不動産買取はトラブルが起こりやすい？事例や相談先・注意点についてご紹介します

不動産を売却する場合2つの方法があります。不動産会社に売却を依頼し買い手を探してもらう「仲介」と、不動産会社に直接買ってもらう「買取」の2つです。

2つの方法にどのような違いがあるのか比較してみましょう。

価格が相場より下がっても早く確実に売却したい場合は、買取を選択するのが1つの考え方と言えるでしょう。

不動産会社がなぜ買取をするのか、その目的は買取った後に転売して利益を上げるためです。

仲介により不動産を売却した場合の不動産会社の収入は「仲介手数料」であり、宅地建物取引業法による規定があり上限を超えることはできません。たとえば1,000万円で不動産を売却した時の仲介手数料上限は36万円（消費税別）であり、上限額を超えて何らかの報酬を受取ることはできません。

しかし「買取」の場合は転売価格を不動産会社が自由に決めることができ、仲介手数料を超える利益を得ることが可能になります。ただし買取ってから売れるまでに想定外の時間がかかること、買取資金を借り入れた場合は利息の負担があること、そのほか法人税や不動産取得税などの税負担がありコストもかかります。

転売価格から買取価格を差し引き、これらのコストを控除すると「赤字」になることもあり、不動産会社にとって「買取」はリスクを抱える面もあります。

そのため利益を確実にするため買取価格は慎重に算定する会社が多いのです。

不動産買取で生じるトラブルは、買取業者の不誠実な対応が主な原因です。トラブルに合わないために知っておきたいトラブル事例を紹介します。

買取は市場相場の6～7割と述べましたが、このことを知らずに買取に応じてしまい、契約後に相場価格を知った買主が引渡しに応じないといったトラブルがあります。

買取査定の時点で不動産会社が相場価格や売買事例を紹介し、買取価格を決定するプロセスをきちんと踏んでいるとトラブルは起きにくいのですが、売却を急ぐあまり十分な理解をせずに契約に至ってしまうケースです。

買取を依頼する場合は買取価格と相場価格との違いをよく理解し、買取業者を決定・依頼することが重要です。

買取の場合は不動産会社に支払う仲介手数料はなく、ほかにも買取にともなう売主負担の経費は本来ありません。しかし、買取業者によってはさまざまな名目を付けて費用の請求をするケースや、不用品の処分費用を契約後や引渡し後に請求するケースも考えられます。

買取業者は「残置物があっても大丈夫」と謳っているケースもありますが、残置物・不用品などの処分費用が買取価格に含まれ査定されているのか、別途費用負担が必要なのかを確認することが大切です。

買取査定により価格について買取業者と合意し、いよいよ契約となった時に買取金額を下げてくるケースや、契約後の引渡し時に金額の値下げを要求するケースも考えられます。

買取を確実なものにするためあえて「高い査定価格」を提示する、または市況の変化により買取価格の値下げを要求せざるを得ないなど、買取業者側の都合や事情により買取価格が下がることはトラブルとしては深刻なものです。

売主には買取を希望する事情がありますので、トラブルが生じると売却予定の時期が伸びてしまいいろいろな影響が生じます。

「不動産買取」を看板にあげている業者の中には、いわゆる「悪徳業者」と言われるような業者がいないわけではありません。

・手数料名目の費用を請求する
・査定価格よりも低い価格で引渡しを要求する

などは前述したとおりですが、次のような行為は詐欺とも言える行為です。

・不当に低い買取査定をして無理やり契約させる

・代金を払わずに先に所有権移転登記を要求する

・所有権移転に必要な書類を引渡し前に要求する

・換金できない小切手などで代金支払いをする

不動産買取の際に生じるトラブルを事前に回避する方法があります。難しいことではなく誰でも簡単にできる5つの方法をお伝えします。

買取を依頼するにはまず不動産会社に査定を依頼します。

不動産会社は買取査定の場合であっても「仲介査定」を行い、買取と仲介の両方の価格を提示し売主が判断しやすいようていねいな査定資料を作成するケースと、査定価格だけを提示するケースがあります。

前者の場合は市場相場を知ったうえで買取を依頼することができますが、後者の場合は相場価格を知らずに買取を依頼し後にトラブルになってしまう可能性があります。

査定を依頼する場合はある程度自身で相場を調べておくことが大切です。
不動産の相場価格は不動産会社に尋ねることもなく、自身で調べることが可能です。

国土交通省が運営する「土地総合情報システム」では、2017年以降の不動産取引データをデータベース化しており、都道府県別・市区町村別に過去の不動産取引情報を簡単に検索できるようになっています。

売却価格の相場をできるだけ正確に知りたい場合は、やはり不動産会社の買取査定を受けることが確実です。その際、複数の業者の買取査定を比較検討し、査定理由について質問してみることで、プロの視点の違いを知ることができます。

「不動産買取一括査定」であれば、複数の会社に査定を依頼することができ、不動産会社によって異なる査定結果を確認することもできます。

買取を依頼しようと考えている不動産会社が絞られている場合は、その会社が信頼できトラブルなく買取できるのかを確認する必要があります。

買取を行う不動産会社は「宅地建物取引業者」の免許を受けていますので、国土交通省が運営する「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」で、免許業者であることの確認ができます。

