相続した土地の税金っていくらくらい?

  • 公開日:
  • 2018年9月21日
  • 更新日:
  • 2018年9月27日
相続した土地の税金っていくらくらい?
親から土地を相続した場合、相続税はどれくらいかかるのかはご存知でしょうか。本記事では、相続税の計算方法や相続手続きの仕方、相続税対策に活用できる特例などをご紹介していきます。

相続した土地に住まない場合には、土地を売却するという選択肢も。
まずはご自分で相続税を計算してみましょう。

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目次

土地を相続したら、相続税がかかる

土地を相続すると、どれくらい相続税がかかるのでしょうか?

相続税とは

まず、相続税の基本知識について解説します。相続税とは、親や配偶者など亡くなった人(被相続人という)の遺産を受け継ぐ際に、その遺産総額にかかる税金のことです。相続税がかかる大まかな目安になるのは「基礎控除額」です。基礎控除額とは、被相続人の遺産総額から必ず控除できる金額のことで、計算式は以下の通りです。

相続税の基礎控除額=3,000万円+600万円×法定相続人の数

例えば、自身の父が他界し、法定相続人が母・自分・弟の3人だった場合の基礎控除額は、3,000万円+600万円×3人=4,800万円となり、父がこれを超える財産を遺した場合は相続税がかかります。

より詳しい相続税の計算方法は、記事の後半でご説明します。

土地の相続税はどのように設定されている?

もし親が土地を遺して亡くなった場合、その相続税はいくらになるのでしょうか。土地の相続税の計算方法について解説します。

相続税評価額とは

相続税を計算するためには、預貯金や土地、建物などの財産を評価した「相続税評価額」を求める必要があります。土地の相続税評価額を計算する方法は、

路線価方式による評価
倍率方式による評価

の2種類があり、どちらの方法を適用するかはその土地の所在地によって決まっています。土地の相続税評価額は、一般的に相続開始時点の換金価値(売却価格)よりも低い額となっていますので、その土地の価値以上に課税される心配はありません。

1.路線価方式による評価

路線価方式とは、国税庁が定める路線価という数値を使って土地を評価する方法です。「路線価地域」と呼ばれる場所に土地があれば路線価方式を適用します。路線価地域には、主に市街地や住宅地が該当します。

路線価は、その道路に面する標準的な土地の1平米あたりの価値を千円単位で表記しています。1年に一度更新され、国税庁のホームページから簡単に確認できます。

路線価方式による評価額の計算は、「正面路線価×各補正率(奥行価格補正率など)×面積」で求められます。

2.倍率方式による評価

倍率方式とは、固定資産税の評価額に規定の倍率をかけて評価額を算出する方法です。

固定資産税の評価額は、毎年4月ごろに送付される「固定資産税納税通知書」を見ればわかります。倍率方式を適用する土地は、郊外の土地や田畑、山林、原野などが該当します。倍率方式による評価額の計算は、「固定資産税評価額×倍率」で求められます。路線価と評価倍率は、国税庁のホームページから確認することができますので、計算する際には参考にしましょう。

自分でもできる!相続税の計算方法

相続税の計算は一見複雑ですが、必要な計算項目さえ押さえれば、自分でも計算することが可能です。

相続税の計算方法は次の順で行ないます。

1.すべての遺産額を足し合わせて、遺産総額を求める
2.遺産総額から、借入金や葬儀費用を引く
3.基礎控除額を引く
4.法定相続人ごとに相続税額を求める
5.利用できる控除額を引く

相続手続きについて

相続手続きは以下のような流れで進んでいきます。

相続の発生 ≫ 遺言書の確認 ≫ 相続人の確定 ≫ 相続財産の確定 ≫ 遺産分割協議 ≫ 相続登記

以下の記事で詳しく解説していますので、合わせてご確認ください。
不動産を相続したらどうしたらいいの?相続手続きや売却する際の注意点

相続税に関する控除と特例

遺産が多いと多額の相続税がかかってしまいますが、相続税に関する控除を利用することで、相続税を軽減することが可能です。主な控除について説明していきます。

1.基礎控除

基礎控除は、遺産総額から無条件で引ける金額のことです。基礎控除額の計算式は以下の通りです。

相続税の基礎控除額=3,000万円+600 万円×法定相続人の数

前述したように、例えば、自身の父が他界し、法定相続人が母・自分・弟の3人だった場合の基礎控除額は、「3,000万円+600万円×3人=4,800万円」となります。

