【農地・山林・古家付き土地】相続した田舎の土地売却を成功させるには

都市部と比べて、田舎の不動産がなぜ売れないのか。それはニーズがないからです。人口が流入する都市部には人が集まるので、その人たちの住居をはじめとして、サービス需要が増えます。結果としてそのサービス提供場所を取得したいというニーズも高まります。一方で、人口が流出する田舎では、人口減少にともなって空き家が増え、サービス需要も低下します。結果として不動産が活用される機会も少ないため、不動産が売れないという結果になるわけです。

しかし、売れないからといって、そのままにしておけばさらに人口が減少して地価が下落する可能性もあります。また売れるまでの間にも維持管理をする必要があるため、その手間と費用が必要となりますし、固定資産税も課税されます。相続した田舎の不動産を売りたいと思うのであれば、すぐに行動に移しましょう。不動産を取り巻く環境やニーズは日々変わっていきます。

「ニーズがないから田舎の不動産が売れない」と冒頭で結論付けましたが、これはあくまでも総論であり、一般論です。

たとえば「耕作予定のない農地にその土地周辺の方が利用できる医療機関を建設したい」、「周辺にあまり何もない土地に入所型の福祉施設を建設したい」、「自宅の隣地を取得して、増築をしたい」、「古民家を改修して古民家カフェを経営したい」等々、ニーズはゼロではありません。殺到するほど、たくさんのニーズがなくても、1人からのニーズがあれば、田舎の不動産でも売れる可能性はあるわけです。

まずは、所有する不動産のプロフィールを把握した上で、どのようなニーズがありそうなのか、自分で考えるだけでなく、不動産会社に相談してみるとよいでしょう。

田舎の土地を売却する時に、押さえておきたいポイントは大きく2つ。ポイントの1つ目は、土地のプロフィールを把握し、制約を受ける点について理解をしておくということ。次に押さえておきたいポイントは、地元の不動産会社に相談するということです。

まずは、住所、地積、地目および現状、そして法令に基づく制限など、土地のプロフィールを把握しましょう。この際、改めて土地の境界確認を行っておくと、隣地所有者とのトラブル回避にもつながります。

なお、法令に基づく制限（都市計画法や建築基準法、その他の法令に基づく制限）は、土地がどのような場所に立地しているかによって異なります。制限は、どんな土地にもありますが、程度によっては売却困難となる場合もあることには留意しておきましょう。

とくに田舎の場合、地元不動産会社の経営者は、不動産会社同士のネットワークだけでなく、地元他業種の経営者との横のつながりが強く、インターネットで検索しても表には出てこない情報を有している可能性がとても高いです。その情報を活用するためにも、現在の住まいから、不動産の所在する場所が遠い場合でも、必ず不動産が所在するエリアの地元不動産会社に、旧友などからの紹介を経て相談するようにしましょう。

また、実際に不動産売却を依頼する場合、媒介契約を締結します。媒介契約には、以下の3つの種類があります。所有者みずから買主を探すこともできつつ、ほかの不動産会社に先に買主を見つけられてしまうリスクがないため、不動産会社が熱心に売却活動してくれる可能性がある専任媒介契約を選択されることをおすすめします。

田舎の土地によくある、農地・山林・古家付き土地を売却する時の特徴と注意事項についてご説明をいたします。

農地を売却する時は、農地法に基づいて、届出、許可を必要があるため、売却までに時間を要する場合があります。届出、許可の要否および手続きについては不動産会社に相談されるとよいでしょう。また、農地は市街化調整区域などにあるケースも多く、土地の活用範囲に制限があることには留意をしておきましょう。

原則として、農業委員会の許可を得る必要があります。

農地を農地以外の用途に転用する目的で売却する場合には、原則として農業委員会を経由して都道府県知事等の許可を得る必要があります。なお、農地が市街化区域にある場合には、あらかじめ農業委員会へ届出を行えばよいとされています。

※市街化調整区域

市街化を抑制すべき区域をいいます。市街化調整区域では、積極的な都市整備を予定しておらず、開発が規制されています。そのため、建物を新築・用途変更する場合は、原則として都市計画法に基づく許可が必要となります。

※農業委員会

「農業委員会等に関する法律」に基づいて市町村に設置される行政機関です。農業委員会は、市議会の同意を得て市長により任命された農業委員会委員と、農業委員会から委嘱された農地利用最適化推進委員から構成されています。

山林は、農地のように特段の許可や届出を要せず、売却できます。山林売却を考える際には、山林売買を得意とする不動産会社を探して、相談に乗ってもらいましょう。

ただし、物件調査から買主を見つけるまでには時間を要すると考えておいた方がよいでしょう。なぜなら、用途が限られる上に、活用するためには造成費用等がかかるからです。しかし、ニーズはゼロではなく、別荘、リゾート開発、発電事業等を目的として山林を所有したいという方もあります。

なお、山林に売却できる立ち木がある場合、立ち木部分は山林所得、山の土地部分は譲渡所得と区分けして所得税計算を行うことには留意が必要です。物件調査時には、税理士にも相談し各所得額および納税額について概算しておきましょう。

空き家となった古家付きの土地の売却を検討する場合もあるでしょう。古家がまだ活用できるものであれば、古家をリフォームして売りに出すこともできます。なお、古家の築年数が30年以上経っている場合には建物評価額もゼロに近いため、土地評価額での売買となると考えておいた方が無難です。

また、しばらく誰も住んでいない管理状態の悪い古家は、リフォームというよりも建替えが必要であり、費用が多額となる可能性も高いと言えます。しかし中には、古民家を少しずつDIYで改修して活用したいというニーズを持っている方もあります。

そのため、あえて自費でリフォームや建替えを行わず、土地評価額から古家の解体費用を差し引いた金額での売却を検討するのも一案です。不動産会社に売却の相談をする際に査定額に加えて、古家の解体費用にどれくらい費用がかかるかについても確認をして売り出し価格の設定を行うことも考えておきましょう。

相続財産のうち、不動産は大きな割合を占めます。地方衰退が進行する中、今後さらに、田舎の不動産を相続したもののどうしたらよいか悩まれる方も増える可能性があります。いざ相続してから悩むのではなく、自らが相続することになる不動産がどのようなプロフィールで、どのようなニーズがありそうなのかをあらかじめ調べたり、利用法を検討したりして準備しておくことは賢明な選択でしょう。もちろん、社会環境の変化に伴い、ニーズも変化する可能性もありますが、トレンドを知ることは無駄にはなりません。

時間をかけてニーズを探っても、活用方法が見出せなかったり、売却できそうになかったり、というケースもあるでしょう。そのような時には、自治体や隣人に寄付をするという方法もあります。相続した不動産を塩漬けにしないために、どのような手段を選択すればよいか、一度考えるきっかけにしてみてはいかがでしょうか。