土地の一部を売却するなら押さえておきたい分筆の流れと注意点

  • 公開日:
  • 2019年10月09日
  • 更新日:
  • 2019年10月09日
土地の一部を売却するなら押さえておきたい分筆の流れと注意点
一筆ごとの地形を表した地図を公図と呼びますが、見た目では1つの土地であっても公図で確認すると、実は複数の土地に分かれているということがあります。そして、各土地の所有者は、土地を複数に分けて売却することが可能です。この記事では、土地の一部の売却を検討している方々に、分筆の手順や、分筆にかかる費用について、注意点を含めてお伝えしていきます。

土地の一部を売却したい場合には分筆する必要があります。
分筆を検討するのであればなるべく早く動き出すことが重要です。

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目次

1つの土地を複数に分ける分筆

分筆とは登記上、1つの土地を複数に分けることです。

分筆はさまざまな理由で行われますが、例えば、「1つの土地には基本的に1つの建物しか建てられない」というルールから、分筆することで見た目には1つの土地でも2つ以上の建物を建てるといったことが可能となります。

また、分筆して個別の土地にすることで、別々の相続人が相続できるようにしたり、土地の内の一部分だけを売却したりといったことも可能となります。

土地の一部を売却するために必要な分筆

先述の通り、分筆はさまざまな理由で行われますが、土地のうちの一部を売却する場合でも分筆の必要があります。

公図は信用できない?

土地を分筆するにあたり、まずは自分の土地がどのあたりまであるのかを調べるため、公図を確認する必要があります。

公図とは、土地の地番が地図上に記載されたもので、法務局に行けば誰でも取得できる他、ネットでも取得可能です。ただし、公図は現況とはずれていることも多いため、公図だけで判断してはいけません。測量図や家が建っているのであれば家を建てた時に作成した図面など複数の資料を見ると共に、隣地の所有者に境界がどこにあるのか確認するためのヒアリング等と併用していきましょう。

分筆と分割の違い

先ほど、「1つの土地には1つの建物しか建てられない」故に、土地を分筆することがあるとお伝えしましたが、これに関しては分割という方法を取れば分筆せずとも1つの土地に2つ以上の建物を建てることは可能となります。

分筆は登記する必要があり、それぞれに所有者の情報が登録されますが、分割の場合、登記上は分かれることなく、建物を建てるために便宜上、土地が分けられるといった形になります。

むやみに土地を分筆してしまうと、管理が大変だったり、住所変更登記などの登記をかけるさいにそれぞれに登記費用がかかったりといったことから、建物を建てることだけが目的であれば、分筆より分割を選ぶのもよいでしょう。

測量図がある場合は活用できる

過去に、その土地について確定測量図が作成されている場合は、その測量図を見れば境界がどこにあるのかについてはすぐに確認できます。

測量図は土地によってある場合とない場合とがありますが、ある場合には法務局で誰でも取得できるようになっているので、公図の取得と同時に測量図についても取得できるのであれば取得しておくとよいでしょう。

なお、その土地で過去に区画整理事業が行われたのであれば、市役所(もしくは県庁)で確定測量図の交付を受けることができます。

分筆の手順

分筆は以下のような手順で進められます。

1.事前調査を行う
2.境界確定測量を行う
3.分筆案を作成する
4.立会い
5.境界標を設置
6.土地分筆登記を行う

それぞれについて詳しく見ていきましょう。

1.事前調査を行う

まずは、該当の土地について登記簿謄本や測量図、公図などを確認していきましょう。なお、それぞれの取得費用は以下のようになっています。
取得書類請求方法費用
登記簿謄本書面請求600円
オンライン請求・送付500円
オンライン請求・窓口交付480円
公図・測量図書面請求450円
オンライン請求・送付450円
オンライン請求・窓口交付430円

2.境界確定測量を行う

土地の資料が揃ったら境界確定測量を行います。境界確定測量とは、その名の通り隣地との境界がどこにあるのかを確定するための測量で、土地家屋調査士に依頼して行います。

3.分筆案を作成する

境界確定測量が終わったら、どのように土地を分筆するかの分筆案を作成します。

案とはいえ、役所や隣地所有者との立ち会いで説明資料として使うもののため、適当に作ったものではいけません。分筆案についても境界確定測量を依頼した土地家屋調査士に希望を伝えれば作成してくれることがほとんどなので、お願いするとよいでしょう。

4.立会い

分筆するには、隣地の所有者の立ち会いのもと、分筆について同意を得る必要があります。

前面道路が市道や県道などの場合にが、役所の立ち会いも必要となります。境界の認識がずれている場合などには同意が得られないこともあるため、事前によく話し合いをしておくとよいでしょう。

