この記事のポイント
- 田舎の不動産はニーズが少ないため売却が難しいですが、地域の特性や用途に合った買い手を見つければチャンスも十分にあります。
- 売却を成功させるには、地元不動産会社への相談や土地の制約確認に加えて、柔軟な価格交渉や近隣住民へのアプローチも効果的。
- 農地・山林・空き家はそれぞれ異なる法的手続きや注意点があり、専門家の助言を受けながら適切に対応する必要があります。
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目次
相続した田舎の不動産を売りたいなら
相続で遺された田舎の土地。住む予定もないし、遠方なので管理などの手間や費用もかかるし、毎年の固定資産税もばかにならないから売れるものなら売りたいが、果たして売れるのだろうか、と不安に思われる方もいらっしゃるでしょう。
近年は、首都圏を離れ郊外や地方に移住したいと考える人が増えたとは耳にしますが、実際に田舎の土地は売れるのでしょうか？
近年は、首都圏を離れ郊外や地方に移住したいと考える人が増えたとは耳にしますが、実際に田舎の土地は売れるのでしょうか？
田舎の不動産はなぜ売りにくい？
都市部と比べて、田舎の不動産がなぜ売れないのか。それはニーズが少ないからです。人口が流入する都市部には人が集まるので、その人たちの住居をはじめとして、サービス需要が増えます。結果としてそのサービス提供場所を取得したいというニーズも高まります。
一方で、人口が流出する田舎では、人口減少にともなって空き家が増え、サービス需要も低下します。結果として不動産が活用される機会も少ないため、不動産が売れないという結果になるわけです。
一方で、人口が流出する田舎では、人口減少にともなって空き家が増え、サービス需要も低下します。結果として不動産が活用される機会も少ないため、不動産が売れないという結果になるわけです。
使わない土地を放置するとどうなる？
しかし、売れないからといって、そのままにしておけばさらに人口が減少して地価が下落する可能性もあります。
また売れるまでの間にも維持管理をする必要があるため、その手間と費用が必要となりますし、固定資産税も課税されます。古い家屋が残ったまま放置していると、不法侵入や倒壊の恐れもあり、近隣トラブルが生じる場合があります。
相続した田舎の不動産を売りたいと思うのであれば、すぐに行動に移しましょう。不動産を取り巻く環境やニーズは日々変わっていきます。
また売れるまでの間にも維持管理をする必要があるため、その手間と費用が必要となりますし、固定資産税も課税されます。古い家屋が残ったまま放置していると、不法侵入や倒壊の恐れもあり、近隣トラブルが生じる場合があります。
相続した田舎の不動産を売りたいと思うのであれば、すぐに行動に移しましょう。不動産を取り巻く環境やニーズは日々変わっていきます。
田舎の家・土地にもニーズはある
「ニーズがないから田舎の不動産が売れない」と冒頭で結論付けましたが、これはあくまでも総論であり、一般論です。
たとえば「耕作予定のない農地にその土地周辺の方が利用できる医療機関を建設したい」、「周辺にあまり何もない土地に入所型の福祉施設を建設したい」、「自宅の隣地を取得して、増築をしたい」、「古民家を改修して古民家カフェを経営したい」等々、ニーズはゼロではありません。
殺到するほど、たくさんのニーズがなくても、1人からのニーズがあれば、田舎の不動産でも売れる可能性はあるわけです。
たとえば「耕作予定のない農地にその土地周辺の方が利用できる医療機関を建設したい」、「周辺にあまり何もない土地に入所型の福祉施設を建設したい」、「自宅の隣地を取得して、増築をしたい」、「古民家を改修して古民家カフェを経営したい」等々、ニーズはゼロではありません。
殺到するほど、たくさんのニーズがなくても、1人からのニーズがあれば、田舎の不動産でも売れる可能性はあるわけです。
まずは、所有する不動産のプロフィールを把握した上で、どのようなニーズがありそうなのか、自分で考えるだけでなく、不動産会社に相談してみるとよいでしょう。
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個人用途
近隣住民の住宅用途だけでなく、都心部から移住や他拠点生活を望む層からの需要を探ってみましょう。都心に住まなくてもテレワークで就労が可能なら、自然豊かな環境でワークライフバランスを整えたいと考える若者も増えています。所有する土地のインフラ整備や生活環境を事前に調査して、売却活動の際のアピールポイントに出来るかどうか確認しておきましょう。
事業用途
