この記事のポイント
- 相続登記は2024年4月から義務化されました。
- 法施行日以前の相続にも適用されることに注意が必要です！
- 相続登記は自分でもできますが、相続人が多い場合は時間がかかります。書類は早めに準備しましょう。
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目次
相続登記とは｜相続登記の基礎知識
相続登記とは、その不動産を相続した人が、元の所有者から自分へ名義変更をする手続きのことをいいます。
土地・建物の所有者や面積などが記載された不動産の登記簿は、法務局で相続登記の申請をすることで、登記簿上の名義変更が可能です。
「相続登記」をするのが遅くなると、トラブルに巻き込まれたり、手続きの手間が増えたりしてしまうことがあります。そのような事態にならないように、相続登記の基礎知識を押さえておきましょう。また、実家の相続登記ならば、余分な費用をかけずに、ご自身で手続きすることも可能です。
土地・建物の所有者や面積などが記載された不動産の登記簿は、法務局で相続登記の申請をすることで、登記簿上の名義変更が可能です。
「相続登記」をするのが遅くなると、トラブルに巻き込まれたり、手続きの手間が増えたりしてしまうことがあります。そのような事態にならないように、相続登記の基礎知識を押さえておきましょう。また、実家の相続登記ならば、余分な費用をかけずに、ご自身で手続きすることも可能です。
相続登記が義務化！相続後3年以内が期限に
この相続登記は、義務ではありませんでしたが、2024年4月以降の相続より義務化されることになりました。
さらにこの改正では、相続登記の期限が設けられました。法施行日（2024年4月1日）と相続による土地の取得を知った日、のいずれか遅い日から3年以内に相続の登記を行う必要があります。
この法律のポイントは、法施行日前の相続についても、相続登記が義務化されるということです。
さらにこの改正では、相続登記の期限が設けられました。法施行日（2024年4月1日）と相続による土地の取得を知った日、のいずれか遅い日から3年以内に相続の登記を行う必要があります。
この法律のポイントは、法施行日前の相続についても、相続登記が義務化されるということです。
相続登記をしないと起きるリスク
相続登記をしなければ、相続した不動産を処分、活用することができません。また、相続登記をすることで、トラブル回避にもつながります。相続登記をしない場合のリスクは次のとおりです。
【リスク1】10万円以下の過料が課される
正当な理由なくその期限内に相続登記申請をしなかった場合には、10万円以下の過料が課せられる可能性があります。
【リスク2】不動産の売却や活用ができない
相続登記を行わず、不動産の名義変更をしていない場合、不動産の処分（売却）ができません。相続登記をしていないと、買主へ所有権の移転登記ができない、つまり名義変更ができないからです。
買主が見つかってから相続登記をしようと思っていると、予想外に時間がかかって、売却のチャンスを逃してしまうかもしれません。相続した不動産を、処分（売却）するなら、相続登記は必須です。
同様に、不動産の活用も難しいでしょう。相続した実家を賃貸物件として活用する際、重要事項説明書で「登記記録に記録された事項」を説明する必要があります。相続登記をしていなければ、登記上の所有者と本来の所有者が異なる状態となります。
現在の所有者であることを証明する書面（遺産分割協議書など）を添付し、なぜこのような状態となっているかを、契約のたびに借主に説明を行わなければなりません。その契約手続きを仲介会社などに依頼する場合には、信用面から敬遠される可能性もあります。
相続した不動産活用を考えるのであれば、相続登記は信用度を高めるためにも行っておくことが望ましいでしょう。
買主が見つかってから相続登記をしようと思っていると、予想外に時間がかかって、売却のチャンスを逃してしまうかもしれません。相続した不動産を、処分（売却）するなら、相続登記は必須です。
同様に、不動産の活用も難しいでしょう。相続した実家を賃貸物件として活用する際、重要事項説明書で「登記記録に記録された事項」を説明する必要があります。相続登記をしていなければ、登記上の所有者と本来の所有者が異なる状態となります。
現在の所有者であることを証明する書面（遺産分割協議書など）を添付し、なぜこのような状態となっているかを、契約のたびに借主に説明を行わなければなりません。その契約手続きを仲介会社などに依頼する場合には、信用面から敬遠される可能性もあります。
