住宅ローンの返済が苦しいなら検討するべき「任意売却」とは。競売との違いや注意点を解説

一戸建てであれ、マンションであれ、住まいを購入する場合には、購入した住宅を担保にして（抵当権の設定）、住宅ローンを利用するのが一般的です。地道に返済できている間は何の問題もありません。ところが、返済が困難になって滞納額が増えてくると、融資元の金融機関は貸付金を回収しようとします。具体的には、抵当権が設定されている住宅を差し押さえ、競売にかけるわけです。競売になってしまうと、安価な価格で強制的に売却され、住まいを明け渡さなければなりません。もちろん拒むこともできません。なにより競売情報が公開されるため、親戚や近隣に知られてしまう可能性もあります。このようなリスクを回避できる選択肢の１つが任意売却なのです。金融機関が競売にかける前に自分で住宅を売却するという方法です。

通常、抵当権を抹消するためには、融資額の返済の残りである「残債」を返済する必要があります。しかし、売却価格が残債を下回る場合には、不足額に自己資金を充当するなどしなければ抵当権を抹消してもらえません。しかし、任意売却であれば、売却価格だけでは残債に不足する場合でも抵当権を抹消してもらうことが可能です。 もしも住宅ローンの滞納が繰り返されるようなら、こうした手段もあるということを覚えておくと良いでしょう。

住宅ローンに残債があっても、完済を条件として不動産を売却することは可能です。ローン滞納をしておらず、不動産の売却金や、不足金に自己資金を投入して住宅ローン残債を完済できる場合は通常の売却を利用するとよいでしょう。

任意売却と通常売却との違いは、金融機関の合意が必要である点です。売却価格を決めるのも売り主ではなく、金融機関となります。契約・引き渡しや売却後のローン残債についても、金融機関との連携が大切になりますので注意してください。

任意売却は競売に比べ、市場価格に近い価格で売却できること、引越時期について協議できる、情報が開示されないなどのメリットがあります。

なお、競売については以下のページで詳しくお話ししています。

ローンを完済できなくても抵当権が抹消されるなんて、「そんな虫がいい制度があるの？」と思う方もいることでしょう。もちろん、任意売却は誰でも利用できる制度ではありません。ここでは任意売却の条件やタイミングについて説明いたします。

任意売却で自宅を売却するには、ローン返済の滞納が必須条件となっています。返済が滞ることで、債権者は債務の一括弁済を求めることができるようになるためです。滞納期間にこれといった決まりはありませんが、3か月〜6か月ぐらいが一般的です。住宅ローン滞納のほかにも、連帯保証人の合意を受けていること、税金の滞納などで役所から差し押さえを受けていないことなども条件となります。

任意売却の条件は、住宅ローンの返済が滞ることだと説明しました。ではいったいどのようなタイミングで任意売却を始めることができるのでしょうか。

滞納期間が3か月にもなると、金融機関は保証会社へ代位弁済（保証会社が本人に代わって返済すること）を求めることになります。そのタイミングから任意売却を行うことができますが、なるべくそうなる前に、債権者である金融機関に相談するようにしましょう。なにより任意売却には、債権者の合意が必要になるためです。金融機関としても、時間とコストがかかるため競売を避けたいというのが本音ですから、ローンの返済が困難であることをしっかりと伝えることで、任意売却に応じてもらうことができます。金融機関からの通知に対して連絡を怠ると、返済や売却の意志がないと判断され、競売手続きを進められてしまいます。常に目を通し、早めに連絡を取ることが必要です。

代位弁済を経て、新たな債権者となった保証会社が裁判所に申し立てることにより競売の具体的なスケジュールが始まります。代位弁済から入札書の開札となる前日までが任意売却の可能期間となります。管轄する裁判所により異なりますが、競売にかかる期間はおよそ6か月です。

競売開始が決定されれば、裁判所から通知が届きます。そこで初めて事態の深刻さに気づくケースもありますが、その場合でも開札日までのおよそ6か月間は任意売却ができるため手遅れではありません。

