この記事のポイント
- 住宅ローンを完済したら「抵当権抹消登記」を行わなければなりません。
- 抵当権抹消を行わず放置してしまうと、買い手が見つかりにくい・ローン審査に通りにくいといったデメリットが生じます。
- 司法書士に依頼するほか、自分でも手続き可能です。手順や必要書類を確認しておきましょう。
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目次
住宅ローンを完済したら抵当権抹消登記を！
住宅ローンを組んだ際、抵当権を設定するケースがほとんどですが、ローンを完済した後は「抵当権抹消登記」を行わなければなりません。抹消登記をせずにそのまま放置してしまうと、買い手が見つかりにくくなるほか、ローン審査にとおりにくくなるといったデメリットが生じてしまいます。
抵当権とは
抵当権は住宅ローンを借りる際、金融機関や補償会社が借主に対して、購入する土地や建物を担保とする権利のことです。住宅ローンの返済が滞るなど契約どおりに支払いが行われなかった場合に、債権者の権利を守るために設定されます。
基本的に、住宅ローンの返済をきちんと行っていれば抵当権が行使されることはありません。しかし、返済が長期に渡って滞ってしまった場合には抵当権が設定された土地および建物が債権者によって差し押さえられてしまうほか、最悪の場合には競売にかけられてしまいます。
基本的に、住宅ローンの返済をきちんと行っていれば抵当権が行使されることはありません。しかし、返済が長期に渡って滞ってしまった場合には抵当権が設定された土地および建物が債権者によって差し押さえられてしまうほか、最悪の場合には競売にかけられてしまいます。
抵当権抹消とは
抵当権抹消とは、その言葉どおり不動産に付いている抵当権を抹消する手続きのことです。抵当権は住宅ローンを返済し終えたからといって、自動で抹消される訳ではありません。
そのため、ローンを組んだ本人あるいは代理人や司法書士などが書類を作成し、法務局で手続きをする必要があります。なお、抵当権抹消の際は住宅ローンを借り入れた金融機関などに抹消の必要書類を交付してもらいましょう。
そのため、ローンを組んだ本人あるいは代理人や司法書士などが書類を作成し、法務局で手続きをする必要があります。なお、抵当権抹消の際は住宅ローンを借り入れた金融機関などに抹消の必要書類を交付してもらいましょう。
抵当権抹消登記をしなかったらどうなる？
抵当権の抹消登記はご自身で行う必要があると述べましたが、抵当権を抹消せずに放置しているとさまざまなリスクが生じてしまいます。
買い手が見つかりにくくなる
転勤や移住など何らかの理由で自宅を売却したいと考えた際、抵当権が残ったままの物件はリスクが高いと判断され、買い手が見つかりにくくなります。
ローン審査がとおりにくくなる
抵当権は住宅ローンを借りる時に土地や建物を担保として設定します。仮に抵当権が残った状態であっても第二抵当権として新たにローンを借りられることもありますが、抵当権がない物件と比較すると融資条件が悪くなるほか、そもそもローン審査にとおりにくくなるリスクがあります。
手続きが煩雑になる
抹消手続きを放置している間に相続や住所変更などが生じてしまうと、抹消登記以外に必要な手続きが増え、手続きが煩雑になります。抹消登記は完済後なるべく早めに済ませるようにしましょう。
「抵当権抹消」の手続き方法
ここでは、抵当権抹消の手続き方法について、解説します。
A. 自分で手続きを行う場合
抵当権抹消手続きの主な流れは以下のとおりです。
それぞれについて、見ていきましょう。
| 1. 必要書類の用意 |
| 2. 管轄する法務局の確認 |
| 3. 抵当権抹消登記申請書の作成 |
| 4. 法務局に申請 |
| 5. 完了後の書類の受領 |
1．必要書類の用意
抵当権抹消登記において必要となる書類はおもに以下のとおりです。
| ・登記申請書 ・登記済証もしくは登記識別情報 ・登記原因証明情報 ・金融機関の会社法人番号 ・抵当権抹消の委任状 |
|---|
このうち、登記済証もしくは登記識別情報については、抵当権を設定した際に金融機関から交付されています。昨今では登記識別情報が発行されるケースが一般的ですが、必ずどちらかを用意しましょう。
