上手に古い家を売る7つの方法｜税金やよくある問題点を解説

「古い家」とは、築年数や状態に関して明確な定義はありませんが、考え方としては以下のように定義する方法がありそうです。
・耐用年数を超えた家
・長期の住宅ローンの返済が終わった（終わろうとする）家

「古い家」の定義としてもう1つあるのは「旧耐震基準」の家です。現在の住宅の設計時にベースとなっている耐震基準は1981年6月1日施行の「新耐震基準」であり、1981年5月31日までに特定行政庁において「建築確認」されたものは「旧耐震基準」になります。

見た目がきれいであっても耐震補強せず「旧耐震基準」のままの家は、安全性に不安があり買い手が付かないこともあります。また買い手が付いたとしても耐震補強などリフォームに莫大な費用がかかる可能性もあります。このような家も資産価値は低く「古い家」の範疇に入るのは言うまでもないことです。

したがって「古い家」とは築年数だけではなく、「資産として評価が難しい住宅」と捉えられるのではないでしょうか。

古い家を売るための方法として大きく分けると「中古住宅」として売るか「土地」として売るかになります。さらにそれぞれの売り方にも工夫があり、ここでは売り方のバリエーションをお伝えします。

古い家を売る場合のオーソドックスな方法は現状のままで売却することです。現状のままといっても次の2とおりの方法があります。

1．中古住宅
2．古家付きの土地

古いとはいえまだ十分生活できる状態であれば「中古住宅」として売出し、状態に応じた価格設定が可能です。つまり査定額は「土地＋建物」で評価しますので、土地代に建物の評価分が加算できる可能性があります。

建物の劣化が激しくある程度のリフォームが必要な場合は、「古家付き土地」として土地代のみの評価に基づいた売出し価格の設定を行います。「古家付き土地」であっても買主によっては、そのまま居住用に使用するケースもありますし、リノベーションによる再生住宅として検討するケースもあります。

後述する「更地」の売却よりも売却時の手間はかからず、建物分の瑕疵担保を免責できるとシンプルな取り引きをすることが可能です。

建物の再利用が見込めず「土地」として売る場合は「更地」による売却を選択します。ただし建物解体時期は、売出し前に解体するケースと、売出し時には建物はありますが「更地渡し」を条件に売買契約し、契約後に解体を行い引き渡すケースがあります。

売出す前に解体する場合は解体費用を事前に用意しなければなりませんが、「更地渡し」の場合は売買代金から解体費用を充当でき、資金面での余裕を持つことができます。

また事前に解体をして売却する場合はその時期を慎重に検討する必要があります。たとえば「居住用財産の3,000万円控除」が適用できるケースでは、解体してから1年以内に売買契約が締結されていることが条件となります。

「売却するのですぐ解体しよう」と焦る必要はありません。解体時期を適切に見きわめることが重要です。

不動産会社の仲介で売却する場合は時間がかかるケースもあります。早く売却し現金化したいといった場合には「買取」を検討します。

買取とは不動産会社に仲介で買い手を探してもらうのではなく、不動産会社に売却する方法です。条件が折り合えば短期間で売却が完了します。

ただし仲介で売却する場合の「市場価格」よりも買取価格は安くなり、相場の6～7割前後の価格になります。

価格は安くなりますが次のようなメリットがあるので、買取は重要な選択肢です。
・瑕疵担保責任を負う必要がない
・室内の片付けができない場合でも可能
・売買代金受領まで1か月程度で済む

古い住宅の場合は住宅性能の低下や部材・設備の不具合など、購入を検討する人にとっては不安な面が多くあります。そのような不安材料を取り除き安心して古い住宅でも購入できる制度に「既存住宅瑕疵保険」があります。

既存住宅瑕疵保険を付保する場合は、所定の検査を受けて合格することが必要です。検査は専門の建築士が行い合格すると、売出し時には一定の基準を満たした住宅としてアピールすることができます。

費用は数万円～十数万円ですが、万が一引き渡し後に不具合などが見つかった場合、保険金で修繕することが可能になります。買主も安心ですし売主も万が一の負担を保険で賄うことができるので、双方にとってメリットのある方法です。