相続した不動産活用を考えるのであれば、相続登記は信用度を高めるためにも行っておくことが望ましいでしょう。
【リスク3】権利関係が複雑になる
相続登記をしないまま相続人の1人が亡くなると、権利関係が複雑になります。
たとえば、父親が相続手続きをしないで子供2人が相続人となり、さらに相続が発生すると孫の4人が手続きをしなければならない、というように相続人の数が雪だるま式に増えることが少なくありません。相続人が多すぎると、遺産分割協議が不可能になり、いざ相続登記をしたいと思った時に登記ができない状況になる可能性もあります。
たとえば、父親が相続手続きをしないで子供2人が相続人となり、さらに相続が発生すると孫の4人が手続きをしなければならない、というように相続人の数が雪だるま式に増えることが少なくありません。相続人が多すぎると、遺産分割協議が不可能になり、いざ相続登記をしたいと思った時に登記ができない状況になる可能性もあります。
【リスク4】トラブルが起こりやすい
相続登記はトラブル回避にもつながります。相続登記をしておかないと、他の相続人が自分１人で相続したと偽って、不動産を処分するようなトラブルが発生するかもしれません。
このとき、勝手に処分した人に対して損害賠償請求などの対応は考えられますが、そもそも紛争が生じないようにすみやかに相続登記をしておくほうが望ましいでしょう。
このとき、勝手に処分した人に対して損害賠償請求などの対応は考えられますが、そもそも紛争が生じないようにすみやかに相続登記をしておくほうが望ましいでしょう。
相続登記は自分でできるのか？
相続登記は、登記の専門家である司法書士に依頼して手続きを行うことが多いです。ただし、実家を相続した場合などに、自分で相続登記を行うことは珍しくありません。
どんな場合なら、相続登記を自分で行えるのかについて見ていきましょう。
どんな場合なら、相続登記を自分で行えるのかについて見ていきましょう。
自分で相続登記しやすいケース
相続登記を自分で手続きすれば、司法書士への報酬を節約することができます。手間はある程度かかりますが、実家の相続登記に自分で挑戦する方は珍しくありません。
自分で手続きをするメリット・デメリットは次のとおりです。
自分で手続きをするメリット・デメリットは次のとおりです。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 費用を節約できる（司法書士報酬は不要だが、登記簿謄本等の取得費用は必要） | 手間がかかる |
| 書類の不備があると、登記の完了まで時間がかかる |
自分で手続きをするのがおすすめなのは次のようなケースです。
相続したのは実家のみで相続人の数が少ない
相続するのは実家のみで、相続人は配偶者と子どもだけといったシンプルなケースならば、自分で相続登記を行いやすいです。
一方で、相続する不動産の数が多かったり、相続人の数が多くて連絡先を知らない人がいたりする場合は、司法書士への依頼を検討するといいでしょう。
一方で、相続する不動産の数が多かったり、相続人の数が多くて連絡先を知らない人がいたりする場合は、司法書士への依頼を検討するといいでしょう。
平日に法務局や役所で対応ができる
相続登記をするためには、市役所などで戸籍謄本などの必要書類を取得したり、法務局に書類を提出したりする必要があります。書類を郵送で取り寄せたり、法務局に郵送で申請したりすることもできますが、何度か平日に役所へ出向くことができるとスムーズに進められます。
とくに、登記の申請書の作成方法はわかりにくいので、予約をした上で、法務局で相談する時間をとれると安心です。
書類作成をする時間の余裕がある
登記の申請書は、決まった用紙に名前や所在地を書き込むだけではありません。相続する不動産の内容や、相続人などの情報を、一定のルールに基づいて記載していきます。
初めて登記をする場合には、書類の作成のためにまとまった時間を確保する必要はあるでしょう。
初めて登記をする場合には、書類の作成のためにまとまった時間を確保する必要はあるでしょう。
司法書士に依頼したほうが良いケース
では、司法書士に依頼したほうがよいのはどんなケースでしょうか。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| プロに任せるので安心で、手間がかからない | 司法書士報酬が必要 |
次のような場合は、司法書士に相続登記を依頼するのがおすすめです。
不動産の数や相続人の数が多い
