【初期費用別】100坪（330平米）の土地活用プラン13選！

そもそも100坪の土地とはどれくらいの広さなのでしょうか。1坪を平米（平方メートル）に置き換えるとおよそ3.3m2になり、100坪は約330m2です。ちなみに、次の例と同等の広さとイメージするとわかりやすいでしょう。

・畳200枚分
・バレーコート2面分
・6レーンの25メートルプール1個分

住宅金融支援機構によると、2020年度の注文住宅の床面積の全国平均は124.4m2(約37.5坪)という調査報告があります。たとえば100坪の土地に家を建てる場合、容積率80％の土地であれば80坪の家を建てられます。つまり全国平均と比較して、倍以上の大きさの家を建てられる可能性があるでしょう。

ちなみに80坪の家だと、6～7LDKほどの間取りが目安となります。一般的な2階建て住宅と想定し、1階50坪・2階30坪としてみましょう。1階には、平均的な広さのリビング・ダイニング・キッチンやトイレなどの必須空間以外に、2部屋設けることが可能です。さらに2階部分には2～4部屋を作れるでしょう。

100坪の土地を売買したいという方もいらっしゃるでしょう。ここでは、国土交通省による2021年度住宅地の公示平均価格を基に100坪の土地の相場を紹介します。

同じ100坪であっても、地域によってその価格には大きく差があります。また、実際の土地取引では、不動産会社や立地などによっても大きく異なるものです。土地の売買を検討している場合、まずは一括見積もりを利用して価格を調べてみるとよいでしょう。

土地は持っているだけでも税金が課せられてしまうものです。土地にかかる税金には、主に固定資産税と相続税があります。

固定資産税は、毎年1月1日時点の不動産の所有者に課せられる税金です。土地の固定資産税は次の計算で求められます。

課税標準額×1.4%（税率）

課税標準額は、固定資産税評価額を基に算出されるものです。固定資産税評価額は公示地価価格の70％を目安に定められており、毎年送られてくる「課税明細書」や自治体の窓口で確認できるので調べてみるとよいでしょう。

課税評価額は、土地の広さだけでなく「何に土地が使われているのか」によっても大きく異なり、住宅が建っている土地であれば大幅に税金が減額される仕組みになっています。住宅が建っている土地では以下のように減額されます。

そのため、土地だけで所有しているよりも住宅を建てたほうが固定資産税を大幅に抑えられるのです。この住宅には、マイホームだけでなくアパートやマンションなども含まれるため、土地活用をすることで税金対策にもなるでしょう。

また、土地にかかる税金として相続税があります。親などから土地を相続すると、土地の価値に応じて相続税が課せられます。この場合も建物が建っていることで相続税評価額が下がり、税額を抑えられるのです。

土地活用を検討する前に、どの土地活用法でもまずは知っておかなければならないことがあります。土地活用スタートのために把握しておくべきことは、次の3つです。

・用途地域
・建ぺい率と容積率
・土地のニーズ

用途地域とは、計画的な都市づくりなどのために定められる「都市計画法」によって区分された「地域地区」のことを言います。土地はその目的により、13種類に分類されているのです。この種類によっては、建物が建てられない場合や面積などに制限が付くことがあります。13種類の用途地域は、大きく次の3つになります。

・住居系
・商業系
・工業系

住居系であれば住宅を建てるのに問題はないでしょう。しかし、工業系では住宅が建てられないなどの制限もあるため、まずは土地の用途を把握しておく必要があるのです。用途地域は自治体の窓口やホームページで確認できるので、まずは見てみましょう。

用途地域については以下の記事でも詳しく解説しています。

なお、都市計画については用途地域よりも大きな区分となる「区域区分」で市街化区域と市街化調整区域とに分けられますが、このうち市街化調整区域では原則として建物が建てられない点に注意が必要です。

建物を建てるときには建ぺい率と容積率に注意が必要です。

建ぺい率とは、敷地面積に対する「建築面積」の割合のことです。建築面積とは簡単にいえば上空から見た面積(水平投影面積といいます)です。もし1階よりも2階部分が張り出している場合は、2階の張り出し部分を含めた面積になります。たとえば300m2の土地で建ぺい率60%の場合は、建築面積180m2の建物を建てられます。

また容積率とは、敷地面積に対する建物の「延床面積」の割合のことです。延床面積は1階・2階など各階の床面積の合計のことだと考えるとよいでしょう。300m2の土地で容積率50%の場合、延床面積150m2までの建物を建設できます

この建ぺい率や容積率も用途地域などに応じて定められており、確認する必要があります。市区町村の役所の建築指導課などで確認できるので、調べてみるとよいでしょう。

敷地面積が小さく、建ぺい率も低く制限されている場合、階数を高くするなどして縦に展開することが考えられますが、その際は容積率の制限を気にしなければなりません。

土地活用しようにも、容積率の設定が低い場合には低層のアパートしか検討できないようなケースもある点に注意が必要です。建ぺい率、容積率については以下の記事も参考にしてみてください。

