この記事のポイント
- マンション売却の流れはおおよそ、①事前準備②査定依頼③媒介契約の締結④売却活動⑤売買契約⑥引き渡し・決済⑦確定申告になります。
- マンション売却には仲介手数料・登記費用の手数料がかかります。税金は印紙税に加え、売却益に譲渡所得税および住民税が課税されます。
- マンション売却には時間がかかるため、余裕を持った計画を立てましょう。また信頼できる不動産会社や担当者選びも大切です。
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目次
マンション売却の流れを知ろう！
マンション売却をスタートする前に、まずはマンション売却の流れについて大まかにおさえておきましょう。
①事前準備
マンション売却に際して、事前に準備しておきたい資料は以下のとおりです。
✓ 購入時の書類
売買契約書・重要事項説明書、間取り図、物件概要書
✓ 管理規約・使用細則
マンションの管理組合のルールが記されているもの
✓ 登記識別情報（権利書）
マンションの所有権を証明するもの
✓ 修繕履歴・大規模修繕計画書
マンション全体の修繕計画・履歴のほか、専有部分のリフォーム履歴など
✓ その他
固定資産税評価証明書、耐震診断報告書、アスベスト調査報告書など
売買契約書・重要事項説明書、間取り図、物件概要書
✓ 管理規約・使用細則
マンションの管理組合のルールが記されているもの
✓ 登記識別情報（権利書）
マンションの所有権を証明するもの
✓ 修繕履歴・大規模修繕計画書
マンション全体の修繕計画・履歴のほか、専有部分のリフォーム履歴など
✓ その他
固定資産税評価証明書、耐震診断報告書、アスベスト調査報告書など
また、マンション売却の成立時には、諸費用が必要になります。
具体的には、仲介手数料や印紙税、抵当権抹消費用のほか、利益が出た場合には譲渡所得税、住宅ローン残債がある場合には繰り上げ返済手数料などが挙げられます。それらの費用がいくらかかるかをあらかじめ把握しておきましょう。
具体的には、仲介手数料や印紙税、抵当権抹消費用のほか、利益が出た場合には譲渡所得税、住宅ローン残債がある場合には繰り上げ返済手数料などが挙げられます。それらの費用がいくらかかるかをあらかじめ把握しておきましょう。
②査定依頼
事前に準備しておきたい書類が揃ったら、不動産会社にマンション価格の査定依頼を行います。この時、1社だけに査定依頼を行うのではなく、複数社に査定依頼を行うようにしましょう。
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複数の査定結果から相場観をつかむことができますし、その根拠を知ることができます。極端に高いまたは安い査定価格を除いて、各不動産会社に査定価格についての根拠を聞いてみましょう。
③媒介契約の締結
査定結果に対する納得のいく回答をしてくれた信頼できる不動産会社を選び、媒介契約を締結します。媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専任専属媒介契約」があります。
それぞれの契約類型にはメリット・デメリットがあります。メリット・デメリットを踏まえたうえで、どの契約類型で契約をするかをあらかじめ考えておくとよいでしょう。各契約の詳細については、以下のリンクをご参照ください。
それぞれの契約類型にはメリット・デメリットがあります。メリット・デメリットを踏まえたうえで、どの契約類型で契約をするかをあらかじめ考えておくとよいでしょう。各契約の詳細については、以下のリンクをご参照ください。
④売却活動
査定価格を元に不動産会社と相談しながら販売価格を決定し、売却活動をスタートします。
必ずしも査定価格＝販売価格ではありません。値下げの要求などを見越して、査定価格よりも高く販売価格を設定する場合もあります。また、売却活動に際して、不動産会社は広告を積極的に行ってくれますが、その広告費用は仲介手数料に含まれていることが一般的です。
別途、広告費を請求されることはありませんが、売主の特別な要望による広告の場合には別途費用が発生する可能性があります。
必ずしも査定価格＝販売価格ではありません。値下げの要求などを見越して、査定価格よりも高く販売価格を設定する場合もあります。また、売却活動に際して、不動産会社は広告を積極的に行ってくれますが、その広告費用は仲介手数料に含まれていることが一般的です。
別途、広告費を請求されることはありませんが、売主の特別な要望による広告の場合には別途費用が発生する可能性があります。
⑤売買契約
