マンション売却の費用・税金・手数料を徹底解説!コスト削減の節約術も紹介します

  • 更新日:
  • 2021年09月17日
マンション売却の費用・税金・手数料を徹底解説!コスト削減の節約術も紹介します
住み替えなどでマンションの売却を検討している時、どれくらいの価格で売却できるかという点に注目している方も多いでしょう。しかし、マンション売却の際には税金や諸費用が必要となることも考えておかなければ、思わぬ出費となってしまう可能性があります。この記事では、マンションの売却を検討している方に向け、かかる費用についてご説明するとともに、その費用を抑える方法もご紹介いたします。

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目次

マンション売却の費用はバカにならない

マンション売却の費用は、売却価格の5~7%ほどかかると言われています。たとえば2,500万円でマンションを売却できた場合、その売却金額を丸々得ることはできません。後段で詳しくご説明しますが、以下のように仲介手数料や譲渡所得税などがかかります。
【2500万円でマンションを売却した場合の諸費用の例】
仲介手数料89.1万円
譲渡所得税(長期、譲渡諸経費100万円/
取得価額125万円の場合
462.2万円
このほかにも費用はかかりますが、仲介手数料や譲渡所得税を考慮しただけでも、手元に残る金額は2,000万円を切ってしまう可能性があるとご理解いただけたでしょうか。

しかし、一定の要件を満たす場合は税制優遇などの適用を受けることもできます。マンションを売却する際には、いくらで売却できるかという視点だけではなく、各種制度などの情報を収集し、売却費用を抑える視点も持っておくとよいでしょう。

マンション売却に必ずかかる費用

マンションを売却する際には、先にご紹介した仲介手数料や譲渡所得税のほか、以下のような費用が必要となります。

マンション売却にかかる仲介手数料

仲介手数料とは、買主を見つけてくれた不動産会社に支払うものです。仲介手数料の上限は宅地建物取引業法で定められており、以下の速算表で算出できます。なお、仲介手数料には別途消費税がかかります。
不動産の取り引き額手数料の上限
200万円以下5%
200万円超400万円以下4%+2万円
400万円超3%+6万円
【売却価格が2,500万円の時】
2,500万円×3%+6万円=81万円
81万円×10%(消費税)=8.1万円
81万円+8.1万円=89.1万円(仲介手数料)

マンション売却にかかる税金

マンション売却の際は、以下のような税金がかかります。

譲渡所得税

マンションの売却によって得られた収入に対して課される税金です。税額は以下の式で算出します。税率は、所有期間が5年超(長期)か、5年以下(短期)かによって異なります。
(ア)譲渡価額ー((イ)取得費+(ウ)譲渡費用)ー(エ)特別控除額
(ア)譲渡価額マンションの売却価格
(イ)取得費マンションを取得した時にかかった費用。契約書などで確認しますが、そのような根拠資料がない場合は概算取得費(収入金額×5%)を用います。
(ウ)譲渡費用マンションを売却するために要した費用(仲介手数料・契約書印紙代・立退料・解体費用など)のことをいいます
(エ)特別控除額各種特別控除の適用を受ける場合には、その金額を差し引きます。後段で一部をご紹介します

印紙税

印紙税は、売買契約書に貼付および消印をすることで納税します。売買契約書1通につき印紙税の負担が必要です。一般的に売主・買主の双方で契約書を1通ずつ保管するケースが多いので、売主・買主がそれぞれ印紙税を負担することになるでしょう。

税額は、売買契約書に記載の売買金額に基づいて決められており、1万~2万円程度となることが一般的です。詳細は国税庁ホームページでご確認ください。

登録免許税

登録免許税は、不動産登記の申請にかかる税金です。法務局で申請書に収入印紙を貼って納税します。一般的に、登録免許税は買主負担となっているケースが多いでしょう。

ただし、売却するマンションに抵当権が登記されており、マンション売却にともなって抵当権抹消登記をする場合の登録免許税は売主負担です。抵当権抹消登記の登録免許税は「不動産の個数×1,000円」で計算されます。マンションの場合も、マンションと土地それぞれについて抵当権抹消が必要となります。

税金について、さらに詳しい内容は以下のリンクをご参照ください。

そのほかの費用

仲介手数料や税金以外にも、登記などの手続きを司法書士に依頼する場合には、その報酬がかかります。また住み替えをする場合には、引っ越し費用、くわえてハウスクリーニング費用なども必要となる可能性があるでしょう。

マンション売却で戻ってくる費用

マンションを売却した場合には、以下のように戻ってくる費用もあります。

【住宅ローン保証料】

住宅ローン保証料が戻ってくるのは、住宅ローンの融資を受ける際に、保証料を一括前払いで支払っていた場合です。マンション売却の場合には、売却収入や借り換えなどでその住宅ローンを完済することになり、その後の保証をする必要がなくなります。

たとえば、35年返済で借りていた住宅ローンがあり、住み替えのため10年後に完済した場合、残りの25年分の保証をする必要はありません。そのため、一括前払いをしていた保証料のうち25年分が返還されます。

