土地活用は誰に相談したらいい？パートナー業者の選び方

土地活用のプロといえば、不動産会社や建設会社が考えられますが、土地活用に関しては方向性も定まらないままにそれらの業者へと相談を持ち掛けるのはおすすめできません。これらの業者は、顧客の土地に建物や設備を建設・施工することで利益を上げています。相談側がきちんとした情報や方向性を持たずに相談すると、相手にとってのメリットが強い活用法を進められてしまう可能性が高いのです。とはいえ、それではどうやって方向性を決めれば良いか分からないでしょう。

そこで、おすすめなのがファイナンシャルプランナー(FP)や金融機関、税理士などです。土地活用の方向性を定めるため、まずは資金の面から計画を進めていきましょう。

ファイナンシャルプランナーはお金の専門家です。ただし、お金の収支管理については詳しいですが、土地活用のプロではありません。「どの土地活用法が良いのか」ではなく、「この土地活用法で進めた場合、収支はどのくらい見込めるだろうか」といった聞き方をすると良いでしょう。この時点ではまだ、本当にその土地活用法で進めるかどうか決めていなくても構いません。

土地活用においては多くの場合、金融機関から融資を受けて取り組みます。その打診の意味も込めて、相談してみると良いでしょう。金融機関では同じように土地活用を検討している方だけでなく、すでにスタートしている方に対しても、融資相談や融資を行っています。経験を基にした、土地活用に関するアドバイスを受けられるでしょう。

税理士は税の専門家です。税理士に求めたいのはやはり税に関する知識や注意点です。賃貸マンションや太陽光発電など、土地活用では大きなお金が動くため、税金の額も大きくなりがちです。ファイナンシャルプランナーに相談するときと同じく、税理士に相談する際には土地活用法を1つ想定した上で相談を持ち掛けると、より効果的な回答を得られるでしょう。

土地活用の専門家ではありませんが、他の多くの土地活用経験者とも関わっているため、税理士ならではの知見によるアドバイスをもらえるかもしれません。

土地活用したときの収支や税金といった資金面がクリアになったら、専門業者に相談に向かいましょう。以下の表は、相談しにいくべき専門業者を土地活用の種類別にまとめたものです。

土地活用の種類	相談先
1.アパート・マンション	ハウスメーカー	工務店	設計事務所	ゼネコン
2.駐車場	不動産会社	専門業者	ー	ー
3.トランクルーム	専門業者	ー	ー	ー
4.太陽光発電	不動産会社	専門業者	ー	ー
5.老人ホーム・サ高住	ハウスメーカー	工務店	設計事務所	ー
6.借地	不動産会社	ー	ー	ー
7.売却	不動産会社	ー	ー	ー

土地活用の方法として賃貸アパートやマンションの建設を考えている場合、主な相談先はハウスメーカーや工務店、設計会社、ゼネコンなどです。比較的小さなアパート・マンションであれば、ハウスメーカーや工務店、設計事務所への相談が主になるでしょう。

一般的にハウスメーカーは商品が規格化されており、デザイン面で融通が利きづらいものの、価格をイメージしやすくなっています。一方で、工務店や設計事務所は商品化されておらず、一から設計を作っていくため専門的な知識がないと判断が難しいという特徴があります。

規模の大きなアパート・マンションも考えているのであれば、同規模のアパート・マンションの施工実績がある工務店や設計会社、ゼネコンへの相談が考えられます。ゼネコンの多くは巨大施設や公共工事などの建設に取り組んでいますが、マンションをメインに土地活用の相談を受けている会社もあります。

相談先	ハウスメーカー	工務店	設計事務所	ゼネコン
建物の規模	中小規模			中小規模～大規模
特徴	規格化されていることが多い	一から設計することが多い		大手のため安心

駐車場での運用を考えているのであれば、不動産会社か、駐車場経営の専門業者が主な相談先になるでしょう。駐車場経営には、月極駐車場とコインパーキングの2つの方法があります。

月極駐車場は、土地をコンクリートで舗装して、タイヤ止めを付け、白線を引いて利用者と賃貸借契約を結び、管理するだけです。そのため、地元の不動産会社に相談すれば話は進みます。

一方、コインパーキングでは機械の導入が求められるため、専門業者に相談しなければなりません。コインパーキングの運用には土地を貸して機械設備を導入してもらい、収益に応じて収入を受け取るタイプのものと、自分で機械を購入する方法があります。最初は両方の可能性を考慮して相談するのがおすすめです。

相談先	不動産会社	専門業者
経営形態	月極駐車場	コインパーキング
特徴	初期費用は安いが収入も低くなりやすい	収入は高くしやすいが、機械導入が必要

トランクルームを設置して賃料を受け取るタイプの土地活用をはじめるにあたっては、専門業者に相談するのが良いでしょう。トランクルームも駐車場経営と同じく、専門業者が土地を借り上げて地代を受け取るパターンと、設備を購入して、管理を専門業者に任せるパターンがあります。

土地が広く、周りに高い建物がないのであれば太陽光発電システムを設置して売電収入を得る方法もあります。太陽光発電システムによる土地活用法の相談先は、不動産会社か専門業者です。不動産会社を介して太陽光発電システムを設置して管理してもらう方法では、数ある専門業者の中から問題のない専門業者を選んでくれるというメリットがあります。しかし、間に仲介が入ることで設置費用が1割～2割ほど高くなるかもしれません。