古い家のため売れてもほとんど土地代にしかならない、あるいは古いため売れないかもしれないと考え、リフォームを行ってから売出すといった考え方があります。

リフォームをしたうえで売却するメリットやデメリットについては、下記の記事が参考になりますが、ここではリフォームをするほうが売りやすいケースについてお話しします。

前述した「既存住宅瑕疵保険」と関係することですが、保険付保のため検査をした結果要件を満たせない場合、リフォームすることにより瑕疵保険の要件を満たせる場合です。

たとえば耐震補強工事の範囲が少なく工事費が低額で納まりそうで、ほかには住宅設備などの程度がよく交換の必要がない場合、耐震補強をメインとしたリフォーム工事を行います。あるいは雨漏りの発生を予想させる状態がある場合、屋根葺き材の交換などで要件をクリアできるのであれば、対象部分をリフォームし瑕疵保険を適用させる方法です。

このような場合はリフォーム工事をし、既存住宅瑕疵保険を付けたうえで売却する考え方は大きな選択肢と言えるでしょう。

お隣に知られたくないといった事情があるとか、ほとんど交流がないなどの事情がなければ「家を売ることにしました」などと隣家に声をかけてみましょう。

・親や子どもなどのための家探しをしている
・家庭菜園などをするための土地を探している

など隣地だからこそ購入する動機を持っている場合があります。もしも購入する意思がありそうであれば、その後の交渉や具体的な取り引きは仲介する不動産会社に任せますが、隣人にアナウンスをしておくことは有効な方法です。

一般的な不動産仲介では売るのに難しい場合があります。立地条件からみて一般の家庭やサラリーマン世帯が購入するには不便な物件などの場合、通常の中古住宅としてではなく「空き家バンク」を利用するほうが買い手を見つけやすいケースもあります。

・田舎暮らし
・デュアルライフ
・古民家
・農地付き

上記のキーワードにマッチするような立地や物件であれば、空き家バンクのほうが買い手の目に留まる可能性が高いと言えるでしょう。

不動産を売却すると課税されることがあり、売却する前にどの程度の税金になるのか知っておく必要があります。

ここでは主に売却により利益が生じた場合の「譲渡所得税」について解説しますが、ほかにもかかる税金があり下記の記事も参考にしてください。

不動産を売却した時には「譲渡所得」が発生すると「所得税」を納めなければなりません。譲渡所得は次の式で計算します。

「① 譲渡により得た収入金額」とは売買代金と租税公課などの日割り清算分です。「③ 譲渡するために支払った費用」とは、仲介手数料や解体した場合の解体工事費用や測量代など、売るために必要とされる費用を言います。

①と②は売却時にわかるものです。売買契約書や引き渡し時の清算書などと、譲渡のために支払った費用の領収証が手元にあるはずです。

古い家を売った場合にわからないのが、②の不動産を取得した時の費用です。取得したのが数十年前であるとか、相続した家であり以前の書類がまったくなく取得した時の金額がまったくわからないケースがあります。

この場合「取得費」は次のように計算することが決められています。

たとえば40年前に200万円で買った土地に家を建てたと仮定して、土地と家を1,000万円で売ったとします。しかし土地を200万円で買ったことを証明する書類がない場合は、取得した金額が不明とされ「50万円」が取得費となります。

つまり本来は売った金額から200万円差引するところを、50万円しか差引できず所得が150万円多く計算される結果になってしまいます。

売却する家が居住用であった場合、つまり自宅として生活をしていた住宅は、譲渡所得が3,000万円まで控除され、所得が3,000万円以下の部分は税金がかかりません。また、親が自宅として住んでいた家を相続し売却した場合も同様に、譲渡所得から3,000万円が控除されます。これらの特例を「特別控除」と言います。

どちらの特別控除も家を解体し「土地」として売った場合も適用されます。ただし売却の時期は「住まなくなってから3年経過する年の12月31日まで」や「相続してから3年経過する年の12月31日まで」といった制限があります。

また家を解体して土地として売る場合には、家の解体から1年以内に売買契約が締結されることも要件となっています。そのほか相続した家の特別控除には、マンションは適用されないことや耐震基準に適合していることなどの条件があります。

不動産売却では売主・買主間で問題が生じるケースや、取り引きをすることが難しくなる場合があります。とくに古い家は建てた時から長期間経過しており、所有者が高齢化しているなどの特有の問題が生じることが多いです。

