相続した不動産の「共有持分」とは?共有持分の売却のポイントと合わせてご紹介

  • 公開日:
  • 2019年12月12日
  • 更新日:
  • 2019年12月12日
相続した不動産の「共有持分」とは?共有持分の売却のポイントと合わせてご紹介
何かとトラブルの種になりがちなのが、相続した不動産の「共有持分」。共有持分の権利をもつ方が複数いる状態、つまり共有名義で不動産を保持し続けることには、数々のリスクが考えられます。実際、そのリスクに直面し、共有状態の解消を願う方も多いのではないでしょうか。そんな時に有効なのが、「共有持分の売却」という方法です。相続した不動産の「共有持分の売却」を希望される方に、単独で「共有持分」を第三者に売却する方法から、共有持分を放棄する方法まで、メリットやデメリットを交えながら、ご紹介いたします。

複数人で不動産を所有するため、トラブルも起こりやすい共有持分。
子や孫まで問題を先送りにせず売却を検討することも大切です。

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目次

どんな「共有持分」でお悩みですか?

共有持分について、どんなお悩みをお持ちの方が多いのかご紹介いたします。

共有持分とは?

そもそも、共有持ち分とは、1つの財産を複数の所有者で共有する場合における、それぞれの共有者の所有権の権利の割合のことをいいます。

誰と?どんな理由で?

不動産を共有するケースには、以下のようなケースが考えられます。また、ケースごとに、お悩み事例も挙げておきたいと思います。

1.相続により、兄弟姉妹で
両親から相続した不動産を特に活用する予定もないため、兄弟姉妹で共有することにしたというケース。そのまま共有名義を変更しないでいるうちに、その子世代、孫世代に共有者が広がってしまい、どうしたらよいのか分からないというお悩みをお持ちの方もいらっしゃるでしょう。

2.新居購入により、夫婦で
新居を購入する際に、自己資金を夫婦双方がそれぞれ負担するなど、拠出した資金割合に応じて、共有名義で登記を行ったというケース。離婚することになり、共有名義から外れたいが、どうしたらよいのかわからないというお悩みをお持ちの方もいらっしゃるでしょう。

3.二世帯住居購入により、親子で
二世帯住居を購入する際に、自己資金を親子双方がそれぞれ負担するなど、拠出した資金割合に応じて、共有名義で登記を行ったというケース。当初結婚の予定のなかった子供と収入合算をして住宅購入したものの、子供が結婚をして引っ越し。その後、子供の住宅ローン支払いが滞りがちになり、住宅ローンの支払い負担が重くなってしまい、売却したいがどうしたらよいのか分からないというお悩みをお持ちの方もいらっしゃるでしょう。

共有持分のままでできること

不動産を共有している状態でも、ひとりでも行える行為はあります。しかし、共有者の同意をもって可能になる行為も多々あります。ひとりでもできること、共有者の同意がなければできないことについて、ご説明致します。

ひとりでもできること

まず、ひとりでもできることには、次のようなことが挙げられます。

保存
壁紙を交換したり、雨どいを直したり、など、現状維持のために修繕を行うことができます。

使用
不動産に自ら居住するなど、不動産を利用することができます。共有持分に関わらず、全体の使用をすることも可能です。

共有持分の過半数でできること

共有者の同意が、過半数必要なことには、次のようなことが挙げられます。

利用
賃貸物件として活用するなど、短期的に物件を共有者以外に利用させることができます。土地の場合は5年、建物は3年までが、この概念に相当するとされています。

改良
前項にあげた、現状維持のためではなく、物件価値を上げるためにリフォームなどを行うことができます。

全員一致して初めてできること

共有者全員が同意する必要があることには、次のようなことが挙げられます。

処分
不動産を売却したり、借地借家法に基づいて、長期間にわたる賃貸契約を締結したり、大規模修繕、抵当権の設定をするなど、不動産の権利関係に対して大きな影響を与えることを行うことができます。

共有名義のままにしておくと・・・

共有名義のままにしておくと、どのようなリスクやトラブルが生じる可能性があるのかについて、ご説明致します。

こんなリスクがあります

どんなリスクがあるかをご紹介いたします。

不動産自体の売却などがしづらく、所持し続けなければならなくなる
不動産の売却は、処分にあたるため、共有者全員の同意が必要になります。ひとりでも反対をしたり、連絡がつかなかったり、ということがあれば売却を実行に移すことができません。

相続で、共有権者がどんどん増え続ける
冒頭のお悩み事例でもあげたように、共有状態をそのままにしておくと、子世代、孫世代に共有名義者が広がり、同意を得ることが難しくなります。

相続税・贈与税・固定資産税・修繕費などが発生する
活用していない不動産であっても、共有持分に応じて、毎年固定資産税の負担が発生します。また、修繕費が必要になることもあるでしょう。共有名義の不動産を、子が相続、贈与する場合には相続税、贈与税の負担を負う可能性もあります。

