マンションの売り時はどう見定める?経済情勢や築年数など3つの要素を解説します

  • 更新日:
  • 2021年07月21日
マンションの売り時はどう見定める?経済情勢や築年数など3つの要素を解説します
所有するマンションの売却といえば、多くの人にとっては、生涯で一度あるかないかの大きな出来事。いくらで売れるのかによって、その後のライフプランにも大きな影響を及ぼす可能性もあるでしょう。そこでこの記事では、マンションの売却を考えている方にマンションの売り時の見定め方、そしてマンションを高く売るためにぜひ意識したい売り出しタイミングの決め方について、詳しくご紹介します!

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目次

マンションの売り時はいつ?

マンションの売却を、納得いく価格で実現するには、その売り時を見定めることが必要です。売り時を見誤ると、なかなか買主がつかず時間がかかってしまったり、値下げをやむなくされたりして売却成功とは言えない結果となってしまうかもしれません。では売り時を決めるのはどのような要素なのでしょうか。

まずはマンションが高く売れる市況である、という「経済情勢」で決まる売り時です。マンションに限らず不動産は時価であり、需要と供給のバランスによって価格が決まります。全国の、あるいは地域の不動産価格の推移は、統計結果を参照することで大まかな動向をチェックできます。

つぎに覚えておきたいのが「築年数」による売り時です。購入検討者にとって重要な要素であり、住宅ローンの融資期間や住宅ローン控除の適用要件にも影響を与えるため、売り出し時期の調整をすることで有利に売却することができます。

また、季節要因やマンションの大規模修繕などの環境および家族事情の変化も、「時期」による売り時と捉えられるでしょう。これら3つの要素を慎重に検討することによって、マンションの売却に最も良い時期を判断できれば、予定よりも高値で売却することも可能といえます。

経済情勢で決まるマンションの売り時

では、理想的な売却のタイミングを計るにあたり、どのようなデータをチェックしておけばよいのでしょうか。「経済情勢による相場」を知るために、新聞などのメディアで、次のようなワードに注目してみると良いでしょう。

建設費相場

世界的に大きなイベントが日本で行われるために、新たにその会場が建設されたり、災害などで被害を受けて広範囲で復旧工事が行われたりなどの理由により、建設資材や建設現場の働く人の需要が高まることがあります。需要が高く、品薄となれば価格が上昇する需要と供給の原則に従い、建設費は高騰します。

これは、新築マンションにおいても同じこと。その背景を受け、建設費の上昇を価格に反映させて販売する建設会社が多ければ、新築マンションは高すぎて手を出せないということになり、中古マンションの需要が高まります。

一方、建設費の高騰を懸念して、完成時期を遅らせる建設会社が多ければ新築マンションの供給が不足して、やはり中古マンションの需要が高まることになります。このように、建設費相場は、マンションの売り時を見定める上で重要な要素と言えるでしょう。

新築マンション価格相場

新築マンション価格相場の推移を、チェックすることも大切です。「新築マンションの価格相場に割高感が強まっている」等の記事があるときは、マンションの売り時かもしれません。建設費相場でも述べたように、新築マンションは高すぎて手を出せないと感じる方が多いのであれば、中古マンションの需要が高まることになるからです。

中古マンション価格相場

同様に、中古マンションの市況についてもチェックしておきましょう。中古マンションの価格相場が高いほど、その需要が高まっている可能性があります。ただし、中古マンションといっても築年、間取り、専有面積、エリア等によってその属性は大きく異なります。ご自身の所有するマンションの属性の相場を掘り下げてチェックしておくとより良いでしょう。

住宅ローン金利相場

住宅ローン金利は、マンション購入需要を左右します。現在所有するマンションを購入した時ほどは、住宅ローン金利をあまりチェックしていないという方もいらっしゃるでしょう。住宅ローン金利が低水準であるとき、または低下傾向にあるときは、購入意欲を後押しするメディアの特集や広告宣伝も多くなり、マンション購入需要は高まることになりますので、中古マンションにとっても売り時である可能性が高いでしょう。

コロナ禍の2021年現在は売り時なのか?!

新型コロナウイルスの感染拡大による経済環境への影響は大きく、不動産市況の動向についても分析が難しいところではあります。しかしレインズのマーケットデータによると、2021年4~6月期の首都圏の中古マンション成約件数は前年比+55.4%大幅増、価格も上昇を続けています。相場からすると今はまさに売り時といえるでしょう。

中古マンション市場好調の理由は、新築マンションの値上がり低金利でしょう。さらに、コロナ禍で生じた新生活様式に合わせて、広さや環境・設備に対する新たな住宅需要が加わりました。供給数も少なく価格も驚くほど高い新築よりも、手の届く中古マンションから探そうとしている人が増えていることもあり、取引価格も高値になっています。ただしこの好調がいつどこで転換期を迎えるかは予測が立たないため、相場価格の動きを注意深く見守りながら、適切なタイミングで行動に移せるようにするとよいでしょう。以下の記事も参考にしてみてください。

