本当に儲かるの？土地活用の収益モデルと注意すべきリスクとポイント

ローンの低金利化に伴い、アパート経営やマンション経営などの土地活用が注目を集めていますが、土地活用は本当に儲かるのでしょうか？もちろん、賃貸アパートや賃貸マンションを建設している会社や、そのためにローンを貸し出している金融機関は広告費をかけて「儲かる」ことを世に宣伝しています。

しかし、土地活用は必ず儲かるというものではありません。持っている土地によって適した土地活用法があり、場合によってはいずれも適さないことがあります。このようなことを前提に土地活用で成功するための「リサーチの方法」や「土地活用に関する考え方」を学んでいくことが大切です。

土地活用を考えるにあたり、現在の日本は人口減少問題に直面していることを忘れてはいけません。総務省統計局のデータによると、2008年に1億2,808万人いた人口は、その後少しずつ減少しており、2016年には1億2,693万人となっています。

また、将来の予想では2030年に1億1,912万人、2045年には1億642万人になると予想されています。人口が減るということは、当然、賃貸アパートや賃貸マンション、駐車場などの需要も減っていくでしょう。とくに郊外などでは過疎化が進み深刻な事態に陥る可能性があることも想定しておく必要があります。

高齢化が進むことで老人ホームなどの需要が増える可能性もありますが、全体の人口が縮むため、これに大きな効果を期待するのは危険です。

一方で、年金問題などの社会問題に対しては、土地活用が解決策となることもあります。現在、日本における公的年金は現役世代が支払った保険料がそのまま年金受給者に支払われる賦課（ふか）方式となっています。

現役世代もまた、年金を貰う年齢になると、将来の現役世代に支えられることになるのですが、少子高齢化の進む日本においては現在の現役世代が年金受給者になるころには労働者人口もかなり減ることが予想されています。

これにより、現在の賦課方式の年金制度は存続できなくなるかもしれません。できたとしても支給額は今よりずっと少なくなる可能性があります。自分達は支払ったのに、将来は貰えないなんて……という不満はさておき、本当にそうなってしまった時のために対策しておきたいですよね。その方法の1つが土地活用です。

土地活用にはいろいろな方法がありますが、たとえば賃貸マンションを建てる場合、現役世代の時に建てておけば、高齢になった頃にはローンの支払いも終わり、受け取る家賃収入を年金代わりにすることができるでしょう。

ここからは、土地活用のメリットとデメリットを整理していきます。

土地活用のメリットには以下のようなものがあります。

・定期的な収入を得られる

・節税できる

・土地を管理できる

一方、土地活用のデメリットには以下のようなものがあります。

・初期費用がかかる

・事業にはリスクがある

ここでは、土地活用の中でも賃貸アパート・賃貸マンションの経営、駐車場経営、トランクルーム経営について、収益モデルと押さえておくべきリスクをお伝えしたいと思います。

土地活用の中でもっともポピュラーなアパート・マンション経営ですが初期投資額が大きくなりがちで、しっかりと利益の出るよう計画を立てる必要があります。

アパート・マンション経営の収益は、家賃収入から成り立ちます。通常、アパート・マンション経営のために建物を新築する場合にはローンを借りることになります。そのため、家賃収入からローンの返済額とその他の経費を差し引いた額がプラスとなる計画を立てる必要があります。

なお、最終的に出た利益に対しでは税金が課され、マイナスであれば他の所得と損益通算できますが、当然ながら利益が出ていないことは問題なので、そうなったら早急に改善する必要があるでしょう。

想定されるリスクの中でも大きなものは空室リスクと事故リスクでしょう。空室リスクに対しては家賃を下げたり、リフォームしたりといった対策が必要で、常に求められる物件にしておく必要があります。

また、良い管理会社と出会えるかどうかも大切なポイントでしょう。一方、所有物件で自殺や火災などが起きてしまう事故リスクも抱えてしまいます。

確率としては高くないものの完全にゼロとするのは不可能なため、可能であれば複数の物件で土地活用を行い、最悪1つの物件がダメになってもほかでカバーできるようにしましょう。

駐車場経営は、土地活用の中でも初期費用を安く抑えることができる活用法で、収益も少ないですが、他の土地活用法への転換が容易です。

駐車場経営には月極駐車場とコインパーキングの2つがあり、さらにコインパーキングは一括借上してもらう方法と購入する場合があります。月極駐車場では、駐車場を利用したい人と契約を結び、毎月の収入を得ます。契約者数が多ければ多いほど収益が増えますが、台数に限りがあるため、台数×賃料が収入の上限となります。

一方、コインパーキングは機械を導入する必要がありますが、専門業者に土地を一括借上してもらって、その土地上に専門業者の機械を導入する方法と、機械を専門業者から購入する方法の2つがあります。専門業者に土地を一括借り上げしてもらう方法では、機械の故障リスクなどを避けることができますが、得られる収入が少なくなってしまいます。

機械を自分で購入するパターンでは、得られる収入を大きくすることができますが、機械が故障した場合には自分で費用を支払って修理する必要があります。なお、一般的に月極駐車場よりコインパーキングの方が大きい収入を得やすいです。

月極駐車場に関しては、3月末など転勤の多いタイミングで解約が相次ぐと次の借り手を探すまで収益が大きく下がってしまうリスクがあります。一方、コインパーキングに関しては立地によっては全く利用されないというリスクがあります。とくに立地に関しては事前によく確認しておきましょう。

トランクルーム経営は、土地の上にトランクルームを置いて一時的な荷物の保管場所とする事業を営むものです。

トランクルーム経営の収益モデルも駐車場と同じく、業者が一括借上するパターンとトランクルームを備品として購入して貸し出すパターンがあります。一括借上するパターンでは、こちらのリスクはありませんが、収益は小さくなります。

一方、トランクルームを購入して運営する方法では、トランクルームが破損してしまったような場合には自分で修理費用を負担する必要がありますが、収入を全て自分のものとすることができます。

トランクルームを自分で購入した場合は、そのトランクルームが破損して使えなくなると大きな痛手を負うことになります。

土地活用の種類ごとに収益モデルと想定リスクをお伝えしましたが、土地活用には正解はありません。土地やご自身の状況をしっかりと把握した上で、土地活用の種類ごとに向き不向きを知る、見極めることが大切です。

また、現状把握と向き不向きを見極めた上で、儲かる、節税ができる、というようなうまい話だけについていくのではなく、リスクについてもよく理解しておくことが大切です。土地活用では、大きな収益を上げることも大切、それ以上に致命的なリスクを負うことなく経営を続けていけることが重要です。

土地活用の種類ごとに想定されるリスクを把握し、その対策を講じた上で土地活用に取り組むことを心がけましょう。

3つの土地活用法のメリット・デメリットと想定されるリスクについてお伝えしました。土地活用の方法については、「自分がこれをやりたい」ということで選ばれるのもダメなわけではありませんが、それよりも、その土地に一番あった活用法を模索し、選択することが大切です。

その土地に一番合った活用法というものは、実はプロから見ても意見が分かれることもあるほどに難しい問題です。いろいろなプロの意見を聞く意味でも、一括プラン請求の活用がオススメです。

一括プラン請求では、自分の物件情報を入力するだけでその土地の収益を最大化する土地活用法による提案を複数社から受けることができます。紹介を受けた会社の中から、自分に向いていそうな提案をした会社に相談を持ちかけてみると良いでしょう。