【空き家活用事例】空き家になった実家は売却、活用どっちがいい？

総務省が発表した「平成30年住宅・土地統計調査」によると、全国の空き家総数は約850万戸にのぼり、全国の住宅総数に占める空き家率は13.6％と過去最高になったといいます。空き家の総数は、この20年で倍増しているのです。

現状のままでは、2033年には空き家総数は約2,167万戸、空き家率は30.4％にまで上昇すると予測する分析もあります（野村総合研究所2016.6.7「2030年の既存住宅流通量は34万戸に増加」）。

なぜ、これほどまでに空き家が増えているのでしょうか。

その背景には、先進諸国でも類をみないほどのスピードで進む少子高齢化、人口減少があります。これによって、総住宅数が総世帯数を上回る状況が生じ、住宅の供給過剰を引き起こしているのです。

相続によって空き家を取得するケースが増加する一方、そこに居住せずに放置する所有者が増えていることも指摘されています。所有者の自宅からの距離が遠くなるほど、空き家を利用せずに放置している傾向があることもわかっています。

空き家が相当な勢いで増え続けていることがどんな問題を引き起こすのでしょうか。以下、実家を空き家のまま所有しているメリット・デメリットと照らし合わせながら、問題点を探っていきましょう。

地方の実家を相続したけれど、東京に仕事も持ち家もある。両親の荷物の片付けも面倒だし、子どもの頃の思い出が詰まった懐かしい家は兄弟にとっても残しておきたい場所だろう、と、とりあえず空き家のままにしておこうと考える方は多くいるのが事実です。今すぐの予定はないが、将来実家を活用する予定がある方にとっては、空き家のままで管理しながら所有するケースもあるでしょう。

・思い出の実家をそのままとっておける

・兄弟や親戚の集まる場所になる

・片づけを先延ばしに出来る

・家を取り壊して更地にするより固定資産税が安い

所有者個人への費用や手間の負担のみならず、空き家の増加は、地域の生活環境に悪影響を及ぼす可能性があります。放火などの犯罪のリスク、近隣トラブル、資産価値の低下などを挙げることができるでしょう。

・固定資産税・都市計画税の税金負担がある

毎年1月1日時点で持ち主だった人には固定資産税がかかります。「固定資産税評価額×1.4％（標準税率）」が固定資産税の税額となります。家屋が建ったままで200平米以下であれば課税標準額が六分の一になる「住宅用地特例」の対象となります。

また、市街化区域内の家屋と土地には都市計画税がかかります。「固定資産税評価額×都市計画税の税率（上限0.3％）」が計算方法です。こちらも200平米以下の小規模住宅用地であれば課税標準額が3分の1になる特例を受けることができます。

・管理の手間と費用負担が続く

空き家には税金のほかに、水道・電気料金、火災保険代などの費用負担は発生し、年に数回は草取りや換気などの手入れを定期的に行う必要があります。定期的に通うのが難しい場合は、空き家管理サービスを利用する方法もありますが、別途費用の負担が生じることにもなります。

・資産価値が下がる

当然のことですが、土地と異なり、家屋は時間の経過とともに劣化していきます。特に日本では、一戸建ては木造が一般的であるため、換気が不十分な状態になったり、管理が適切になされていなかったりすると劣化のスピードは速まることでしょう。

不動産としての資産価値は確実に失われていき、売却しようと思ったときには、すでに廃屋同様でまったく買い手がつかないことになるでしょう。

・近所迷惑になる

空き家を放置しっぱなしの場合、ゴミの不法投棄場所に利用されることがよくあります。ゴミが腐敗し、悪臭が漂うだけでなく、ハエ、ねずみが大量発生したり、野良猫の棲家になったりするなど、公衆衛生の悪化をもたらします。

まさに近所迷惑以外の何ものでもなく、受忍できる限度を超えれば、ご近所の方は行政に苦情を入れるに違いありません。所有者が行政指導を受けることは間違いないでしょう。知らず知らずの間に、かつて親しかったご近所の方とのトラブルにつながることもあるのです。

・老朽化による倒壊の恐れがある

老朽化が進むと、屋根、外壁の建材が傷んで剥がれ落ちることがあります。また、シロアリによる土台の腐食が進むと、建物自体が傾いて倒壊の危険性が高まります。実際に地震や台風で倒壊した例もあります。屋根や壁が剥がれたり、倒壊したりしたことによって、周囲の建物を損傷させてしまうことも考えられます。運悪く、通行中の人が負傷することもありえます。

こうした場合、所有者に管理上の過失があれば、損害賠償責任を負うのは当たり前ですが、管理上の過失がなくても、工作物責任によって損害賠償義務が生じます。万一、相手が死亡した場合には数千万円の損害賠償を求められる可能性があることを知っておいてください。