売却活動をスタートして、購入希望者が現れたら売買契約を締結します。この際、必要となる契約書類などは不動産会社が準備してくれるのが一般的です。
⑥引き渡し・決済
売買契約の締結、決済の完了後、引き渡しを行います。
事前に準備した資料で、必要な書類（管理規約、修繕履歴・大規模修繕計画書、購入時の売買契約書・重要事項証明書、間取り図など）も買主に提供します。
事前に準備した資料で、必要な書類（管理規約、修繕履歴・大規模修繕計画書、購入時の売買契約書・重要事項証明書、間取り図など）も買主に提供します。
⑦確定申告
マンション売却に際して、売却益が生じた場合には確定申告が必要です。
また、居住用財産の3,000万円特別控除や特定の居住用財産の買換え特例などを利用して譲渡所得税がかからなかった場合や、売却損が生じて損益通算や繰越控除の適用を受けたい場合にも確定申告が必要です。
また、居住用財産の3,000万円特別控除や特定の居住用財産の買換え特例などを利用して譲渡所得税がかからなかった場合や、売却損が生じて損益通算や繰越控除の適用を受けたい場合にも確定申告が必要です。
マンション売却の手数料や税金は？
マンション売却に際して必要となる手数料や税金についてご説明します。
仲介手数料
仲介手数料は、不動産会社に支払う手数料です。仲介手数料の金額の上限は、宅地建物取引業法の規定にもとづき、下表に示した計算式で算出します。
| 売買金額 | 計算式 |
|---|---|
| 200万円以下 | 売買価格×5％＋消費税 |
| 200万円超～400万円以下 | 売買価格×4％＋2万円＋消費税 |
| 400万円超 | 売買価格×3％＋6万円＋消費税 |
2,000万円でマンションを売却した場合
仲介手数料の上限：（2,000万円×3％+6万円）×1.1（消費税10％）＝72.6万円
仲介手数料の上限：（2,000万円×3％+6万円）×1.1（消費税10％）＝72.6万円
印紙税
印紙税は、契約書などに印紙を貼付することで納税します。
不動産の譲渡に関する契約書のうち、契約書に記載された契約金額が10万円を超えるものである場合、印紙税の税額は下表のとおりとなります。なお、5億円超以降についての税額は省略しているため、国税庁のサイトでご確認ください。
不動産の譲渡に関する契約書のうち、契約書に記載された契約金額が10万円を超えるものである場合、印紙税の税額は下表のとおりとなります。なお、5億円超以降についての税額は省略しているため、国税庁のサイトでご確認ください。
| 記載された契約金額 | 税額 |
|---|---|
| 10万円超 50万円以下 | 200円 |
| 50万円超 100万円以下 | 500円 |
| 100万円超 500万円以下 | 1,000円 |
| 500万円超 1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円超 5,000万円以下 | 10,000円 |
| 5,000万円超 1億円以下 | 30,000円 |
| 1億円超 5億円以下 | 60,000円 |
登記費用
売主が負担する主な登記費用は、抵当権抹消費用です。売却するマンションに住宅ローンが残っている場合、売却代金などで住宅ローンを完済し、設定されている抵当権を抹消する登記を行う必要があります。
登録免許税に加えて、手続きを司法書士に行ってもらう場合、司法書士報酬もかかります。1～3万円程度の費用がかかるのが一般的です。
登録免許税に加えて、手続きを司法書士に行ってもらう場合、司法書士報酬もかかります。1～3万円程度の費用がかかるのが一般的です。
所得税・住民税
マンション売却によって売却益が出た場合、譲渡所得税および住民税が課税されます。
譲渡所得税および住民税の計算の基となる譲渡所得は、計算式「譲渡所得＝売却時の価格－（購入時の価格＋購入時の諸費用＋売却時の諸費用）」で算出されます。計算についてよりくわしい内容を知りたい方は、下記リンクをご参照ください。
譲渡所得税および住民税の計算の基となる譲渡所得は、計算式「譲渡所得＝売却時の価格－（購入時の価格＋購入時の諸費用＋売却時の諸費用）」で算出されます。計算についてよりくわしい内容を知りたい方は、下記リンクをご参照ください。
【マンション売却準備】注意すべきポイント
マンション売却の準備を行う段階で、注意しておきたいポイントについてご説明します。
売却のタイミングに気を付ける
売却のタイミングに気を付けましょう。マンションの売り時は「築年数」「経済情勢」「時期」で決まります。
築年数
