今話題の「リースバック」。検討前に踏まえておきたい、特有のリスクをご紹介

  • 公開日:
  • 2020年03月23日
  • 更新日:
  • 2020年03月23日
今話題の「リースバック」。検討前に踏まえておきたい、特有のリスクをご紹介
住みながら家を売却できるというキャッチコピーで、いま話題の「リースバック」。しかし、その仕組みはキャッチコピーほどシンプルではないようです。この記事では、マイホームを、売却しても継続して住み続けられる「リースバック」で売却したいと検討されている方へ、リースバックの仕組みやリースバックを検討する前に必ず留意したいリスクについて、詳しくご紹介します。

ご自宅を手放す方法のひとつとして注目を集めている「リースバック」
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目次

リースバックは最後の一手?

リースバックとは、一言でいえば、自宅を売却し、買主と賃貸借契約を締結して、今まで通り自宅に住み続ける方法です。このリースバックが広まった理由には、セカンドライフの資金準備や住宅ローンの返済に不安を感じる人が多くなったという社会背景もあります。そのため、リースバックは、住宅ローン返済が厳しくなった時の最後の一手などと言われる場合もありますが、本当にそうなのでしょうか。

リースバックの仕組み

リースバックは、先述したように不動産をリースバック業者に売却、かつ賃貸借契約を締結し、リース料(家賃)を支払い、その不動産に住み続けられる仕組みです。買い取り代金は一括で支払われ、その使い道は自由です。

1.売却

リースバック業者を買主とした、売買契約を締結します。売却後の所有権は、買主であるリースバック業者に移転します。

2.賃貸契約

リースバック業者を貸主とした、定期借家契約を締結します。契約期間満了前に、再契約して、居住延長できる場合もあります。 一般的には、通常の賃貸借契約同様、2年程度の契約期間で契約締結し、更新または再契約するケースが多いでしょう。

3.買い戻し(買い戻しを希望する場合)

売却時に、「再売買予約権」をつけて契約できる場合もあります。買い戻し時に、売買契約を締結します。

リースバックの対象となる不動産

基本的にはすべての不動産が、リースバックの対象不動産です。ただしリースバック業者によっては、利用制限を受ける場合がある点には留意が必要です。

リースバックの利用制限

リースバックの利用制限を受ける場合には、たとえば住宅ローン残債が、リースバック買取金額より高い、つまりオーバーローン状態であるケースが挙げられます。なぜならリース料(家賃)に加えて残った住宅ローンの支払いを行う必要があるため、支払い困難に陥る可能性が高いからです。

また、リース料(家賃)の支払い困難に陥る可能性があるという点では、安定収入がないケースも利用制限を受ける可能性があるでしょう。また、不動産が共有名義の場合、名義者全員の同意がないと、トラブルが生じる恐れもあるため、リースバックの利用制限を受ける可能性があります。

【ご参考】リバースモーゲージとの違い

リースバックと混同される仕組みに「リバースモーゲージ」があります。リバースモーゲージは、自宅の土地、建物を担保にして金融機関から融資を受ける仕組みです。毎月の支払いは利息のみで、契約者が亡くなった後、自宅売却等の資金で一括返済を行います。

一方、リースバックは、自宅売却により売却資金を得て、その後はリース料(賃料)を支払って、自宅を今まで通り利用する仕組みです。そのため、リースバックは借入が必要でないため、住宅ローン残債があっても利用できる場合があります。

リースバックのメリット

リースバックの概要を踏まえたうえで、リースバックのメリットについてご説明いたします。

売却をしても、現在の住居に住み続けられる

リースバックは、売却をして売却収入を得た後も、そのまま現在の住居に住み続けられます。愛着のある自宅にそのまま住み続けられるのは大きなメリットとして挙げられるでしょう。

将来的に買い戻せる可能性がある

「再売買予約権」をつけて契約できる場合には、将来的に買い戻せる可能性もあります。リースバックを活用しつつも、可能であれば買い戻しをしたいと考える方もいるでしょう。また、住宅ローンを組める子供が購入を検討しているというケースもあるかもしれません。このような場合には、具体的に買い戻しの取り決めを行い、リースバック業者が売主となる売買契約を改めて締結します。

現金化が早い

リースバック業者が買主となるため、一括現金買取となります。そのため、住宅ローン審査などの手間がかかる一般的な不動産売却と比べると、現金化までの期間が早いと言えます。

引っ越しが不要になる

一般の売却においては、当然引っ越しが必要ですが、引っ越しには時間と費用が掛かります。リースバックは、引っ越しの必要がなく、今まで通り自宅での生活を継続できます。

売却を周囲に知られずに済む

売却したことが周囲に知られると、その理由を詮索する人も現れます。しかし、リースバックでは、自宅売却した後も、今まで通り自宅での生活となります。そのため周囲に知られずに、売却を進めて売却収入を得られるという点もリースバックのメリットでしょう。

