- 相続登記は2024年4月から義務化されました。
- 法施行日以前の相続にも適用されることに注意が必要です!
- 相続登記は自分でもできますが、相続人が多い場合は時間がかかります。書類は早めに準備しましょう。
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目次
相続登記とは|相続登記の基礎知識
土地・建物の所有者や面積などが記載された不動産の登記簿は、法務局で相続登記の申請をすることで、登記簿上の名義変更が可能です。
「相続登記」をするのが遅くなると、トラブルに巻き込まれたり、手続きの手間が増えたりしてしまうことがあります。そのような事態にならないように、相続登記の基礎知識を押さえておきましょう。また、実家の相続登記ならば、余分な費用をかけずに、ご自身で手続きすることも可能です。
相続登記が義務化!相続後3年以内が期限に
さらにこの改正では、相続登記の期限が設けられました。法施行日(2024年4月1日)と相続による土地の取得を知った日、のいずれか遅い日から3年以内に相続の登記を行う必要があります。
この法律のポイントは、法施行日前の相続についても、相続登記が義務化されるということです。
相続登記をしないと起きるリスク
【リスク1】10万円以下の過料が課される
【リスク2】不動産の売却や活用ができない
買主が見つかってから相続登記をしようと思っていると、予想外に時間がかかって、売却のチャンスを逃してしまうかもしれません。相続した不動産を、処分(売却)するなら、相続登記は必須です。
同様に、不動産の活用も難しいでしょう。相続した実家を賃貸物件として活用する際、重要事項説明書で「登記記録に記録された事項」を説明する必要があります。相続登記をしていなければ、登記上の所有者と本来の所有者が異なる状態となります。
現在の所有者であることを証明する書面(遺産分割協議書など)を添付し、なぜこのような状態となっているかを、契約のたびに借主に説明を行わなければなりません。その契約手続きを仲介会社などに依頼する場合には、信用面から敬遠される可能性もあります。
相続した不動産活用を考えるのであれば、相続登記は信用度を高めるためにも行っておくことが望ましいでしょう。
【リスク3】権利関係が複雑になる
たとえば、父親が相続手続きをしないで子供2人が相続人となり、さらに相続が発生すると孫の4人が手続きをしなければならない、というように相続人の数が雪だるま式に増えることが少なくありません。相続人が多すぎると、遺産分割協議が不可能になり、いざ相続登記をしたいと思った時に登記ができない状況になる可能性もあります。
【リスク4】トラブルが起こりやすい
このとき、勝手に処分した人に対して損害賠償請求などの対応は考えられますが、そもそも紛争が生じないようにすみやかに相続登記をしておくほうが望ましいでしょう。
相続登記は自分でできるのか?
どんな場合なら、相続登記を自分で行えるのかについて見ていきましょう。
自分で相続登記しやすいケース
自分で手続きをするメリット・デメリットは次のとおりです。
メリット | デメリット |
---|---|
費用を節約できる(司法書士報酬は不要だが、登記簿謄本等の取得費用は必要) | 手間がかかる |
書類の不備があると、登記の完了まで時間がかかる |
相続したのは実家のみで相続人の数が少ない
一方で、相続する不動産の数が多かったり、相続人の数が多くて連絡先を知らない人がいたりする場合は、司法書士への依頼を検討するといいでしょう。
平日に法務局や役所で対応ができる
とくに、登記の申請書の作成方法はわかりにくいので、予約をした上で、法務局で相談する時間をとれると安心です。

書類作成をする時間の余裕がある
初めて登記をする場合には、書類の作成のためにまとまった時間を確保する必要はあるでしょう。
司法書士に依頼したほうが良いケース
メリット | デメリット |
---|---|
プロに任せるので安心で、手間がかからない | 司法書士報酬が必要 |
不動産の数や相続人の数が多い
なお、相続する不動産が各地に散らばっていると、それぞれの所在地の法務局で登記を申請する必要があります。
登記しないまま次の相続が発生した
相続人の数が増えているようなときは、相続人が疎遠になっていることも多いので、司法書士から手紙を送るなどサポートしてもらうと手続きを進めやすくなります。
登記したい不動産が遠方にある
相続登記は、郵送申請も可能ですが、不備が無いように書類を作成しないと、郵送で何度もやり取りすることになってしまいます。オンライン申請もありますが、マイナンバーカードをパソコンで読み取る機械が必要です。
相続する不動産が遠方の場合は、専門知識を持った司法書士に任せた方がスムーズでしょう。
急いで登記の手続きを進めたい
自分で相続登記を行うと慣れていないので書類の不備が起こりがちです。不備があると提出時に指摘されるのではなく、後日連絡が来て法務局に出向いて修正しないといけないので余計に時間がかかります。
自分で相続登記を行う場合の流れ

遺言書がない場合には、法定相続人で遺産分割協議を行い、どのように相続財産を分割するか話し合います。そのためには、法定相続人の確定、相続財産の調査が必要となります。
【ステップ1】相続人調査をする
故人の戸籍を取得したら、実は先妻との間に子どもがいることが判明することもあります。また、親や兄弟、甥や姪が相続人になるケースなど、誰が相続人になるのかわかりにくいこともあります。
法定相続人の範囲を間違ってしまうと、遺産分割協議が無効になってしまいます。
【ステップ2】相続不動産を特定する
【ステップ3】必要書類をそろえる
すべての場合に共通して必要な書類と、3つのケース別の必要書類についてお伝えします。

