この記事のポイント
- ボロ家は価格設定や建物状態、土地条件などにより売却が極めて困難になるケースもあります。
- 状況に応じて「仲介」「リフォーム後の売却」「買取」「隣地への売却」など7つの手段から最適な方法を選ぶことが解決の糸口となります。
- 放置すると固定資産税の増額や近隣トラブルの要因にもなり得るため、早期の処分が望まれます。
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目次
ボロ家が売れない原因
ボロ家は売却しにくい不動産の１つであり、簡単に手放すことはできません。
空き家は持ち続けていると、そのうち固定資産税が上がる懸念があることから、急いで売ることが望ましいといえます。
相続などで不要なボロ家を抱え、どうすればよいか悩んでいる方に向けて、ボロ家を売る具体的な7つの方法をご紹介します。まず最初にボロ家が売れない原因について解説します。
空き家は持ち続けていると、そのうち固定資産税が上がる懸念があることから、急いで売ることが望ましいといえます。
相続などで不要なボロ家を抱え、どうすればよいか悩んでいる方に向けて、ボロ家を売る具体的な7つの方法をご紹介します。まず最初にボロ家が売れない原因について解説します。
価格が高過ぎる
ボロ家が売れない原因は、売り出し価格が高過ぎることが原因になっている場合が多いです。
ボロ家の価格には、3段階があります。1つ目は「建物価値が残っている時の価格」、2つ目は「建物は利用できるけれども価値がない時の価格」、3つ目は「建物の取り壊しが必要な価格」です。
3つのボロ家の価格を計算式で示すと、以下のようになります。
ボロ家の価格には、3段階があります。1つ目は「建物価値が残っている時の価格」、2つ目は「建物は利用できるけれども価値がない時の価格」、3つ目は「建物の取り壊しが必要な価格」です。
3つのボロ家の価格を計算式で示すと、以下のようになります。
戸建ては概ね築30～35年を過ぎると建物価格はゼロ円となるため、ボロ家と称される戸建ては建物価格が残っていないことが一般的です。そのため、価格としては2番目の「建物は利用できるけれども価値がない時の価格＝土地価格」と3番目の「建物の取り壊しが必要な価格＝土地価格ー取り壊し費用」であることが多くなっています。
多くの買主が建物の取り壊しは必要と考えている場合には、土地価格よりも低くしないと売れないということであり、売り出し価格は相当に低く設定することが必要です。
もし取り壊しが必要な建物で、売り出し価格が土地価格以上に設定されている場合には、見直しをすることが望ましいといえます。
多くの買主が建物の取り壊しは必要と考えている場合には、土地価格よりも低くしないと売れないということであり、売り出し価格は相当に低く設定することが必要です。
もし取り壊しが必要な建物で、売り出し価格が土地価格以上に設定されている場合には、見直しをすることが望ましいといえます。
家がそのまま使えず解体の必要がある
家がそのまま使えず、解体の必要があるボロ家は、基本的に売れないことが多いです。解体が必要な家は、前節で紹介した3番目の「建物の取り壊しが必要な価格」となります。
しかしながら、売り出し価格を「建物の取り壊しが必要な価格」に設定したとしても、売れないことが多いです。理由としては、建物の取り壊し費用を自ら負担してまで買う個人の買主は少ないからです。
取り壊し費用は、住宅ローンを組むことができない費用となります。そのため、取り壊し費用は、自己資金で用意することが必要です。
自己資金で解体費用をねん出できる人は少ないため、たとえ売り出し価格が「土地価格－取り壊し費用」で設定されていたとしても、売却は難しくなります。
しかしながら、売り出し価格を「建物の取り壊しが必要な価格」に設定したとしても、売れないことが多いです。理由としては、建物の取り壊し費用を自ら負担してまで買う個人の買主は少ないからです。
取り壊し費用は、住宅ローンを組むことができない費用となります。そのため、取り壊し費用は、自己資金で用意することが必要です。
