不動産の買取再販業者とは？仲介業者との違いや業者選定について解説します

買取再販業者とは、中古不動産を安値で買い取った後、リフォームやリノベーションを施して、販売する会社のことをいいます。大手不動産会社にも「買取再販」を行っている会社はあります。しかし、近年では建設会社やそのほかの異業種参入も増えて、競争が激化しており、買取再販業者の中には不動産知識が低い業者も存在しているのが事実です。そのため、買取再販業者を不動産売却の選択肢として考える場合、その会社が信頼できる業者であるかどうか慎重に見極める必要があります。

また、買取再販で扱われる住宅の取得について、以下のような税制の特例措置もあります。買取再販業者としては、「買取再販」を行うメリットも高いため、今後も買取再販業者は増加していくでしょう。

【買主の登録免許税軽減】

令和4年3月31日までの期間に、買取再販業者から住宅を購入した場合、買主は所有権移転登記に係る登録免許税が軽減されます。

【買取再販業者の不動産取得税軽減】

令和5年3月31日までの期間に、住宅の買取再販を行った場合、その不動産取得に係る不動産取得税が軽減されます。

買取再販業者と仲介業者を比較しながら、買取再販業者のメリット・デメリットについてご説明します。

買取再販業者のメリット・デメリットについてご説明します。

【メリット】

買取再販業者を活用するメリットは、「早く現金化できる」という点にあります。仲介業者は、不動産市場に物件を紹介し、売主と買主のマッチングを行います。つまり、買主とマッチングしなければ、売却は成立しません。場合によっては、買主が現れるまで時間を要することもあるでしょう。一方で、買取再販業者の場合、その会社が不動産を買い取ってくれるため、すぐに不動産を現金化できます。

また、「買取再販」の場合は買主が不動産業者になるため、「契約不適合責任」を負う必要がない点もメリットです。仲介業者を通じて、買主に不動産を売却する場合、売主は「契約不適合責任」を負います。その結果、売却不動産に瑕疵があった場合、その修復費用を負担する必要があります。なお、個人間取引の場合、「いっさいの契約不適合責任を負わない」旨の特約設定をすることもできますが、買主にとっては不利な特約であるため、価格を下げるなどの対応が求められる可能性もあります。

【デメリット】

買取再販業者を活用するデメリットは、「売却額が低くなる」点にあります。先にもご説明したとおり、買取再販業者は不動産を買い取り、リフォームやリノベーションを施した不動産を売却し、利益を得ます。その経費を考慮すると、相場価格よりも低い価格での買取にならざるを得ません。「買取再販」での売却額は、相場価格から1割～3割程度、低い価格になると考えておきましょう。

また、買取再販業者の中には、異業種参入している業者もあります。その場合、不動産知識が低く、納得のいく説明および対応を受けられない可能性があることには注意が必要です。

仲介業者のメリット・デメリットについて、ご説明します。

【メリット】

仲介業者は、不動産市場で買主を見つけて、売主とのマッチングを行います。また、仲介業者は不動産知識が高いため、売却のためのアドバイスをていねいに行ってくれる可能性も高いでしょう。そのため、「買取再販」よりも高い価格で売却ができる可能性があります。

【デメリット】

仲介業者に不動産売却を依頼する際には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」のいずれかを締結する必要があります。「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」はほかの仲介会社に重複して、不動産売却の依頼をすることができません。また、「専属専任媒介契約」はみずから見つけた買主に売却することができません。このように、仲介業者への不動産売却依頼は制限も多いというデメリットもあります。

それぞれメリット・デメリットがあるため、買取再販業者と仲介業者のどちらを選べばよいのか悩む方もいるでしょう。ここでは、買取再販業者と仲介業者がおすすめのケースをそれぞれご紹介します。

「不動産を早く現金化したい」、「売却予定の不動産に売りづらい点がある」と考える方には、買取再販業者を選んだほうがメリットが高い可能性があります。

【不動産を早く現金化したいケース】

仲介業者に売却を依頼した場合、売却までに時間を要する可能性があります。その点、買取再販業者に依頼すれば、相場価格よりも、低い価格にはなりますが、素早く現金化できる可能性が高いでしょう。

【売却不動産に売りづらい点があるケース】

不動産が、老朽化していたり、立地が悪かったりなど、売りづらい点がある場合、仲介業者に依頼して不動産市場でそのまま売却活動を行っても、購入を検討する人が現れにくいと懸念されるケースもあるでしょう。そのような場合、売却が成立するまでに時間を要するかもしれません。また、購入検討者から値下げ交渉を持ち出されるかもしれません。結果として、買取再販業者に提示された買取価格と同程度での売却となる可能性も考えられるため、当初から買取再販業者に買取を依頼するのも一案です。

「売却までに時間を要してもかまわない」、「より高く買ってくれる人を探したい」と考える方には、仲介業者を選んだほうがメリットが高い可能性があります。

【売却までに時間を要してもかまわないケース】

売却収入を、ほかの不動産などを購入する資金に充てることを考えている場合には、売却までの時間に制限が生じます。しかし、そのような時間の制限がない場合、仲介業者に売却を依頼すれば、より高く買ってくれる人を探すことができます。

【より高く買ってくれる人を探したいケース】

仲介業者は不動産の取り引きの知識に長けているうえに、エリアや物件の種類など、得意分野があります。売却予定の不動産に適した仲介業者を選ぶことにより、どうしたらより高く売却できるかについて親身に相談に応じたり、独自の販売ネットワークを駆使して買主を見つけてくれたり、信頼できるパートナーとして動いてくれる可能性が高いでしょう。なお、広告料を別途支払うことにより、その可能性はより高まります。

不動産を高く売るためには、売却予定の不動産価値を知ることが先決です。買取再販業者、仲介業者のどちらを選べばよいのかは、売却予定の不動産が「売りやすい物件」であるかどうかが大きなポイントになります。先段で、現金化を急ぐ方には買取再販業者がおすすめとお話しましたが、「売りやすい物件」であれば、仲介業者に依頼しても、すぐに買主と契約成立する可能性も高いです。

最近では、複数の不動産会社に一括して査定依頼を行うことができるサイトもあります。そのようなサービスを利用して、まずは売却予定の不動産価値および相場観をつかむとよいでしょう。

所有不動産の売却を検討する際に、いつまでにどれくらいで売却したいのか、大まかな計画を立ててみましょう。そのうえで不動産の査定依頼を行い、査定結果を基にして、ご自身の計画（売却希望価格や期間など）とのギャップについて、不動産会社に相談されてみるとよいでしょう。

ご自身では思ってもみないニーズや不利な点などに気づかされることもあるかもしれません。その気づきを得てから、買取再販業者、仲介業者のどちらに不動産売却のサポートを依頼するのかを考えても遅くはありません。まずは、みずからの希望を整理し、現状を把握することが大切です。