2.贈与税額控除

贈与税額控除とは、相続発生より3年以内に贈与財産を受け取った方が利用できる控除で、贈与時点で支払った贈与税を相続税から引くことができます。

つまり、3年以内の贈与を実質的な生前贈与とみなし、贈与税と相続税が二重にかかることを防いでくれる制度です。ただし、贈与時点で贈与税を支払っていない場合は、この控除の対象外となりますのでご注意ください。

3.配偶者控除

配偶者控除の正式名称は「配偶者の税額軽減」で、配偶者は、最大1億6,000万円、もしくは法定相続分のうち多い金額まで相続税がかかりません。

例えば、夫が4億円の財産を配偶者と子に遺した場合、配偶者の法定相続分は2分の1の2億円です。この場合は1億6,000万円ではなく、2億円まで相続税が非課税にすることができます。配偶者は遺産相続で相続税が極力かからないよう配慮されているのですね。

ただ、この制度を最大限利用して相続税を軽減するために、極力多くの財産を配偶者が相続したとしても、二次相続時の相続税が余計に多くなり、子に負担がかかる可能性もあります。二次相続の相続税対策も合わせて、子と相続額の検討をするとよいでしょう。また、内縁の夫や妻は、この配偶者控除を受けることができませんのでご注意ください。

4.未成年者控除

未成年控除とは、法定相続人である未成年(満20歳未満の人)が遺産を相続や遺贈によって受け取った場合に、一定の金額を相続税額から控除するものです。未成年控除額の計算式は以下の通りです。

満20歳になるまでの年数×10万円(1年未満の期間は切上げ)

例えば、満15歳の方が遺産相続する場合は、「(20歳−15歳)×10万円=50万円」を控除することができます。

5.障害者控除

障害者控除とは、障害のある法定相続人が遺産を相続した場合に、一定額を相続税から控除できる制度です。

相続人が障害者の場合に適用されるもので、亡くなった被相続人が障害者かどうかは関係ありません。控除額は2種類あり、一般障害者か特別障害者かによって分かれます。

一般障害者とは
・身体障害者手帳上の障害等級が3級~6級
・精神障害者保健福祉手帳上の障害等級が二級または三級

特別障害者とは
・身体障害者手帳上の障害等級が1級または2級
・精神障害者保健福祉手帳上の障害等級が一級

一般障害者は、満85歳になるまでの年数×10万円、特別障害者は、満85歳になるまでの年数1年×20万円を控除できます。

6.相次相続控除

相次相続控除とは、10年以内に2回相続が発生した方を対象とする制度で、2回目の相続時に、過去に支払った相続税の一部を今回の相続税から控除できるものです。控除額の計算式はやや複雑です。

相次相続控除額=A×C÷(B-A)×D÷C×(10-E)÷10
A=相続1で支払った相続税
B=相続1でもらった財産価額
C=相続2における財産価額の合計額
D=相続2でもらう財産価額
E=相続1から相続2までの経過年数(1年未満は切り捨て)

例えば、以下の条件で相続が2回行なわれたとします。

(例)
・A(相続1で支払った相続税)=1,000万円
・B(相続1でもらった財産価額)=1億円
・C(相続2における財産価額の合計額)=8,000万円
・D(相続2でもらう財産価額)=5,000万円
・E(相続1から相続2までの経過年数)=5年

この場合の相次相続控除額は、277万円となります。

また、もしA〜Dまでは同じ条件で、Eの経過年数が1年だった場合の控除額は500万円となり、前回の相続から日が浅いほど、控除額が多くなるのが特徴です。なお、この控除を受けるには、1回目の相続で相続税を支払っていること、2回目の相続で法定相続人であることが条件となります。2回目の相続で相続人ではなく遺言で遺産を受け取った場合は、対象外となりますのでご注意ください。

7.小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例とは、被相続人が居住していた土地や事業をしていた土地に対し、80%または50%まで評価額を減額するものです。この特例を適用するには、以下の2つをクリアしていることが前提です。

・被相続人や被相続人と生計をともにする親族が居住・事業をしていた宅地等である
・その宅地等に建物や構築物が建っている

対象となる宅地等は、「特定居住用宅地等」「特定事業用宅地等」「特定同族会社事業用宅地等」「貸付事業用宅地等」の4種類があります。今回はこのうち最も対象者が多い「特定居住用宅地等」についてご説明します。「特定居住用宅地等」は、被相続人等が住んでいた宅地や、被相続人と生計をともにする親族が住んでいた宅地のことで、以下に当てはまれば評価額を軽減することが可能です。

