【入門者必読!】アパート経営はリスクが高いと言われる理由と成功するための心得五カ条

  • 更新日:
  • 2021年06月14日
【入門者必読!】アパート経営はリスクが高いと言われる理由と成功するための心得五カ条
アパート経営なんてリスクが高くて失敗するし、絶対に儲からないから止めた方がいいんじゃない?という声は、「アパート経営」を検討する上で必ず出てくるキーワードです。この記事では、土地活用や相続対策のひとつとして「アパート経営」を検討している方に向けて、リスクが高いと言われる理由と、その対策法についてご紹介していきます。アパート経営の基礎知識とともに、アパート経営に踏み出す前に心得ておきたいポイントについても共有してまいりますので、アパート経営入門への起点としてぜひ参考にしてみてください。

アパート経営で大切なことは、想定されるリスクを把握・理解すること。
危険だからダメではなく、リスクと向き合い対策を考えることが重要!

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目次

アパート経営をいまから始めるのは危険?

土地活用の中でも最もポピュラーであるアパート経営。手堅い不動産投資のひとつとしても、地主さんだけに限らず、ミドル世代のサラリーマンなどにも人気があります。

しかし大きなお金が動くアパート経営の周辺には、悪徳事業者も少なからず存在し、甘い言葉にのせられた大家さんたちが手痛い目にあったという報道も後を絶ちません。某銀行によるシェアハウス事業における不祥事や、大手デベロッパーによる施工不良問題が世間を賑わせたのを覚えておいででしょうか?後から聞くと疑うべき要素はたくさんあるのですが、実際に当事者になると冷静な判断ができなくなるのかもしれません。

不動産投資としての人気や認知が高まる一方、日本では人口減少が加速しており、少子高齢化に伴う空き家問題も相まって、賃貸市場の先行きを案じる声も上がっています。賃貸住宅供給過剰な地域や、築年数の古い物件では空室率が上昇の一途をたどる可能性もあり、地域需要の見極めや物件の差別化などしっかりとした戦略を練って賃貸経営に臨む姿勢が求められることになるでしょう。

【おさらい】アパート経営の仕組みと特徴

そもそもアパート経営とはどんな特徴があり、どんな仕組みで収益をあげるものなのかについておさらいしておきましょう。

アパート経営は不動産投資の1種であり、アパート経営の主な収入源は家賃収入です。家賃収入に対して、ローンの返済額や修繕費用、管理費、共用部分の光熱費、火災保険料、固定資産税などの各種経費を支払い、残った利益である「不動産所得」に対しては所得税と住民税が課されます。家賃収入のほかにも、礼金や更新料、共益費などがあり、賃貸物件を売却する際の売却益も大家さんの収益となります。

アパートは主に2~3階建ての木造もしくは鉄骨造の建物となり、マンション1棟の建設コストよりも低予算で始めることが可能です。ローンを組んでレバレッジを効かせることも可能なので、不動産投資初心者でもスタートさせやすい投資方法と言えます。相続で取得した土地がある人なら初期費用はアパート建築費のみとなるため、より高利回りが望めるでしょう。

アパート経営と他の土地活用との違い

土地活用には、アパート・マンション経営だけでなく、駐車場経営や太陽光発電、高齢者施設の経営などさまざまなものがあります。他の土地活用との徹底的な違いは、人に安全かつ快適なすまいを提供する役割を担うことでしょう。大家さんとしての業務はこまごまと多岐にわたり、入居者との関係性もまたアパート経営に影響を与えます。土地活用を勧める不動産会社やハウスメーカーの営業担当は、不労所得や利回りの良さなどメリットだけをアピールしがちですが、どんな土地活用でもリスクがあることについて十分承知しておくことは非常に大切なことです。

アパート経営はメリットもたくさんある

「アパート経営なんてやめとけ」と言われる一方、不労所得が得られることやインフレ対策として資産を守れることなど、アパート経営の“うまみ“についてのイメージは多くの人に持たれていることと思います。代表的なメリットとしては、以下のようなものが挙げられます。