築年数で決まるマンションの売り時

中古マンションは、同一エリア内でも築年、間取り、専有面積などによって需要の高さは異なります。特に築年数は購入検討者にとって、重要な要素です。築年数による需要の高さや留意点について確認しておきましょう。

~築5年未満

築5年までの中古マンションは、あまり市場に出回っていません。急な転勤などで手放さなくてはならなくなったなどの止むを得ない事情でなければ、新築マンションを所有して5年程度で手放す人が少ないからです。新築マンションの価格が高騰していたり、しばらく新築マンションの供給がないエリアであったりという状況下では、購入時価格よりも上回る金額で売却ができる可能性もあります。

築5~10年未満

需要供給ともに多いのが、この築年数のレンジです。マンションを売却し、必要経費を差し引いた売却益は、譲渡所得として所得税の対象となります。この際、マンションの所有期間が5年を超えていると長期譲渡所得として扱われ、所有期間5年未満の短期譲渡所得よりも低い税率が適用されることも要因と考えられます。

築10~15年未満

マンションの物件価格が下がってくるのがこの時期です。一般的に、修繕積立金は、築10年以降、それ以前と比べ高く設定されることが多くなります。また、専有部分ならびに共有部分の設備も修繕が必要な時期を迎える時期であるため、その負担も考慮した価格設定が必要になります。

築15~20年未満

現在のトレンド(間取り、設備など)とのギャップが目立ち、需要が低くなるレンジといえます。購入者は、リフォーム費用も確保できるリーズナブルな価格での購入を希望するでしょう。また、大規模修繕の時期が迫っているのであれば、購入後まとまった支出が必要となるため、その点にも配慮した価格設定にした方が売却しやすいでしょう。

築20~30年未満

まず、築25年超は住宅ローン控除の適用要件を外れることになります。また、現在のトレンドと大きく異なる間取りなため、リノベーション前提での売却となる可能性が高いでしょう。さらに、将来的な大規模修繕や建て替えなどにおいて費用負担(一時金)が発生する可能性がありますが、その費用負担の話し合いがまとまらず、資産価値を維持できないのではないかと懸念を抱く可能性もあります。

築30年~

耐震性能をはじめとした建物の性能も低く、大規模修繕を行っていても経年劣化が目立ち、建物としての価値は大きく下がるため、需要を見込むことは難しいといえます。

時期で決まるマンションの売り時

今なら高く売れるからとか、価値が下がらないうちに、といった要素だけでマンションの売却を決める人は少数であり、大事な決断に至るまでには家族の事情による動機づけやマンション個別の環境の変化による売り時(売る理由)が存在するはずです。転勤や進学などのライフイベントによる売り時は、市場全体の季節的な動向にも影響を与えるため、売り出しの季節を調整することも、スムーズな売却のためには必要な要素となるでしょう。

季節要因

マンションの取引は1年の間にも波があり、マンション需要が最も高まるのは、学校・会社などで新生活を迎える前の2~3月頃です。マンション売却にかかる期間は3~6カ月といわれるので、逆算していくと少なくとも12月頃には売り出しの準備を始めておくと、売却に有利な時期に活動が進められます。余裕をもって不動産会社の査定を受けるところからスタートさせましょう。

大規模修繕

分譲マンションは築12~15年で大規模な修繕を行うのが一般的です。大規模修繕中は足場が組まれて外観や共有部が見づらかったり、部屋の眺望や日当たりが把握しにくかったりするため内覧には不向きとなり、この期間を避けた売却をおすすめします。

大規模修繕後は修繕や塗り替えが完了したきれいな状態となり、しばらく大規模な工事がないという安心感もあるため好印象を得やすいですが、修繕積立金や管理費の値上げについては注意が必要です。買主の立場になれば、固定費が高いマンションは敬遠されやすくなるため、大規模修繕計画についても事前に状況把握をしたうえで、売却時期の検討をするとよいでしょう。

ライフイベント

結婚・出産・離婚・定年など、人生の転機となるライフイベントも、住まいを改める重要な機会となります。自分が手放すマンションはどの世代やどんなライフスタイルの人に最適な住まいなのかを考えると、おのずと売り出しに良いタイミングが見えてくるでしょう。

子供の進学に合わせた住み替えの場合、売却と購入のタイミング調整に学校のスケジュールが加わってきます。お金や手続きの流れを事前に把握しておき、タイミングを見誤らないようにしましょう。
老後を見据えた住み替えについては、資金の流れと築年数の経ったマンションの売却方法が課題となります。売り時を逃してしまったマンションの売却は、買取という手段もあるので合わせて検討するのもひとつの手です。

保有期間

不動産を売却して利益が出ると、所得税と住民税がかかってきます。この利益は下記の計算式で求めることができます。
譲渡所得=売却時の価格-(購入時の価格+購入時の諸費用+売却時の諸費用)
譲渡所得にかかる税金は、自宅の売却の場合3000万円を控除することができます。3000万円を超えた金額への課税については、マンションの保有期間によって税率が違うことは前段でも述べた通りです。短期と長期を判断する基準は所有期間が5年を超えているかどうかであり、5年未満の場合支払う税金の合計が39.63%になりますが、5年を超え長期譲渡所得に分類されると20.315%と約半分になります。よほどやむをえない事情でない限り、5年を超えての売却が現実的なラインといえるでしょう。