ここではこのような問題点の概要とトラブルが生じた時の対策についてお伝えします。

売主には土地の境界を買主に明示する義務があります。明示できない場合は売買取り引きそのものが完了せず場合によっては「契約不履行」になり、トラブルになることもあります。

境界がわからない場合は測量を行い「境界標」を設置するなどして、境界を明らかにする必要があります。測量を行い境界票の設置をするには有資格者に依頼する必要があります。この業務の有資格者とは「土地家屋調査士」であり「測量士」ではないことに注意してください。

測量には「現況測量」と「確定測量」があり、隣地とのトラブルがなくある程度の時間がかかってもよい場合は「確定測量」が望ましいですが、買主の了解が得られる場合には「現況測量」で済ますこともあります。境界石が見あたらない、境界がよくわからないといった場合には、まず仲介する不動産会社に相談することが大切です。

売ろうとする土地や家が「共有名義」になっている場合があります。共有の不動産は共有者全員の同意がなければ売ることはできません。ただし共有者が同意しない場合であっても、自身の「持分」のみの売却は可能です。

持分のみの売却は相場価格から大幅に値引きしなければならず、簡単に売却できないこともあり、共有者との話し合いをしっかりすることが重要です。

とくに相続した家が共有の場合は、前述したように「3000万円特別控除」の適用を受けるには期限があります。共有者全員で早めに話し合いをしておくことが大切です。

再建築不可とは、現在建っている家を取り壊して新たに建物を建てることのできない土地になっていることを言います。主に「接道要件」と言い、公道に面していない場合や道路に接しているがその幅が狭い場合、あるいは接している道路の幅員が狭いなどにより「建築基準法」の規定を満たせない状態が多いです。

再建築不可の物件は住宅であれば、建築確認申請の不要な範囲の増築を含めて、既存の骨組みを残した「大規模な模様替えまたは修繕」は可能です。購入検討者がこのような使い方を想定している場合や、建物をそのまま利用する方法を考えていることもあり、買主次第で売買が成立する可能性があります。仲介を依頼する不動産会社によく相談するようにしてください。

親が住んでいた古い家の相続が決まっていない場合には、売却することができません。親が住んでいた家に限らず不動産は相続登記したうえでなければ、所有権の移転は不可能です。

遺産分割協議がうまくいかず揉めている場合は次のような相談先があります。

・市区町村の無料相談
・弁護士（法テラスなど）
・司法書士
・税理士
・行政書士

どこに相談すべきかを含めて不動産の相続・売却に関しては、まず不動産会社に相談することも有効な方法です。

売却しようとする家の所有が親であり、親が重い認知症になっていて法的な判断ができない場合は、家族が勝手に売却をすすめることはできません。「成年後見制度」を使い法的に適正な方法で売却することが必要です。

成年後見制度を利用し成年後見人が所有者の代理人となって不動産の売却手続きを行うには、家庭裁判所に「後見開始」などの申立てを行います。さらに自宅の売却となると家庭裁判所の「売却許可」が必要となり、期間もかかることを想定しておかなければなりません。

古い家の場合は建物にほとんど評価がなく、土地代が売買価格の目安になります。さらに立地条件がよくない地方の物件などは、土地代そのものが安く「市街化調整区域」などでは取り引きがほとんど見込めません。

不動産仲介会社にとって事業の源泉は「仲介手数料」です。不動産の仲介手数料は売買金額に対しての割合が決められており、低い売買金額の場合は仲介手数料がわずかな金額となり経費倒れになってしまうこともあり得ます。とくに遠隔地の場合は出張費用などの経費負担が大きく、仲介業務を受託することに躊躇することもあり得ます。

つまり売りたいと思っても、仲介をしてくれる不動産会社が見つからないといった状態になる可能性があるのです。このような場合は隣家に売却の相談をするか、あるいは空き家バンクに登録し一般的な不動産仲介とは異なる方法で買い手探しをするか、地元の事情に精通し永年地域密着で営業している小さな不動産会社に相談するなどの工夫が必要です。

