マンション売却時の減価償却費とは？確定申告前におさえておきたい計算方法

減価償却とは、端的に言うと固定資産の使用や時の経過による価値減少の見積計算のことです。税法の考え方では、1個1組の値段が１０万円以上、かつ1年以上の期間使用できるものを「固定資産」といいます。

代表的な固定資産には、土地や建物などがあります。建物などの固定資産は価格が高額で何年間にもわたって使用することが可能です。

このため他人に賃貸している期間や売却時の所得税を計算するには、使用期間に応じた価値減少分を見積もって計算する必要が発生し、こうした固定資産の価値の減少分の見積計算を減価償却といいます。個人所有の建物の場合、事業または業務用（事務所や店舗として利用するものや第三者へ賃貸するもの）と家事用（自宅として使うもの）とで減価償却の考え方が少し異なります。

ご自宅を事情があってしばらく第三者に貸し付けたりする場合でも、事業用または業務用の扱いになります。ここでいう事業用と業務用の違いは規模の違いとお考えください。

両者に若干の違いはあるものの、この記事では以下まとめて「事業用」と表現します。事業用の建物などに係るものは「減価償却費」、家事用に係るものは「減価の額」と表現されます。

事業用建物の減価償却費は、毎年の確定申告の際に計算が必要です。他方、自宅用の建物の場合、通常は毎年の減価の額は計算していません。計算は必要ないのです。

ご自宅の場合は住み続ける限りは減価の額を計算する機会がありません。しかし、ご自宅を売却することになると、「譲渡所得」を計算しなければなりません。これは、以下の算式により計算されます。

譲渡所得＝譲渡収入―（取得費＋譲渡経費）

この算式中の「取得費」は建物の「取得価額」から譲渡時までの減価償却相当額を差し引いた金額となります。このため、購入してから譲渡するまでの減価償却費相当額（減価の額）を計算する必要が生じます。

ここでは、減価償却費を算出するために必要な項目を説明していきます。

減価償却費算出の基礎となるのは、資産の取得価額です。多くの方は取得価額＝購入代金と考えがちですが、取得価額にはその資産の取得にかかった付随費用も原則として含むことになっています。つまり、建物の場合であれば不動産業者へ支払った仲介手数料や固定資産税の精算金などは取得価額に含まれることになります。

事業用の建物の場合、登記のための費用や不動産取得税は、建物の取得価額に含めなくても良いことになっています。事業所得計算上は一時の費用として処理する方が有利です。

その一方で、ご自宅の場合、登記費用や不動産取得税も取得価額に含めて計算します。譲渡所得計算上は取得価額とした方が将来売却時に取得費の一部になるので有利に働くためです。

償却率は、減価償却費や減価の額を算出する際に用いる率です。建物は種類や構造、用途などに応じて法定耐用年数が定められています。そして、法定耐用年数に応じた償却率も定められています。

資産を購入した場合、その種類、構造、用途に応じた法定耐用年数を「耐用年数表」から求め、その法定耐用年数と選択している償却方法に応じた償却率を「償却率表」から求めて減価償却費を計算します。主な減価償却資産の耐用年数および償却率については国税庁のページを参照ください。

経過年数は譲渡所得の取得費を計算する際に重要な要素となります。事業用建物の取得費を算出する際は、年初の帳簿価額から月割で算出した減価償却費を差引きます。

ご自宅用の建物の取得費を計算する際は取得時から譲渡時までの期間を算出し、1年未満の端数は月数ベースで五捨六入して引き直します。つまり、経過期間が5年5か月であれば経過期間は5年、5年6か月であれば経過期間は6年となります。

固定資産のうち、減価償却の対象となる資産を減価償却資産といいます。減価償却資産とは、時の経過や使用損耗により価値の減少していく資産をいいます。

裏を返せば、時の経過により価値の減少しない資産は減価償却資産ではないことになります。そして、土地は時の経過により価値が減少する資産ではないため土地については減価償却をすることはできません。

事業用固定資産の減価償却費の計算方法には、主に定額法と定率法があります。自宅用建物の計算方法は定額法に類似した計算方法です。

個人の事業用固定資産の減価償却方法は、原則定額法となります。特別な届出書を提出していない限り、定額法が適用されます。定額法の減価償却費の計算方法は以下のとおりです。

減価償却費＝取得価額×定額法の償却率

個人の事業用固定資産の減価償却に定率法を適用しようとする場合、適用しようとする年の3月15日までに減価償却方法の変更承認申請をする必要があります。現状、新たに取得した「建物」「建物付属設備」「構築物」は定率法を選択することが出来ません。定率法の償却費の計算方法は以下のとおりです。

減価償却費＝未償却残高×定率法の償却率

上記金額が償却保証額に満たない場合：改訂取得価額×改訂償却率

※上記、定額法、定率法とも、平成19年4月1日以降取得した資産に適用される計算式です。平成19年3月31日以前に取得した減価償却資産の償却方法については、下記ページをご確認ください。