・治安や景観の悪化の一因になる

空き家は、人目につかないうえ、燃えやすいゴミ、枯れ草などが散乱していることが少なくありません。放火犯の恰好の餌食になりやすいといえます。放火によって周囲の家屋に延焼した場合、ゴミや枯れ草の放置など、所有者が延焼の原因を作ったと認められれば、重大な過失があったとして莫大な損害賠償責任を負うことも考えられるでしょう。

また、家財道具や布団などがあるため、不審者が住みつくこともあります。報道では、犯罪組織が空き家に目をつけ、だまし取った商品や特殊詐欺の現金の送り先に利用し始めているといいます。空き家が放置されていることで、犯罪や事件が引き起こされる可能性もあることを知っておくべきです。

これまで述べてきたように空き家を放置し続けると、建物は老朽化によって幽霊屋敷状態。敷地は、雑草が伸び放題、ゴミだらけのうえ、悪臭が漂い、害虫・害獣の巣窟といった想像を絶するような状況になることもあります。

このような空き家が近くにあるところに大切な住まいを求めたいと思う人はいるでしょうか。普通はいません。本来あるべき適正な価格では購入してもらえず、格安な取引を強いられることになると思われます。

また、防犯や防災上のリスクも含めて地域全体で管理が行き届いていないと認識されてしまいます。景観破壊が、それまでの地域全体のイメージを悪化させてしまう可能性もあるのです。

空き家の放置がいかにトラブルを引き起こすリスクを抱えているか、ご理解いただけたと思います。では、どう対処すればよいのでしょうか。ここでは、売却する場合、空き家のまま管理する場合、更地にする場合、賃貸する場合の4つのケースについて考察していきます。

Aさんは、都内に親子三人で暮らす会社員ですが、近郊で一人暮らしだった父親が亡くなりました。空き家となった実家を相続し、売却することにしました。売却すれば、現金化できるというメリットがあります。Aさんは、早いタイミングで売却することにしました。

その理由は、平成28年4月に「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」が施行されているからです。

もともと、マイホームの売却金（譲渡所得）が3,000万円以内であれば、非課税とする特別控除がありましたが、所有者がそこに住んでいる物件であることが条件とされていました。特例は、増加する空き家問題への対処として、空き家であっても一定の条件を満たせば3,000万円の特別控除を認めたものです。

特別控除には適用期間があり、令和5年(2023年)12月31日までの売却であることが必要です。Aさんが早期に売却を決めたのはこれが理由でした。

なお、相続した空き家については、次のような条件があります。

・1981年(昭和56年)5月31日以前に建築された家屋（マンションを除く）であること

・亡くなった人が生前一人で居住した、もしくは要介護認定後老人ホームなどに入居していた家屋を相続したこと

・相続したときから売却まで賃貸などに使われていないこと

・相続開始から3年を経過する年の年末までに売却すること

早い売却であれば、現金化できて特別控除の適用も受けられるというメリットを賢く利用したケースとなります。Aさんの場合、空き家が首都圏近郊ということもあり、売却することができました。しかし、地方の場合、そもそも土地の需要が低く、買い手を見つけることは困難です。実家の資産価値がどれくらいになるのか気になる方は、不動産評価額などのデータだけでなく、売却相場を調べる意味でも不動産会社の査定を受けてみるのも一案です。

Bさんは、一人暮らしの母親が亡くなり、実家を相続することになりました。ちょうどマイホームを建て替え、母親を引き取って妻と子どもと家族四人で暮らそうとした矢先のことでした。

実家は、車で1時間ほどのところにあり、思い出深いこともあり、そのまま管理することにしました。「「平成26年空家実態調査」」にもありましたが、所有者の自宅からの距離が近くなるほど空き家のままで管理する傾向があります。

では、どのようなメリットがあるのでしょうか。

ひとつには、トランクルームとして活用することができます。自宅に収納スペースが十分にない場合は有効な解決手段といえるでしょう。また、将来、自分や親族が使うこともできます。このような場合は、放置するのではなく、定期的に足を運んで通気・換気のほか、設備をしっかりメンテナンスしておくことが大切です。

家屋の管理ができていれば、劣化の進行を遅らせることができます。資産価値を維持することにつながるでしょう。何より、子どもの頃に慣れ親しみ、思い出が詰まった実家です。愛着を保つだけでなく、ご近所の人たちとの良好な関係にもつながります。

反面、デメリットがあることはすでに触れた通りです。空き家である以上、普段は無人の状態になっています。不審者の出入りの可能性は否定できません。しかし、近隣との良好な関係があれば、異常があれば連絡してくれるなど、配慮してもらえるのではないでしょうか。

