不動産売却ノウハウ

不動産売却を有利に進める業者の選び方

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不動産売却の成否は、不動産会社選びにかかっている

不動産売却の成否は、不動産会社選びにかかっている

不動産を売却する方法として、自分で買主を探すということもありますが、個人では売買契約を結ぶことが困難でしょう。そのため、所有する土地や一戸建て、マンションといった不動産を個人が売却するには、不動産業者に依頼するのが一般的です。そこで重要になるのが、どこの不動産業者に依頼するかということ。自分の不動産がいかに早く、いかに高く売れるかという不動産売却の成否は、この不動産会社選びにかかっているといっても過言ではありません。
では、どうやって不動産業者を選べば良いのでしょうか。もちろん選び方にはいくつかのポイントがあります。少しでも有利に売却できるように、本当に信頼出来る不動産業者と媒介契約を結ぶようにしましょう。

買い換えたい住まいが決まっているのなら

もしも買い換えによるマイホーム売却が目的で、既に購入したい住まいが決まっているのなら、その購入先の不動産会社を選ぶのも良いでしょう。マイホームが売れなければ自分たちの売り出し物件も契約してもらえないので、危機感をもって売却活動を行なってもらえそうです。また、購入代金の支払いと売却代金の受け取り時期を調整してもらえるなどのメリットもあります。

免許番号と行政処分歴を確認

信頼出来る不動産会社を選ぶために、最も基本的なことがあります。免許番号の確認です。民間の業者が建物の取引を行うためには免許が必要です。これを確認することで無免許業者との取引を防ぐことができます。また免許を交付した行政庁に行けば、業者名簿を無料で閲覧することができます。この名簿を見ることで、過去の実績や行政処分歴などが分かるので、不安な方は念のため参考にすると良いでしょう。免許を交付した行政機関は、国土交通大臣免許と各都道府県知事免許によって異なります。詳細は各行政機関の担当部署に確認してください。

なお、国土交通省と一部の都道府県では、免許業者の行政処分情報をインターネットでも確認することができます。

行政機関 業者
国土交通省地方整備局等 ・各地方整備局等の管轄区域に本店が所在する国土交通大臣免許の業者
都道府県庁 ・各都道府県知事免許の業者
・各都道府県に本店が所在する国土交通大臣免許の業者

行政処分情報の閲覧

不動産会社にも種類と得意分野がある

売却を依頼する不動産業者は、宅地建物取引業の免許を受けている業者であればどこでも良い訳ではありません。同じ免許を取得していても、その業務は会社によって大きく異なるためです。不動産会社の業務は主に下記の通りに分類することができます。

分譲業者 マンションデベロッパーや開発業者、建売業者など
買取再販業者 新築売れ残り物件や中古物件の買取再販、競売物件の買取再販など
媒介業者 売買物件の媒介、投資用物件の媒介、事業用物件の媒介など
専門系・その他 企画開発業、不動産投資ファンド、テナントビルや商業施設の運営など

所有する不動産の売却を依頼するなら、売買物件の媒介業務を取り扱っている不動産業者を選びましょう。しかしその中でも、土地や一戸建てを中心に扱う業者や、中古マンションを中心に扱う業者などに分けられます。売買契約をまとめるにはある程度の経験が必要になるため、各業者の取り扱い業務とその実績について、事前に話を聞いておきましょう。

仲介業者選びに有効な、一括査定という方法

不動産には相場というものがあります。この相場を把握し、不動産がいくらで売れるのかを判断するには、それなりの専門性と経験が必要になります。そこで、あなたの不動産がいったいいくらで売却できるのかを査定してもらう方法が有効です。それも一社に頼んでも比較ができないため、できるだけ複数の業者に査定を依頼しましょう。本来ならば、どこの業者も大きな開きはないはずですが、他社に比べて極端に高い査定を提示してくる業者は要注意。専属媒介契約を結びたいために高い査定額を出している場合もあるからです。また安すぎる査定も、担当者が相場を把握しきれていない可能性があります。