被相続人が住んでいた宅地
被相続人の配偶者、同居していた親族が相続する場合。もしくは、被相続人に配偶者や同居する相続人がいない、その宅地に被相続人や配偶者が過去3年間居住していないときに、被相続人と同居していない親族が相続する場合。

被相続人と生計をともにする親族が住んでいた宅地
被相続人の配偶者や、被相続人と生計をともにする親族が相続する場合。

上記に当てはまる宅地等のうち、240平米までの部分を80%減額することができます。

この特例は、自分も住んでいる住居を相続したときに、相続税が払えずに住居を売却するリスクを抑えるために定められています。なお、「生計をともにする親族」は、親族(配偶者、三親等内の姻族及び六親等内の血族)であればよく、相続人である必要はありません。また、内縁の妻や夫に対して遺贈した場合は、この特例を適用することができません。

控除・特例は併用できるのか

相続税の控除や特例は、どのように遺産総額から控除すればよいのでしょうか。計算の順序は以下のようになります。

1.遺産総額を計算する(小規模宅地等の特例はここで活用)
2.基礎控除額を引く
3.相続税額を計算する
4.相続税額から各控除額を引く

例えば、遺産総額が2億円、基礎控除が4,800万円(法定相続人:配偶者、子2人)のとき、基礎控除と配偶者控除を併用するとします。まず基礎控除を引きます。すると残額は、2億円ー4,800万円=1億5,200万円になります。
1億5,200万円に対する相続税額は40%ですので、1億5,200円×40%=6,080万円です。この6,080万円から配偶者控除を引きます。配偶者控除は1億6,000万円もしくは配偶者の法定相続分(この場合は1億円)です。

この結果、相続税はかからないという計算になります。

注意点としては、控除できる金額を足し合わせないことです。例えば、基礎控除(4,800万円)と配偶者控除(1億6,000万円)を利用する際に、4,800万円+1億6,000万円=2億800万円が遺産総額から控除できるわけではなく、正しくは上記の例の通りになります。

まず、基礎控除を引いてから相続税額を計算し、そのあとに各控除額を引く、という順序で計算していきましょう。

相続した土地を売却するという選択肢も

相続した土地に住まない場合には、その土地を売却する選択肢もあります。土地を売却するメリットは、売却して現金化して、その資金で資産運用や不動産投資に活用したり、固定資産税や土地計画税などの税金を軽減できたりすることです。土地は持っているだけでコストがかかりますので、利用予定がなければ売却を視野に入れましょう。

希望金額通りに売れないリスクや、売れた際も仲介手数料などの経費、譲渡所得課税や印紙税などの税金がかかるデメリットも加味して検討するのがおすすめです。

もし土地が査定額よりも高く売れる場合は、売却した方がお得です。対して、査定額より安くしても売れない場合は、固定資産税などのコストがかかり続けてしまうので、そもそも相続せずに相続放棄をするのも選択肢です。

また、相続した土地の売却に関する税制上の優遇措置もあります。まず、相続税の申告期限から3年以内の売却であれば税負担が軽くなります。さらに、土地の売却時にかかる譲渡所得は、2016年4月から2019年12月31日の間、条件付きで3,000万円まで軽減できる大きな優遇もあります。これらの優遇の利用を視野に入れて、売却活動をするとよいでしょう。

まとめ

今回は、土地を相続した場合に納める相続税や土地の評価方法、相続税の計算方法や利用できる控除などについて解説しました。

もし相続が発生した場合に、その程度相続税がかかりそうか、土地を相続するのであれば自分で居住するか売却するかなど、相続税に対して今のうちから対策を始めることをおすすめします。

相続した土地に住まない場合には、土地を売却するという選択肢も。
まずはご自分で相続税を計算してみましょう。

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【監修者】金指歩

【監修者】金指歩

【資格】FP3級

法学部政治学科出身・元信託銀行勤務のフリーライター。

神奈川県出身。FP3級を大学在学時に取得。金融系全般、女性のライフスタイルをテーマとした記事を中心に執筆している。

※紹介されている情報は、記事公開当時の内容となります。

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