実家の相続登記は自分でできる！やり方をわかりやすく説明します

相続登記とは、不動産を所有している方が亡くなった時、その不動産を相続した人が、元の所有者から自分へ名義変更をする手続きのことをいいます。この相続登記は、義務ではありませんでしたが、2024年4月以降の相続より義務化されることになりました。

さらにこの改正では、相続登記の期限が設けられました。法施行日（2024年4月1日）と相続による土地の取得を知った日、のいずれか遅い日から3年以内に相続の登記を行う必要があります。

この法律のポイントは、法施行日前の相続についても、相続登記が義務化されるということです。そして正当な理由なくその期限内に相続登記申請をしなかった場合には、10万円以下の過料が課せられます。

相続登記をしないうちに、子や孫など相続人の範囲や数が大きくなり、話し合い自体が難しくなり、いざ相続登記をしたいと思った時に登記ができない状況になる可能性もあります。

その結果、以下のように相続した不動産を処分、活用することが難しくなってしまいます。

相続登記を行わず、不動産の名義変更をしていない場合、不動産の処分（売却）ができません。買主である第三者に対して、「これは自分が所有している不動産である」と主張するためには、民法で以下のように定められているため登記が必要です。

民法177条
不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

相続した不動産を、いずれ処分（売却）することを考えるのであれば、相続登記は必須であると考えておきましょう。

相続登記を行わず、不動産の名義変更をしていない場合、不動産の活用が難しいでしょう。

相続した実家を賃貸物件として活用する際、重要事項説明書で「登記記録に記録された事項」を説明する必要があります。相続登記をしていなければ、不登記上の所有者と本来の所有者が異なる状態となります。

現在の所有者であることを証明する書面（遺産分割協議書など）を添付し、なぜこのような状態となっているかを、契約のたびに借主に説明を行わなければなりません。その契約手続きを仲介会社などに依頼する場合には、信用面から敬遠される可能性もあります。

相続した不動産の有効活用を考えるのであれば、相続登記は早い段階で取り組むべきでしょう。

相続登記を行わず、不動産の名義変更をしていない場合には、不動産を担保に融資を受けようとしても、承認を受けられないでしょう。

担保とは、融資を受けた方が返済困難となった場合に備えて、あらかじめ金融機関に提供するものをいいます。実際に返済困難となった場合には、金融機関はその担保を売却するなどして融資回収を行います。

相続登記していない不動産は、売却ができないことはすでに述べたとおりです。売却できない不動産を担保として引き受ける金融機関はありません。結果として、相続登記していない不動産を担保に融資を受けることはできないという結論に至ります。

相続登記は、手続きを代行依頼することもできますが、みずから行うこともできないわけではありません。相続登記を行う場合の流れは、以下のとおりです。

1.遺言書の有無の確認

↓

2.法定相続人および相続財産の確認

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3.遺産分割協議書の作成

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4.相続登記申請

遺産分割協議書の作成に先立ち、まずは遺言書の有無を確認する必要があります。

遺言書がある場合には、その内容に従い、相続財産の分割を行わなければならないからです。遺言書がない場合には、法定相続人で遺産分割協議を行い、どのように相続財産を分割するか話し合います。そのためには、法定相続人の確定、相続財産の調査が必要となります。

遺言書、または遺産分割協議において、不動産を相続することになった者は、相続登記の申請を行い、不動産の名義変更をします。申請必要書類は、「法定相続分通り」、「遺産分割協議に基づいて」、「遺言書（公正証書遺言・自筆証書遺言）に基づいて」相続財産を分割したかによって異なります。

ここでは、遺産分割協議書に基づく申請の場合、以下のような書類が必要となります。

登記申請書は、法務局ホームページからダウンロードできます。

相続関係説明図は、被相続人と相続人の関係が分かりやすく説明されている図のことをいいます。

作成添付が必須ではありませんが、相続関係説明図を戸籍全部事項証明書（戸籍謄本）、除籍全部事項証明書（除籍謄本）等と一緒に提出すると、登記の調査終了語後、戸籍全部事項証明書（戸籍謄本）等の原本還付を受けられます。そのため、他の相続手続きに改めて戸籍謄本等を取得する手間が省けます。

遺産分割協議で決めた内容に従って相続登記する場合、以下のような書類が必要となります。

相続登記には、遺産分割協議に基づくもの以外に、以下のようなケースがあります。

遺言書の指定により、不動産を相続することになった場合は、他の法定相続人と共同することなく、単独で相続登記を行うことが可能です。ただし、自筆証書遺言の場合、家庭裁判所の検認（※）手続きを経る必要があることには注意が必要です。

法定相続分で不動産を相続、つまり共有の場合には、相続人のうち誰かが単独で相続登記を行うことができます。なお、登記申請を行わなかった相続人も新たな不動産の名義人となります。

注意をしておかなければならないのは、登記申請を行わなかった相続人は登記識別情報通知の交付が受けられません。後々の手間を考えると、法定相続による相続登記を申請する場合は、相続人全員が申請人になることが望ましいといえます。

なお共有は、問題の先送りといわれることもあります。二次相続、三次相続を考えた時、できる限り共有は回避しておいた方が無難です。

相続登記は、申請の締め切りもなく、申請を怠っていても罰則もなかったため、先延ばしにしている方も少なくありませんでしたが、2024年4月から義務化されることが決まっています。

先延ばしにしているうちに、相続人となる人が増え、話し合いが困難になってしまった「所有者不明土地」の問題や空き家の放置を解消するための策となっています。理由なく怠ると過料を科される場合もありますので不動産を相続したら、すぐに相続登記を行っておきましょう。

相続登記は、もちろん専門業者に依頼することもできますが、自分でも申請は十分できます。将来的に実家を相続する予定がある場合には、勉強がてら、少しずつ時間をかけて申請書類を準備しておくことをおすすめいたします。