売り出し開始の具体的なタイミングは不動産会社と相談しよう

売り時の見定め方についてここまで解説してまいりましたが、実際の売却活動のスタートは不動産会社との調整で決めていくのが一般的です。信頼できる不動産会社、営業担当者に売却を依頼したとしても、売り出してすぐに成約するわけではありません。以下のようなことに留意しながら売り出し開始の時期を決めていきましょう。

時間的な余裕をもつ

購入検討者に売り急ぐ様子を感じ取られると、足元を見られて相場を下回る価格で条件提示をされかねません。類似物件の成約に至るまでの平均的な期間を参考にしながら、逆算の上、余裕をもった売り出しを始めましょう。
売却の流れと各ステップに必要な日数(期間)は、以下の通りです。

査定~不動産業者との媒介契約1-2週間
売却活動3-6ヵ月
売買契約~決済・引き渡し1-2か月

タイミング、物件属性などによって大きく異なりますので、あくまでも目安として参照してください。

競合物件がある場合、時期をずらすのもひとつの手

同マンションの中で、売り出し物件が出ている場合、需要と供給のバランスを考慮し、売り出し時期をずらすのも、少しでも高値売却するためのコツです。同じ建物でなくても、似たような築年数・グレード・間取りのマンションが、周辺で数多く売りに出されている場合は、注意深く売れ行きや値下げなどの動向をチェックするようにしましょう。

信頼できる不動産会社との出会いは一括査定を利用しよう!

マンションの売却を考える際に、最初に悩むのが、どの不動産会社に売却を依頼したらよいかということ。相場をつかむという意味でも、複数の不動産会社に査定依頼をすることから始めてみましょう。スマイティの一括売却査定をはじめ、インターネットで複数の不動産会社に一括して査定を依頼することができるサービスもあります。査定に高値を付けてくれるかどうかではなく、査定額の根拠を丁寧に説明し、売却活動に熱意を持って取り組んでくれる不動産会社を選んでください。

マンションの売り時に関するよくある質問

Q.築30年のマンションを相続しましたが、売り時を逃してしまったのでしょうか?

マンションは築年数によって売却額が大きく変化します。築30年になると建物の価値はほぼなくなり、フルリノベーション前提としても需要があるかどうかは立地や建物の管理状況により異なります。下記の記事にもあるように、維持管理や建て替えが難しくなる「限界マンション」になる前に、買取も視野に入れて売却を急ぎましょう。

Q.新型コロナの影響で郊外に住みかえる予定ですが、感染が収束するまで待ったほうがいい?

新型コロナによるテレワークの普及で、新たな住宅ニーズが生じており、首都圏の中古マンションの売れ行きも好調が続いています。購入意欲に直結する低金利もしばらく続くとみられていますが、この好調がどこで転換するかは予測不能です。住み替えを考えているなら、なるべく早い段階で行動すれば、売却のタイミングを逃さないで済むでしょう。

Q.転勤が決まり、築4年のマンションを売却するべきか賃貸で維持するか迷っています。

転勤が決まった時の持ち家をどうするか、という悩みは、まず今後その家に戻る予定があるかどうか、資金に余裕があるかどうかでおおむね決まるでしょう。賃貸にする場合にネックとなるのは、管理の手間がかかることと、住宅ローンを借りている金融機関に相談することです。条件によっては住宅ローンが適用外となる場合もあり、金利アップと管理コストが家賃収入とバランスがとれるかどうかの検証が必要でしょう。売却するとしても、保有期間5年未満は譲渡所得税の税率が高く、税負担額のシミュレーションも含めて判断するようにしましょう。

まとめ

マンションの売り時を見定めるためにチェックしておきたい要素、マンションを納得いく価格で売却するためのタイミングの決め方についてお話しました。とはいえ、やはりキーになるのは営業担当者。あなたのマンションの売り時と売り出し最適価格について、親身になって相談に応じてくれる信頼できる営業担当者を見極めることが、マンションを納得いく価格で売却できる最大のコツなのではないでしょうか。

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キムラ ミキ

監修キムラ ミキ

【資格】AFP/社会福祉士/宅地建物取引士/金融広報アドバイザー

日本社会事業大学 社会福祉学部にて福祉行政を学ぶ。
大学在学中にAFP(ファイナンシャルプランナー)、社会福祉士を取得。
大学卒業後、アメリカンファミリー保険会社での保険営業を経て、(マンションデベロッパー)にてマンション営業、マンション営業企画に携わった。
その後、2008年8月より独立し、現在、自社の代表を務める。

●紹介されている情報は執筆当時のものであり、掲載後の法改正などにより内容が変更される場合があります。情報の正確性・最新性・完全性についてはご自身でご確認ください。
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