自己資金で解体費用をねん出できる人は少ないため、たとえ売り出し価格が「土地価格－取り壊し費用」で設定されていたとしても、売却は難しくなります。
解体費用より土地価格の方が安い
解体が必要な建物でも、個人ではなく不動産会社なら取り壊し費用を用意できるため、買ってくれる可能性はあります。しかしながら、解体費用より土地価格の方が安い物件は、不動産会社でも買わないことが多いです。
理由としては、解体費用より土地価格の方が安い物件は、買った不動産会社が転売する時に損失が出てしまうからです。
とくに田舎にある大きなボロ家では、解体費用より土地価格の方が安いことがよくあります。解体費用は建物が大きいほど高くなるため、土地価格の安い田舎で大きな空き家が残っている物件では土地価格よりも解体費用の方が高くなりやすく、売れないことが多いです。
理由としては、解体費用より土地価格の方が安い物件は、買った不動産会社が転売する時に損失が出てしまうからです。
とくに田舎にある大きなボロ家では、解体費用より土地価格の方が安いことがよくあります。解体費用は建物が大きいほど高くなるため、土地価格の安い田舎で大きな空き家が残っている物件では土地価格よりも解体費用の方が高くなりやすく、売れないことが多いです。
再建築不可物件となっている
再建築不可物件とは、新たに建物を建てることができない土地の上に建っている物件のことです。
建物を建てるには、接道義務を満たす必要があります。接道義務とは、原則として幅員が4m以上の建築基準法の道路に間口が2m以上接していないと建物を建てることができないという規定のことです。
再建築不可物件は、建築基準法が施行される前に建てられたケースや、建築後に土地の売却などで接道条件を満たさなくなったケースなどが理由となって生じることがあります。このようなケースでは土地の利用価値が著しく劣ることから、ボロ家でなくても売却は難しいです。
建物を建てるには、接道義務を満たす必要があります。接道義務とは、原則として幅員が4m以上の建築基準法の道路に間口が2m以上接していないと建物を建てることができないという規定のことです。
再建築不可物件は、建築基準法が施行される前に建てられたケースや、建築後に土地の売却などで接道条件を満たさなくなったケースなどが理由となって生じることがあります。このようなケースでは土地の利用価値が著しく劣ることから、ボロ家でなくても売却は難しいです。
土地の条件が悪い
ボロ家は、必ずしも建物だけでなく、土地の条件が悪いことで売れなくなっていることも多いです。
たとえば、立地が著しく悪い、形状が悪い、段差がある、崖になっている、高圧線の下にあるなどの条件が備わっているとボロ家か否かに関わらず、売りにくくなります。
たとえば、立地が著しく悪い、形状が悪い、段差がある、崖になっている、高圧線の下にあるなどの条件が備わっているとボロ家か否かに関わらず、売りにくくなります。
ボロ家の売却の7つの方法
この章では、ボロ家の売却の方法について解説します。
売却難易度別の「早見表」
売却難易度別の「早見表」
| ボロ家の状態 | 売却方法の例 | 売却難易度 |
|---|---|---|
| 築30年で居住可能 | 仲介でそのまま売るか リフォームしてから売る | 低 |
| 解体が必要 | 解体してから売るか 買取でそのまま売る | 中 |
| 再建築不可かつ田舎 | 隣地の人に売るか 国庫帰属制度を利用 | 高 |
1．仲介でそのまま売る
不動産を売るなら、仲介で売ることが基本的な売却方法となります。仲介とは、不動産会社のあっせんを通じて一般の買主に市場価格で売却する方法のことです。
仲介は高く売れるというメリットがありますが、売却までに時間がかかる点がデメリットとなります。
ボロ家でも建物が使える状態である場合や、取り壊しが必要でも土地価格が解体費用よりも十分に高い場合は、仲介で売れるケースは高いといえます。
仲介は高く売れるというメリットがありますが、売却までに時間がかかる点がデメリットとなります。
ボロ家でも建物が使える状態である場合や、取り壊しが必要でも土地価格が解体費用よりも十分に高い場合は、仲介で売れるケースは高いといえます。