前述しましたが、ご自宅用建物の減価償却相当額のことを減価の額といいます。通常の減価償却費の計算と少し異なり、以下の算式を用います。

減価の額＝取得価額×0.9×非業務用建物の償却率×経過年数

上記、「非業務用建物の償却率」は、通常の法定耐用年数の1.5倍の期間として算出します。たとえば、木造住宅の法定耐用年数は22年ですが、自宅として使用していた期間の減価の額を算出する際には、22年×1.5＝33年となり33年に対応する償却率を用います。また、この際に用いる償却率表は旧定額法の償却率表を用います。

「経過年数」は上述しましたが、6月未満の期間を切り捨て、6月以上の期間を切り上げて年ベースとします。上記、減価の額と取得費の計算例を考えてみましょう。

投資用マンションを用いた所得税還付や老後資産形成を計画されている方も多くいらっしゃいます。投資用マンションの収入は所得税法上不動産所得に該当し、事業用の固定資産として取り扱われます。

投資用マンションの取得価額は、土地、建物の分解する必要があります。前述の通り土地は減価償却できませんが、建物は減価償却できます。

この場合、現状では定額法しか適用できませんので、耐用年数に応じて定額法で減価償却費を計算します。投資用マンションの取得価額のうち、建物付属設備（空調設備や給排水設備）や構築物（駐車場舗装など）に該当する金額がわかると、建物よりも短い耐用年数を適用できるため計算が有利になります。

譲渡所得の計算上控除する取得費の金額は、原則として契約書や領収書など客観的に金額を確認できる資料を根拠として計算する必要があります。しかし、相続により取得した土地建物や先祖代々所有している不動産などについては購入時の資料が失われている場合もあり、そのような場合には、概算取得費を用いることも認められています。概算取得費は譲渡収入の5％に相当する金額です。

従前昭和27年12月31日以前から引き続き所有している土地建物等に適用される規定でしたが、昭和28年1月1日以後に取得した土地建物等についても概算取得費を適用して差し支えないこととされました。しかし、安易に概算取得費を適用してしまいますと、譲渡経費の有無にもよりますが、譲渡収入の約95％が譲渡所得となってしまいます。長期譲渡所得の税率を20.315％と考えると、譲渡収入の約19.3％が所得税等として課されることになります。

この税負担は重いものです。ご自身で購入した不動産であれば、契約書や領収書など取得費の計算基礎となる資料は紛失しないよう注意しましょう。相続などでの取得のため、原始契約書などの資料がない場合でも、取得時の振込記録や銀行の借入記録などを基礎として当初の取得価額を求めることが認められる場合もあります。

安易に概算取得費を利用するのではなく、なるべく有利な税額計算を行えるよう税理士などにご相談なさってください。

前述しましたが、個人が不動産を売却すると「譲渡所得」という所得が発生します。この譲渡所得に関する特例はさまざま存在し、時に専門家ですら誤るほど難解なものです。

たとえば、有名な特例として居住用財産の3000万円控除と住宅ローン減税があります。前者はご自宅売却時の利益3,000万円までを所得税の対象外とする特例で、後者は建築または購入した住宅に係る住宅ローンの年末残高に応じて所得税を減額する特例です。

いずれも所得税負担を大幅に軽減する制度ですが、残念ながらこの2つの特例は併用できません。取得年や譲渡年だけでなく翌年および翌々年も、この2つの特例は併用が認められないことから、翌々年迄の計画を含め細心の注意が必要です。

不動産の売却に関してはさまざまな特例があり、適用の仕方により納税額に大きな差が発生します。不利な方法を誤って採用し後日それに気が付いたとしても、遡及して修正することもできません。

不動産の譲渡に際しては、専門家に相談する時間や費用を惜しむことで大きな損失を招く場合もあります。売却を検討される場合にはご自身の今後の計画も含めて不動産会社や税理士などへご相談なさってください。

マンション売却をする際、まずはご所有の物件がいくら程度で売却できるのか知ることは有益なことです。現在では不動産売買仲介各社の一括見積など、だいたいの相場を知れるシステムがありますので、それらを上手に活用すれば売却見込額を知ることができます。

売却見込額から住宅ローン残債や仲介会社への手数料を差引き、さらにそこから所得税と住民税負担を差引いたものが、売却により得られる手残りです。これが新たな物件の取得にまわせる資金ということになります。

この記事では、建物の売却に際して必要になる減価償却費の計算について解説しました。土地建物などの不動産を売却する際には、実際の資金の出入りだけではなく、減価償却などの見積計算が加味された上で、譲渡所得が計算され、納税額が算出されます。減価償却の計算は譲渡所得の算出に不可欠ですが、上述のとおり譲渡所得の計算は複雑で、特例も多種多様です。

当年の納税額だけに目を奪われ過ぎると、翌年以降、大きく節税できる特例を使えなくなる場合もあります。ご自宅であれ、賃貸用であれ、マンションなどの不動産売却の折には不動産会社や税理士など専門家に相談する時間と費用を惜しまないことをおすすめいたします。