立地によってはロードサイドのコンビニエンスストアや飲食店として、また広い土地であれば介護・医療用施設、太陽光発電用地として活用される機会があるでしょう。空き家の利活用を進める事業者や自治体も増えてきており、売却でなくとも貸し出す方向での活用が可能かもしれません。
売却するにしても、活用するにしても、まずは土地の価値を見極めることから。専門家に相談して最適な選択肢を見つけましょう。
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田舎の土地売却に役立つ5つのポイント
田舎の土地を売却する時に、押さえておきたい主なポイントは５つあります。少しでも高く、早く売れる可能性を高めるためのヒントにしてください。
1.土地の制約を知る
まずは、住所、地積、地目および現状、そして法令に基づく制限など、土地のプロフィールを把握しましょう。この際、改めて土地の境界確認を行っておくと、隣地所有者とのトラブル回避にもつながります。
なお、法令に基づく制限（都市計画法や建築基準法、その他の法令に基づく制限）は、土地がどのような場所に立地しているかによって異なります。制限は、どんな土地にもありますが、市街化調整区域である場合は新たな建物が建築できないため売却がより難しくなることには留意しておきましょう。
なお、法令に基づく制限（都市計画法や建築基準法、その他の法令に基づく制限）は、土地がどのような場所に立地しているかによって異なります。制限は、どんな土地にもありますが、市街化調整区域である場合は新たな建物が建築できないため売却がより難しくなることには留意しておきましょう。
※市街化調整区域
市街化を抑制すべき区域をいいます。市街化調整区域では、積極的な都市整備を予定しておらず、開発が規制されています。そのため、建物を新築・用途変更する場合は、原則として都市計画法に基づく許可が必要となります。
市街化を抑制すべき区域をいいます。市街化調整区域では、積極的な都市整備を予定しておらず、開発が規制されています。そのため、建物を新築・用途変更する場合は、原則として都市計画法に基づく許可が必要となります。
2.地元の不動産会社を選ぶ
とくに田舎の場合、地元不動産会社の経営者は、不動産会社同士のネットワークだけでなく、地元他業種の経営者との横のつながりが強く、インターネットで検索しても表には出てこない情報を有している可能性がとても高いです。
その情報を活用するためにも、現在の住まいから、不動産の所在する場所が遠い場合でも、必ず不動産が所在するエリアの地元不動産会社に相談するようにしましょう。
また、実際に不動産売却を依頼する場合、媒介契約を締結します。媒介契約には、以下の3つの種類があります。所有者みずから買主を探すこともできつつ、ほかの不動産会社に先に買主を見つけられてしまうリスクがないため不動産会社が熱心に売却活動してくれる可能性がある、専任媒介契約を選択されることをおすすめします。
その情報を活用するためにも、現在の住まいから、不動産の所在する場所が遠い場合でも、必ず不動産が所在するエリアの地元不動産会社に相談するようにしましょう。
また、実際に不動産売却を依頼する場合、媒介契約を締結します。媒介契約には、以下の3つの種類があります。所有者みずから買主を探すこともできつつ、ほかの不動産会社に先に買主を見つけられてしまうリスクがないため不動産会社が熱心に売却活動してくれる可能性がある、専任媒介契約を選択されることをおすすめします。
| 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任媒介 | |
|---|---|---|---|
| 2社以上と 媒介契約ができる | 〇 | 〇 | 〇 |
| 所有者自ら 買主を探せる | 〇 | 〇 | ✕ |
| 不動産会社からの 連絡頻度 | 定めなし | 2週間に 1回以上 | 1週間に 1回以上 |
| 情報登録 （レインズ） | 定めなし | 媒介契約から 7日以内 | 媒介契約から 5日以内 |
| 契約期間 | とくになし （3カ月以内が理想） | 3カ月以内 | 3カ月以内 |
3.田舎暮らしをしたい人にアピールする
内閣府による「新型コロナウイルス感染症の影響下における生活意識・行動の変化に関する調査」によっても、地方移住への関心は少しずつ増加していることがみてとれます。
リタイアを迎えた夫婦だけでなく、働き盛りのファミリーや若者も土地や生活コストが安く、静かな環境に豊かさを感じていることがうかがえます。こういった田舎暮らしをしたい人に向けて、売却する土地のアピールをすれば、上手く買主が見つかる可能性があります。
リタイアを迎えた夫婦だけでなく、働き盛りのファミリーや若者も土地や生活コストが安く、静かな環境に豊かさを感じていることがうかがえます。こういった田舎暮らしをしたい人に向けて、売却する土地のアピールをすれば、上手く買主が見つかる可能性があります。