メリット1:安定収入が期待できる
メリット2:節税効果が期待できる
メリット3:資産が残る

それぞれ説明していきましょう。

メリット1:安定収入が期待できる

アパート経営は、入居者が確保できている間は毎月安定した収入を得ることができます。アパートという資産を運用して対価である家賃を得るわけで、リタイヤ後の私的年金としてアパート経営に興味を持つ人も多くいます。満室を想定した収支計画で利回りを計算しがちですが、空室期間が長くなると経費ばかりかかって、収支がマイナスになるという事態が生じることに注意が必要です。

メリット2:節税効果が期待できる

アパート経営には節税の側面があることも、忘れてはなりません。不動産を所有していると課される固定資産税は、賃貸経営を行う場合は経費として計上できますし、相続税の評価額も圧縮する効果があります。

また、アパート経営で得た所得について、確定申告時にほかの所得との損益通算が可能となります。仮にアパート経営の収支が赤字だとすると、給与所得から差し引くことができ、課税対象額を引き下げるため、所得税・住民税が低くなるという節税効果が見込めます。

メリット3:資産が残る

賃貸不動産取得の際に、「団体信用生命保険」に加入していると、大家さんが亡くなった際にローンを一括返済でき、家族に資産を遺すことができます。生命保険代わりといわれるのはこのようなメリットからでしょう。また、アパートの建物は経年劣化しますが、土地は時が経つだけでは価値が落ちません。老後の年金代わりとして保有しておき、いざとなれば土地を売却してまとまったお金を手にすることもできます。

メリットを知ると、チャレンジの価値がありそうですね!
デメリットにあたる「アパート経営のリスク」も具体的に見ていきましょう。

アパート経営はリスクが高いと言われる理由

しかしながら、安定した家賃収入や、現物資産が生命保険代わりとなるうえ節税にもなる、といったメリットだけを見てアパート経営を始めると「こんなはずじゃなかった」といった事態にもなりかねません。アパート経営にはさまざまなリスクがあります。ここでは、以下の7つについて紹介していきます。

1.空室リスク
2.家賃滞納リスク
3.地震や火災などの自然災害リスク
4.建物の老朽化リスク
5.立地リスク
6.騒音問題などの入居者トラブルリスク
7.収益悪化リスク

1.空室リスク

アパート経営においてもっとも重要なのが、空室が埋まらなかったときの問題です。アパート経営は、入居者からの家賃収入で成り立っています。空室があると家賃収入が減るにも関わらず、ローンの返済に加えて、維持管理費や修繕費用を支払っていかなければなりません。例えば、以下の条件でアパートを購入するケースを考えてみましょう。

借入額1億円(金利2%、借入期間25年間)
部屋数1K×14戸
家賃5万円/戸
家賃収入月70万円(満室時想定)

上記条件では、月々返済額は約45万円です。
 家賃収入ローン返済経費手残り
満室70万円45万円7万円18万円
1戸空室65万円45万円7万円13万円
2戸空室60万円45万円7万円8万円
3戸空室55万円45万円7万円3万円
4戸空室50万円45万円7万円-2万円
ローン返済のほか、管理手数料や維持管理費、修繕費用で満室想定家賃の10%程度を毎月支払うとすると、満室時で18万円の手残りとなります。空室3戸となると手残りはわずか3万円、空室が4戸になると赤字へと転じてしまうことがわかりますね。

アパート経営では、常に空室を埋めるための工夫が求められるのです。

2.家賃の滞納リスク

空室と同じくリスク管理が必要なのが家賃の滞納です。家賃を滞納されると、収入的には空室があるのと変わりません。空室であれば新しい入居者を迎えることもできますが、家賃滞納であればそれもできないのでより深刻です。

3.地震や火災などの自然災害リスク

3つ目は、地震や火災などの自然災害です。地震や火災に遭ってしまうと、ひどい場合には1億円で購入した物件が一夜にして失われる可能性があります。こうした自然災害については、どれだけ対策しても遭遇してしまう可能性が0にはなりません。

