土地を売るなら買取と仲介どっちがいい?交渉のコツや買取業者の選び方を解説します

  • 更新日:
  • 2021年05月14日
土地を売るなら買取と仲介どっちがいい?交渉のコツや買取業者の選び方を解説します
土地売却の方法には仲介以外に買取という方法がありますが、どちらがよいのでしょうか?この記事では、土地売却の方法として買取を検討している方に向けて、土地買取のメリット・デメリットや、買取に向く土地などを具体的に解説していきます。この記事を読むことで、仲介と買取の選び方や交渉のコツなどが理解できるようになるでしょう。

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目次

土地買取とは?仲介とどう違うの?

そもそも土地買取とはどのようなもので、仲介とどう違うのでしょうか?

土地買取はその名のとおり、不動産会社に土地を買い取ってもらう方法です。不動産仲介の場合、不動産会社に土地の売却を相談するという点では同じですが、不動産会社には仲介に入ってもらい、あくまでも買主は一般の個人の方となります。一方、土地買取では不動産会社が直接買主になります。

このため、条件がまとまればすぐに売買契約を結べるといったメリットがあります。とにかく早く現金化したいという人におすすめだといえるでしょう。

土地買取のメリット

ここでは、改めて土地買取のメリットを見ていきたいと思います。

土地買取のメリットには以下のようなものがあります。
・早く確実に現金化できる可能性が高い
・仲介手数料がかからない
・契約不適合責任がかからない
それぞれ見ていきましょう。

早く確実に現金化できる可能性が高い

土地買取の場合、不動産会社が直接買主になるため、広告を出して一般の個人を探す仲介のように「いつ買主が見つかるか分からない」ということにはなりません。基本的には、条件がまとまればすぐに売買契約を結べるのが一般的です。

また、売買契約後も仲介であれば買主側のローンの審査がありますが、買取の場合、多くは現金一括買取のため、売買契約から1週間程度で決済できることも多いです。このため、早く確実に現金化できる可能性が高いといえるでしょう。

仲介手数料がかからない

仲介の場合、仲介してくれた不動産会社に仲介手数料を支払う必要がありますが、買取の場合はそうした心配がありません。

仲介手数料は「売買価格×3%+6万円+消費税」が上限として定められており、たとえば、3,000万円の土地を売却しようと思えば、最大で3,000万円×3%+6万円+消費税=105.6万円の仲介手数料を支払わなくてはならない計算となります。買取を選ぶことで、売却時の経費を大きく抑えることができるでしょう。

契約不適合責任がかからない

土地買取では、買主がプロの不動産会社ということもあり、契約不適合責任を免責としている場合が多いです。

契約不適合責任とは、売却した土地が契約の内容と異なる場合に売主が負う責任のことで、元々は瑕疵担保責任と呼ばれていました。契約不適合責任を追及されると、売却後に損害賠償請求や契約解除の可能性があるため、売却後一定期間は気が休まりません。とくに、問題のありそうな土地を売却するケースでは、この点が大きなメリットとなるでしょう。

土地買取のデメリット

一方、土地買取には以下のようなデメリットがあります。
・売却相場より安く売ることになる
・不利な取り引きになりやすい
・詐欺まがいの悪質な業者がいる
それぞれ見ていきましょう。

売却相場より安く売ることになる

土地買取の場合、土地を買い取った不動産業者は、土地の上に建物を建てるなど手を加えた上で再販して利益を出す目的で買取を行います。このため、土地の売却相場より3割程度以上安くなることが多い点に注意が必要です。メリットの点でご紹介した、仲介手数料がかからなくなる点とあわせて、総合的に判断することが大切だといえるでしょう。

不利な取り引きになりやすい

土地買取はプロである不動産会社が買主となることもあり、知識や経験の面で売主が大きく劣ることになります。こうしたこともあり、一般的な相場から考えて売主側が大きく得するような取り引きはあまりありません。とくに、一般の市場で売りづらい土地を売るようなケースでは、買取の条件が悪くなることも多いでしょう。

詐欺まがいの悪質な業者がいる

買取業者の中には、詐欺まがいの悪質な業者がいる点にも注意が必要です。不動産買取の詐欺でよくあるのが測量詐欺小切手詐欺です。測量詐欺では、土地買取前に測量を実施するといって、先にお金を振り込ませ姿をくらませます。また、小切手詐欺は取り引きにあたり小切手を用い、そのまま小切手が不渡りになってしまうというものです。

測量については、通常測量を実施した後に支払うものなので、測量を実施する前にお金を支払わないようにしましょう。また、小切手詐欺については、取り引きで小切手を使いたいという申し出があった場合には、絶対に拒否することが大切です。

買取がおすすめのケースとは

買取はどのような土地の売却でおすすめなのでしょうか?具体的には、以下3つのケースがおすすめだといえるでしょう。
・とにかく早く売りたい場合
・条件が悪い土地の場合
・瑕疵を抱えている土地の場合
それぞれ解説します。

とにかく早く売りたい場合

転勤が迫っているケースや相続・離婚などの事情があり、とにかく早く売りたいケースなどでは買取がおすすめです。土地買取だと相場より安い価格での売却となってしまうのが一般的ですが、仲介による売却で売り急ぐと買主から足元を見られて、相場より安い価格での売却となることも珍しくはありません。売り急いでいる場合には、場合によって買取の方が高く売却できることもあるでしょう。