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2．仲介でリフォームしてから売る
ボロ家の状態によっては、リフォームしてから売る方法も１つの選択肢です。たとえば、躯体はしっかりとしており、バス(浴室)だけを交換すれば買い手が見つかるような物件であれば、バスだけ交換して売ることができます。
都市部や古都(京都や鎌倉)に存在する古民家風の家であれば、一定の需要があるため、リフォームを施した後に仲介で売れる可能性があります。ただし、実際にリフォームするかどうかは不動産会社に確認をしてからでも遅くはないでしょう。
都市部や古都(京都や鎌倉)に存在する古民家風の家であれば、一定の需要があるため、リフォームを施した後に仲介で売れる可能性があります。ただし、実際にリフォームするかどうかは不動産会社に確認をしてからでも遅くはないでしょう。
3．買取でそのまま売る
リフォームや取り壊しをしたくない場合、買取でそのまま売るという方法もあります。買取とは、再販(転売)を目的として不動産会社に下取り価格で売却する方法のことです。買取は早く売れるというメリットがありますが、売却価格が安くなるというデメリットもあります。
買取では、家財道具を残したまま売ることができる点もメリットです。家の荷物の処分費用は業者に依頼すると10～40万円程度かかるため、荷物の処分に困っている人は買取がおすすめの選択肢となります。
ただし、解体費用より土地価格の方が安い物件は、買取でも売却することはできません。不動産会社は、転売を目的に購入するため、転売益が見込めない物件は購入しないからです。
そのため、買取ならどんな物件でも売れるわけではないということは、認識しておく必要があります。
買取では、家財道具を残したまま売ることができる点もメリットです。家の荷物の処分費用は業者に依頼すると10～40万円程度かかるため、荷物の処分に困っている人は買取がおすすめの選択肢となります。
ただし、解体費用より土地価格の方が安い物件は、買取でも売却することはできません。不動産会社は、転売を目的に購入するため、転売益が見込めない物件は購入しないからです。
そのため、買取ならどんな物件でも売れるわけではないということは、認識しておく必要があります。
買取は早く売れるため、固定資産税などの維持費の負担からも早く解放される点がメリットです。ボロ家は仲介で売るとなかなか売れないことも多いため、買取がおすすめです。
4．解体してから売る
ボロ家の中には、解体しないと売れない物件も存在します。解体費用より土地価格の方が安い物件は、仲介でも買取でも売れないため、売主側で解体し、更地にしてから売ることが必要です。
解体費用は、建物の延床面積や解体作業のしやすさなどで異なります。解体費用の一般的な目安は、下表の通りです。
解体費用は、建物の延床面積や解体作業のしやすさなどで異なります。解体費用の一般的な目安は、下表の通りです。
| 構造 | 坪単価 |
|---|---|
| 木造 | 4～7万円／坪 |
| 鉄骨造 | 6～9万円／坪 |
| 鉄筋コンクリート造 | 8～11万円／坪 |
ボロ家は木造で30～35坪程度の物件が多いため、一般的に解体費用は150～200万円程度が相場となります。
5．隣地の人に売る
隣地の人に売ることも、ボロ家を売る方法の１つです。隣地の人は、隣の土地を買うことで自分の土地の価値が上がる場合もあるため、ほかの買主とは異なる価値を見出してくれる可能性があります。
とくに再建築不可物件の場合は、隣地の人に売ることが主たる選択肢です。ただし、隣地の人に売る場合には、売主側でボロ家を解体することを条件として求められることも多いといえます。
とくに再建築不可物件の場合は、隣地の人に売ることが主たる選択肢です。ただし、隣地の人に売る場合には、売主側でボロ家を解体することを条件として求められることも多いといえます。
6．空き家バンクに登録する
