- リースバックとは自宅を売却し、買主と賃貸借契約を締結して、今まで通り自宅に住み続ける方法。
- 売却金額が相場以下になることが多い点はリースバックのデメリットです。
- リースバックは不動産売却方法の1つ。悩む場合は信頼できる不動産会社に相談するようにしましょう。
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目次
最後の一手?リースバックとは
このリースバックが広まった理由には、高齢化社会を背景に、セカンドライフの資金を備えておきたいという人が増えたこと、新型コロナウイルスがもたらした影響で住宅ローンの返済に不安を感じる人が多くなったことなどが挙げられます。
そのため、リースバックは、住宅ローン返済が厳しくなった時の最後の一手などと言われるケースもありますが、本当にそうなのでしょうか。
また、不動産の相続を巡る揉め事を避けるために、資産整理の手段の1つとして利用する人も増えています。リースバックの仕組みやメリット・デメリットを正しく理解し、無用なトラブルが起きないように備えることが大切です。
リースバックの仕組み
リースバックの手続きの流れ
1.売却(事業者による買取)
2.賃貸契約
一般的には、通常の賃貸借契約同様、2年程度の契約期間で契約締結し、更新または再契約するケースが多いでしょう。
3.買い戻し(買い戻しを希望する場合)
リースバックの対象となる不動産
リースバックの利用制限
また、リース料(家賃)の支払い困難に陥る可能性があるという点では、安定収入がないケースも利用制限を受ける可能性があるでしょう。
また、不動産が共有名義の場合、名義者全員の同意がないと、トラブルが生じる恐れもあるため、リースバックの利用制限を受ける可能性があります。
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リースバックのメリット
【メリット①】売却をしても、現在の住居に住み続けられる
【メリット②】将来的に買い戻せる可能性がある
また、住宅ローンを組める子供が購入を検討しているというケースもあるかもしれません。このような場合には、具体的に買い戻しの取り決めを行い、リースバック業者が売主となる売買契約を改めて締結します。
【メリット③】現金化が早い
【メリット④】引っ越しが不要になる
【メリット⑤】売却を周囲に知られずに済む
そのため周囲に知られずに、売却を進めて売却収入を得られるという点もリースバックのメリットでしょう。
【メリット⑥】固定資産税の支払いが不要になる
リースバックのデメリット
【デメリット①】売却金額が相場以下になることが多い
また、リースバック期間終了後の不動産市場に変化が生じている可能性もあるため、その損失回避も考慮した買取価格となります。
【デメリット②】リース料(家賃)が相場より高くなることが多い
リース料(家賃)は、周辺家賃相場から設定されるのではなく、あくまでリースバック業者の買取価格に対する利回りを考慮して設定されるためです。
【デメリット③】修繕費は借主負担と定められている場合がある
賃貸借契約締結時に、修繕費や退去時の原状回復費の負担区分がどのように特約に定められているかをきちんと確認する必要があります。
【デメリット④】買い戻し時に売却時より高くなることが多い
リースバック時の売却価格が仕入れ値だとすると、買い戻し時の売却価格は仕入れ値に利益を加えた売り出し値です。だから、買い戻し時には、売却時よりも高い価格となるのです。
【デメリット⑤】買い戻しのハードルが非常に高い
【デメリット⑥】ずっと住み続けられるとは限らない
定められた契約期間が満了した後も再契約は可能ですが、再契約が保証されているわけではないことに注意が必要です。定期借家契約だけではなく、普通借家契約が選べる業者であれば安心です。
リースバックとリバースモーゲージの違い
一方、リースバックは、自宅売却により売却資金を得て、その後はリース料(賃料)を支払って、自宅を今まで通り利用する仕組みです。そのため、リースバックは借入が必要でないため、住宅ローン残債があっても利用できる場合があります。
リースバック | リバースモーゲージ | |