4.建物の老朽化リスク

4つ目は建物の老朽化やそれに伴う修繕費用の問題です。建物は時間の経過に応じて老朽化していきます。最初はエアコンの取り換えやフローリング、壁紙の張替えだけでいいものの、築年数が進むとお風呂やキッチンといった水回りの取り換えや外壁の塗り替えなど、修繕費用は膨らみます。

また、老朽化していくと入居者を集めづらくなり、周辺に新築同然のアパートができてしまうと入居者の獲得競争においては不利になります。空室を埋めるために、居室を新築同然にリフォームした上で、家賃の見直しなどを検討しなくてはなりません。

5.立地リスク

5つ目が立地に関する問題です。例えば、入居者が近所の大学の学生が中心だったり、近くにある企業に勤める社会人が中心だったりした場合、それらが別の場所に移転すると需要が落ちてしまいます。そうなると一気に空室が増える可能性があります。

6.騒音問題などの入居者トラブルリスク

6つ目が、騒音問題などをはじめとする入居者によるトラブルです。毎夜、部屋から大音量の音楽が流れてきて、左右上下の入居者からクレームを入ることがあります。クレームを入れてくれるならまだしも、黙って出て行ってしまう人もいるでしょう。こうしたトラブルが起きたときは、すばやく対処していく必要があります。

7.収益悪化リスク

アパート経営は、駐車場経営やトランクルーム経営、太陽光発電など他の土地活用と比べて開始時の投資額が高額です。
そのため、多額の借り入れをして経営を始めるのが一般的です。しかし、経営に失敗してしまった場合には多額の借金だけが残る可能性があります。また、変動金利でローンを組んでいた場合、金利上昇により返済額が想定以上になり、収益が悪化するリスクも考えておかねばなりません。

恐れずにアパート経営を始めるには。入門心得五カ条

アパート経営のメリットとデメリット(リスク)は何となく掴めていただけたでしょうか? 両面を理解したうえで、やってみたい、自分も所有している土地もアパート経営に向いている、と思われる方には、ぜひ覚えておいてほしいポイントがあります。

【入門心得その一】投資の目的・目標を定めるべし

アパート経営に踏み出す前に、できるだけ自分の目的を見定めたうえで、具体的な目標を設定しておくとよいでしょう。未来永劫アパート経営を続けることは不可能ですし、自分の死後はアパートを相続させるのか、事業を引き継ぐ人はいるのかなども含めて、数十年後のビジョンを描いておく必要があります。チャンスがあればどんどんと規模を拡大して専業大家になりたいのか、大きく儲けずとも節税効果を狙ってじっくりと取り組むつもりなのか。目標に合わせた事業計画で、成果を少しずつ積み上げていけば、大家としての経験値も確実に成長していくことができるでしょう。

【入門心得その二】5大リスクに備えるべし

前章にて解説したアパート経営のリスクについては、それぞれに対策していくことでリスクを回避もしくは軽減することが可能です。

1.空室対策

まず、空室対策についてですが、アパート経営のほとんどの施策は空室を埋めるために行うと言ってよいでしょう。具体的には、以下のようなことに地道に取り組むことが大切です。

・適宜修繕を行う
・築年数が進み、他のアパートに勝てないと思ったら家賃を見直す
・不動産会社の担当者と懇意にする

アパート経営では、入居者に気に入ってもらうために常に新築に近い状態を保つ努力をするとともに、周辺の類似物件の状況をリサーチし、必要があれば家賃を下げることで勝負することも必要です。

また、基本的に、入居者の募集や賃貸契約については不動産会社に一任することになります。一方で、不動産会社の担当者は他にもいくつも大家さんを担当しているはずです。優先的に紹介してもらうためには、不動産会社の担当者と懇意にしておくことが大切です。

2.修繕・老朽化対策

こちらも空室を出さないための工夫となりますが、計画的な修繕と老朽化対策は適宜行っていく必要があります。ただ、がむしゃらに手を付けても経費だけがかかってしまいます。必要性を見極めましょう。また、修繕の費用を抑えるために、複数の業者に相見積もりを依頼したり、まとめて工事発注することで単価を下げてもらう工夫をするとよいでしょう。

