【空き家活用ケーススタディ】空き家になった実家は売却、活用どっちがいい?

  • 公開日:
  • 2018年9月19日
  • 更新日:
  • 2018年9月19日
【空き家活用ケーススタディ】空き家になった実家は売却、活用どっちがいい?
日本各地にどんどん増え続けている「空き家」。相続したけれど賃貸に住んでいるのでそのままになっている実家など、「空き家」はさまざまな理由により発生します。そのまま放置していても税金がかかるだけなので、空き家を活用してみるのはいかがでしょうか。それぞれシチュエーション別に、メリット・デメリット、注意すべきポイントをお伝えいたします。

空き家を放置しておくことによる問題点を把握し、
ケーススタディを参考に、空き家を"活用"する方法を見つけましょう。

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目次

昨今の「空き家」事情

総務省が発表した「平成25年住宅・土地統計調査」によると、平成25年10月1日時点における全国の空き家総数は約820万戸にのぼり、全国の住宅総数に占める空き家率は13.5%と過去最高になったといいます。空き家の総数は、この20年で倍増しているのです。現状のままでは、2033年には空き家総数は約2,167万戸、空き家率は30.4%にまで上昇すると予測する分析もあります(野村総合研究所2016.6.7「2030年の既存住宅流通量は34万戸に増加」)。

なぜ、これほどまでに空き家が増えているのでしょうか。

その背景には、先進諸国でも類をみないほどのスピードで進む少子高齢化、人口減少があります。これによって、総住宅数が総世帯数を上回る状況が生じ、住宅の供給過剰を引き起こしているのです。相続によって空き家を取得するケースが増加する一方、そこに居住せずに放置する所有者が増えていることも指摘されています。所有者の自宅からの距離が遠くなるほど、空き家を利用せずに放置している傾向があることもわかっています(「平成26年空家実態調査」)。

「空き家」を放置しておくことによる問題点

空き家の増加は、地域の生活環境に悪影響を及ぼす可能性があります。放火などの犯罪のリスク、近隣トラブル、資産価値の低下を挙げることができるでしょう。以下、これらの問題についてさらにみていきます。

放火などの犯罪のリスク

平成29年における国内の総出火件数は、39,198件にのぼり、前年よりも6.4%増加しています。驚くことに「放火」が8.8%と二番目に多い出火原因となっているのです。空き家は、人目につかないうえ、燃えやすいゴミ、枯れ草などが散乱していることが少なくありません。放火犯の恰好の餌食になりやすいといえます。

放火によって周囲の家屋に延焼した場合、ゴミや枯れ草の放置など、所有者が延焼の原因を作ったと認められれば、重大な過失があったとして莫大な損害賠償責任を負うことも考えられるでしょう。

また、家財道具や布団などがあるため、不審者が住みつくこともあります。報道では、犯罪組織が空き家に目をつけ、だまし取った商品や特殊詐欺の現金の送り先に利用し始めているといいます。空き家が放置されていることで、犯罪や事件が引き起こされる可能性もあることを知っておくべきです。

近隣トラブル

空き家でも、ときどき訪れて管理していればよいのですが、放置しっぱなしの場合、ゴミの不法投棄場所に利用されることがよくあります。ゴミが腐敗し、悪臭が漂うだけでなく、ハエ、ねずみが大量発生したり、野良猫の棲家になったりするなど、公衆衛生の悪化をもたらします。

まさに近所迷惑以外の何ものでもなく、受忍できる限度を超えれば、ご近所の方は行政に苦情を入れるに違いありません。所有者が行政指導を受けることは間違いないでしょう。知らず知らずの間に、かつて親しかったご近所の方とのトラブルにつながることもあるのです。

資産価値が下がる

当然のことですが、土地と異なり、家屋は時間の経過とともに劣化していきます。特に日本では、一戸建ては木造が一般的であるため、換気が不十分な状態になったり、管理が適切になされていなかったりすると劣化のスピードは速まることでしょう。

不動産としての資産価値は、確実に失われていきます。売却しようと思ったときには、すでに廃屋同様でまったく買い手がつかないことになるでしょう。

老朽化による倒壊

老朽化が進むと、屋根、外壁の建材が傷んで剥がれ落ちることがあります。また、シロアリによる土台の腐食が進むと、建物自体が傾いて倒壊の危険性が高まります。実際に地震や台風で倒壊した例もあります。屋根や壁が剥がれたり、倒壊したりしたことによって、周囲の建物を損傷させてしまうことも考えられます。運悪く、通行中の人が負傷することもありえます。