競売に比べればはるかにメリットの多い任意売却ですが、全くデメリットがない訳ではありません。 ここであらためて、メリットとデメリットについて詳しく解説します。

□	通常売却に近い価格で売却できる
□	契約日や引っ越し日の調整ができる
□	引っ越し費用や売却にかかる費用・税金を売却金額から控除できる場合がある
□	残債の返済について金融機関と話し合える

競売との比較でもメリットが多いことを前述しましたが、手持ち資金に全く余裕がなくても不動産会社に売却を任せることができるのが最大のメリットといえるでしょう。任意売却を正しく行うことで、その後の生活を立て直すことも可能になるので、パートナーとなる不動産会社の選定が重要となってきます。

□	ローンの滞納が滞ることにより金融機関の事故者情報（ブラックリスト）に登録される
□	債権者、連帯保証人などの同意が必要
□	売却に出してその金額を充てても、ローン残額が大きい
□	成立しなければ競売にかけられる
□	近隣や地域の人に気付かれてしまう可能性がある

任意売却には住宅ローン返済の滞納が条件ですが、ローンを滞納すれば、金融機関の事故者情報に登録、つまりブラックリスト入りすることになります。ローンの返済額が厳しくなったら、まずは金融機関に相談をしてみましょう。場合によっては返済条件を見直してもらえることもあります。あらゆる手を尽くしてローンの返済能力があるうちはなるべく返済するようにして、任意売却はあくまでも競売にならないための最後の手段だと考えるようにしましょう。

任意売却の流れは下記の通りです。

不動産の売却には通常2～6カ月の期間が必要とされています。任意売却の場合、債権者や連帯保証人との連絡・調整が必要なため、条件によってはそれ以上かかることも珍しくありません。任意売却を選んでも、競売の落札日前日までに買い手が見つからなければ競売で売却されることになります。詳しい手順については下記の記事も参考にしてください。

任意売却を依頼しようと思ったとき、一体どこに連絡をすればよいのでしょうか。任意売却には、専門的な法律の知識と経験が必要となります。任意売却に関する団体もたくさんあるので、まずどこに連絡をすればよいかわからない方も多いと思います。任意売却を依頼する団体の判断ポイントをお伝えいたします。

●弁護士、司法書士、税理士、宅地建物取引士などの専門家がいるか
●任意売却の実績が豊富か

任意売却は不動産取引の中でも特殊な案件なので、債務整理に関する法律の専門的な知識や、過去の任意売却の実績が豊富であるかどうかが重要になってきます。知名度や規模で判断せずに、しっかり話を聞いてから決めるようにしましょう。

任意売却はあくまでも抵当権が抹消されるだけであって、債務がなくなるということではありません。住宅を売却し、売却代金をローン返済に充てたとしても、残ったローン残高は、債権者と相談の上で分割払いなどによって払い続けなければならないということを理解しておきましょう。

任意売却も、通常の不動産売却のように仲介手数料がかかります。その他にも、売買契約時にかかる印紙税、抵当権の抹消登記費用や、売却益に対する譲渡所得税などがかかります。ただし、債権者との交渉次第でこれらの費用に加えて、引っ越し代なども売上金額から支出してもらえる場合もあります。

不動産売却時の費用については以下の記事も合わせてご覧ください。

任意売却によって物件を売却することができても、ローンを完済できるとは限りません。不足分は、自己資金で支払ったり引き続き返済する必要があります。一括で返済が難しい場合は、以下のような方法もありますので、覚えておきましょう。

1.	小額での分割返済
2.	自己破産を行う
3.	サービサー制度等を利用する

任意売却についてのポイントやデメリットについてお伝えいたしました。住宅ローンが滞納し、競売になる前の最終手段でもある任意売却も、条件が整わないと不成立になってしまうこともあります。また、任意売却を行っても、ローンの残債は返済していく必要があるというところも忘れないでおきましょう。