3.災害の対策(保険)

自然災害への対策としては、耐震補強を実施するなどの方法も考えられますが、どれだけ対策したとしてもリスクは0にはなりません。災害が起こったときの対策として火災保険や地震保険には必ず加入しておくようにしましょう。また、火災保険はその保険内容によっては台風による風や水害などにも対応できます。内容をよく吟味して必要な補償内容を備えた保険に加入しましょう。

4.クレーム対策

入居者によるクレームには、できるだけ早く対応することが大切です。なお、不動産会社に管理を任せている場合、その担当者が対応することになります。優秀な不動産管理会社であれば、クレームを大きな問題にすることなく解決してくれるでしょう。速やかかつ適切な対応をしてくれる不動産管理会社を探すことも大切です。

5.収益悪化対策

アパート経営は、最初に多額のお金が必要となるため、基本的にはローンを組んで購入します。最初の計画の段階で周辺の類似物件の状況を確認し、空室は何室までなら赤字にならないかについて実際にシミュレーションしておきましょう。無理のない返済計画を立てることで、不測の事態が起こったときでも対応しやすくなります。自己資金をできるだけ準備するとともに、以下のような工夫が求められます。

・借入金利を低くできないか交渉する
・借入期間をできるだけ長くできるよう交渉する
・手元に資金があるのであれば物件価格の1~2割程度は現金で支払う
・修繕は適宜実施するとともに経費はできるだけ安く抑える

【入門心得その三】収益向上のための税金・経費対策を忘れるべからず

アパート経営の主な収入は家賃ですが、家賃収入をキープするためには様々な費用や税金が必要となってきます。アパート経営を始める前の収益シュミレーションには長期的な修繕費用や、アパートの維持管理費用も組み込んでおくことも必要です。また、費用や税金をできるだけ押さえて、収益を最大値に引き上げる努力を継続しなければなりません。支出を賢く抑えつつ、必要な費用はしっかりかけられるような経営を心がけましょう。

【入門心得その四】基礎知識の蓄積に努めるべし

アパート経営には不動産に関する専門知識の積み上げが欠かせません。アパート建設時には建築基準法や都市計画法、購入や運用時には宅建業法、民法などの法知識を持っていると有利です。また税金に関する知識も持ち合わせておくと、確定申告時だけでなくアパート経営にまつわるさまざまな経営判断の際に役に立つでしょう。もちろんその道の専門家に委ねることも可能ですが、経営者としてみずからが選択していくことで、あなたの中にノウハウが蓄積されていくことが理想です。

また、税金や法律だけでなく、賃貸経営のスタンダードは時代とともに変化していくものなので、常に知見を更新する姿勢も大切です。セミナーや大家さん同士の交流会などで、情報交換する習慣を続けるのも1つの手段ですね。

【入門心得その五】最高のサポートチームを組むべし

とはいえ、大家さんとしての膨大な量のタスクを必ずしも一手に背負う必要はありません。アパートを新築する場合は建設会社が、購入する場合は不動産会社が、あなたのアパート経営のスタートを支援してくれます。入居者の募集や管理、建物の保守管理なども外部委託することは可能ですので、建築プランだけでなく、管理業務の内容も視野に入れながら、アパート経営の相談先を決めていきましょう。必要に応じて税理士や弁護士、収支計画を相談できる金融機関、リフォームやトラブル対応の業者など、あなたの経営を支える専門家をチームとして編成していけば、サポート体制はより盤石となるはずです。
アパート経営にはさまざまなリスクが存在しますが、これらのリスクは経営を続ける限り付き合っていかなければならないものです。また、これらのリスクを原因とする問題については、これまでの大家さんたちによる失敗事例をインターネットや書籍で確認することができます。成功例より失敗例を知ることで同じ失敗を避けられるでしょう。

「スマイティ賃貸経営」でも、入門心得として示したポイントのようなアパート経営のノウハウや、大家さんの悩みや不安を解決するための情報を共有していますので、ぜひご活用ください。

さあアパート経営を始めよう!