また、登記原因証明情報とは、なぜ登記を行うのかを証明する情報のことです。抵当権の抹消を行う理由を証明できれば、必ずしも登記原因証明情報といった書類が必要になる訳ではありません。（弁済証明書などで代用可）
また、登記原因証明情報とは、なぜ登記を行うのかを証明する情報のことです。抵当権の抹消を行う理由を証明できれば、必ずしも登記原因証明情報といった書類が必要になる訳ではありません。（弁済証明書などで代用可）
2．管轄する法務局の確認
手続きを行う法務局は自宅の最寄りではなく、その不動産を管轄する法務局となります。そのため、あらかじめ提出先の法務局はどこなのか、確認しておきましょう。
3．抵当権抹消登記申請書の作成
必要な書類が揃ったら、登記申請書を作成します。登記申請書は法務局で手に入れられるほか、ホームページからもダウンロード可能です。法務局のホームページに登記申請書の記載例が載っているため、参考にしながら必要事項の記入を行いましょう。
4．法務局に申請
完成した登記申請書を法務局へ提出し、抵当権抹消登記の申請を行います。申請については法務局の窓口に直接出向くほか、郵送でも行えます（マイナンバーカードを持っていればオンライン申請も可）。なお、申請してから審査が通るまでの期間は約1～10日です。
5．完了後の書類の受領
登記が完了したら、登記所に出向いて書類を受け取る必要があります。なお、書類を受け取れる期間は登記が完了してから3か月以内である点に注意しましょう。
B. 司法書士に依頼する場合
抵当権抹消登記を司法書士に依頼する場合、債権者（金融機関など）と債務者、両者の委任状を用意しなければなりません。
また、一般的に債務者の委任状は依頼先の司法書士事務所の書式を使用します。委任者の欄に必要事項を記入し、署名捺印を済ませたうえで司法書士に渡しましょう。司法書士に依頼することで手続きの手間を減らすことができますが、司法書士手数料として1.5万円前後を支払う必要があります。
また、一般的に債務者の委任状は依頼先の司法書士事務所の書式を使用します。委任者の欄に必要事項を記入し、署名捺印を済ませたうえで司法書士に渡しましょう。司法書士に依頼することで手続きの手間を減らすことができますが、司法書士手数料として1.5万円前後を支払う必要があります。
C. 家族が対応する場合
家族や友人に代理人を依頼する場合、あくまでも窓口の手続きのみを代行することになります。実際の抵当権の抹消登記手続きを行うのは法務局であるため、委任状は不要です。
「抵当権抹消」にかかる費用
抵当権抹消登記の費用と期間について、それぞれ解説します
抵当権抹消登記にあたり、基本的には以下の費用が生じます。
抵当権抹消登記にあたり、基本的には以下の費用が生じます。
| ・登録免許税 ・登記簿謄本取得費用 ・郵送費用 |
|---|
抵当権抹消登記の登記費用は「不動産1筆につき1,000円」です。土地と建物それぞれに抵当権が設定されている場合、登記費用は2筆で2,000円となります。建物が複数の土地にまたがっている場合、筆数に応じて費用が異なる点に注意しましょう。
登記簿謄本取得費用と郵送費用はあわせて2,000円ほどです。状況によって費用は異なりますが、だいたい3,000円から4,000円程度の負担が生じると考えておくとよいでしょう。
「抵当権」に関するケーススタディ
ここでは抵当権について、以下3つの項目におけるケーススタディを取り上げてみました。それぞれについて、見ていきましょう。
【ケース1】抵当権が付いた不動産を相続する場合
ケース1では抵当権が付いた不動産を相続する場合について、解説します。
事前に抵当権の設定有無を確認
抵当権の付いている不動産を相続する場合、まずは抵当権の内容を調べる必要があります。抵当権付きの不動産が遺産に含まれているケースでは、その不動産によって担保されている債務が別にあると考えるのが一般的です。
どのような債務が担保されているのかは、不動産登記簿で確認できますが、債務額がいくら残っているのかは債権者である金融機関に問い合わせる必要があります。この時点で多額の債務が判明した場合には、弁護士などの専門家に相談することも検討したほうがよいかもしれません。
なお、2024年4月1日より相続登記が義務化されています。不動産を相続した際は、抵当権の有無にかかわらず速やかな手続きが必要です。
