アパート経営はリスクが高いと言われる理由

  • 公開日:
  • 2018年12月10日
  • 更新日:
  • 2019年01月28日
アパート経営はリスクが高いと言われる理由
アパート経営なんてリスクが高くて失敗するし、絶対に儲からないから止めた方がいいんじゃない?という声は、「アパート経営」を検討する上で必ず出てくるキーワードです。この記事では、土地活用や相続対策のひとつとして「アパート経営」を検討している方に向けて、リスクが高いと言われる理由と、そのリスクを想定して対策する方法・考え方について、具体的な事例を交えながら、ご紹介していきます。

アパート経営で上で大切なことは、想定されるリスクを把握・理解すること。
危険だからダメではなく、リスクと向き合い対策を考えることが重要!

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目次

アパート経営は危険?

今年、スルガ銀行による「かぼちゃの馬車」事業における不祥事が世間を賑わせました。

「かぼちゃの馬車」事業は、シェアハウスを建ててサブリース会社とサブリース契約を結び、投資家は毎月、空室状況に関わらず一定の収入を得られるというものです。事業者側はシェアハウスからの家賃収入だけでなく、シェアハウスの建築費用や、シェアハウスを利用する女性の就職斡旋業も、投資家への支払いへの財源に充てられていたそうです。

スルガ銀行を利用することによる高い金利など、後から聞くと疑うべき要素はたくさんあるのですが、実際に当事者になると冷静な判断ができなくなるのかもしれません。

どんな土地活用でもリスクは伴う

土地活用には、アパート・マンション経営だけでなく、駐車場経営や太陽光発電、高齢者施設の経営などさまざまなものがありますが、どんな土地活用でもリスクがあることについては十分承知しておくことは非常に大切なことです。

アパート経営はリスクが高いと言われる理由

冒頭のかぼちゃの馬車のような事例でなくとも、アパート経営にはさまざまなリスクがあります。ここでは、以下の7つについて紹介していきます。

1.空室問題
2.家賃の滞納
3.地震や火災などの自然災害
4.建物の老朽化・修繕費用の問題
5.立地に関する問題
6.騒音問題などの入居者トラブル
7.開始時の投資額が高額

アパート経営の概要は、以下の記事でも詳しく解説していますので合わせてご確認ください。
アパート経営の特徴とメリット・デメリット

1.空室問題

アパート経営においてもっとも重要なのが、空室が埋まらなかったときの問題です。

アパート経営は、入居者からの家賃収入で成り立っています。空室があると家賃収入が減るにも関わらず、ローンの返済に加えて、維持管理費や修繕費用を支払っていかなければなりません。例えば、以下の条件でアパートを購入するケースを考えてみましょう。

借入額1億円(金利2%、借入期間25年間)
部屋数1K×14戸
家賃5万円/戸
家賃収入月70万円(満室時想定)

上記条件では、月々返済額は約45万円です。

ローン返済の他、管理手数料や維持管理費、修繕費用で満室想定家賃の10%程度を毎月支払うとすると、70万円(家賃収入)-45万円(ローン返済)-7万円(その他経費)=18万円です。この場合、毎月、手残りが18万円ある計算となります。14戸とも入居者のいる状況であればよいですが、空室が3戸出ると家賃収入は55万円に減少します。そうすると、55万円(家賃収入)-45万円(ローン返済額)-7万円(その他経費)で手残りは3万円です。空室が4戸になると50万円(家賃収入)-45万円(ローン返済額)-7万円(その他経費)で2万円の赤字が出ます。

空室数による手残り額の変化

 家賃収入ローン返済経費手残り
満室70万円45万円7万円18万円
1戸空室65万円45万円7万円13万円
2戸空室60万円45万円7万円8万円
3戸空室55万円45万円7万円3万円
4戸空室50万円45万円7万円-2万円

アパート経営では、常に空室を埋めるための工夫が求められるのです。

2.家賃の滞納

空室と同じくリスク管理が必要なのが家賃の滞納です。

家賃を滞納されると、収入的には空室があるのと変わりません。空室であれば新しい入居者を迎えることもできますが、家賃滞納であればそれもできないのでより深刻です。

3.地震や火災などの自然災害

3つ目は、地震や火災などの自然災害です。

地震や火災に遭ってしまうと、ひどい場合には1億円で購入した物件が一夜にして失われる可能性があります。こうした自然災害については、どれだけ対策しても遭遇してしまう可能性が0にはなりません。

4.建物の老朽化・修繕費用の問題

4つ目は建物の老朽化や修繕費用の問題です。

建物は時間の経過に応じて老朽化していきます。最初はエアコンの取り換えやフローリング、壁紙の張替えだけでいいものの、築年数が進むとお風呂やキッチンといった水回りの取り換えや外壁の塗り替えなど、修繕費用は膨らみます。

また、老朽化していくと入居者を集めづらくなり、周辺に新築同然のアパートができてしまうと入居者の獲得競争においては不利になります。空室を埋めるために、居室を新築同然にリフォームした上で、家賃の見直しをするなどを検討しましょう。

5.立地に関する問題

5つ目が立地に関する問題です。

例えば、入居者が近所の大学の学生が中心だったり、近くにある企業に勤める社会人が中心だったりした場合、それらが別の場所に移転すると需要が落ちてしまいます。そうなると一気に空室が増える可能性があります。