マンションの売却価格は「築年数」で変動します。築5～10年未満は需要が高く売却益が期待できます。築10年以降は修繕費がかかったり、トレンドが変わってしまったりすることで価格が下落しやすく、リフォーム・リノベーション前提の売却も検討する必要があります。
また、築20年超のマンションは住宅ローン控除の対象外となりますし、築30年を超えると大規模修繕の費用負担などが生じます。それらの理由から、築20年を超えると購入需要が激減します。売却を検討するなら、マンションを購入した段階から計画的に売り時を考えておく必要があります。
また、築20年超のマンションは住宅ローン控除の対象外となりますし、築30年を超えると大規模修繕の費用負担などが生じます。それらの理由から、築20年を超えると購入需要が激減します。売却を検討するなら、マンションを購入した段階から計画的に売り時を考えておく必要があります。
経済情勢
さまざまな要因で建設費や新築マンション価格が高騰する時期には、中古マンションの需要が高まります。そのほかにも、住宅ローン金利が低い時期も中古マンションの売り時と言えます。このように「経済情勢」がマンション売却に影響を及ぼすこともあります。
時期
売却活動を行う「時期」設定も重要です。マンション売却は、進学などで新生活が始まる4月に合わせて、2～3月がもっとも需要が高まります。
そのため、マンション売却の準備は12月ごろからが理想です。購入希望者のターゲット層（夫婦、ファミリー、単身など）のライフイベントに合わせた時期設定も重要です。
そのため、マンション売却の準備は12月ごろからが理想です。購入希望者のターゲット層（夫婦、ファミリー、単身など）のライフイベントに合わせた時期設定も重要です。
相場価格を元に売る
相場価格を把握するという姿勢が大切です。マンション価格の査定を複数社に依頼し、その査定結果の根拠について説明を受けることで、大まかな相場観をつかめます。
ほかの不動産会社と比べて高い査定結果を出した不動産会社には注意が必要です。必ずしも査定価格＝成約価格とは限らないため、ほかの不動産会社と比べて高い、安い査定結果を除いて相場観をつかむようにしましょう。
ほかの不動産会社と比べて高い査定結果を出した不動産会社には注意が必要です。必ずしも査定価格＝成約価格とは限らないため、ほかの不動産会社と比べて高い、安い査定結果を除いて相場観をつかむようにしましょう。
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※ページ下部の「売却査定、買取査定サービスの注意点」をご確認いただいたうえ、ご利用ください。
査定依頼をする前に不動産ポータルサイト（売り出し価格）、レインズ（成約価格の動向）、AIシミュレーションサイト（参考値）で、売却を検討するマンションの類似物件がどれくらいで売り出されているか、成約しているかを確認することはできます。
ある程度の相場観をつかんだうえで、不動産会社各社が提示した査定結果を見るとよいでしょう。
ある程度の相場観をつかんだうえで、不動産会社各社が提示した査定結果を見るとよいでしょう。
売却を検討するマンションの特性を理解し、市場動向を見極めることが、売却成功の鍵となります。
焦らず、売却期間に余裕を持って、信頼できる不動産会社と相談しながら、相場価格を元に適正な価格設定を行い、売却活動を進めていきましょう。
焦らず、売却期間に余裕を持って、信頼できる不動産会社と相談しながら、相場価格を元に適正な価格設定を行い、売却活動を進めていきましょう。
売り出したい物件を獲得したい思いから、高めに査定結果を出す不動産会社もあります。高い査定結果に舞い上がらず、その根拠について、ていねいに説明してくれる不動産会社を選ぶようにしましょう。
余裕を持ったスケジュールを立てる
マンションの売却活動には一般的に3〜6か月かかると言われます。
しかし、新居の購入を先に決めて、購入資金に充てるため現在居住中のマンションを急に売却しなければならないというケースも考えられます。このケースのように、短期間で売却したいという様子が購入希望者に伝わってしまうと、足元を見られて、必要以上の値下げを求められてしまいかねません。
有利に売却活動を進めるためにも、内覧をしにくい大規模修繕期間を避けたり、購入需要が高まる2～3月に間に合うよう12月ごろから準備を始めましょう。
焦らず適正な価格で売却を進める計画を立て、余裕を持ったスケジュールを立てるように心がけることが大切です。
しかし、新居の購入を先に決めて、購入資金に充てるため現在居住中のマンションを急に売却しなければならないというケースも考えられます。このケースのように、短期間で売却したいという様子が購入希望者に伝わってしまうと、足元を見られて、必要以上の値下げを求められてしまいかねません。