どのような債務が担保されているのかは、不動産登記簿で確認できますが、債務額がいくら残っているのかは債権者である金融機関に問い合わせる必要があります。この時点で多額の債務が判明した場合には、弁護士などの専門家に相談することも検討したほうがよいかもしれません。
なお、2024年4月1日より相続登記が義務化されています。不動産を相続した際は、抵当権の有無にかかわらず速やかな手続きが必要です。
債務は法定相続人すべてが対象
不動産に抵当権が付いており、債務者が亡くなってしまった場合において、債務者が負担していた債務は原則として法定相続人全員が相続の対象となります。そのため、被相続人の債務が非常に大きく、全体としてプラスの財産よりもマイナスの財産のほうが多い場合には相続放棄を検討するのも1つの手かもしれません。
相続放棄は行うと取り消しができない
先にも述べたように、相続人は被相続人のプラスの財産だけでなく、マイナスの財産も承継します。そのため、負債が資産を上回っている場合には相続放棄を検討する必要があるほか、実際に相続放棄をする場合には家庭裁判所にその旨を申し出なければなりません。
相続放棄ができる期間は、原則として被相続人が亡くなってから3か月以内と定められているほか、一度認められた相続放棄は後から撤回することができない点に注意が必要です。
【ケース2】抵当権と根抵当権が付いている場合
ケース2では抵当権と根抵当権が付いている場合について、解説します。
根抵当権とは？
根抵当権は抵当権の一種ですが、根抵当権は担保の対象となる債権を限定せず、設定した極度額（金融機関が融資を行う際の上限額）の範囲内で何度も借り入れが行えるといった特徴があります。
根抵当権の抹消登記について
抵当権は債務がなくなれば抹消手続きが可能となる一方、根抵当権は債務の返済が完了しても抹消手続きが行える訳ではありません。根抵当権を抹消するためには残債の完済に加え、金融機関との交渉を済ませる必要があります。金融機関との交渉が成立すると「根抵当権解除証明書」が交付されるため、それをもって根抵当権の抹消手続きを進めることができます。
【ケース3】抵当権の優先順位がある場合
抵当権は1つの不動産に対して、複数設定することが可能です。登記の順番が抵当権の順番となるため、一番抵当権と二番抵当権が設定されている場合には、一番抵当権者から優先的に弁済されます。
また、抵当権の順位は各抵当権者内で合意があれば認められますが、そこに利害関係人がいる場合は承諾を得なければなりません。そして、順位の変更をした場合はその旨の登記をして初めて、効力が生じます。
また、抵当権の順位は各抵当権者内で合意があれば認められますが、そこに利害関係人がいる場合は承諾を得なければなりません。そして、順位の変更をした場合はその旨の登記をして初めて、効力が生じます。
まとめ
今回の記事では抵当権抹消の概要をはじめ、手続き方法や費用、期間について解説しました。抵当権は住宅ローンを完済したからといって自動で抹消される訳ではないため、なるべく早めに抹消登記を済ませることが大切です。
抹消登記は自分で行うこともできますが、用意する書類が複数あるほか、平日の開庁時間に何度か役所を訪れるといった手間が生じることは避けられません。そのため、仕事などで忙しく時間が確保できないといった方は、司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。
抹消登記は自分で行うこともできますが、用意する書類が複数あるほか、平日の開庁時間に何度か役所を訪れるといった手間が生じることは避けられません。そのため、仕事などで忙しく時間が確保できないといった方は、司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。
抵当権抹消登記は自分で進めることも可能です！
手順をあらかじめ確認しておきましょう。
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この記事の監修者
織瀬 ゆり
宅地建物取引士／AFP／2級FP技能士など
元信託銀行員。複数の金融・不動産資格を所持。それらの知識をもとに、「初心者にもわかりやすい執筆」を心がけている。子育て世帯向けの資産形成、女性向けのライフプラン記事を得意とする。
抵当権が行使されることのないよう、身の丈に合った住宅ローンを組むことが大切です。また、できるだけ稼ぎのある若いうちに繰り上げ返済を検討するのもよいでしょう。