固定資産税の支払いが不要になる

リースバックをすると、買主であるリースバック業者に所有権が移転します。そのため、毎年1月1日現在の固定資産の所有者に課税される固定資産税の支払いは不要となります。

リースバックのデメリット・リスク

メリットが多いリースバックではありますが、もちろんデメリットやリスク(注意しておきたい点)もあります。その内容について、ご説明いたします。

売却金額が相場以下になることが多い

リースバックにおける売却金額は、周辺相場以下となることが多いでしょう。物件にもよりますが、一般的には、周辺相場の60~90%程度になると考えておきましょう。周辺相場よりも低くなる理由はリースバック業者が、賃料収入を得る投資用不動産として査定し、利回り重視で考えるためです。また、リースバック期間終了後の不動産市場に変化が生じている可能性もあるため、その損失回避も考慮した買取価格となります。

リース料(家賃)が相場より高くなることが多い

リース料(家賃)が周辺類似物件よりも高く設定される可能性も高いでしょう。物件にもよりますが、リース料(家賃)の目安としては、売却価格の8~10%程度と考えておきましょう。リース料(家賃)は、周辺家賃相場から設定されるのではなく、あくまでリースバック業者の買取価格に対する利回りを考慮して設定されるためです。

買い戻し時に売却時より高くなることが多い

買い戻しを検討している場合には、買い戻し時に売却時より高くなる可能性が高いことに留意が必要です。物件にもよりますが、目安としては売却価格の1.1~1.3倍程度と考えておきましょう。それは、リースバック業者が、営利団体だからです。リースバック時の売却価格が仕入れ値だとすると、買い戻し時の売却価格は仕入れ値に利益を加えた売り出し値です。だから、買い戻し時には、売却時よりも高い価格となるのです。

買い戻しの金銭的ハードルが非常に高い

買い戻しはリースバックのメリットでもありますが、上記の3項目を考慮すると、現実的には金銭的ハードルだけでなく、心理的ハードル(〇年前に売却した自宅を、それを上回る価格で買い戻すことへの抵抗感)も非常に高く、実行に移せる方は限られた方と言えるでしょう。

リースバックを検討する前に

リースバックがおすすめの方、リースバック以外の方法がおすすめの方はどのような方といえるのか、ご説明いたします。

リースバックの検討がおすすめの方

自宅に愛着もあり、子供の学区を移したくない等、引っ越しをしたくないものの一時的にまとまったお金を必要とするという事情がある場合は、リースバックの活用を検討してみましょう。その際、将来買い戻しも視野に入れるのであれば、売却時よりも高値で買い取れるための具体的な資金計画と覚悟も必要です。

将来まとまったお金が入る見込みがあったり、仕事をしている現役世代であれば定期的な収入がありますので、自宅再購入の可能性も含めてリースバックは向いていると言えます。

そのほか、自宅には住み続けたいものの、自宅を相続する者がいないという方にもリースバックはおすすめです。自宅をあらかじめ分割しやすい現金に換えておくことで遺産分割を円滑に進められ、かつ空き家の発生を予防することもできます。

リースバック以外の手段がおすすめの方

生活費の資金繰りが慢性的に苦しく、自宅を手放したくはないがまとまったお金が欲しいという方はリースバック以外の方法で、お金の工面を検討することをお勧めします。慢性的に生活費の資金繰りが苦しいのであれば、買い戻しを行うのが難しい可能性もあります。収支の見直しや個人再生など他の方法を模索するほうが望ましいでしょう。

また、自宅に強い思い入れをおもちでない方であれば一般的な売却を検討するのも一案です。リースバックよりも高い売却収入を得られますので、その収入で住み替えを検討することもできます。

そのほか、自宅が一戸建てで住宅ローン残債と相続人がないという場合には、リバースモーゲージを活用するのも一案です(※マンションはリバースモーゲージを活用できません)。リバースモーゲージにより、自宅を担保にお金を借入れて生活資金の補填を行うことができます。また、死後は自宅売却やその他資産を借入の清算に充てられるため、相続先について思い悩む必要がありません。

まとめ

リースバックも資金調達などの有効な手段ではありますが、決して万人にとっていい方法とは言えません。あくまでも、リースバックは、不動産「売却」であることは忘れないようにしましょう。そのうえで、リースバックの特徴を踏まえて、自分に適した手段であるかを慎重に検討することをお勧めします。

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キムラ ミキ

監修キムラ ミキ

【資格】AFP/社会福祉士/宅地建物取引士/金融広報アドバイザー

日本社会事業大学 社会福祉学部にて福祉行政を学ぶ。
大学在学中にAFP(ファイナンシャルプランナー)、社会福祉士を取得。
大学卒業後、アメリカンファミリー保険会社での保険営業を経て、(マンションデベロッパー)にてマンション営業、マンション営業企画に携わった。
その後、2008年8月より独立し、現在、自社の代表を務める。

※紹介されている情報は、記事公開当時の内容となります。

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