【火災保険料】

マンションを売却した際、火災保険料も戻ってくる可能性があります。火災保険の中途解約にともない、経過期間に応じた所定の割合の解約返戻金を受け取れるからです。

なお、現在の火災保険料の保険期間は最長10年となっています。しかし、2015年9月以前に加入した火災保険の場合、最長36年の保険期間を設定することもできました。そのため、保険期間および経過期間によっては、想定以上の解約返戻金が生じる可能性もあります。

売却費用の節約術

譲渡所得税の部分で特別控除について触れました。そのような税制優遇制度の活用のほか、売却費用を節約する方法をご紹介いたします。

税制を活用して節税を図る

税制優遇制度にはさまざまなものがあり、代表的なものとして以下のような制度があります。

【3,000万円特別控除】

マンションのような居住用不動産を売却した際に生じた利益(譲渡所得)から、3,000万円を上限に差し引くことができる制度です。売却不動産が居住用不動産であること以外に、一定の要件を満たす必要がありますが、この制度の適用を受けると譲渡所得税の負担を大きく抑えることができます。

たとえば、冒頭で譲渡所得税(長期)の計算例を挙げました。その例では、2,500万円で売却し譲渡諸経費100万円、取得価額125万円がかかったため、譲渡所得は2,275万円(2,500万円-100万円-125万円)となります。しかし、この「3,000万円特別控除」の適用を受けられると、さらに3,000万円を差し引くことができるので譲渡所得はゼロ円となり、譲渡所得税の負担がなくなるわけです。

このほかにも利用できる可能性のある税制優遇制度があります。さらにどんな制度があるか知りたい方は、以下のリンクをご参照ください。

各種費用の交渉やタイミングを図る

各種費用の交渉をしたり、タイミングを図ったりすることで、費用節約につなげることもできるでしょう。たとえば、仲介手数料もその1つです。速算表で算出される手数料金額は、あくまでも不動産会社が受け取ることのできる上限額ですので、交渉の余地があります。

ただし、その根拠を明確にする必要がありますし、不動産会社にとってもメリットを感じられる交渉が求められます。もし所有するマンションが人気物件であれば、不動産会社の労力もさほど大きくないかもしれません。「売却を専任媒介契約で依頼するから仲介手数料を減額してほしい」というように、他社の対応も引き合いに出しながら交渉を進めましょう。

また、オフシーズンの売却であれば、引っ越しやハウスクリーニングの費用が割安となっているケースも多いので、費用削減につながります。

よくある質問

マンション売却に関わる、よくある質問にお答えします。

Q.リフォームやハウスクリーニングは必須?

リフォームは、購入検討者の趣向と異なると逆効果になる可能性もあり、必須ではありません。ただし、ハウスクリーニングは買主への礼儀として、必須と考えておいたほうが望ましいでしょう。

Q.ローンが残っていても売却は可能?

ローンが残っていて、マンションに抵当権が登記されていても、原則として売却はできます。しかし、他人の抵当権が登記されているマンションは敬遠する方が多いでしょう。そのため、残っているローンはマンション売却収入と自己資金などで完済し、契約後に抵当権を抹消することを条件として売り出すのが一般的です。

Q.不動産会社から思わぬ費用(広告費やホームステージング費用)を請求されたら?

原則として広告費用は不動産会社負担となります。売主から特別に「ホームステージングなどを施して広告を打ってほしい」などの依頼があった場合、不動産会社は別途、売主が負担する費用を提示したうえで広告に取りかかることができます。そのため、不動産会社が勝手に行った広告などの費用を負担する必要はありません。ただ、積極的に売却活動を行ってほしいと考えるのであれば、広告費の負担について不動産会社と話し合ってみてもよいのではないでしょうか。

まとめ

マンション売却を検討する際は、どれくらいの価格で売却できるかだけでなく、売却にかかる費用についても目を向けて、情報収集をしておきましょう。信頼できる不動産会社であれば、明確な根拠に基づいた査定価格を提示し、積極的な販売活動をしてくれるだけでなく、活用できる制度などの情報提供も行ってくれます。

とはいえ、売却費用の節約による利益はわずかであることが多いでしょう。そのため、まずは高く売却してくれる不動産会社を探すことをおすすめします。複数の不動産会社に相談をするのが、信頼できる不動産会社を選ぶためのコツ! 複数の不動産会社に一括して相談できるサイトを利用すると便利です。相場観を掴むためにも、一度利用されてみてはいかがでしょうか。

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キムラ ミキ

監修キムラ ミキ

【資格】AFP/社会福祉士/宅地建物取引士/金融広報アドバイザー

日本社会事業大学 社会福祉学部にて福祉行政を学ぶ。
大学在学中にAFP(ファイナンシャルプランナー)、社会福祉士を取得。
大学卒業後、アメリカンファミリー保険会社での保険営業を経て、(マンションデベロッパー)にてマンション営業、マンション営業企画に携わった。
その後、2008年8月より独立し、現在、自社の代表を務める。

●紹介されている情報は執筆当時のものであり、掲載後の法改正などにより内容が変更される場合があります。情報の正確性・最新性・完全性についてはご自身でご確認ください。
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