土地活用でとくに重要なのが、その土地のニーズです。たとえば、ベッドタウンエリアに駐車場を建ててもあまりニーズは見込めないでしょう。反対に、商業施設などが近くにある場合は、駐車場で収益を確保できる可能性が高くなります。

土地活用方法は、地域差や利便性だけでなく、都市部か郊外か、駅近かどうかなどによって大きく異なってきます。その土地や周辺のニーズを詳細に調べ、需要があるかどうかを把握したうえで活用方法を検討する必要があるのです。

ここからは、具体的な土地活用法を初期費用や収益性とともに紹介します。大きく次の3つのグループに分けていますので、ご自身に照らし合わせて参考にしてみてください。

・初期費用は高いが収益性も望める
・初期費用は安いがやり方次第で収益も望める
・初期費用はほぼゼロで収益性は低いが手間もない

土地活用の初期費用に関してはこちらの記事でも詳しく解説しています。

ここでは、初期費用が高い半面、収益性も望める土地活用法を紹介します。初期費用が高い土地活用法は、主にマンションやアパートなどの賃貸物件を建築して運用するものでしょう。

物件建築に大きな費用がかかりますが、100坪の土地であればマンションなどの部屋数を多く確保でき、より多くの家賃収入などを見込めます。

高齢者施設や介護施設は、近年需要が増加しています。100坪の土地であれば大型施設を建設できるため、検討してもよいでしょう。高齢者施設などは基本的に運営を専用の業者にまかせるものです。

そのため、アパート経営などに比べ管理の手間がかからないというメリットがあります。また、建設費用や設備費用は高額になりますが、国などから補助金を受けられることも大きなメリットと言えるでしょう。

その半面、施設は特別な構造が必要となり、建築費用が高額になる傾向にあります。また、高齢者施設などは人手不足で運営がうまくいかないというケースも多いため、業者選びなどを慎重に行うことが大事です。

マンションを建築して家賃収入を得るのがマンション経営です。100坪の土地であれば、かなりの部屋数を確保できるでしょう。たとえば次のような間取りが考えられます。

・1フロアにつき4人家族向け(2LDK～3LDK)を4部屋×7階建て
・1フロアにつき1人暮らし向け(1R～1DK)を8部屋×4階建て

仮に全戸数30部屋とし、家賃8万円とした場合、満室なら月240万円もの収益となるのです。

マンション経営と同様、アパート経営は代表的な土地活用方法です。アパートとマンションの大きな違いは、建物の構造と部屋数の違いにあります。マンションではRC造やSRC造などが一般的なのに対し、アパートは木造や鉄骨が多いものです。

また、マンションのほうが規模が大きく、部屋数も多いことが一般的でしょう。そのため、アパート経営ではマンションに比べると初期費用を抑えられる傾向にあります。100坪のアパートの間取りには、次のようなものがあります。

・1フロアにつき4人家族向けを2部屋
・1フロアにつき1人暮らし向けを6部屋

仮に全戸数12戸で家賃を6万円に設定した場合、毎月72万の収益となります。

賃貸併用住宅とは、1階は自宅で2階が賃貸というように、自宅と賃貸住宅を兼ねた物件のことです。自分の住む家を確保でき、家賃収入も得られるというメリットがあります。

条件によっては住宅ローンで初期費用を借り入れることも可能です。不動産投資用ローンよりも金利が低い住宅ローンで借り入れできることは、経営面で大きなメリットとなるでしょう。

一戸建て賃貸とは、一戸建て住宅を建築して貸し出し、家賃収入を得る方法です。100坪で一戸建て賃貸を経営するのであれば、複数棟の建築が可能でしょう。一例として次のような間取りがあります。

・1軒20坪、4LDKの建物を3軒
・1軒30坪、5LDKの建物を2軒

たとえば1棟15万円の家賃で3棟経営した場合、月45万円の収入になります。

賃貸物件などを建築するほどの費用をかけられない、という場合におすすめの土地活用方法を紹介します。初期費用を抑えつつ、経営方法によっては大きな収益を見込める可能性もあるため、検討してみてはいかがでしょうか。

住宅街の近くなどであれば、コインランドリーを作るのも1つの手です。コインランドリー経営では、洗濯機や乾燥機の利用料が収入となります。近隣の住民が多ければ、それだけ収益を見込めるチャンスも大きくなるでしょう。

敷地にコンビニを建設し経営する方法です。100坪の土地であれば、トラックでも駐車可能な広い駐車場を備えたコンビニを建築できるでしょう。

コンビニ経営は、集客がうまくいけばアパートやマンション経営より収益性が高くなり、長期的な収入も見込めるという特徴があります。

トランクルーム経営は、コンテナに似た建物を建築し、荷物の保管用などのスペースを貸し出して家賃を得る方法です。アパートやマンションを建設しにくいような土地でも建設でき、建築費用だけでなく修繕などの維持費もあまりかからないというメリットがあります。

