業務ができるのは、土地家屋調査士という国家資格を有している人のみです。分筆が必要になったら、土地家屋調査士に費用などを相談しましょう。

2.事前調査を行う

分筆する土地に関しての情報が必要になるため、事前調査として、該当の土地について登記簿謄本や測量図、公図などを確認します。なお、それぞれの取得費用は以下のようになっています。 
取得書類請求方法費用
登記簿謄本書面請求600円
オンライン請求・送付500円
オンライン請求・窓口交付480円
公図・測量図書面請求450円
オンライン請求・送付450円
オンライン請求・窓口交付430円
土地家屋調査士に依頼している場合、基本的には土地家屋調査士が法務局や役所で上記の書類を確認し、調査を進めてくれます。

3.境界確定測量を行う

土地家屋調査士が、現地調査で筆界や境界を確認します。

・筆界:市道や県道などとの公的な境界であり、役所の立ち会いのもと確認する
・境界:私的な境界であり、隣地所有者などと確認

境界が明らかでない場合、そのままでは土地の分筆はできません。そのため、境界を確定するための境界画定測量が必要になります。境界確定測量とは、その名のとおり、隣地との境界がどこにあるのかを確定するための測量で、土地家屋調査士が行うものです。境界画定測量により境界を決めたら、隣地所有者の合意のうえで境界確認書を作成して境界を明確にします。

4.分筆案を作成する

境界確定測量が終わったら、どのように土地を分筆するかの分筆案を作成します。案とはいえ、役所や隣地所有者との立ち会いで説明資料として使うもののため、適当に作ったものではいけません。分筆案についても、境界確定測量を依頼した土地家屋調査士に希望を伝えれば作成してくれることがほとんどなので、お願いするとよいでしょう。

5.境界標を設置

分筆するには、隣地の所有者の立ち会いのもと、分筆について同意を得る必要があります。前面道路が市道や県道などの場合に、役所の立ち会いも必要となります。

隣地所有者の同意が得られたら、境界の目印となる境界杭や境界標を設置します。昔の境界を見てみると、石杭や木杭、プラ杭などがありますが、最近では鉄製のプレートを地面に打ち付けることが多くなっています。

6.土地分筆登記を行う

ここまでの作業を終えたら、土地分筆登記を行います。なお、申請時には以下の書類が必要となります。

・登記申請書
・測量図
・筆界確認書

登記申請書や測量図についてはここまで作業を依頼した土地家屋調査士に依頼して作成してもらいます。また、筆界確認書とは土地と土地の境目を記す書類ですが、これは隣地の所有者と立ち会いのもと境界について同意を得られたことを書面にしたものです。こちらも、これまで作業を依頼していた土地家屋調査士が書面に残しているはずなので、そのままその書面を使ってもらいます。

なお、分筆を登記する際の登録免許税は分筆した結果残る筆数×1,000円と安いですが、測量等に手間がかかることから、土地家屋調査士に依頼する測量費用は20万円~30万円以上するのが一般的です。後者については、どのように分筆するのか、手間はどのくらいかかるかによって大きく金額が変わるため、まずは土地家屋調査士に見積もり依頼するとよいでしょう
必要書類
・登記申請書
・筆界確認書(境界確認書・同意書・協定書)
・地積測量図
・現地案内図
・委任状(代理人が登記する場合)
土地家屋調査士に依頼している場合、基本的には土地家屋調査士が書類を準備し、登記手続きを進めてくれます。

分筆にかかる期間と費用

分筆にかかる期間と費用については、依頼する土地家屋調査によっても異なります。一般的には、次のような費用がかかります。
・資料調査費
・登記申請費
・登録免許税
また、境界確定できているかいないかで大きく異なってくるので、注意が必要です。境界確定できていない場合、上記の費用に境界確定費用が追加されます。費用の目安としては、次のとおりです。
境界確定あり境界確定なし
資料調査費3万円~3万円~
測量費10万円~40万円~
筆界確認書作成費10万円~
境界確定書作成費10万円~
境界標設置費用10万円~
登記申請費5万円~5万円~
登録免許税分筆後の土地の筆数×1,000円分筆後の土地の筆数×1,000円
境界が確定している場合は約20万円が目安となるでしょう。境界が確定していない場合、境界確定のための測量や確認書作成などが必要になるため、50万円~が目安になります。土地の状況によっては100万円以上かかるケースもあります。

また、手続きにかかる期間も境界確定の有無により異なります。
・境界確定あり:約10日~1か月
・境界確定なし:約2か月~3か月
境界確定していない場合は2~3か月ほどかかります。さらに、境界確定で隣地所有者との合意が得られない場合は、1年や数年かかることも珍しくありません。費用や期間については、事前に土地家屋調査士に確認するとよいでしょう。

