自分でできる！実家の相続登記のやり方をわかりやすく丁寧にご紹介

相続登記とは、不動産を所有している方が亡くなった時、その不動産を相続した人が、元の所有者から自分へ名義変更をする手続きのことをいいます。この相続登記は、義務ではなく任意です。そのため、「いつまでに行う」といった申請期限はありませんし、相続登記をしなくても罰則はありません。不動産登記は、いわば不動産の名札のようなものです。

たとえば、自分に別の人の名札をつけていても、自分自身は本当の名前と名札に書いてある名前が違うことはわかります。しかし、それを見た他人は名札に書いてある名前の人であると勘違いしてしまう可能性もあります。勘違いされないために、名札は別の人の名前で、本当の名前は〇〇です、と説明するのも、ややこしいお話です。最初から、本当の自分の名前が書いてある名札をつけておいた方が、そのような勘違いを引き起こさないために賢明です。

不動産登記にも同じことがいえます。前述のとおり、相続登記は義務ではありませんが、本来の所有者に名義変更しておくことで、トラブル回避にもつながります。

相続登記をすることで、トラブル回避にもつながるとご説明しました。相続登記をしないうちに、子や孫など相続人の範囲や数が大きくなり、話し合い自体が難しくなり、いざ相続登記をしたいと思った時に登記ができない状況になる可能性もあります。その結果、以下のように相続した不動産を処分、活用することが難しくなってしまいます。

相続登記を行わず、不動産の名義変更をしていない場合、不動産の処分（売却）ができません。買主である第三者に対して、「これは自分が所有している不動産である」と主張するためには、民法で以下のように定められているため登記が必要です。

民法177条
不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

相続した不動産を、いずれ処分（売却）することを考えるのであれば、相続登記は必須であると考えておきましょう。

相続登記を行わず、不動産の名義変更をしていない場合、不動産の活用が難しいでしょう。相続した実家を賃貸物件として活用する際、重要事項説明書で「登記記録に記録された事項」を説明する必要があります。相続登記をしていなければ、不登記上の所有者と本来の所有者が異なる状態となります。現在の所有者であることを証明する書面（遺産分割協議書など）を添付し、なぜこのような状態となっているかを、契約のたびに借主に説明を行わなければなりません。その契約手続きを仲介会社などに依頼する場合には、信用面から敬遠される可能性もあります。

相続した不動産活用を考えるのであれば、相続登記は信用度を高めるためにも行っておくことが望ましいでしょう。

相続登記を行わず、不動産の名義変更をしていない場合には、不動産を担保に融資を受けようとしても、承認を受けられないでしょう。担保とは、融資を受けた方が返済困難となった場合に備えて、あらかじめ金融機関に提供するものをいいます。実際に返済困難となった場合には、金融機関はその担保を売却するなどして融資回収を行います。

相続登記していない不動産は、売却ができないことはすでに述べたとおりです。売却できない不動産を担保として引き受ける金融機関はありません。結果として、相続登記していない不動産を担保に融資を受けることはできないという結論に至ります。

相続登記は、手続きを代行依頼することもできますが、みずから行うこともできないわけではありません。相続登記を行う場合の流れは、以下のとおりです。

遺言書の有無の確認

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法定相続人および相続財産の確認

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遺産分割協議書の作成

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相続登記申請

遺産分割協議書の作成に先立ち、まずは遺言書の有無を確認する必要があります。遺言書がある場合には、その内容に従い、相続財産の分割を行わなければならないからです。遺言書がない場合には、法定相続人で遺産分割協議を行い、どのように相続財産を分割するか話し合います。そのためには、法定相続人の確定、相続財産の調査が必要となります。

遺言書、または遺産分割協議において、不動産を相続することになった者は、相続登記の申請を行い、不動産の名義変更をします。申請必要書類は、「法定相続分通り」、「遺産分割協議に基づいて」、「遺言書（公正証書遺言・自筆証書遺言）に基づいて」相続財産を分割したかによって異なります。ここでは、遺産分割協議書に基づく申請の場合、以下のような書類が必要となります。

登記申請書は、法務局ホームページからダウンロードできます。

相続関係説明図は、被相続人と相続人の関係が分かりやすく説明されている図のことをいいます。作成添付が必須ではありませんが、相続関係説明図を戸籍全部事項証明書（戸籍謄本）、除籍全部事項証明書（除籍謄本）等と一緒に提出すると、登記の調査終了語後、戸籍全部事項証明書（戸籍謄本）等の原本還付を受けられます。そのため、他の相続手続きに改めて戸籍謄本等を取得する手間が省けます。

遺産分割協議で決めた内容に従って相続登記する場合、以下のような書類費が必要となります。

被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの戸籍
被相続人の住民票の除票（または戸籍の附票）
相続人全員の現在戸籍謄本（抄本）
不動産を取得する相続人の住民票（本籍が記載されているもの）
対象不動産の固定資産評価証明書
相続人全員の印鑑証明書
遺産分割協議書

相続登記には、遺産分割協議に基づくもの以外に、以下のようなケースがあります。

遺言書の指定により、不動産を相続することになった場合は、他の法定相続人と共同することなく、単独で相続登記を行うことが可能です。ただし、自筆証書遺言の場合、家庭裁判所の検認手続きを経る必要があることには注意が必要です。

※検認とは（裁判所ホームページより引用）

相続人に対し遺言の存在及びその内容を知らせるとともに，遺言書の形状，加除訂正の状態，日付，署名など検認の日現在における遺言書の内容を明確にして遺言書の偽造・変造を防止するための手続です。遺言の有効・無効を判断する手続ではありません。

法定相続分で不動産を相続、つまり共有の場合には、相続人のうち誰かが単独で相続登記を行うことができます。なお、登記申請を行わなかった相続人も新たな不動産の名義人となります。注意をしておかなければならないのは、登記申請を行わなかった相続人は登記識別情報通知の交付が受けられません。後々の手間を考えると、法定相続による相続登記を申請する場合は、相続人全員が申請人になることが望ましいといえます。

なお共有は、問題の先送りといわれることもあります。2次相続、3次相続を考えた時、できる限り共有は回避しておいた方が無難です。

相続登記は、申請の締め切りもなく、申請を怠っていても罰則もありません。そのため、先延ばしにしている方も少なくありません。しかし、先延ばしにしているうちに、相続人となる人が増え、話し合いが困難になってしまう可能性があります。そして、いざ登記が必要であるという時には、登記ができないという事態となって頭を抱えてしまうことにもなりかねません。不動産を相続したら、すぐに相続登記を行っておきましょう。相続登記は、もちろん専門業者に依頼することもできますが、自分でも申請は十分できます。将来的に実家を相続する予定がある場合には、勉強がてら、少しずつ時間をかけて申請書類を準備しておくことをおすすめいたします。