こうした場合、所有者に管理上の過失があれば、損害賠償責任を負うのは当たり前ですが、管理上の過失がなくても、工作物責任によって損害賠償義務が生じます。万一、相手が死亡した場合には数千万円の損害賠償を求められる可能性があることを知っておいてください。

景観の悪化

これまで述べてきたように空き家を放置し続けると、建物は老朽化によって幽霊屋敷状態。敷地は、雑草が伸び放題、ゴミだらけのうえ、悪臭が漂い、害虫・害獣の巣窟といった想像を絶するような状況になることもあります。

このような空き家が近くにあるところに大切な住まいを求めたいと思う人はいるでしょうか。普通はいません。本来あるべき適正な価格では購入してもらえず、格安な取引を強いられることになると思われます。

また、防犯や防災上のリスクも含めて地域全体で管理が行き届いていないと認識されてしまいます。景観破壊が、それまでの地域全体のイメージを悪化させてしまう可能性もあるのです。

「空き家」を解消するためのケーススタディ

空き家の放置がいかにトラブルを引き起こすリスクを抱えているか、ご理解いただけたと思います。では、どう対処すればよいのでしょうか。ここでは、売却する場合、空き家のまま管理する場合、更地にする場合、賃貸する場合の4つのケースについて考察していきます。

【ケース1】売却する場合

Aさんは、都内に親子三人で暮らす会社員ですが、近郊で一人暮らしだった父親が亡くなりました。空き家となった実家を相続し、売却することにしました。売却すれば、現金化できるというメリットがあります。Aさんは、早いタイミングで売却することにしました。

その理由は、平成28年4月に「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」が施行されているからです。

もともと、マイホームの売却金(譲渡所得)が3,000万円以内であれば、非課税とする特別控除がありましたが、所有者がそこに住んでいる物件であることが条件とされていました。特例は、増加する空き家問題への対処として、空き家であっても一定の条件を満たせば3,000万円の特別控除を認めたものです。

特別控除には適用期間があり、譲渡(売却)期間は2016年(平成28年)4月1日から2019年(平成31年)12月31日までであることが必要です。Aさんが早期に売却を決めたのはこれが理由でした。

なお、相続した空き家については、次のような条件があります。

・1981年(昭和56年)5月31日以前に建築された家屋(マンションを除く)であること
・亡くなった人が生前一人で居住した家屋を相続したこと
・相続したときから売却まで賃貸などに使われていないこと

早い売却であれば、現金化できて特別控除の適用も受けられるというメリットがある一方、デメリットもあります。

3,000万円の特別控除の特例措置を受けるためには、売却のときに一定の耐震基準を満たすことが必要とされています。耐震補修に費用がかかるということです。Aさんの場合、空き家が首都圏近郊ということもあり、売却することができました。しかし、地方の場合、そもそも土地の需要が低く、買い手を見つけることは困難です。

また、当たり前のことですが、売却してしまうと、後で必要になったとしても利用することはできません。

【ケース2】空き家のまま管理する場合

Bさんは、一人暮らしの母親が亡くなり、実家を相続することになりました。ちょうどマイホームを建て替え、母親を引き取って妻と子どもと家族四人で暮らそうとした矢先のことでした。

実家は、車で1時間ほどのところにあり、思い出深いこともあり、そのまま管理することにしました。「「平成26年空家実態調査」」にもありましたが、所有者の自宅からの距離が近くなるほど空き家のままで管理する傾向があります。

では、どのようなメリットがあるのでしょうか。

ひとつには、トランクルームとして活用することができます。自宅に収納スペースが十分にない場合は有効な解決手段といえるでしょう。また、将来、自分や親族が使うこともできます。このような場合は、放置するのではなく、定期的に足を運んで通気・換気のほか、設備をしっかりメンテナンスしておくことが大切です。

家屋の管理ができていれば、劣化の進行を遅らせることができます。資産価値を維持することにつながるでしょう。何より、子どもの頃に慣れ親しみ、思い出が詰まった実家です。愛着を保つだけでなく、ご近所の人たちとの良好な関係にもつながります。

反面、デメリットがあることはすでに触れた通りです。空き家である以上、普段は無人の状態になっています。不審者の出入りの可能性は否定できません。しかし、近隣との良好な関係があれば、異常があれば連絡してくれるなど、配慮してもらえるのではないでしょうか。

なお、後述する「空き家対策特別措置法」では、放置状態の空き家は「特定空家等」と判定されれば、住宅用地特例という税制上の軽減措置から除外されてしまいます。固定資産税は大幅に増額されることになります。空き家として維持するにしても管理を怠ってはいけません。