相続する不動産が複数ある・相続人の数が多いときは、作成する書類が複雑になり必要書類も増えるので、司法書士に依頼したほうがいいかもしれません。司法書士に依頼すれば職権で戸籍謄本を集めてもらうことができます。
なお、相続する不動産が各地に散らばっていると、それぞれの所在地の法務局で登記を申請する必要があります。
なお、相続する不動産が各地に散らばっていると、それぞれの所在地の法務局で登記を申請する必要があります。
登記しないまま次の相続が発生した
相続登記をする前に所有者が亡くなり、次の相続が発生していることを「数次相続」といいます。数次相続が発生していると、最初の被相続人の戸籍調査と、次に亡くなった被相続人の戸籍調査が必要です。
相続人の数が増えているようなときは、相続人が疎遠になっていることも多いので、司法書士から手紙を送るなどサポートしてもらうと手続きを進めやすくなります。
相続人の数が増えているようなときは、相続人が疎遠になっていることも多いので、司法書士から手紙を送るなどサポートしてもらうと手続きを進めやすくなります。
登記したい不動産が遠方にある
登記申請書は、その不動産の管轄の法務局に提出しなければなりません。
相続登記は、郵送申請も可能ですが、不備が無いように書類を作成しないと、郵送で何度もやり取りすることになってしまいます。オンライン申請もありますが、マイナンバーカードをパソコンで読み取る機械が必要です。
相続する不動産が遠方の場合は、専門知識を持った司法書士に任せた方がスムーズでしょう。
相続登記は、郵送申請も可能ですが、不備が無いように書類を作成しないと、郵送で何度もやり取りすることになってしまいます。オンライン申請もありますが、マイナンバーカードをパソコンで読み取る機械が必要です。
相続する不動産が遠方の場合は、専門知識を持った司法書士に任せた方がスムーズでしょう。
急いで登記の手続きを進めたい
売却や土地活用などを予定していて、急いで相続登記を行いたいときは、専門家に任せた方がスムーズです。
自分で相続登記を行うと慣れていないので書類の不備が起こりがちです。不備があると提出時に指摘されるのではなく、後日連絡が来て法務局に出向いて修正しないといけないので余計に時間がかかります。
自分で相続登記を行うと慣れていないので書類の不備が起こりがちです。不備があると提出時に指摘されるのではなく、後日連絡が来て法務局に出向いて修正しないといけないので余計に時間がかかります。
自分で相続登記を行う場合の流れ
相続登記は、司法書士に手続きを依頼できますが自分で行うことも可能です。自分で相続登記を行う場合の流れは、以下のとおりです。
遺産分割協議書の作成に先立ち、まずは遺言書の有無を確認する必要があります。遺言書がある場合には、その内容に従い、相続財産の分割を行わなければならないからです。
遺言書がない場合には、法定相続人で遺産分割協議を行い、どのように相続財産を分割するか話し合います。そのためには、法定相続人の確定、相続財産の調査が必要となります。
遺言書がない場合には、法定相続人で遺産分割協議を行い、どのように相続財産を分割するか話し合います。そのためには、法定相続人の確定、相続財産の調査が必要となります。
【ステップ1】相続人調査をする
相続登記をするためには、「法定相続人」が誰なのか調べる必要があります。
故人の戸籍を取得したら、実は先妻との間に子どもがいることが判明することもあります。また、親や兄弟、甥や姪が相続人になるケースなど、誰が相続人になるのかわかりにくいこともあります。
法定相続人の範囲を間違ってしまうと、遺産分割協議が無効になってしまいます。
故人の戸籍を取得したら、実は先妻との間に子どもがいることが判明することもあります。また、親や兄弟、甥や姪が相続人になるケースなど、誰が相続人になるのかわかりにくいこともあります。
法定相続人の範囲を間違ってしまうと、遺産分割協議が無効になってしまいます。
【ステップ2】相続不動産を特定する
亡くなった人が所有していた不動産を調べるには、市区町村役場で「名寄帳」を取得すると、同一市区町村内で特定の人が所有している不動産を確認できます。名寄帳を請求するためには、相続人であることを証明する戸籍謄本などが必要です。
【ステップ3】必要書類をそろえる
相続登記の方法には3つのケース（遺言書がある場合 ／ 遺産分割協議による場合 ／法定相続分どおりの場合）があり、必要書類が異なります。
すべての場合に共通して必要な書類と、3つのケース別の必要書類についてお伝えします。
すべての場合に共通して必要な書類と、3つのケース別の必要書類についてお伝えします。
共通して必要な書類