ボロ家を売るなら、空き家バンクに登録することも考えられます。空き家バンクとは、自治体が運営している空き家の照会サイトのことです。
空き家バンクは認知度が低いため、登録しても売却できる期待は薄いですが、一部の人は空き家バンクで物件を探していることもあります。そのため、売却の可能性を広げるという意味では、登録しておくとよいといえます。
空き家バンクは認知度が低いため、登録しても売却できる期待は薄いですが、一部の人は空き家バンクで物件を探していることもあります。そのため、売却の可能性を広げるという意味では、登録しておくとよいといえます。
7．相続土地国庫帰属制度を利用する
相続土地国庫帰属制度とは、相続で得た不要な土地を国に寄付することができる制度のことです。売却が困難な不動産は、相続土地国庫帰属制度を利用して手放すということも考えられます。
相続土地国庫帰属制度は、制度名に「土地」という言葉が含まれていることから、対象となっているのは土地だけです。ボロ家がある場合には、ボロ家を取り壊した後でないと制度を利用できないということになります。
また、相続土地国庫帰属制度は売却ではありません。国に所有権を渡す制度であり、国に対して10年分の土地管理費相当額の負担金を納付することが必要です。
いずれにしても建物の解体は必要であるため、解体したらまずは仲介や買取で売却を試みることをおすすめします。その上で、仲介や買取でも売れなかった場合には、最終手段として相続土地国庫帰属制度を利用することが適切です。
相続土地国庫帰属制度は、制度名に「土地」という言葉が含まれていることから、対象となっているのは土地だけです。ボロ家がある場合には、ボロ家を取り壊した後でないと制度を利用できないということになります。
また、相続土地国庫帰属制度は売却ではありません。国に所有権を渡す制度であり、国に対して10年分の土地管理費相当額の負担金を納付することが必要です。
いずれにしても建物の解体は必要であるため、解体したらまずは仲介や買取で売却を試みることをおすすめします。その上で、仲介や買取でも売れなかった場合には、最終手段として相続土地国庫帰属制度を利用することが適切です。
空き家は早く手放した方がよい理由
ボロ家を持っている人は、早く処分した方がよいです。この章では、ボロ家を早く手放した方がよい理由について解説します。
近隣にトラブルを発生させる可能性がある
ボロ家は、近隣にトラブルを発生させる可能性があるため、早く手放すことが望ましいです。
ボロ家は放置すると犯罪者や不審者のアジトにされたり、火災を引き起こされたりする懸念があります。建物や塀などが崩壊し、台風や豪雨で屋根材や外壁材などが飛散すれば通行人に怪我をさせるリスクも考えられます。
ゴミの不法投棄が行われ、野良猫や野良犬などが集中して糞尿をすれば近隣に臭いの害を与えることも多いです。地域の景観を悪化させる存在になれば、近隣住民が自治体にクレームを言うこともあります。
ボロ家は放置すると犯罪者や不審者のアジトにされたり、火災を引き起こされたりする懸念があります。建物や塀などが崩壊し、台風や豪雨で屋根材や外壁材などが飛散すれば通行人に怪我をさせるリスクも考えられます。
ゴミの不法投棄が行われ、野良猫や野良犬などが集中して糞尿をすれば近隣に臭いの害を与えることも多いです。地域の景観を悪化させる存在になれば、近隣住民が自治体にクレームを言うこともあります。
維持費がかかる
維持費がかかることも、早く手放した方がよい理由の１つです。ボロ家であっても、土地と建物の固定資産税や建物の損害保険料が発生します。
不動産は運用しなければ持っているだけでマイナスの資産となってしまうため、利用価値のない不動産は早めに売って維持費から解放された方が得です。
不動産は運用しなければ持っているだけでマイナスの資産となってしまうため、利用価値のない不動産は早めに売って維持費から解放された方が得です。
固定資産税が上がる可能性がある
ボロ家は、空家等対策特別措置法により固定資産税が上がる可能性があります。空家等対策特別措置法では、管理不全空き家に指定され、その後に行政から勧告を受けると土地の固定資産税が上がる措置が定められています。