なお、前述した「空家対策特別措置法」では、放置状態の空き家は「特定空家等」と判定されれば、住宅用地特例という税制上の軽減措置から除外されてしまいます。固定資産税は大幅に増額されることになります。空き家として維持するにしても管理を怠ってはいけません。

Cさんは、数年前に地方に住んでいた両親が亡くなり、実家の家屋を相続しました。戻る予定もないため、そのままにしていました。仕事が忙しく、管理することもできないので更地にしようと考えています。

空き家を更地にするメリットは、何といってもトラブルの原因の大半がなくなるということでしょう。放火、不審者の住みつき、倒壊による近隣への被害の問題からは開放されます。家屋がないため、メンテナンスの必要がなくなり、定期的な巡回の頻度は大幅に減らすことができます。更地にすれば、すっきりして見栄えがよくなるので、地域によっては土地の売却が容易になるでしょう。

デメリットは、まず解体費用が挙げられます。木造の場合、坪2万円～6万円の本体解体費に加えて廃棄物処分費、事務処理費、付帯工事費などの費用がかかります。そして、建物を解体すると、前述の住宅用地特例は適用されなくなり、その結果、固定資産税は最大で6倍に、都市計画税は最大3倍になってしまいます。

注意が必要なのは、「再建築不可物件」です。建築基準法の「接道義務」を満たしていない土地のことをいいます。都市計画区域内で建物を建てる場合、原則として建築基準法で定められた幅員（幅）4m以上の道路に2m以上接した土地でければなりません。

この規制ができる前に建てられた家屋を解体すると、現在の接道義務を満たさず、再建築不可物件になってしまうということです。自治体の建築課などの担当部署に問い合わせて確認しておくことが必要です。

Cさんの場合、再建築不可物件に該当しなかったため、近隣との関係を考慮して解体に踏み切りました。自治体に問い合わせた際、解体費用の補助金があることを知り、制度を活用することができました。

Dさんは、昨年、実家で一人暮らしの母親が亡くなり、家屋を相続しました。そのまま放置していましたが、空き家問題を知って売却することも考えました。

しかし、思い入れのある実家を手放すのはしのびなく、誰かに貸すことはできないかと考えています。確かに、子ども時代に過ごした住まいには思い出が詰まっており、失ってしまうのには躊躇するものです。そこで、手放さずに賃貸するというのもひとつの選択肢になります。

最大のメリットは、資産運用として毎月、賃料収入が確保できることでしょう。もちろん、物件の立地条件、広さ、間取りなどによって異なるものの、少なくとも数万円以上の継続的な収入につながるということです。また、家屋は人が住めば劣化の進行を抑えることができます。将来、戻って住もうと思ったとき、廃屋になっていることはないでしょう。

デメリットとしては、入居してくれる人がいなければ収入は得られません。リフォームやリノベーションすることで入居状況は改善されますが、費用がかかります。大規模なリフォームとなれば、ローンを組むことになり、返済に苦労するというリスクも生じます。

また、賃貸するというのは大家さんになるということです。管理人として対応すべきさまざまな業務が生じます。家屋の破損箇所の修理のほか、家賃滞納などのトラブル対応も考えられます。悩んでいたDさんに朗報がありました。「住宅セーフティネット制度」の存在です。この制度に登録し、リフォーム補助と入居者を確保する目処がつき賃貸することを決めました。

親が元気なうちに、相続について、あるいは家の処分について話を切り出すのはなかなか難しいことではあります。しかし、認知症を発症したならば、親の意思を確認することもままならなくなり、老人ホームなどに入居をすることになると持ち物の整理だけでなく、権利証など貴重品の所在なども確認するのに骨が折れることになりかねません。

また、持ち家がマンションの場合は管理費などの未納が発生する可能性もあるため、必ず老人ホーム入居前などに確認しておくことが大切です。

実家の相続は誰がするか、相続後の実家をどうするかについて、できるだけ家族全員で話し合い、方針を定めておくようにしましょう。相続人が実家を引き継いで住むなら、条件によっては「小規模宅地などの特例」を利用でき、相続税の負担は軽減できます。売却して相続人で遺産分割するならば、売却の手続きがスムーズに進められるように必要書類の準備などもできるでしょう。

空き家を放置した場合の問題と、相続した場合の活用法について説明してきました。

売却する場合、空き家のまま管理する場合、更地する場合、賃貸する場合、いずれもメリットだけでなく、デメリットやリスクことをよく理解しておくことが大切です。専門家や自治体に相談しながら、総合的に考えて判断することをお勧めします。