4.価格交渉には柔軟に対応する
一般的な土地の売却期間は3～6カ月と言われています。需要が低い田舎の土地であればある程度の売却期間を見越しておくことも重要ですが、売り出したばかりで購入希望者から値下げ交渉が入った場合、「また次があるかも」と期待して断ってしまったばかりにその後いっさい問い合わせもなく売却を諦めてしまった、という失敗例もよくあります。
下手に出る必要はありませんが、あらかじめ相場価格の下調べや最低売却価格の決定などを不動産会社と綿密に打ち合わせをしておき、柔軟な対応で交渉できるように準備を整えましょう。
下手に出る必要はありませんが、あらかじめ相場価格の下調べや最低売却価格の決定などを不動産会社と綿密に打ち合わせをしておき、柔軟な対応で交渉できるように準備を整えましょう。
田舎の土地でも、売れるタイミングや価格の目安があります。まずは無料査定でチェックしてみましょう！
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5.近隣住民に声をかける
隣地の住民を含め、地元に住む人々をターゲットとして視野に入れることをおすすめします。
地元のコミュニティーに通じている人に相談を持ち掛けてみるのもひとつの手です。役所などで空き家バンクを管理している部署などに直接話をもっていくのも有効かもしれません。
地元のコミュニティーに通じている人に相談を持ち掛けてみるのもひとつの手です。役所などで空き家バンクを管理している部署などに直接話をもっていくのも有効かもしれません。
農地・山林・空き家を売却する方法と注意点
田舎の土地によくある、農地・山林・空き家を売却する時の特徴と注意事項についてご説明をいたします。
農地売却の方法と注意点
農地を売却する時は、農地法に基づいて、届出、許可を必要があるため、売却までに時間を要する場合があります。届出、許可の要否および手続きについては不動産会社に相談されるとよいでしょう。
また、農地は市街化調整区域などにあるケースも多く、土地の活用範囲に制限があることには留意をしておきましょう。
また、農地は市街化調整区域などにあるケースも多く、土地の活用範囲に制限があることには留意をしておきましょう。
農地を農地として売却する時
原則として、農業委員会の許可を得る必要があります。
農地を別用途に転用する目的で売却する場合
農地を農地以外の用途に転用する目的で売却する場合には、原則として農業委員会を経由して都道府県知事等の許可を得る必要があります。なお、農地が市街化区域にある場合には、あらかじめ農業委員会へ届出を行えばよいとされています。
※農業委員会
「農業委員会等に関する法律」に基づいて市町村に設置される行政機関です。農業委員会は、市議会の同意を得て市長により任命された農業委員会委員と、農業委員会から委嘱された農地利用最適化推進委員から構成されています。
「農業委員会等に関する法律」に基づいて市町村に設置される行政機関です。農業委員会は、市議会の同意を得て市長により任命された農業委員会委員と、農業委員会から委嘱された農地利用最適化推進委員から構成されています。
山林売却の方法と注意点
山林は、農地のように特段の許可や届出を要せず、売却できます。山林売却を考える際には、山林売買を得意とする不動産会社を探して、相談に乗ってもらいましょう。
ただし、物件調査から買主を見つけるまでには時間を要すると考えておいた方がよいでしょう。なぜなら、用途が限られる上に、活用するためには造成費用等がかかるからです。しかし、ニーズはゼロではなく、キャンプや別荘、リゾート開発、発電事業等を目的として山林を所有したいという方もあります。
なお、山林に売却できる立ち木がある場合、立ち木部分は山林所得、山の土地部分は譲渡所得と区分けして所得税計算を行うことには留意が必要です。物件調査時には、税理士にも相談し各所得額および納税額について概算しておきましょう。
ただし、物件調査から買主を見つけるまでには時間を要すると考えておいた方がよいでしょう。なぜなら、用途が限られる上に、活用するためには造成費用等がかかるからです。しかし、ニーズはゼロではなく、キャンプや別荘、リゾート開発、発電事業等を目的として山林を所有したいという方もあります。
なお、山林に売却できる立ち木がある場合、立ち木部分は山林所得、山の土地部分は譲渡所得と区分けして所得税計算を行うことには留意が必要です。物件調査時には、税理士にも相談し各所得額および納税額について概算しておきましょう。
空き家売却の方法と注意点