【ケース3】更地にする場合

Cさんは、数年前に地方に住んでいた両親が亡くなり、実家の家屋を相続しました。戻る予定もないため、そのままにしていました。仕事が忙しく、管理することもできないので更地にしようと考えています。

空き家を更地にするメリットは、何といってもトラブルの原因の大半がなくなるということでしょう。放火、不審者の住みつき、倒壊による近隣への被害の問題からは開放されます。家屋がないため、メンテナンスの必要がなくなり、定期的な巡回の頻度は大幅に減らすことができます。更地にすれば、すっきりして見栄えがよくなるので、地域によっては土地の売却が容易になるでしょう。

デメリットは、まず解体費用が挙げられます。木造の場合、坪2万円~6万円の本体解体費に加えて廃棄物処分費、事務処理費、付帯工事費などの費用がかかります。そして、建物を解体すると、前述の住宅用地特例は適用されなくなり、その結果、固定資産税は最大で6倍に、都市計画税は最大3倍になってしまいます。

注意が必要なのは、「再建築不可物件」です。建築基準法の「接道義務」を満たしていない土地のことをいいます。都市計画区域内で建物を建てる場合、原則として建築基準法で定められた幅員(幅)4m以上の道路に2m以上接した土地でければなりません。この規制ができる前に建てられた家屋を解体すると、現在の接道義務を満たさず、再建築不可物件になってしまうということです。自治体の建築課などの担当部署に問い合わせて確認しておくことが必要です。

Cさんの場合、再建築不可物件に該当しなかったため、近隣との関係を考慮して解体に踏み切りました。自治体に問い合わせた際、解体費用の補助金があることを知り、制度を活用することができました。

空き家解体補助金制度

この制度は、国が取り組む地方自治体に向けられた空き家再生等推進事業の一環です。地方自治体に空き家の除去に対する補助や助成金事業あることが前提であり、その事業に対して国が半分を負担しましょう、というものです。

したがって、補助や助成金事業あるかどうかは自治体によって異なります。対象となる条件や金額も同様です。参考までに金額について紹介しておくと、おおむね30万円~100万円というところかと思われます。自治体の建築課などの担当部署に問い合わせてください。

【ケース4】賃貸する場合

Dさんは、昨年、実家で一人暮らしの母親が亡くなり、家屋を相続しました。そのまま放置していましたが、空き家問題を知って売却することも考えました。

しかし、思い入れのある実家を手放すのはしのびなく、誰かに貸すことはできないかと考えています。確かに、子ども時代に過ごした住まいには思い出が詰まっており、失ってしまうのには躊躇するものです。そこで、手放さずに賃貸するというのもひとつの選択肢になります。

最大のメリットは、資産運用として毎月、賃料収入が確保できることでしょう。もちろん、物件の立地条件、広さ、間取りなどによって異なるものの、少なくとも数万円以上の継続的な収入につながるということです。また、家屋は人が住めば劣化の進行を抑えることができます。将来、戻って住もうと思ったとき、廃屋になっていることはないでしょう。

デメリットとしては、入居してくれる人がいなければ収入は得られません。リフォームやリノベーションすることで入居状況は改善されますが、費用がかかります。大規模なリフォームとなれば、ローンを組むことになり、返済に苦労するというリスクも生じます。

また、賃貸するというのは大家さんになるということです。管理人として対応すべきさまざまな業務が生じます。家屋の破損箇所の修理のほか、家賃滞納などのトラブル対応も考えられます。悩んでいたDさんに朗報がありました。「住宅セーフティネット制度」の存在です。この制度に登録し、リフォーム補助と入居者を確保する目処がつき賃貸することを決めました。

住宅確保要配慮者専用賃貸住宅改修事業

住宅セーフティネット制度は、高齢者や障害者などへの安定的な住宅供給を目的として2007年に創設された「住宅セーフティネット法」に基づくものです。2017年10月25日には改正法が施行され、高齢者、障害者や子育て世帯などの「住宅確保要配慮者」の入居を拒まない賃貸住宅のうち、一定の規模及び設備などを備えたものを登録する制度がスタートしました。

この制度では、登録された住宅のうち、住宅確保要配慮者専用のものとするなど、一定の要件を満たすものに対して、国が改修費を補助します。対象となるのは、シェアハウスへの改修工事、間取り変更工事、耐震改修工事、バリアフリー改修工事などです。補助金額は、1戸あたり50万円(共同居住用は1戸あたり100万円)を上限となっています。