1つのトランクルームで10坪ほど利用しますので、100坪あれば10個前後を設置できるでしょう。

新しい土地活用法として注目されているのが、トレーラーハウス経営です。トレーラーハウスとは、けん引可能で自由に移動できる家のことを言います。キャンピングカーよりも生活機能がしっかりしており、長期間住むことも可能です。

トレーラーハウスは一定の条件を満たせば車両扱いとなるので、固定資産税もかからず、運用がうまくいかなかった場合も次の経営に移りやすいというメリットがあります。

1台あたり500万ほどの初期費用がかかり、中規模のもので10～20坪ほど必要なので、100坪ならおよそ5～10台設置できるでしょう。たとえば月10万円で貸し出した場合、月100万円の収益が見込めます。

駐車場経営では、月極駐車場か時間貸しのコインパーキングという2種類の運用方法があります。固定利用が見込める土地では月極、商業施設の近くなど人出が多い土地ではコインパーキングがよいでしょう。

車1台を停めるのに必要な広さは約15m2です。そのため、100坪であればおよそ20台分の駐車スペースができるでしょう。たとえば月極で、1台月1万円なら満車になれば月20万円の収益が見込めます。青空駐車場などにすれば建築費用もほとんどかかりません。

初期費用や手間をかけずに土地活用をしたいという方にはこちらをおすすめします。

土地を貸すだけの活用方法なら基本的に費用はかかりません。事業用定期借地権とは、事業用の土地として、期限を定めて貸し出す契約に基づく借地権のことです。

たとえば貸出期間を15年とすると、15年後には土地が返還されます。事業用定期借地権の場合は、10年以上50年未満で期間を定める必要があり、土地が返還されるためその後も活用できるでしょう。

事業用定期借地権と同様、土地を貸し出す運用なら費用はかかりません。土地を貸し出す場合、定期借地権と普通借地権の2種類の契約方法があります。先ほどご紹介した事業用定期借地権は、定期借地権の一種です。

普通借地権の場合、契約更新があるため期間満了後も契約を更新可能です。一方で、*借主から契約更新を申し出られると貸主は更新拒否が難しく、いつまでも土地を返してもらえない可能性もあります。

*定期借地権では更新がないため、期間満了後は更地に戻して土地を返却するのが一般的です。

土地信託は、プロに運用をまかせて運用利益の一部を収入として受け取る方法です。運用にはさまざまな方法がありますが、アパートなどを建築して収入を得る方法が一般的で、利便性のよい土地であることなどの条件があります。

投資信託では、信託会社と契約を結び土地の所有権を信託会社に移します。しかし、貸主は配当金を受ける権利を持つことになるため、実質的な所有権はあると言えます。土地の所有権は契約終了後に戻ってくるので、その後の土地活用も可能でしょう。

100坪という広大な土地を活用する場合には、気を付けなければならないことも多いものです。土地活用で注意すべきこととして、主に次のようなものがあります。

・リスクをあらかじめ想定する
・収支計画には余裕を持とう
・信頼できるプロの提案を受けよう

土地活用は種類にかかわらず、どの活用法でも何かしらのリスクをともないます。たとえばアパートやマンション経営であれば、空室や家賃滞納、修繕費用のリスクが考えられます。

トランクルームなら物件の破損のリスクなどがあるでしょう。建物を建てる以上、風水害などで建物が破損する可能性もあります。事前の調査をしっかり行い、リスク想定・対策をしたうえで土地活用計画を立てる必要があるのです。

土地活用にともなうリスクについては、以下の記事でも詳しく解説しています。

土地を活用すると、ただの所有者から事業主になります。とくに、土地活用のために金融機関から借り入れた場合はより詳細な収支計画を立てる必要があるでしょう。初期費用を含め、収益性やランニングコストなどを細かく計算し、経営状況に合わせて適宜修正していくことが大事です。

なんとなく活用してなんとなく経営するだけでは、最悪の場合、破綻して土地を失ってしまうという事態にもつながりかねません。収支を具体的に計算し、余裕を持った計画で土地活用ができるようにしましょう。

土地活用は1人でできるものではありません。賃貸経営ならハウスメーカーや不動産会社、コインランドリーなら専門業者などのパートナーがいます。また、自分1人の考えで経営していては行き詰まってしまうこともあるでしょう。信頼できるプロのパートナーの提案に耳を傾け、一緒に経営していく必要があるのです。

信頼できるパートナーを選ぶには、より多くの業者を比較し検討する必要があります。まずは土地活用一括査定を利用し、よりよいパートナーを探すとよいでしょう。土地活用のパートナー選びについては以下の記事でも解説しているので、参考にしてみてください。

100坪の土地の広さやかかる税金から、土地活用方法についてまでお伝えしました。100坪の土地はかなり広大で、さまざまな活用方法が検討できます。活用前には、土地の用途や建築制限、ニーズなどをしっかり調べ、詳細な計画を立てたうえで活用方法を検討する必要があるでしょう。

そのためにも、信頼して土地活用を一緒に行うことができるパートナーを探さなければなりません。この記事を参考に土地活用について理解し、信頼できるパートナーとともに土地活用をスタートしてみてください。