有利に売却活動を進めるためにも、内覧をしにくい大規模修繕期間を避けたり、購入需要が高まる2～3月に間に合うよう12月ごろから準備を始めましょう。
焦らず適正な価格で売却を進める計画を立て、余裕を持ったスケジュールを立てるように心がけることが大切です。
【マンション査定後】注意すべきポイント
マンションの価格査定を行った後に、注意しておきたいポイントについてご説明します。
内覧に向けて部屋をきれいにする
内覧に来られる方の第一印象を高めるためにも、清潔感や広さを感じてもらえるように準備をしておきましょう。理想は、家財道具などが何もない状態で内覧をしてもらうことです。
とはいえ、居住中に売り出す方も多いと思いますので、できる限り清掃、整理整頓を心がけましょう。とくに、水回りについて確認する内覧者は多いため、念入りに行いましょう。マンション売却後の新居に持っていかない家財道具の処分を早めに進めておくのもよいでしょう。
とはいえ、居住中に売り出す方も多いと思いますので、できる限り清掃、整理整頓を心がけましょう。とくに、水回りについて確認する内覧者は多いため、念入りに行いましょう。マンション売却後の新居に持っていかない家財道具の処分を早めに進めておくのもよいでしょう。
瑕疵があれば正確に伝える
瑕疵とは、ひとくちに言えば欠陥のことです。もしも、売却するマンションに瑕疵がある時には、購入希望者に正確に伝えましょう。
民法では、売主に「契約不適合責任」があり、売買契約の「内容に適合しない」場合には売主が責任を負うとしています。つまり、修繕や損害賠償などを求められるリスクがあります。
目に見える物理的瑕疵（雨漏り、水漏れなど）はもちろんのこと、環境も含めてマンションについて気になることがあれば、購入希望者に隠さず伝えるようにしましょう。
民法では、売主に「契約不適合責任」があり、売買契約の「内容に適合しない」場合には売主が責任を負うとしています。つまり、修繕や損害賠償などを求められるリスクがあります。
目に見える物理的瑕疵（雨漏り、水漏れなど）はもちろんのこと、環境も含めてマンションについて気になることがあれば、購入希望者に隠さず伝えるようにしましょう。
購入希望者に与信があるか把握する
売買契約書には、「ローン特約」の内容が盛り込まれます。ローン特約とは、住宅ローンの承認が金融機関から下りなかった時に、売買契約を白紙に戻せるというものです。
一般的に、売買契約を締結する前に、住宅ローンの事前審査を行います。しかし、事前審査の承認を得られていても、本審査で承認を受けられないケースも少なくありません。
ローン特約によって白紙に戻れば、売却のタイムロスが生じます。購入希望者に、急な転職や新たな借り入れなどの予定がないか、確認しておきましょう。
一般的に、売買契約を締結する前に、住宅ローンの事前審査を行います。しかし、事前審査の承認を得られていても、本審査で承認を受けられないケースも少なくありません。
ローン特約によって白紙に戻れば、売却のタイムロスが生じます。購入希望者に、急な転職や新たな借り入れなどの予定がないか、確認しておきましょう。
【マンション売買契約後】注意すべきポイント
マンションの売買契約締結後に注意しておきたいポイントについてご説明します。
住宅ローンの抹消手続きは速やかに行う
マンションに住宅ローンが残っていた場合、決済完了後には抵当権抹消手続きを速やかに行いましょう。
決済日に、司法書士が対応するため、売主が直接手続きを行う必要はありませんが、マンション購入者が安心して、引き渡しを受けられるように、そして将来的なトラブルを避けるために重要な手続きと理解しておきましょう。
決済日に、司法書士が対応するため、売主が直接手続きを行う必要はありませんが、マンション購入者が安心して、引き渡しを受けられるように、そして将来的なトラブルを避けるために重要な手続きと理解しておきましょう。
引越しはスケジュールどおりに行う
引き渡しの日時が守れなければ、違約金が発生する可能性があります。居住中のマンションを売却した後、スケジュールどおりに引越しを行い、取り決めた日時に引き渡しを行いましょう。
そのためにも、売却活動中から、新居に持っていく予定のない家財道具の処分を進め、スムーズに引越しができるように準備を行っておきましょう。
そのためにも、売却活動中から、新居に持っていく予定のない家財道具の処分を進め、スムーズに引越しができるように準備を行っておきましょう。
確定申告は忘れずに行う
確定申告が必要な場合は必ず行いましょう。確定申告が必要なのは以下のケースです。