古い家の売却では室内にたくさんの残置物があるケースが少なくありません。相続により取得した家や、所有者本人が老人ホームなどに入所し、家財道具がそのままになっているケースもあります。残置物を処分する場合は「廃棄物」として扱うことが多く、その費用は数十万円に及ぶこともあります。

費用をかけずに処分しようとすると、みずから自治体の処分場に持ち込むか、粗大ごみとして自治体の回収を待つ方法になり時間がかかります。残置物があるため思ったように売りに出せないケースもあります。そのような場合は仲介する不動産会社にまず相談することが望ましいでしょう。

古い家を売るための方法などについてお伝えしましたが、不動産売却を成功させるために知っておいたほうがよいポイントがありますので、いくつかご紹介します。

古い家は「空き家」になっていることもありますし、空き家になる可能性のある「空き家予備軍」とも言えます。空き家の増加は社会問題ともなっており、自治体によっては空き家の解体に補助金を出すケースもあります。

自治体の補助金を活用して更地にし、そのうえで「売地」として売却すると解体工事費の負担が少なく、売却代金を有効に使うことができます。補助金の適用には空き家になっている期間など、自治体により要件があります。空き家または空き家になる予定の家を売却する際には、地元の自治体に補助金の制度について確認するようにしましょう。

家が建っている土地の固定資産税と更地の固定資産税とでは大きく違い、家が建っている場合の固定資産税は1/6になります。固定資産税は毎年1月1日時点での評価や状態に基づき所有者に課税されます。土地を売るために古い家を解体すると、翌年の1月1日時点では家が建っていないため、固定資産税はこれまでの金額の約6倍になるわけです。

そこで更地にして売却する場合には、1月1日を過ぎてから解体しその年のうちに売却すると、安い固定資産税のままで売却することができます。更地にして売る場合は解体のタイミングが重要です。

中古住宅を探している人には、できるだけ安く購入したいという意識があります。同時に建物各部の劣化や不具合など、できるだけ少ない物件を見つけたいという意識もあります。しかし中古住宅の状態を正確に知る方法はなく、「たぶん大丈夫だろう？」といった感覚で取り引きされてきたのが実情です。

国土交通省は2018年から、中古住宅の取り引きに際し「建物状況調査（インスペクション）」の説明を、仲介する不動産会社が行うよう義務化しました。「ホームインスペクション」はこの義務化以前から、中古住宅の購入希望者に対し一部の建築士事務所が行っていた有償サービスですが、上記のとおり宅建業法に盛り込み売主と買主に対しインスペクションを実施する機会を設けるようすすめています。

ホームインスペクションは住宅の状況を建築士が調査し、客観的に判断できる材料を提供するものです。売主がインスペクションを依頼しその結果を「重要事項説明」に反映させることもでき、買主は「たぶん大丈夫だろう？」ではなく専門家が調査した結果に基づいて購入を判断することができるものです。

売主が積極的にインスペクションを活用し、買主に対して情報を提供することが早く売れるキッカケになる可能性もあるのです。

古い家を売るには築浅の家に比べて、さまざまな戦略や準備が必要になります。

・リフォームすべきか否か
・最低限やっておきたい修繕箇所やクリーニングは
・「中古住宅」か「古家付き土地」か「売地」か？
・「更地」か「更地渡し」か？
・販売するターゲットは個人か企業か

など新築や築浅物件よりも検討する範囲は広く、販売対象や販売活動も幅広くあり、マニュアルどおりの販売活動では結果が出ない場合もあります。売却を依頼するなら実績のある不動産会社が望ましく、販売ノウハウを持った会社を探すためには「不動産一括査定サイト」の活用が効果的です。

古い家の売り方について解説しました。

売却方法については
・そのまま売りに出す
・解体して更地にして売る
・買取してもらう
・瑕疵保険を付けて売る
・リフォームして売る
・隣人に売る
・空き家バンクで売る
といった7つの方法があります。

また売却を難しくさせる「問題点」を抱えている場合もあり、古い家の現状を正確に把握し事前に準備すべきこともあります。状況によっては補助金やインスペクションなど、活用できる制度を上手に使い売却を成功させることもできます。

そのなかでももっとも重要なのは、売却を依頼する不動産会社をどのように探し選択するかです。不動産一括査定サイトの活用はその機会を与えてくれる有効な方法です。