| ✔ | 被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの戸籍謄本 |
|---|---|
| ✔ | 被相続人の住民票の除票（または戸籍の附票） |
| ✔ | 相続人全員の現在の戸籍謄本（抄本） |
| ✔ | 不動産を取得する相続人の住民票の写し（本籍が記載されているもの） |
| ✔ | 対象不動産の固定資産評価証明書 |
| ✔ | 登記事項証明書（登記申請で提出はしないが、申請書の作成のために必要） |
| ✔ | 登記申請書（自分で作成する） |
| ✔ | 相続関係説明図（戸籍謄本の原本還付を希望しないときは不要） |
【相続関係説明図】
相続関係説明図は、被相続人と相続人の関係が分かりやすく説明されている図のことをいいます。
作成添付が必須ではありませんが、相続関係説明図を戸籍全部事項証明書（戸籍謄本）、除籍全部事項証明書（除籍謄本）等と一緒に提出すると、登記の調査終了語後、戸籍全部事項証明書（戸籍謄本）等の原本還付を受けられます。
そのため、他の相続手続きに改めて戸籍謄本等を取得する手間が省けます。
【ケース１】 遺言書がある場合
遺言書の指定により、不動産を相続することになった場合は、他の法定相続人と共同することなく、単独で相続登記を行うことが可能です。
なお、本人が保管していた自筆証書遺言などの場合、自宅で勝手に開封してはいけないのでご注意ください。遺言書は家庭裁判所に提出し、相続人の立会いのもとで開封・確認する「検認」の手続きを経る必要があります。
なお、本人が保管していた自筆証書遺言などの場合、自宅で勝手に開封してはいけないのでご注意ください。遺言書は家庭裁判所に提出し、相続人の立会いのもとで開封・確認する「検認」の手続きを経る必要があります。
検認とは（裁判所ホームページより引用）
相続人に対し遺言の存在及びその内容を知らせるとともに，遺言書の形状，加除訂正の状態，日付，署名など検認の日現在における遺言書の内容を明確にして遺言書の偽造・変造を防止するための手続です。遺言の有効・無効を判断する手続ではありません
【ケース2】 遺産分割協議に基づき相続する場合
法定相続人全員で遺産の分け方を話し合って、「遺産分割協議書」を作成します。遺産分割協議書には、各相続人が実印を押印し、印鑑証明書を添付します。
【ケース3】 法定相続分で不動産を相続する場合
法定相続分で不動産を相続、つまり共有の場合には、相続人のうち誰かが単独で相続登記を行うことができます。なお、登記申請を行わなかった相続人も新たな不動産の名義人となります。
注意をしておかなければならないのは、登記申請を行わなかった相続人は登記識別情報通知の交付が受けられません。後々の手間を考えると、相続人全員が申請人になることが望ましいといえます。
なお共有は、問題の先送りといわれることもあります。2次相続、3次相続を考えた時、できる限り共有は回避しておいた方が無難です。
注意をしておかなければならないのは、登記申請を行わなかった相続人は登記識別情報通知の交付が受けられません。後々の手間を考えると、相続人全員が申請人になることが望ましいといえます。
なお共有は、問題の先送りといわれることもあります。2次相続、3次相続を考えた時、できる限り共有は回避しておいた方が無難です。
【ステップ4】登記申請書を作成する
次に、「登記申請書」を作成します。登記申請書には所定の用紙がないので、法務局が公開している記載例を参考にして、パソコンや手書きで書類を作成します。
法務局「登記申請書の様式及び記載例」2-1に相続登記の様式があります。
法務局「登記申請書の様式及び記載例」2-1に相続登記の様式があります。
登記申請書の書き方でわからないところがあれば、管轄の法務局の予約制の案内サービスで質問できます。
【ステップ5】相続登記申請する
書類がそろったら、不動産の管轄の法務局へ書類を提出します。管轄の法務局は下記のホームページで調べられます。
なお、提出した書類に誤りがあった場合は法務局から連絡がくるので、法務局に行って補正の手続きを行います。
【ステップ6】登記完了書類を受け取る
書類に問題がなければ、1～2週間程度で登記が完了し、書類の一部が返却されます。郵送申請の場合は返信用のレターパックなどを同封すれば郵送で返却してもらえます。
相続登記にかかる費用
自分で相続登記を行う場合にも必ず必要になるのが「書類発行費用」と「登録免許税」です（免税の場合を除く）。また、登記手続きを司法書士に依頼するときは、これらの実費に加えて司法書士へ支払う手数料がかかります。