管理不全空き家とは、放置すれば特定空き家になる恐れのある空き家のことです。特定空き家とは、放置すれば倒壊など著しく保安上危険となる恐れのある状態などの一定の要件を満たす空き家のことを指します。
ボロ家は管理不全空き家に指定される可能性があるため、早めに売却することが望ましいです。
管理不全空き家とは、放置すれば特定空き家になる恐れのある空き家のことです。特定空き家とは、放置すれば倒壊など著しく保安上危険となる恐れのある状態などの一定の要件を満たす空き家のことを指します。
ボロ家は管理不全空き家に指定される可能性があるため、早めに売却することが望ましいです。
ボロ家を売却する際の注意点
この章では、ボロ家を売却する際の注意点について解説します。
空き家の売却に注力している不動産会社に依頼する
ボロ家を売るのであれば、空き家の売却に注力している不動産会社に依頼することが大切です。
不動産会社には、それぞれの会社に得意分野があります。たとえばマンションの売却に注力している会社にボロ家の売却を依頼しても、なかなか売れないことも多いです。
近年は空き家が増加していることから、空き家を専門に扱っている特徴のある不動産会社も増えてきました。空き家に注力している会社は、相場に精通しており、ノウハウも豊富に有しています。
売却にあたり適切なアドバイスも期待できるため、まずは依頼すべき不動産会社をきちんと選別することが望ましいです。
不動産会社には、それぞれの会社に得意分野があります。たとえばマンションの売却に注力している会社にボロ家の売却を依頼しても、なかなか売れないことも多いです。
近年は空き家が増加していることから、空き家を専門に扱っている特徴のある不動産会社も増えてきました。空き家に注力している会社は、相場に精通しており、ノウハウも豊富に有しています。
売却にあたり適切なアドバイスも期待できるため、まずは依頼すべき不動産会社をきちんと選別することが望ましいです。
査定は複数の不動産会社に依頼する
仲介や買取のいずれであっても、査定は複数の不動産会社に依頼することが注意点です。査定は何回依頼しても、何社に依頼しても無料となります。
仲介の場合、複数の査定結果を比較することで、自ずと適正価格が見えてきます。高過ぎる価格で売り出すと売れない懸念があるため、適正価格で売り出すことが望ましいです。
仲介の場合、複数の査定結果を比較することで、自ずと適正価格が見えてきます。高過ぎる価格で売り出すと売れない懸念があるため、適正価格で売り出すことが望ましいです。
スマイティの一括査定なら
一度で最大6社から査定額を受けることができます。
不動産の一括査定依頼はこちらから無料
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※ページ下部の「売却査定、買取査定サービスの注意点」をご確認いただいたうえ、ご利用ください。
買取の場合、査定価格がそのまま売却価格となります。少しでも高い価格で売るためにも、複数の不動産会社に打診することが必要です。
不動産の一括買取査定はこちら
※リビンマッチ不動産買取ページへ進みます
解体やリフォームは自己判断で行わない
解体やリフォームは自己判断で行わないことが注意点です。解体やリフォームは実施しなくても売れる可能性があるため、まずは現状のままで査定を依頼することをおすすめします。
査定を依頼した結果、複数の不動産会社から売るには解体やリフォームが必要とアドバイスを受けたら検討するという順番にすると無駄は生じません。
査定を依頼した結果、複数の不動産会社から売るには解体やリフォームが必要とアドバイスを受けたら検討するという順番にすると無駄は生じません。
解体で自治体の補助金が使えないかを調べる
近年は、解体費用に関して補助金制度を設けている自治体が増えてきました。解体をする場合は、自治体の補助金制度を利用できないか調べることが注意点です。
建築年などの要件が設けられていることが多いため、補助金を利用する時は要件をしっかり確認することがポイントとなります。