共通して必要な書類
✔ | 被相続人(亡くなった方)の出生から死亡までの戸籍謄本 |
---|---|
✔ | 被相続人の住民票の除票(または戸籍の附票) |
✔ | 相続人全員の現在の戸籍謄本(抄本) |
✔ | 不動産を取得する相続人の住民票の写し(本籍が記載されているもの) |
✔ | 対象不動産の固定資産評価証明書 |
✔ | 登記事項証明書(登記申請で提出はしないが、申請書の作成のために必要) |
✔ | 登記申請書(自分で作成する) |
✔ | 相続関係説明図(戸籍謄本の原本還付を希望しないときは不要) |
【相続関係説明図】
相続関係説明図は、被相続人と相続人の関係が分かりやすく説明されている図のことをいいます。
作成添付が必須ではありませんが、相続関係説明図を戸籍全部事項証明書(戸籍謄本)、除籍全部事項証明書(除籍謄本)等と一緒に提出すると、登記の調査終了語後、戸籍全部事項証明書(戸籍謄本)等の原本還付を受けられます。
そのため、他の相続手続きに改めて戸籍謄本等を取得する手間が省けます。
【ケース1】 遺言書がある場合
なお、本人が保管していた自筆証書遺言などの場合、自宅で勝手に開封してはいけないのでご注意ください。遺言書は家庭裁判所に提出し、相続人の立会いのもとで開封・確認する「検認」の手続きを経る必要があります。
検認とは(裁判所ホームページより引用)
相続人に対し遺言の存在及びその内容を知らせるとともに,遺言書の形状,加除訂正の状態,日付,署名など検認の日現在における遺言書の内容を明確にして遺言書の偽造・変造を防止するための手続です。遺言の有効・無効を判断する手続ではありません
【ケース2】 遺産分割協議に基づき相続する場合
【ケース3】 法定相続分で不動産を相続する場合
注意をしておかなければならないのは、登記申請を行わなかった相続人は登記識別情報通知の交付が受けられません。後々の手間を考えると、相続人全員が申請人になることが望ましいといえます。
なお共有は、問題の先送りといわれることもあります。2次相続、3次相続を考えた時、できる限り共有は回避しておいた方が無難です。
【ステップ4】登記申請書を作成する
法務局「登記申請書の様式及び記載例」2-1に相続登記の様式があります。
登記申請書の書き方でわからないところがあれば、管轄の法務局の予約制の案内サービスで質問できます。

【ステップ5】相続登記申請する
【ステップ6】登記完了書類を受け取る
相続登記にかかる費用
書類発行費用
ケースバイケースですが、戸籍謄本等の取得費用は送料も含めた合計で数千円程度かかることが多いです。
登録免許税
登録免許税は固定資産税評価額の0.4%です。たとえば、固定資産税評価額が3,000万円(1,000円未満切り捨て)なら、登録免許税は3,000万円×0.4%=12万円です。
登録免許税は3万円以下ならば、収入印紙を登記申請書に張り付けて納付できます。それ以外に、オンラインの納付や、金融機関で納付書を記入して納める方法もあります。なお、登録免許税は、相続する土地の価額が100万円以下のときは免税となります。
固定資産税評価額は、毎年5月頃に役所から送られてくる、固定資産税の課税明細書で確認できます。課税明細書が無ければ、市区町村役場に行き、「固定資産税評価証明書」を取得しましょう。
(依頼する場合は)司法書士報酬
ただし、不動産の数や相続人の数などによって報酬は変わります。亡くなった方の戸籍謄本の取り寄せや、遺産分割協議書の作成などもまとめて司法書士に依頼する場合は、15万円程度かかることがあります。
まとめ
これまでは罰則規定がなかったので、登記を先延ばしにしている方も少なくありませんでした。しかし、先延ばしにしているうちに、相続人の人数が増え、話し合いが困難になってしまう可能性があります。そして、いざ登記が必要という時には、登記ができない事態となって頭を抱えてしまうことにもなりかねません。
不動産を相続したら、すぐに相続登記を行っておきましょう。
専門家である司法書士に依頼することもできますが、自分でも相続登記の申請は可能です。将来的に実家を相続する予定がある場合には、どんな書類が必要になるのか概要を知っておくことをおすすめいたします。
相続登記は義務化されました!
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この記事の監修者

不動産鑑定士/土地活用プランナー
千葉大学卒業、地方銀行に勤務後、都内の不動産鑑定業者で事務所ビルやマンション等の収益物件の評価を数多く経験。現在は不動産鑑定士事務所を経営し、住宅・店舗・更地・山林・資材置場など多様な不動産に携わる。
土地活用や相続対策にも精通し、不動産に関するお悩み解決に尽力している。
相続人が20人以上になって、会ったことのない人まで範囲が広がってしまうケースもあるのでご注意ください。