一方、太陽光発電システムの専門業者に設置と管理を依頼する方法では、信頼のおける専門業者を知っていれば良いですが、そうでなければ悪質な業者に当たってしまう可能性を考慮しなければなりません。

老人ホームやサービス付き高齢者住宅は、ハウスメーカーや工務店、設計事務所が主な相談先になるでしょう。3つの相談先についての違いは賃貸アパートや賃貸マンションと同じく、ハウスメーカーではある程度規格化された商品があるのに対し、工務店や設計会社では一から設計する必要があります。また、設計事務所は施工を行わないというのが特徴です。

相談先	ハウスメーカー	工務店	設計事務所
特徴	規格化されていることが多い	一から設計することが多い

借地での土地運用を考えているのであれば、不動産会社が主な相談先となります。借地では、土地を貸して地代を受け取ることになりますが、借りた人が上に建物を建てると30年以上自由に使えなくなる可能性があるため注意が必要です。

土地を売却しようと考えている場合も、主な相談先は不動産会社です。一度売却してしまえば固定資産税を支払う必要もなく、身軽になった上で、まとまった現金を得られますが、他の土地活用と違って毎月の収入を得られる事業オーナーになることはできません。また、売却して得られた利益に対しては譲渡所得税が課されるので注意が必要です。

売却を検討する場合には、スマイティの一括査定サービスもご利用ください。

ここでは、上記ご紹介した専門業者などに相談する際の流れと、パートナー選びの注意点をお伝えします。

専門業者に相談した際のその流れは以下のように進みます。

1.専門業者に連絡して土地活用について相談する

2.プランの要望を伝え、必要書類を渡す

3.プランを作成してもらう

4.プランの提案を受ける

まず、自分の考えている土地活用法に合った専門業者に連絡を取ってみましょう。

直接、会って話をするために、相手の事務所に足を運ぶか自宅に来てもらうようにすると良いでしょう。その際に、土地の登記簿謄本や測量図など必要な書類を渡します。そして、要望を相手に伝え、プランを作成してもらいます。なお、この段階ではイメージが明確に固まっていなくても問題はありません。担当の人が上手に聞取りしてくれるはずです。

後日、受け取った要望を元にプランの提案を受けることができます。ここまでならば、無料で取り組んでくれるところが多いため、複数社の提案を受けてみるのも良いでしょう。

業者に相談する際は、事前に優先順位を付けて要望をまとめておくことが大切です。例えば、デザインを重視して他の物件との差別化を図るのか、もしくは、できるだけ安く仕上げて、家賃も安くする価格重視のものにするのかでプランの内容は変わります。

もちろん、誰もがデザインを重視しつつ価格も重視したいでしょうが、それでは計画が進みません。優先順位をできるだけクリアにして業者に伝えると、自分の要望に合った提案を受けやすくなります。

また相談する際に気を付けたいのは、土地活用に必要な総費用を必ず確認するということです。

例えば、マンション建設であれば、マンションの本体価格以外に外構工事や水道工事、登記費用や火災保険料、不動産取得税など多くの費用がかかります。もちろん、最初に提案されるプランは叩き台であることが多く、明確な資金計画は出せませんが、仮でも良いので総費用を算出しましょう。

ここまで、土地活用の種類別におすすめの業者や、相談の流れ、相談する際の注意点などお伝えしましたが、パートナー選びのポイントとして大切なことは、複数の業者に相談すべきということです。

土地活用において、すでに信頼のおける業者を見つけている方はこの限りではありませんが、多くの方はそうではないでしょう。特に、これから土地活用を相談して依頼先を選ぶ段階では、複数の業者に相談することをおすすめします。

最初から1つの業者にしか相談しないと、他と比較することができないために、価格面で相場より高い提案でも高いと判断できない可能性があります。土地活用は、土地を活用して収益を得ることが目的なので、同じ内容であればできるだけ安く請け負ってくれる会社を選ぶことが大切です。

土地活用について業者に相談し、依頼先を決めるときは複数の業者に相談することが原則ですが、その際には、1社1社連絡を取ると手間と時間がかかります。一方で、一括プラン請求を利用すれば、希望条件を入力するだけで希望条件に合った業者を一度に複数社紹介を受けることができます。土地活用の検討をはじめたら、まずは一括プラン請求を利用しましょう。

地番が記載されている権利証や固定資産税評価証明書、敷地の広さが記載されている土地登記簿謄本、土地の形状が記載されている地積測量図などが必要になる場合があります。相談先によって依頼される書類に差がありますので、確認しておきましょう。書類を揃えるのは大変ですが、土地に関する情報が多ければ多いほど、より適切なアドバイスを受けることができます。

実際に土地活用を進める場合は、相談→市場調査→プラン設計→契約→建築→引き渡しといった流れで進めていきます。相談の段階でどの土地活用を採用するかは明確になっていなくても問題はありませんが、ある程度の目的くらいは担当者に伝えられるようにしておきましょう。以下の記事で詳しく説明しています。

今回は、土地活用の方向性を決める前に相談すべき相談先や、土地活用の種類別に相談すべき相談先についてお伝えいたしました。土地活用は多方面かつそれぞれに専門的な知識が必要とされるため、自分でその全てを勉強するのは不可能です。より詳しい内容については専門業者に相談しながら決めていくと良いでしょう。なお、それぞれの段階で相談しながら知識を付けていくため、より多くの専門業者に声をかけることをおすすめします。