家賃と家賃債務保証料の低廉化に対する補助

この補助も住宅セーフティネット制度によるものです。いずれも、入居者を住宅確保要配慮者に限定した登録住宅に低額所得者が入居する場合に、地方公共団体と国が協力して補助を行います。これらは、入居者対する経済的支援ですが、家賃が最大4万円まで補助されるため、制度に登録した場合、入居者を確保しやすくなります。

家賃債務保証とは、入居希望者が賃貸住宅の契約を締結する場合に、保証会社が借主の連帯保証人に近い役割を果たす制度のことです。賃貸する場合、大家さんにとって家賃不払いは大きな心配要因ですが、この制度によって心配は解消されます。住宅セーフティネット制度の家賃債務保証料の低廉化に対する補助は、保証会社になされ、これにより、結果的に住宅確保要配慮者の負担が軽減されるというものです。

以上の2つの補助に加え、都道府県が指名した家賃債務保証などの居住支援団体が、登録住宅の情報提供や入居相談を行うという住宅確保要配慮者のマッチング・入居支援もあり、Dさんは、空き家を賃貸することにしたわけです。

「空き家」にまつわる注意点

空き家を相続した場合、必ず、確認しておくべきことがあります。ひとつは、登記と境界線の問題です。いずれも、普段、意識されることがないため、相続した人のほとんどは現状がどうなっているか、正確なところは把握していないことが多いと思われます。

もうひとつは、2015年5月に施行された「空き家対策特別措置法」です。それまで空き家問題に直接、対応する法律がありませんでしたが、これによって適正な管理がされていない空き家に対しては、市町村から行政指導が行われたり、強制撤去されたりすることもあります。

1.所有者や境界線などの権利関係を確認

登記について、その物件に抵当権などの担保が設定されていないかなど、権利関係の現状を把握するためにも確認しておかねばなりません。亡くなった親が生前、借金をしていて担保に抵当権を設定している可能性もあります。相続した時点で所有権移転の登記をすることになるので、そのときには判明することになりますが、あらかじめ登記簿謄本(登記事項証明書)で確認しておきましょう。

境界線は、長年にわたるお隣同士との暗黙の了解のようなところがあります。親の代では、特に問題は生じませんが、相続によって所有者が代変わりしたり、またそこから売却されたりした場合に急に問題化することがあります。本来、正確な境界線は国の法務局に登記されている地番によって区分されている公的な境界線(公法上の境界線)です。「筆界」と呼ばれています。

ところが、当事者が土地の使いやすい位置に線を引いて、筆界からずれた位置を境界線としていることがあります。こちらは「所有権界」と呼ばれ、長年にわたり、そのままにしているため、当事者もこちらを本来の境界線と認識しているのです。土地を相続したり、売却したりする場合、それを契機にトラブルになることもあるため、売却前に土地家屋調査士などの専門家に依頼して所有権界と筆界の相違の有無を確認しておくことが賢明です。

空き家対策特別措置法に注意

空き家対策特別措置法では、管理が行き届かず危険のある空き家は「特定空家等」と判定され、行政が介入できるようになりました。特に気をつけておきたいことがあります。特定空家等場となると、市町村長の助言や指導がなされ、それに従わない場合は勧告を受けます。これによって固定資産税の住宅用地特例は適用されなくなり、その結果、固定資産税は最大で6倍に、都市計画税は最大3倍になってしまうということです。

また、勧告にも従わないときは、50万円以下の過料のほか、強制撤去されてしまいます。もちろん、それに要した費用は徴収されることになります。

まとめ

空き家を放置した場合の問題と、相続した場合の活用法について説明してきました。

売却する場合、空き家のまま管理する場合、更地する場合、賃貸する場合、いずれもメリットだけでなく、デメリットやリスクことをよく理解しておくことが大切です。専門家や自治体に相談しながら、総合的に考えて判断することをお勧めします。

空き家を放置しておくことによる問題点を把握し、
ケーススタディを参考に、空き家を"活用"する方法を見つけましょう。

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【監修者】坪 義生

【監修者】坪 義生

【資格】社会保険労務士/宅地建物取引士

明治大学政治経済学部政治学科卒業、千葉大学大学院社会科学研究科修士課程修了(経済学)。

社会保険診療報酬支払基金、衆議院議員秘書、(株)矢野経済研究所(「住宅産業白書」、「出版社経営総鑑」、「コンピューター・サプライ市場の展望と戦略」を担当)等を経て、91年、じんじ労務経営研究所(社会保険労務士登録)を開設。同年より、「月刊人事マネジメント」取材記者として企業のトップ・人事担当者を中心に取材・執筆多数。

※紹介されている情報は、記事公開当時の内容となります。

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