5.境界標を設置

隣地所有者の同意が得られたら、境界の目印となる境界杭や境界標を設置します。

昔の境界をみてみると、石杭や木杭、プラ杭などがありますが、最近では鉄製のプレートを地面に打ち付けることが多くなっています。

6.土地分筆登記を行う

ここまでの作業を終えたら、土地分筆登記を行います。

なお、申請時には以下3つの書類が必要となります。

・登記申請書
・測量図
・筆界確認書

登記申請書や測量図についてはここまで作業を依頼した土地家屋調査士に依頼して作成してもらいます。また、筆界確認書とは土地と土地の境目を記す書類ですが、これは隣地の所有者と立ち会いのもと境界について同意を得られたことを書面にしたものです。こちらも、これまで作業を依頼していた土地家屋調査士が書面に残しているはずなので、そのままその書面を使ってもらいます。

なお、分筆を登記する際の登録免許税は分筆した結果残る筆数×1,000円と安いですが、測量等に手間がかかることから、土地家屋調査士に依頼する測量費用は20万円~30万円以上するのが一般的です。

後者については、どのように分筆するのか、手間はどのくらいかかるかによって大きく金額が変わるため、まずは土地家屋調査士に見積もり依頼するとよいでしょう。

土地の一部を売却する際の注意点

ここでは、分筆して土地の一部を売却する場合の注意点をお伝えしていきます。

接道義務

分筆して土地の一部を売却する場合、分筆して残った土地についても、分筆して売却する土地についても接道義務を満たすかどうか確認することが大切です。

接道義務とは、「土地の上に建物を建てる場合、幅4m以上の道路に2m以上接道していないといけない」というものです。現状建物が建っておらず、将来にわたって建物を建てる予定がない場合でも、接道義務を満たしているかどうかで土地の価値が変わってしまいます。

将来、何らかの理由で土地を売却するといった際に、接道義務を満たしていないと買い手を探すことが難しくなるため、このことをよく認識しておきましょう。

私道の接道義務

土地によっては、市道や県道ではなく、私道で接道義務を満たしている場合もあります。

私道とは、個人所有の土地を道路とみなしているというものです。道路の登記簿謄本を取得して、所有者が個人や法人名義となっているのであれば、その土地は私道です。

私道については、主に「位置指定道路」による方法と「敷地延長」による方法で接道義務を満たしています。この内、位置指定道路については、「行政から承認を得た市道や県道と変わらないような道路」なので特に留意する必要はありませんが、敷地延長の土地の場合には注意が必要です。

敷地延長

敷地延長の土地とは、土地の一部を延長して市道や県道に接道しているというもので、敷地延長部分は道路のように使われていますが、あくまでも個人の土地です。

敷地延長で接道義務を満たしている場合、分筆してできた2つの土地についてそれぞれ「幅4m以上の道路に2m以上接道している」必要があります。

つまり、分筆前の段階で少なくとも「幅4m以上の道路に4m以上(2m×2筆)接道している」必要があるのです。

なお、敷地延長の土地の中には私道を周辺の複数の土地の所有者で共有持分にしていることがありますが、土地を分筆して、分筆した土地に接道させるべく私道の持分比率を変える場合、土地の共有者全員の同意と印鑑証明書などの書類が必要となります。

また、持分比率を変えた結果、自分の土地については分筆前の土地と分筆後の土地について接道義務を満たしたものの、同じ私道から接道義務を取っていた他の土地が接道義務を満たさなくなってしまうこともある点には注意が必要です。

分筆方法

土地を分筆するには、どのような形で土地を分筆するかについてもよく考える必要があります。

接道義務を満たすのはもちろんですが、例えば1筆で10mしか間口のない土地を分筆する場合、真ん中で分筆してしまうとそれぞれが5mずつの間口となり、やや使いづらくなる可能性があります。

この場合、前と奥で分けて、手間の土地の間口を8m、奥の土地を間口2mの私道で後ろまで伸ばして、後ろに広い土地を確保してあげるなどすると使いやすくなるでしょう。

測量業者

測量は土地の大きさや隣地の数、資料の充実等により費用が変わるものの、20~30万円程度、場合によっては~100万円程度かかることもあるものです。

また、この測量費は登録免許税のように一律で定められたものではなく、依頼する測量業者によって変わります。測量を依頼する際には、1社だけに見積もりを取るのではなく、複数の業者に相見積もりを取って、できるだけ安く請け負ってくれる業者を探すようにするとよいでしょう。

土地測量については以下の記事でも詳しく説明しています。

まとめ

土地の内、一部を売却するには分筆する必要があります。

分筆するには隣地の所有者との立ち会いが必要など、時間がかかってしまうため、売却を検討し始めたら早いタイミングで動き出すことが大切だといえるでしょう。また、分筆案を考える際には、接道義務を満たすかどうかの確認をすると共に、売却しやすい土地の形となるよう考える必要があります。

分筆案を考える際には、土地家屋調査士や不動産会社の担当者のアドバイスも受けながら決めていくことをおすすめします。

土地の一部を売却したい場合には分筆する必要があります。
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逆瀬川 勇造

監修逆瀬川 勇造

【資格】AFP(2級FP技能士)/宅地建物取引士/相続管理士

明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。

大学在学中に2級FP技能士資格を取得。
大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より父親の経営する住宅会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。

※紹介されている情報は、記事公開当時の内容となります。

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