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対象物件 | 不動産全般 | 土地付き建物 |
対象者 | 個人・法人 | 個人 |
年齢制限 | なし | 制限あり |
住宅ローン | 抵当権が設定されていても利用できる | 抵当権が設定されていると利用できない(※金融機関による) |
使用用途 | 自由 | 制限あり(老後資金) |
所有権 | 売却先の業者 | 本人 |
家族の同居 | 可能 | 配偶者のみ |
契約終了後 | 買戻しできる | 売却 |
リースバックがおすすめの方
その際、将来買い戻しも視野に入れるのであれば、売却時よりも高値で買い取れるための具体的な資金計画と覚悟も必要です。
将来まとまったお金が入る見込みがあったり、仕事をしている現役世代であれば定期的な収入がありますので、自宅再購入の可能性も含めてリースバックは向いていると言えます。
そのほか、自宅には住み続けたいものの、自宅を相続する者がいないという方にもリースバックはおすすめです。自宅をあらかじめ分割しやすい現金に換えておくことで遺産分割を円滑に進められ、かつ空き家の発生を予防することもできます。
リースバック以外の手段がおすすめの方
慢性的に生活費の資金繰りが苦しいのであれば、買い戻しを行うのが難しい可能性もあります。収支の見直しや個人再生など他の方法を模索するほうが望ましいでしょう。
また、自宅に強い思い入れをおもちでない方であれば一般的な売却を検討するのも一案です。リースバックよりも高い売却収入を得られますので、その収入で住み替えを検討することもできます。
まずは自宅の資産価値がどれくらいなのか、相場調査や無料一括査定で確認してみるとよいでしょう。
そのほか、自宅が一戸建てで住宅ローン残債と相続人がないという場合には、リバースモーゲージを活用するのも一案です(※マンションはリバースモーゲージを活用できません)。
リバースモーゲージにより、自宅を担保にお金を借入れて生活資金の補填を行うことができます。また、死後は自宅売却やその他資産を借入の清算に充てられるため、相続先について思い悩む必要がありません。
よくある質問
- なるべく家賃を安く抑えることはできますか?
- リースバックの家賃は売却価格をもとに算出されるケースが多いので、売却価格が高ければ家賃も高くなり、売却価格を低く抑えれば家賃も安くなります。業者ごとに査定額や家賃の設定基準が違うので、複数業者で比較検討することが大事です。売却価格と家賃のバランスを見ながら総合的に判断するとよいでしょう。
- リースバックに年齢や収入の制限などはありますか?
- リースバックは成人で意思能力のある人であればとくに年齢制限はありません。融資とは違うので職業や家族構成などの制約も特に設けられていないことが多いです。
- 共有の名義人がいますがリースバックは利用できますか?
- 基本的に、共有不動産であっても全員の同意があればリースバックの利用は可能です。場合によっては共有持分のみのリースバックを行う業者もあるので、調べてみるとよいでしょう。ただし、トラブルにつながる可能性もあるので事前の話し合いは欠かさないようにしましょう。
- リースバックのための費用はどれくらい必要ですか?
- 売却のための費用と賃貸の契約にかかる費用が必要となります。売却に関する費用として仲介手数料、抵当権抹消費用、印紙税などがありますが、リースバック会社が直接買主となる場合は仲介手数料は無料です。
賃貸契約に関する費用としては敷金、保証料、火災保険料、手数料などがあります。これらの費用は売却金の中から支払うことができることが多いので、手元資金がなくても心配はありません。
まとめ
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この記事の監修者
キムラ ミキ
【資格】AFP/社会福祉士/宅地建物取引士/金融広報アドバイザー
日本社会事業大学 社会福祉学部にて福祉行政を学ぶ。大学在学中にAFP(ファイナンシャルプランナー)、社会福祉士を取得。大学卒業後、アメリカンファミリー保険会社での保険営業を経て、(マンションデベロッパー)にてマンション営業、マンション営業企画に携わった。その後、2008年8月より独立し、現在、自社の代表を務める。