マンションを納得いく価格で売却したい!売り時の見定め方を、売却のコツとともにご紹介!

  • 公開日:
  • 2019年10月15日
  • 更新日:
  • 2019年10月15日
マンションを納得いく価格で売却したい!売り時の見定め方を、売却のコツとともにご紹介!
所有するマンションの売却といえば、多くの人にとっては、生涯で一度あるかないかの大きな出来事。いくらで売れるのかによって、その後のライフプランにも大きな影響を及ぼす可能性もあるでしょう。そこでこの記事では、マンションの売却を考えている方にマンションの売り時の見定め方、そしてマンションを売却するときにぜひ意識したい売却のコツについて、詳しくご紹介します!

目次

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マンションの売却とは

マンションの売却を、納得いく価格で実現するには、その売り時を見定めることが必要です。では、理想的な売却のタイミングを計るにあたり、どのようなデータをチェックしておけばよいのでしょうか。

また売り時の見定めに加えて、不動産会社の選び方、売却の進め方など知っておきたいコツもあります。

マンションの売り時を見定める要素

まず、マンションの売り時を見定めるためにチェックしておきたい要素は大きく分けて2つあります。ひとつは「経済情勢による相場」、もうひとつは「築年数」です。

経済情勢による相場

「経済情勢による相場」を知るために、新聞などのメディアで、次のようなワードに注目してみると良いでしょう。

建設費相場

世界的に大きなイベントが日本で行われるために、新たにその会場が建設されたり、災害などで被害を受けて広範囲で復旧工事が行われたりなどの理由により、建設資材や建設現場の働く人の需要が高まることがあります。需要が高く、品薄となれば価格が上昇する需要と供給の原則に従い、建設費は高騰します。

これは、新築マンションにおいても同じこと。その背景を受け、建設費の上昇を価格に反映させて販売する建設会社が多ければ、新築マンションは高すぎて手を出せないということになり、中古マンションの需要が高まります。

一方、建設費の高騰を懸念して、完成時期を遅らせる建設会社が多ければ新築マンションの供給が不足して、やはり中古マンションの需要が高まることになります。このように、建設費相場は、マンションの売り時を見定める上で重要な要素と言えるでしょう。

新築マンション価格相場

新築マンション価格相場の推移を、チェックすることも大切です。「新築マンションの価格相場に割高感が強まっている」等の記事があるときは、マンションの売り時かもしれません。建設費相場でも述べたように、新築マンションは高すぎて手を出せないと感じる方が多いのであれば、中古マンションの需要が高まることになるからです。

中古マンション価格相場

同様に、中古マンションの市況についてもチェックしておきましょう。中古マンションの価格相場が高いほど、その需要が高まっている可能性があります。ただし、中古マンションといっても築年、間取り、専有面積、エリア等によってその属性は大きく異なります。ご自身の所有するマンションの属性の相場を掘り下げてチェックしておくとより良いでしょう。

住宅ローン金利相場

住宅ローン金利は、マンション購入需要を左右します。現在所有するマンションを購入した時ほどは、住宅ローン金利をあまりチェックしていないという方もいらっしゃるでしょう。住宅ローン金利が低水準であるとき、または低下傾向にあるときは、購入意欲を後押しするメディアの特集や広告宣伝も多くなり、マンション購入需要は高まることになりますので、中古マンションにとっても売り時である可能性が高いでしょう。

築年数

中古マンションは、同一エリア内でも築年、間取り、専有面積などによって需要の高さは異なります。特に築年数は購入検討者にとって、重要な要素です。築年数による需要の高さや留意点について確認しておきましょう。

~築5年未満

築5年までの中古マンションは、あまり市場に出回っていません。急な転勤などで手放さなくてはならなくなったなどの止むを得ない事情でなければ、新築マンションを所有して5年程度で手放す人が少ないからです。新築マンションの価格が高騰していたり、しばらく新築マンションの供給がないエリアであったりという状況下では、購入時価格よりも上回る金額で売却ができる可能性もあります。

築5~10年未満

需要供給ともに多いのが、この築年数のレンジです。マンションを売却し、必要経費を差し引いた売却益は、譲渡所得として所得税の対象となります。この際、マンションの所有期間が5年を超えていると長期譲渡所得として扱われ、所有期間5年未満の短期譲渡所得よりも低い税率が適用されることも要因と考えられます。

築10~15年未満

マンションの物件価格が下がってくるのがこの時期です。一般的に、修繕積立金は、築10年以降、それ以前と比べ高く設定されることが多くなります。また、専有部分ならびに共有部分の設備も修繕が必要な時期を迎える時期であるため、その負担も考慮した価格設定が必要になります。

築15~20年未満

現在のトレンド(間取り、設備など)とのギャップが目立ち、需要が低くなるレンジといえます。購入者は、リフォーム費用も確保できるリーズナブルな価格での購入を希望するでしょう。また、大規模修繕の時期が迫っているのであれば、購入後まとまった支出が必要となるため、その点にも配慮した価格設定にした方が売却しやすいでしょう。