建築年などの要件が設けられていることが多いため、補助金を利用する時は要件をしっかり確認することがポイントとなります。
不動産会社に支払う現地調査などの費用を知っておく
ボロ家は売却価格が低額であるこことも多いため、不動産会社に支払う「現地調査等の費用」の存在を知っておくことも注意点です。
売買代金が400万円以下となる売買においては、不動産会社は仲介手数料以外に現地調査等の費用を請求できることになっています。請求できる現地調査等の費用の額は、仲介手数料と合わせて18万円が限度額です。
不動産会社が受領できる仲介手数料は上限額が決まっており、その上限額は売買代金によって決まります。ボロ家は売買代金が低額なことも多く、仲介手数料も低くなることから、不動産会社が非協力的となり、ますます売れなくなってしまうという悪循環が存在しました。
このような悪循環を是正するために設けられたのが、現地調査等の費用の請求制度です。そのため、売買代金が400万円以下の物件は、不動産会社から18万円を請求される可能性があることは知っておく必要があります。
売買代金が400万円以下となる売買においては、不動産会社は仲介手数料以外に現地調査等の費用を請求できることになっています。請求できる現地調査等の費用の額は、仲介手数料と合わせて18万円が限度額です。
不動産会社が受領できる仲介手数料は上限額が決まっており、その上限額は売買代金によって決まります。ボロ家は売買代金が低額なことも多く、仲介手数料も低くなることから、不動産会社が非協力的となり、ますます売れなくなってしまうという悪循環が存在しました。
このような悪循環を是正するために設けられたのが、現地調査等の費用の請求制度です。そのため、売買代金が400万円以下の物件は、不動産会社から18万円を請求される可能性があることは知っておく必要があります。
まとめ
都市部に住んでいる人でも、相続で突如としてボロ家の所有者となる可能性があるため、ボロ家の処分は多くの人にとって悩ましい問題です。
本記事ではボロ家の売却方法をいくつか紹介しましたが、まずは複数の不動産会社に査定を依頼してボロ家に値段が付くかを確かめることをおすすめします。仲介で売れる物件は、査定時に値段が付きます。査定で値段がつかない物件は仲介では売れないという意味ですので、もし値段がつかなければ解体などの次の手段を考えることになります。
ボロ家が仲介で売れるか否かは、査定で値段が付くか付かないかが分かれ目です。どうせ仲介では売れないと決めつけず、査定で値段が付くか確かめることから始めて頂ければと思います。
本記事ではボロ家の売却方法をいくつか紹介しましたが、まずは複数の不動産会社に査定を依頼してボロ家に値段が付くかを確かめることをおすすめします。仲介で売れる物件は、査定時に値段が付きます。査定で値段がつかない物件は仲介では売れないという意味ですので、もし値段がつかなければ解体などの次の手段を考えることになります。
ボロ家が仲介で売れるか否かは、査定で値段が付くか付かないかが分かれ目です。どうせ仲介では売れないと決めつけず、査定で値段が付くか確かめることから始めて頂ければと思います。
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この記事の監修者
竹内 英二
不動産鑑定士／中小企業診断士／宅地建物取引士／公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)
不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である(株)グロープロフィットの代表取締役。
不動産鑑定士と中小企業診断士の資格を活かした不動産鑑定のほか、専門性の高い不動産Webライターとして活躍する。
各種著名メディアにおいて、相続関連や空き家の処分方法に関する取材対応の経験あり。
ボロ家を売るには、まずは値段で調整することが効果的です。不動産業界には「売れない不動産はない」と豪語する営業担当者も多くいますので、値段を下げると売れる確率は格段に上がります。