確定申告の時期は、マンションを売却した年の翌年の2月16日から3月15日までで、確定申告を忘れたり遅れたりすると、無申告加算税や延滞税といったペナルティが科される可能性があります。確定申告が必要な場合は、期限内に必ず手続きを完了させましょう。
マンション売却でよくある失敗例
マンション売却において、よく見られる失敗例についてご紹介します。
スケジュールどおりにマンションが売れない
スケジュールどおりにマンションが売れないというケースがあります。新居の申し込みをした後、現在居住しているマンションを売却に出して、新居の購入費用に充てようと考えたものの、新居の契約や決済の期日に間に合わなくて焦ってしまったという事例はたくさんあります。
つまり、時間に余裕のないスケジュールを設定してしまったために生じる失敗例です。余裕を持って計画を立てるようにしましょう。
つまり、時間に余裕のないスケジュールを設定してしまったために生じる失敗例です。余裕を持って計画を立てるようにしましょう。
想定外の出費が多かった
諸費用を計算に入れておらず、手元に残った資金が想定よりも少なくかったというケースがあります。
マンションの売却代金からは先にご説明したとおり、仲介手数料などの諸費用を支払う必要があります。不足する場合には、自己資金からの支出も必要です。あらかじめ、諸費用の金額を計算しておきましょう。
マンションの売却代金からは先にご説明したとおり、仲介手数料などの諸費用を支払う必要があります。不足する場合には、自己資金からの支出も必要です。あらかじめ、諸費用の金額を計算しておきましょう。
付帯設備表・告知書の不備で契約解除になる
瑕疵があったにも関わらず、購入希望者に伝え漏れてしまったせいで契約解除になってしまうケースもあります。売却するマンションについて気になる点については、正直に伝えましょう。
不動産の担当者選びで後悔
マンション売却が得意でない担当者を選んでしまい、あまりよい条件で売却ができなかったり売却活動がスムーズに進まなかったりというケースもあります。
不動産会社はどこでも同じではありません。売買が得意な不動産会社、賃貸が得意な不動産会社、特定のエリアが得意な不動産会社など、不動産会社によって得意分野はさまざまです。さらには、不動産会社の担当者選びも重要です。
査定結果の根拠を説明してもらう段階から、じっくりと不動産会社、担当者の見極めを行いましょう。
不動産会社はどこでも同じではありません。売買が得意な不動産会社、賃貸が得意な不動産会社、特定のエリアが得意な不動産会社など、不動産会社によって得意分野はさまざまです。さらには、不動産会社の担当者選びも重要です。
査定結果の根拠を説明してもらう段階から、じっくりと不動産会社、担当者の見極めを行いましょう。
まとめ
マンション売却は事前準備が大切です。売却期日の設定を行い、諸費用の把握をして、余裕を持ったスケジュールで売却活動を進めましょう。
また売却活動のパートナーとなる、信頼できる不動産会社および担当者を見極めることも、早期に適切な価格で売却を成功するためにも重要です。そのためにも事前準備の段階から、複数の不動産会社に査定を依頼して、納得のいく対応を行ってくれる不動産会社、担当者をじっくりと比較検討しておきましょう。
また売却活動のパートナーとなる、信頼できる不動産会社および担当者を見極めることも、早期に適切な価格で売却を成功するためにも重要です。そのためにも事前準備の段階から、複数の不動産会社に査定を依頼して、納得のいく対応を行ってくれる不動産会社、担当者をじっくりと比較検討しておきましょう。
余裕を持ったスケジュール＆信頼できる不動産会社選びが売却成功のコツです！
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この記事の監修者
キムラ ミキ
AFP／社会福祉士／宅地建物取引士／金融広報アドバイザー
日本社会事業大学 社会福祉学部にて福祉行政を学ぶ。大学在学中にAFP（ファイナンシャルプランナー）、社会福祉士を取得。大学卒業後、アメリカンファミリー保険会社での保険営業を経て、(マンションデベロッパー)にてマンション営業、マンション営業企画に携わった。その後、2008年8月より独立し、現在、自社の代表を務める。
購入時期が古く、購入時価格などがわからない場合、売却価格の5％を取得費（購入時の価格および諸費用）としてみなすことができます。
ただし、取得費が少額になると譲渡所得税が多額になる可能性があるため、不動産会社に過去のチラシなどを探してもらったり、登記簿の抵当権の欄から推測したりなど、できる限り取得費を調べてみることをおすすめします。