築20~30年未満

まず、築25年超は住宅ローン控除の適用要件を外れることになります。また、現在のトレンドと大きく異なる間取りなため、リノベーション前提での売却となる可能性が高いでしょう。さらに、将来的な大規模修繕や建て替えなどにおいて費用負担(一時金)が発生する可能性がありますが、その費用負担の話し合いがまとまらず、資産価値を維持できないのではないかと懸念を抱く可能性もあります。

築30年~

耐震性能をはじめとした建物の性能も低く、大規模修繕を行っていても経年劣化が目立ち、建物としての価値は大きく下がるため、需要を見込むことは難しいといえます。

マンションの売却を始める前に押さえておきたいコツ

マンションの売り時を見定めて、どのように売却を進めていけばよいか、コツをまとめておきたいと思います。

不動産会社の選び方

マンションの売却を考える際に、最初に悩むのが、どの不動産会社に売却を依頼したらよいかということ。最初から、一社に絞り込んで相談・売却依頼をするのではなく、複数の不動産会社に査定依頼をすることから始めてみましょう。スマイティの一括売却査定をはじめ、インターネットで複数の不動産会社に一括して査定を依頼することができるサービスもあります。

査定を依頼すると、不動産会社から査定結果連絡が次々と来ますが、そこからどのように不動産会社を絞り込んでいけばよいのでしょうか。

査定の根拠の説明で比較する

高い査定結果を出してきたからといって、その不動産会社に飛びついてはいけません。査定結果は、あくまでも査定結果。査定結果=成約価格ではありません。査定価格についての根拠を説明してもらい、説明内容に納得ができるかどうかで比較しましょう。

営業担当者が信頼できるかどうかで比較する

机上査定(実際に物件を見ないで査定すること)の根拠説明に納得したか、そして営業担当者の対応に好意を感じたかどうかで不動産会社を絞り込み、訪問査定(実際に物件に訪問して査定すること)を依頼しましょう。

類似物件の売買実績で比較する

訪問査定時には、類似物件の売買実績がどれくらいあるかを示してもらいましょう。不動産会社ごとに、得意分野があります。その得意分野に所有するマンションが該当するのかどうか、確認しましょう。

販売活動の内容で比較する

不動産会社によって、どのように物件の広告宣伝を行っていくかは異なります。大手不動産ポータルサイトにも広く広告宣伝を行う不動産会社もあれば、過去のデータから購入しそうな人がいるエリアにチラシを新聞折込したりポスティングをしたり、という不動産会社もあります。所有するマンションをどのように広告宣伝してくれる予定なのか、販売活動内容をヒアリングしておきましょう。

以下の記事も合わせて確認しておきましょう。

開始時期の具体的なタイミングの決め方

信頼できる不動産会社、営業担当者に売却を依頼したとしても、売り出してすぐに成約するわけではありません。以下のようなことに留意しながら売り出し開始の時期を決めていきましょう。

時間的な余裕をもつ

購入検討者に売り急ぐ様子を感じ取られると、足元を見られて相場を下回る価格で条件提示をされかねません。類似物件の成約に至るまでの平均的な期間を参考にしながら、逆算の上、余裕をもった売り出しを始めましょう。

競合物件がある場合、時期をずらすのもひとつの手

同マンションの中で、売り出し物件が出ている場合、需要と供給のバランスを考慮し、売り出し時期をずらすのも、少しでも高値売却するためのコツです。

ご参考:売却の流れと必要な期間の目安

売却の流れと各ステップに必要な日数(期間)は、以下の通りです。

査定~不動産業者との媒介契約1-2週間
売却活動3ヵ月-1年
売買契約~決済・引き渡し1-2か月

タイミング、物件属性などによって大きく異なりますので、あくまでも目安として参照してください。

まとめ

マンションの売り時を見定めるためにチェックしておきたい要素、マンションを納得いく価格で売却するコツについてお話しました。とはいえ、やはりキーになるのは営業担当者。あなたのマンションの売り時と売り出し最適価格について、親身になって相談に応じてくれる信頼できる営業担当者を見極めることが、マンションを納得いく価格で売却できる最大のコツなのではないでしょうか。

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キムラ ミキ

監修キムラ ミキ

【資格】AFP/社会福祉士/宅地建物取引士/金融広報アドバイザー

日本社会事業大学 社会福祉学部にて福祉行政を学ぶ。
大学在学中にAFP(ファイナンシャルプランナー)、社会福祉士を取得。
大学卒業後、アメリカンファミリー保険会社での保険営業を経て、(マンションデベロッパー)にてマンション営業、マンション営業企画に携わった。
その後、2008年8月より独立し、現在、自社の代表を務める。

※紹介されている情報は、記事公開当時の内容となります。

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