条件が悪い土地の場合

立地の悪い土地や広大すぎる土地、変形地、接道義務を果たさない土地など条件の悪い土地は、買取を検討してみるとよいでしょう。こうした条件の悪い土地では、通常の方法で売却しようとしても買主を見つけづらいものです。とくに、接道義務を果たさない土地のケースだと、家を建てることができないため、売却は難しいといえるでしょう。

こうした土地であっても、買取であれば、買取を行った不動産会社が周辺の土地を買い増して使いやすい土地にすることが可能です。もちろん、どんな土地でも買い取ってくれるというわけではありませんが、条件の悪い土地を売却できずに困っているという場合には、不動産会社に相談してみるのがおすすめです。

瑕疵を抱えている土地の場合

土壌汚染や埋没物のある土地、手入れしていない古家が建っている土地などで、瑕疵を抱えている土地も買取を検討してみるとよいでしょう。

瑕疵とは簡単にいうと「見えない欠陥」のことで、一般の買主に売却すると売却後に契約不適合責任を追及される可能性があります。この点、買取であれば契約不適合責任免責とするのが一般的なため、安心して取り引きできるでしょう。

少しでも高く売りたいなら仲介か買取保証を

買取が向いている土地についてお伝えしましたが、買取の場合、売却価格が高くなってしまいやすいというデメリットがあります。少しでも高く売却したいのであれば、仲介を検討するのがよいでしょう。

なお、不動産会社によっては「一定期間仲介で売却し、買主が現れない場合に買取」してくれる買取保証制度が用意されていることもあるので探してみてはいかがでしょうか。ちなみに、仲介による方法にせよ、買取による方法にせよ、土地を売却するのであれば1つの不動産会社に相談するのではなく、複数の不動産会社に相談して、よりよい条件で売却できる会社を探すのがおすすめです。

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買取依頼で失敗しないための交渉のコツ

ここでは、買取依頼で失敗しないための交渉のコツとして以下3つをご紹介します。
・相場を自分で調べておく
・複数業者に査定依頼する
・信頼できる業者を選ぶ

相場を自分で調べておく

土地買取はプロの不動産会社が相手ということもあり、相手に有利な条件での取り引きとなってしまうものです。このため、知識や経験で勝つことはできませんが、少しでも有利な条件で取り引きできるよう、売却前に自分で相場を調べておくようにしましょう。

土地相場の調べ方については、以下の記事で詳しく解説しています。

複数業者に査定依頼する

また、土地買取を依頼するのであれば、複数の業者に査定依頼するようにしましょう。仲介でも複数業者に査定依頼するべきだといえますが、査定価格がイコール売却価格ではない仲介と異なり、買取の場合は基本的には査定価格がイコール買取価格となります。このため、買取では仲介以上に複数業者に査定を依頼して、少しでも高い査定額をつけてくれる不動産会社を探すべきだといえるでしょう。

信頼できる業者を選ぶ

不動産会社の中には、詐欺行為をする業者もいることはすでにお伝えしました。こうした悪質な業者を避けるのはもちろんですが、たとえば、司法書士を紹介して相場より高い費用を請求するような、詐欺とまではいかないことをする業者もいます。

買取を相談する際には、より高く買い取ってくれる業者を探すことも大切ですが、せっかくなのできもちよく取り引きできるよう、信頼できる業者を選ぶことも意識しておくとよいでしょう。

土地買取に関するよくある質問

最後に、土地買取によくある質問を見ていきましょう。

土地買取の流れを知りたい

土地買取の流れは以下のようなものです。
・不動産会社に査定依頼
・査定額の提示
・査定額に納得したら売買契約
・決済~引き渡し
仲介と比べると、買主を探すための広告や売買契約後のローン審査がなく、早ければ1~2週間程度で話がまとまることもあります。

買取も拒否される場合がある?

もちろん、買取が拒否されることもあります。不動産会社も、土地を買い取って利益を出さなければ買い取る意味がありません。ただし、ある不動産会社にとっては価値のない土地でも、別の不動産会社にとっては価値のある土地ということは十分ありえることなので、複数の業者に相談を持ち掛けてみるとよいでしょう。

仲介で売却活動中だが買取に切り替える場合の注意点は?

仲介で売却活動中の土地を買い取りに切り替える際には、媒介契約の内容に注意しましょう。専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んでいる場合は、その契約期間が終了し、契約を更新しない旨を伝えてからでないと、買取に切り替えることはできません。

買取前に測量は必要?

買取前に測量が必要かどうかについては、買取を行う不動産会社によって異なります。測量を実施する必要があるかどうかを含めて、不動産会社に相談してみるとよいでしょう。

まとめ

土地買取についてメリット・デメリットや交渉のコツ、よくある質問などをご紹介しました。土地買取には短期間で現金化できるといったメリットがある一方、売却相場より安い価格での売却になってしまうといったデメリットがあります。メリット・デメリットを把握したうえで買取にするのか、仲介にするのか判断するようにしましょう。

買取の場合、査定価格=買取価格です。
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逆瀬川 勇造

監修逆瀬川 勇造

【資格】AFP(2級FP技能士)/宅地建物取引士/相続管理士

明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。

大学在学中に2級FP技能士資格を取得。
大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より父親の経営する住宅会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。

●紹介されている情報は執筆当時のものであり、掲載後の法改正などにより内容が変更される場合があります。情報の正確性・最新性・完全性についてはご自身でご確認ください。
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