また不動産会社のホームページや口コミ情報から、ある程度会社の信頼性や実績などを知ることも大切です。

査定の依頼から売買契約そして引渡しまでの一連の取り引き過程では、さまざまな言葉でのやり取りがあります。これらをできるだけ「文字情報」として保管することが望ましく、メールやSNSによる連絡や情報伝達を習慣づけることが重要です。

このようなデジタルツールを利用できない場合は、打ち合わせ記録として書面に残すようにすることが大切です。

売買契約時には「重要事項」の説明と書面の交付、契約書の交付が当然行われますが、取り引き終了までの過程で交わされる連絡や打ち合わせなども契約行為に付随する重要なものです。簡単なメモでも後にトラブルになった時には、重要な証拠となるものです。

売買代金の受領（決済）は次のような方法により行います。

・現金

・振り込み

・預金小切手

現金は持ち歩きのリスクがあるので、できるだけ避けるほうがよいでしょう。預金小切手は金融機関が振り出す小切手なので不渡りの恐れがなく安全な方法です。

振り込みは銀行間で行われるため時間がかかる場合があり、売主口座への着金確認のため月末などは決済時間にゆとりを持つ必要があります。

買主が振り出す小切手は万が一不渡りになる可能性があるので、不動産の取り引きでは採用しない決済方法となっています。

万が一不動産買取でトラブルになった時に備え、トラブルを解決するための相談先を知っておきましょう。簡単なトラブルから難しいトラブルまで、難易度により以下の4つの方法があります。

1．都道府県の宅地建物取引業を主管する部署

2．不動産適性取引推進機構

3．宅建業者の事業者団体

4．弁護士・司法書士などの専門家

不動産買取を行う不動産会社は宅地建物取引業法に基づく許可を受けた事業者であり、行政上の主管は各都道府県（営業所などが複数の都道府県にある場合は国土交通省）が担当しています。

不動産会社が原因となったトラブルに関しては、まず主管する都道府県の担当部署に相談します。トラブルの内容に応じて解決へのアドバイスなどをしてもらえます。簡単なトラブルならこの段階で解決できる可能性もあります。

不動産取り引きにおいてトラブルを未然に防ぎ、万が一トラブルが発生した時に適正にかつ迅速な処理ができるよう努めている団体が「一般財団法人 不動産適性取引推進機構」です。

不動産取り引きに関する電話相談に応じているほか、都道府県の宅建業法主管課などの「第1次処理機関」で解決のつかない紛争のうち、当事者間で同意のあるものについて調停や仲裁を行っています。

宅地建物取引業者には事業者団体が4つあります。不動産取り引きに関する「保証制度」とも連動する団体なので宅建業者への指導力が期待でき、難しいトラブル解決の道が開ける可能性があります。

・公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会（全宅連）

・公益社団法人 全日本不動産協会（全日）

・一般社団法人 不動産流通経営協会（FRK）

・一般社団法人 全国住宅産業協会（全住協）

全宅連がもっとも加盟社数が多く約10万社が加盟しています。次に多いのが全日で約3万社の加盟です。どちらも中小企業など地域密着型で経営を行っている会社が多く、大手不動産会社以外の不動産会社はどちらかに加盟しているので、万が一トラブルが生じた場合は当該業者の加盟団体に連絡し、トラブル解決の相談をする方法があります。

全国展開している大手の不動産会社はFRKに加盟していることが多く、FRKも組織として紛争の未然防止に努めています。

全住協は建設業を兼ねている宅建業者が多く加盟する団体です。

不動産買取でトラブルになった時には、相手方に対し法律上の責任を問う可能性があります。またトラブルの内容によっては示談で解決できるケースもあれば、裁判になるケースもあります。

相手方の悪質な行為が原因の場合は「詐欺」など、刑事事件として扱われる場合もあり、法律上の知見が必要となります。このような場合まず相談するのは「弁護士または司法書士」です。

弁護士への相談は一般的に1時間5千円～1万円でできることが多く、初回の相談をしたうえで今後の方針を決めることになります。

また国が設立した法律の支援制度「法テラス」では、初回は無料で相談できる制度があるので気軽に相談することが可能です。

不動産取り引きに係わる経験のある人は、お付き合いのある司法書士に相談するのもよいでしょう。弁護士への相談よりもリーズナブルな面があります。

不動産取り引きに係わるトラブルは予見できるものではありません。トラブルの原因となる不動産会社の行為については「故意」か「過失」か、という違いはありますがトラブルが原因で損害を被った場合には、相応の賠償責任を負ってもらう必要があります。

しかしトラブルが生じた時には、売主にとって大きな精神的なストレスを抱えることになり、トラブル解決までにかかった時間は取り戻すことができません。

まったくトラブルなく不動産が無事に買取され取り引きを無事完了させるためには、信頼のおける不動産会社に依頼することが重要なことです。

不動産買取は売主が「個人」で買主が「不動産のプロ」という、典型的な「情報格差」の中で取り引きが行われます。情報量において圧倒的に有利な立場にある買主が取り引きをリードすることになり、そこにトラブルが生じる背景があると言えるでしょう。

不動産買取でトラブルを未然に防ぐには、売主もひと通りの情報収集を行い「業者を見抜く目」を養う必要があります。そのために有効な方法が不動産の一括査定サイトの活用です。ぜひ実践してみてください。