6.騒音問題などの入居者トラブル

6つ目が、騒音問題などをはじめとする入居者によるトラブルです。

毎夜、部屋から大音量の音楽が流れてきて、左右上下の入居者からクレームを入ることがあります。クレームを入れてくれるならまだしも、黙って出て行ってしまう人もいるでしょう。こうしたトラブルが起きたときは、すばやく対処していく必要があります。

7.開始時の投資額が高額

アパート経営は、駐車場経営やトランクルーム経営、太陽光発電など他の土地活用と比べて開始時の投資額が高額です。

そのため、多額の借り入れをして経営を始めるのが一般的です。しかし、経営に失敗してしまった場合には多額の借金だけが残る可能性があります。

アパート経営のリスク対策

アパート経営によくあるリスクについてお伝えしましたが、こうしたリスクにはどのように対処するとよいのでしょうか?

1.空室対策

まず、空室対策についてですが、アパート経営のほとんどの施策は空室を埋めるために行うと言ってよいでしょう。具体的には、以下のようなことに地道に取り組むことが大切です。

・適宜修繕を行う
・築年数が進み、他のアパートに勝てないと思ったら家賃を見直す
・不動産会社の担当者と懇意にする

アパート経営では、入居者に気に入ってもらうために常に新築に近い状態を保つ努力をするとともに、周辺の類似物件の状況をリサーチし、必要があれば家賃を下げることで勝負することも必要です。また、大切なのが不動産会社の担当者に気に入ってもらうということです。基本的に、入居者の募集や賃貸契約については不動産会社に一任することになります。

一方で、不動産会社の担当者は他にもいくつも大家さんを担当しているはずです。優先的に紹介してもらうためには、不動産会社の担当者と懇意にしておくことが大切なのです。その他、入居者を見つけてくれたら、正規の仲介手数料とは別に、その担当者に対して個別で報酬を渡すなどしている大家さんもいます。

2.計画的な修繕・老朽化対策

こちらも空室を出さないための工夫となりますが、計画的な修繕と老朽化対策は適宜行っていく必要があります。ただ、がむしゃらに手を付けても経費だけがかかってしまいます。必要性を見極めましょう。また、修繕の費用を抑えるために、複数の業者に相見積もりを出したり、全室一気にエアコンを換えたりすることで単価を下げてもらう工夫をすることが大切です。

3.自然災害の対策(保険)

自然災害への対策としては、耐震補強を実施するなどの方法も考えられますが、どれだけ対策したとしてもリスクは0にはなりません。災害が起こったときの対策として火災保険や地震保険には必ず加入しておくようにしましょう。また、火災保険はその保険内容によっては台風による風や水害などにも対応できます。内容をよく吟味して必要な補償内容を備えた保険に加入しましょう。

4.入居者クレーム対策

入居者によるクレームには、できるだけ早く対応することが大切です。なお、不動産会社に管理を任せている場合、その不動産会社の担当者が対応することになります。優秀な不動産会社であれば、クレームを大きな問題にすることなく解決してくれるでしょう。そのような対応をしてくれる不動産会社を探すことも大切です。

5.事前の資金計画・シミュレーション

アパート経営は、最初に多額のお金が必要となるため、基本的にはローンを組んで購入します。最初に空室数ごとの家賃収入の違いをお伝えしましたが、計画の段階で周辺の類似物件の状況を確認し、空室は何室まで大丈夫なのかについてシミュレーションしておきましょう。

なお、新築時の計画ではできるだけ手元に残るお金を大きくすることで、不測の事態が起こったときでも対応しやすくなります。具体的には以下のような工夫が求められます。

・借入金利を低くできないか交渉する
・借入期間をできるだけ長くできるよう交渉する
・手元に資金があるのであれば物件価格の1~2割程度は現金で支払う
・修繕は適宜実施するとともに経費はできるだけ安く抑える

大切なことは、”自分自身”でリスクを想定すること

アパート経営にはさまざまなリスクが存在しますが、これらのリスクは経営を続ける限り付き合っていかなければならないものです。また、これらのリスクを原因とする問題については、これまでの大家さんたちによる失敗事例をインターネットや書籍で確認することができます。成功例より失敗例を知ることで同じ失敗を避けられるでしょう。

また、アパート経営の多くを不動産会社(管理会社)に任せることになりますが、さまざまな問題について任せすぎず、自分自身で把握しておくことが大切です。

まとめ

アパート経営に関するリスクについてお伝えしてきました。アパート経営に関するリスクにはさまざまなものがありますが、そのほとんどは過去の大家さんが体験してきたもので、事前に想定することが可能なものです。

これからアパート経営に取り組まれる方、すでに取り組まれていてリスクに関して不安をいだいている方は、こうしたリスクがあることを把握しておき、問題が起きないよう工夫を凝らすとともに、いざ問題が起きてしまったときには被害が最小となるよう冷静に対応していくことが大切です。

アパート経営で上で大切なことは、想定されるリスクを把握・理解すること。
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逆瀬川 勇造

監修逆瀬川 勇造

【資格】AFP(2級FP技能士)/宅地建物取引士/相続管理士

明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。

大学在学中に2級FP技能士資格を取得。
大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より父親の経営する住宅会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。

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