いざ、アパート経営を始めるには、物件の取得方法によって流れや最初の相談先が異なります。

・中古のアパートを購入して経営を始める
・土地から購入して経営を始める
・所有地にアパートを建設して経営を始める

ここでは、主に土地活用のひとつとして、所有地でのアパート経営を始める方に向けて、ざっくりと流れをご紹介します。
・建設会社やハウスメーカー、工務店などに相談する
・気になった会社に見積もりを依頼する
・金融機関でローン審査を受ける
・建設を始める
・着工中から入居者の募集を始める
・建物が完成したら入居を開始し、家賃収入を受け取る
この流れからもお分かりのように、最初の相談先は「アパート建築の依頼先」となることが多いです。とはいえどんなアパートが建てられるのか、建築予定地に賃貸需要があるのかどうかといった具体的なプランについては、まだ白紙状態という方もあるでしょう。良い建築プランと出会うには、複数の企業から提案を受け、比較検討することをおすすめします。アパート経営プラン一括請求を利用すれば、大手のハウスメーカーからアパート専門デベロッパーまで、さまざまな工法・仕様のアパートプラン提案を受けることができます。

まとめ

土地活用の中でもポピュラーなアパート経営ですが、いくつかのメリットの反面、特有のリスクが確かに存在し、ネガティブな情報に不安を抱く方も多いかもしれません。しかしそのほとんどは過去の大家さんが体験してきたもので、事前に想定することが可能なものです。また、アパート経営の多くを不動産会社(管理会社)に任せることも可能ですが、さまざまな問題について任せすぎず、自分自身で把握しておくことも大家さんの資質として必要です。アパート経営はその名の通り経営であり事業です。一度動き始めると簡単にやめることは難しいということを念頭に置いて、慎重にしかし着実に準備を進めていくことが大切です。アパート経営への一歩を踏み出すなら、ぜひ本記事の入門心得を参考に、理想のアパート経営プランを作っていってください。

それではこの記事のおさらいです!

1.アパート経営は儲からない?
アパート経営には、家族に資産を残せたり、節税効果があったりと、メリットもたくさんありますが、不労所得や利回りの良さなど良い面だけを見て安易な心構えで始めると、こんなはずではなかったということになりかねません。事前に特有のリスクを把握して、しっかりと対策をしていけば、安定的な収入をもたらしてくれるでしょう。

2.アパート経営のリスクとは?
アパート経営には、空室リスク、家賃滞納リスク、自然災害リスクなどがあり、経営を続ける限り付き合っていかなければならないものです。適切な対策を講じていれば、順調に経営を続けることができるはずです。具体的には、修繕などの空室対策、保険、トラブル対応などがあります。

3.アパート経営に向いている人とは?
アパート経営を不動産会社や管理会社に任せるケースもありますが、アパートの大家さんとして判断を求められる機会は多いです。経営者の自覚を持ち、”自分自身”でリスクを想定することが、大家さんの資質として求められることでしょう。

これからアパート経営に取り組まれる方、すでに取り組まれていてリスクに関して不安をいだいている方は、こうしたリスクがあることを把握しておき、問題が起きないよう工夫を凝らすとともに、いざ問題が起きてしまったときには被害が最小となるよう冷静に対応していくことが大切です。

アパート経営で大切なことは、想定されるリスクを把握・理解すること。
危険だからダメではなく、リスクと向き合い対策を考えることが重要!

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逆瀬川 勇造

監修逆瀬川 勇造

【資格】AFP(2級FP技能士)/宅地建物取引士/相続管理士

明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。

大学在学中に2級FP技能士資格を取得。
大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より父親の経営する住宅会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。

●紹介されている情報は執筆当時のものであり、掲載後の法改正などにより内容が変更される場合があります。情報の正確性・最新性・完全性についてはご自身でご確認ください。
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