査定を依頼することで、気になる不動産業者は何社かに絞られると思います。その中で本当に信頼できる業者を選ぶために、どうしてその査定額になったのか、しっかりした根拠を聞き出すのも有効です。「すぐに売れます」など調子の良いことばかりを言ってくる業者には注意しましょう。また不動産会社としては良くても、担当する営業マン次第ということもあります。営業マンと直接話す機会を得たなら、これまでの契約実績(マンションが多いのか、一戸建てが多いのかも含めて)、得意エリア、営業手法などを訊いておきましょう。また税金のことや法律のことなどの質問をぶつけてみるのも有効です。売却案件に慣れている営業マンならスラスラ答えられるはずです。

大手業者にすべきか、中小業者にすべきか

大手業者にすべきか、中小業者にすべきか

不動産業者を選ぶとき、大手か中小かという選択肢で迷う人もいるでしょう。大手なら確かに信頼もできますし、自社で多く抱えている見込み客の中から購入希望者を見つけてくれることもあります。ですが一概に大手が良いとも言い切れません。中小の方が地元の情報をよく把握していることもありますし、親身になって相談に乗ってくれたりもします。実際のところは、会社の規模はあまり関係ないと言えるでしょう。大切なのは、どんな販売活動を行なってくれるのかということです。一般的に、売却を依頼された不動産業者は、レインズという不動産取引情報提供サイトに登録します。その登録についてはどこの業者だろうと、同条件で情報提供されることになります。大手だから閲覧が増えるということもありません。ただしレインズに登録しただけでスムーズに買い手が見つかるとも限らないので、そのほかの販売活動としてどんなことをしてくれるのか、各社に詳しく確認すると良いでしょう。

媒介契約の種類も大切

信頼できそうな不動産業者が見つかったなら、いよいよ媒介契約です。ただしこの媒介契約には種類があります。(下記参照)

  一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
契約有効期間 原則なし(行政の指導では3か月以内) 3か月以内 3か月以内
自己発見取引 認められる 認められる 認められない
他の業者に依頼する 出来る 出来ない 出来ない
依頼した人への報告義務 なし 2週間に1回以上 1週間に1回以上
レインズへの登録義務
・登録完了日
なし 7日以内に登録
登録後、登録済み証を交付
5日以内に登録
登録後、登録済み証を交付

「専属専任」や「専任」は複数社と同時に契約できないため、積極的に営業活動を行ってくれる会社でなければ、媒介契約期間が無駄に消化されるリスクもあります。しかし「一般」では、営業活動に消極的になってしまうリスクがあります。これだと思う業者に出会えたなら、「専属専任」や「専任」を、どこも同じようであれば「一般」を、などと判断するのも良いでしょう。「専属専任」や「専任」の有効期限は3か月なので、この期限が過ぎた段階でやはり信用できないようなら、別の業者に乗り換えることも有効です。

また、会社によっては、「専属専任」や「専任」での契約に、「買い取り保証※」などの特典を設けていることもあります。
自分がいつまでにいくらで売りたいかを考えながら、不動産業者と媒介契約の種類を選ぶようにしましょう。

※買い取り保証・・・一定期間内に売却できなかった場合、あらかじめ決めておいた価格で仲介業者が買い取ること

まずは査定を依頼してみること

自分が所有する財産を託す訳ですから、仲介業者となる不動産会社を選ぶのは慎重にならざるを得ません。そのため、「査定を出したら実際に仲介を依頼しなければいけないのか」「しつこい営業電話がかかってくるのではないか」などと不安に思う方もいるでしょう。そこで、気軽に一括で複数社に査定を依頼できるウェブサービスの利用をオススメします。その上で、信頼できそうな業者にだけ連絡を取り、不動産売却のパートナーを選べば良いのです。

失敗しない不動産売却のために、こうしたサービスを利用しながら自分が本当に納得できる仲介業者を探すように心がけましょう。

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