こんなトラブルの可能性があります

リスクが顕在化した場合、以下のようなトラブルが発生する可能性があります。

【トラブル例】
・売却したいのに、共有名義人が首を縦に振らない
・収益不動産を共有しているが、兄弟が一室に居住しているうえ、家賃を払わない
・共有名義となっている家を出ているのだが、税金は引き続き払わされている
・共有名義人が税金を払わない
・共有名義人が、持分以上の権利を主張する  など

共有持分の売却方法

共有のリスクやトラブルを回避する方法として、共有持分の売却があります。共有持分を売却する方法には以下の3つが考えられます。それぞれのメリット・デメリットを精査しながら、どの選択肢を選ぶのか検討しましょう。

1.共有持分権者間での売買

共有持分の権利者間で、共有持分の売買を行う方法です。

メリット

共有権者が対象不動産に居住しているなど、積極的にその不動産の使用を望み、共有持分の買い取りを希望する場合は話がスムーズに進むでしょう。

デメリット

共有持分の権利者間の折り合いが悪い場合などは、売買に応じてもらえなかったり、売買価格がまとまらなかったりすることも考えられます。

2.単独で第三者に売却

共有持分の売買は、他の共有者の同意を得ずに、単独で行うことができます。

メリット

自分ひとりの判断で実行に移すことができます。

デメリット

不動産全体を売却するわけではなく、あくまでも個人の持分を売却することになるため、買主としては制限の多い不動産の共有持分を取得することになります。そのため、売却価格が安くなる可能性が高いでしょう。また、他の共有者にとっては、共有持分権者に、第三者が入るわけですから、心理的に落ち着かず、トラブルに発展する可能性もあります。

3.共有持分権者全員で、第三者に売却

共有者全員が、同意をして第三者に売却を行う方法です。

メリット

共有者全員の同意がとれているわけですから、売却後の関係性が良好に保たれる可能性が高いでしょう。また、通常の不動産売買となるため、相場価格での売却が可能になります。

デメリット

共有権者全員の意思をまとめるのが困難であることもあります。場合によっては、代理人を立てる必要もあるでしょう。

共有持分の売却先の選び方

ここでは、共有持分の売却方法のひとつである、単独で第三者に売却する場合の売却先の選び方についてご紹介いたします。売却先として考えられるのは、共有持分売却仲介専門会社、同買い取り専門会社、投資家などが挙げられます。

選ぶ時のポイント

売却先を選ぶ際に、問い合わせの際に、共有持分案件に対応可能なのかどうか、共有持分の買い取り実績(仲介実績)を確認しておくとよいでしょう。また、万一のトラブルに備えて、弁護士や司法書士等、専門家との連携はあるかどうかも大切なポイントです。

売り手であるみなさんの話に親身に耳を傾けてくれる会社、担当者であるか、強引に話を進めないか、というポイントもチェックをしておきたいものです。

選ぶときに注意したいこと

共有持分を購入した第三者は、次のような行動を行うこともあります。

・他の共有者と話し合い、残りの持分の買取はできないか交渉する
・他の共有者と話し合い、(第三者が買い取った)持分を買い取ってもらえないか交渉する
・その不動産に住んでいる人がいる場合、買い取った持分の分の賃料を支払ってもらうよう交渉する

売却先を決定する前に、購入後にどのような動きを考えているかを確認しておきましょう。強引な説得などを行われてしまうと、他の共有者などとの関係性がこじれてしまうこともあります。会社や担当者にヒアリングする以外にも、口コミなどの評判をできる限り確認しておきましょう。

共有持分の放棄という方法も

また、とにかく、共有状態から外れたいという場合には、共有持分を放棄する方法もあります。共有持分を放棄すると、放棄された持分は他の共有者の持分に帰属することになります。なお、 残された共有者が複数の場合には、各共有持分の割合に従って持分が帰属します。

持分の放棄は単独行為なので、いつでも自由にできますが、放棄された持分の登記(所有権移転登記)は共同申請が必要となることには注意しておきましょう。

まとめ

共有は、問題の先送りともいわれることがあります。それだけ、共有にはリスクやトラブルの種があります。将来、子世代、孫世代にリスクやトラブルを先送りしないためにも、顔のわかる共有権者が多いうちに、できるだけ早く共有状態の解消を話し合うことをおすすめします。

複数人で不動産を所有するため、トラブルも起こりやすい共有持分。
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キムラ ミキ

監修キムラ ミキ

【資格】AFP/社会福祉士/宅地建物取引士/金融広報アドバイザー

日本社会事業大学 社会福祉学部にて福祉行政を学ぶ。
大学在学中にAFP(ファイナンシャルプランナー)、社会福祉士を取得。
大学卒業後、アメリカンファミリー保険会社での保険営業を経て、(マンションデベロッパー)にてマンション営業、マンション営業企画に携わった。
その後、2008年8月より独立し、現在、自社の代表を務める。

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