空き家となった古家付きの土地の売却を検討する場合もあるでしょう。古家がまだ活用できるものであれば、古家をリフォームして売りに出すこともできます。なお、古家の築年数が30年以上経っている場合には建物評価額もゼロに近いため、土地評価額での売買となると考えておいた方が無難です。
古家付き土地として売る
また、しばらく誰も住んでいない管理状態の悪い古家は、リフォームというよりも建替えが必要であり、費用が多額となる可能性も高いと言えます。しかし中には、古民家を少しずつDIYで改修して活用したいというニーズを持っている方もあります。
そのため、あえて自費でリフォームや建替えを行わず、土地評価額から古家の解体費用を差し引いた金額での売却を検討するのも一案です。不動産会社に売却の相談をする際に査定額に加えて、古家の解体費用にどれくらい費用がかかるかについても確認をして、売り出し価格の設定を行うことも考えておきましょう。
そのため、あえて自費でリフォームや建替えを行わず、土地評価額から古家の解体費用を差し引いた金額での売却を検討するのも一案です。不動産会社に売却の相談をする際に査定額に加えて、古家の解体費用にどれくらい費用がかかるかについても確認をして、売り出し価格の設定を行うことも考えておきましょう。
空き家バンクを利用して売る
空き家バンクとは空き家を売りたい（貸したい）所有者からの情報を集約し、空き家を買いたい（借りたい）人に提供する、自治体のサービスです。田舎暮らしや田舎での起業を希望している層が熱心に情報検索をするサイトとなっているので、情報拡散の一策として空き家バンクに登録してみるのも有効です。
よくある質問
田舎の土地売却に関するよくある質問を集めました。
- 相続したくない土地を国に返す方法はありますか？
- 2023年から「相続土地国庫帰属制度」が始まり、一定の条件を満たせば不要な土地を国に引き渡すことが可能になりました。引き渡せる土地の要件や手数料、手続きの流れについては事前に確認が必要です。
- 田舎の土地を相続するメリットは？
- 相続によって土地を取得する場合は不動産取得税がかかりません。将来地価が上昇することがあれば、資産活用や賃貸収入の可能性があります。また、セカンドライフ用としての活用も検討できます。
- 田舎の土地を売りたいのですがどこに相談すればいいですか？
- まずは地元密着型の不動産会社や、空き家・空き地対策を行っている自治体窓口に相談するのが効果的です。複数の不動産会社に査定を依頼できる一括査定サービスも便利です。
まとめ
相続財産のうち、不動産は大きな割合を占めます。地方衰退が進行する中、今後さらに、相続した田舎の不動産に悩む方も増える可能性があります。
いざ相続してから悩むのではなく、自らが相続することになる不動産がどのようなプロフィールで、どのようなニーズがありそうなのかをあらかじめ調べたり、利用法を検討したりして準備しておくことは賢明な選択でしょう。
もちろん、社会環境の変化に伴い、ニーズも変化する可能性もありますが、トレンドを知ることは無駄にはなりません。時間をかけてニーズを探っても、活用方法が見出せなかったり、売却できそうになかったり、というケースもあるでしょう。
そのような時には、自治体や隣人に寄付をするという方法もあります。相続した不動産を塩漬けにしないために、どのような手段を選択すればよいか、一度考えるきっかけにしてみてはいかがでしょうか。
いざ相続してから悩むのではなく、自らが相続することになる不動産がどのようなプロフィールで、どのようなニーズがありそうなのかをあらかじめ調べたり、利用法を検討したりして準備しておくことは賢明な選択でしょう。
もちろん、社会環境の変化に伴い、ニーズも変化する可能性もありますが、トレンドを知ることは無駄にはなりません。時間をかけてニーズを探っても、活用方法が見出せなかったり、売却できそうになかったり、というケースもあるでしょう。
そのような時には、自治体や隣人に寄付をするという方法もあります。相続した不動産を塩漬けにしないために、どのような手段を選択すればよいか、一度考えるきっかけにしてみてはいかがでしょうか。
管理が大変...固定資産税が重い...そう悩んでいるなら、放置せずに早めの決断を！
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この記事の監修者
キムラ ミキ
AFP／社会福祉士／宅地建物取引士／金融広報アドバイザー
日本社会事業大学 社会福祉学部にて福祉行政を学ぶ。大学在学中にAFP（ファイナンシャルプランナー）、社会福祉士を取得。大学卒業後、アメリカンファミリー保険会社での保険営業を経て、(マンションデベロッパー)にてマンション営業、マンション営業企画に携わった。その後、2008年8月より独立し、現在、自社の代表を務める。