土地を分筆して売却する際の注意点

ここでは、分筆して土地の一部を売却する場合の注意点をお伝えしていきます。

【注意点1】分筆できない土地もある

そもそもすべての土地が分筆できるわけではない点には、注意が必要です。
次のようなケースでは分筆できない可能性があります。

条例などで禁止されている

エリアによっては、条例で分筆が禁止されている場合があります。その場合は分筆ができません。

分筆後の面積が小さくなりすぎる

分筆後の土地面積が0.01㎡未満となる場合、分筆が認められません。土地面積があまりに小さすぎると、管理や把握が難しく、土地活用の需要もないものです。そのため、土地をあまりに細かく分筆することは禁止されています。

また、市街化調整区域の一部では、分筆後の土地面積が定められている場合もあるので、事前に確認するようにしましょう。

【注意点2】土地を整形地にする

分筆する際に、土地を正方形や長方形といった整形地にすることで土地の価値を高くできるでしょう。整形地であれば、土地の形状による建築制限がないため土地活用しやすくなり、売却しやすくなります。

反対に、三角形やいびつな形にしてしまうと、土地活用が難しく買い手から避けられてしまう可能性があります。ただし、土地の形を気にしすぎて旗竿地にしてしまうと土地の価値を下げてしまうので、注意しましょう。

【注意点3】接道義務を満たすよう分筆する

分筆して土地の一部を売却する場合、分筆して残った土地についても、分筆して売却する土地についても、接道義務を満たすかどうかを確認することが大切です。

接道義務とは、「土地の上に建物を建てる場合、幅4m以上の道路に2m以上接道していないといけない」というものです。現状建物が建っておらず、将来にわたって建物を建てる予定がない場合でも、接道義務を満たしているかどうかで土地の価値が変わってしまいます。将来、何らかの理由で土地を売却するといった際に、接道義務を満たしていないと買い手を探すことが難しくなるため、このことをよく認識しておきましょう。

【注意点4】分筆した土地は複数売り出せない

個人で土地を売却する場合、分筆した土地を2つ以上売り出すことは禁止されています。個人が2つ以上の土地を同時に売り出す場合、事業性があると判断され、宅地建物取引業法違反となってしまいます。仮に、土地を4筆に分筆した場合でも、売り出せるのはそのうちの1筆のみです。ただし、一定期間後は残りの土地を売却できます。しかし、どれくらいの期間を空ければいいのかといった明確な定めはなく、個人では判断が難しいので、専門家に相談し、慎重に判断するようにしましょう。

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よくある質問

ここでは、分筆についてよくある質問を見ていきましょう。
相続税の支払いのために土地の一部を分筆して売りたい。物納とどっちが得?
相続税の納付期限は、相続開始後10か月以内という期限が定められています。土地の分筆自体に時間がかかる場合があり、そのうえで売却するとなると納付期限を過ぎてしまう可能性が高くなります。相続税支払いのために分筆するのであれば、物納するほうがスムーズに手続きを進められるでしょう。ただし、物納するには条件があるので、条件を満たしているかの確認が必要です。
兄弟で公平に遺産を分けたいので2分割して売りたいが可能?
分筆後の土地の所有権がそれぞれ異なる場合であれば売却が可能です。ただし、分筆の結果、どちらかの土地が接道同義務を満たさない場合などでは、それぞれの売却額が異なる可能性があるので、分筆割合には注意が必要です。遺産を公平に分割するなら、分筆せずに売却して売却金額を分ける方法も検討するとよいでしょう。
測量業者はどこに頼んでも変わらない?
測量は土地の大きさや隣地の数、資料の充実などにより費用が変わります。また、測量費は登録免許税のように一律で定められたものではなく、依頼する測量業者によって変わります。測量を依頼する際には、1社だけに見積もりを依頼するのではなく、複数の業者に相見積もりを依頼し、慎重に比較検討することをおすすめします。

まとめ

土地のうち、一部を売却するには分筆する必要があります。分筆するには隣地の所有者との立ち会いが必要など、時間がかかってしまうため、売却を検討し始めたら早いタイミングで動き出すことが大切だといえるでしょう。また、分筆案を考える際には、接道義務を満たすかどうかの確認をするとともに、売却しやすい土地の形となるよう考える必要があります。分筆案を考える際には、土地家屋調査士や不動産会社の担当者のアドバイスも受けながら決めていくことをおすすめします。

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逆瀬川 勇造

監修逆瀬川 勇造

【資格】AFP(2級FP技能士)/宅地建物取引士/相続管理士

明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。

大学在学中に2級FP技能士資格を取得。
大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より父親の経営する住宅会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。

●紹介されている情報は執筆当時のものであり、掲載後の法改正などにより内容が変更される場合があります。情報の正確性・最新性・完全性についてはご自身でご確認ください。
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