書類発行費用
相続登記を行うときには、亡くなった人の戸籍謄本や、住民票、相続人の印鑑証明書などの書類が必要です。戸籍謄本の取得手数料は1通あたり数百円程度ですが、生まれてから亡くなるまでの戸籍謄本は数カ所の市区町村から取寄せが必要になることもあり、その場合は送料もかかります。
ケースバイケースですが、戸籍謄本等の取得費用は送料も含めた合計で数千円程度かかることが多いです。
ケースバイケースですが、戸籍謄本等の取得費用は送料も含めた合計で数千円程度かかることが多いです。
登録免許税
相続登記を行う際には、法務局に登録免許税を納めます。
登録免許税は固定資産税評価額の0.4％です。たとえば、固定資産税評価額が3,000万円（1,000円未満切り捨て）なら、登録免許税は3,000万円×0.4％＝12万円です。
登録免許税は3万円以下ならば、収入印紙を登記申請書に張り付けて納付できます。それ以外に、オンラインの納付や、金融機関で納付書を記入して納める方法もあります。なお、登録免許税は、相続する土地の価額が100万円以下のときは免税となります。
固定資産税評価額は、毎年5月頃に役所から送られてくる、固定資産税の課税明細書で確認できます。課税明細書が無ければ、市区町村役場に行き、「固定資産税評価証明書」を取得しましょう。
登録免許税は固定資産税評価額の0.4％です。たとえば、固定資産税評価額が3,000万円（1,000円未満切り捨て）なら、登録免許税は3,000万円×0.4％＝12万円です。
登録免許税は3万円以下ならば、収入印紙を登記申請書に張り付けて納付できます。それ以外に、オンラインの納付や、金融機関で納付書を記入して納める方法もあります。なお、登録免許税は、相続する土地の価額が100万円以下のときは免税となります。
固定資産税評価額は、毎年5月頃に役所から送られてくる、固定資産税の課税明細書で確認できます。課税明細書が無ければ、市区町村役場に行き、「固定資産税評価証明書」を取得しましょう。
（依頼する場合は）司法書士報酬
相続登記を司法書士に依頼する場合には、5～10万円前後の手数料がかかります。
ただし、不動産の数や相続人の数などによって報酬は変わります。亡くなった方の戸籍謄本の取り寄せや、遺産分割協議書の作成などもまとめて司法書士に依頼する場合は、15万円程度かかることがあります。
ただし、不動産の数や相続人の数などによって報酬は変わります。亡くなった方の戸籍謄本の取り寄せや、遺産分割協議書の作成などもまとめて司法書士に依頼する場合は、15万円程度かかることがあります。
まとめ
相続登記は義務化され、3年以内に登記申請をしなければなりません。
これまでは罰則規定がなかったので、登記を先延ばしにしている方も少なくありませんでした。しかし、先延ばしにしているうちに、相続人の人数が増え、話し合いが困難になってしまう可能性があります。そして、いざ登記が必要という時には、登記ができない事態となって頭を抱えてしまうことにもなりかねません。
不動産を相続したら、すぐに相続登記を行っておきましょう。
専門家である司法書士に依頼することもできますが、自分でも相続登記の申請は可能です。将来的に実家を相続する予定がある場合には、どんな書類が必要になるのか概要を知っておくことをおすすめいたします。
これまでは罰則規定がなかったので、登記を先延ばしにしている方も少なくありませんでした。しかし、先延ばしにしているうちに、相続人の人数が増え、話し合いが困難になってしまう可能性があります。そして、いざ登記が必要という時には、登記ができない事態となって頭を抱えてしまうことにもなりかねません。
不動産を相続したら、すぐに相続登記を行っておきましょう。
専門家である司法書士に依頼することもできますが、自分でも相続登記の申請は可能です。将来的に実家を相続する予定がある場合には、どんな書類が必要になるのか概要を知っておくことをおすすめいたします。
相続登記は義務化されました！
自分でもできますが、プロにアドバイスを仰いでみては？
不動産の一括査定依頼はこちらから無料
約2,500社の中から１番条件の良い不動産会社が見つかる!
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※ページ下部の「売却査定、買取査定サービスの注意点」をご確認いただいたうえ、ご利用ください。
この記事の監修者
木村 ゆり
不動産鑑定士／土地活用プランナー
千葉大学卒業、地方銀行に勤務後、都内の不動産鑑定業者で事務所ビルやマンション等の収益物件の評価を数多く経験。現在は不動産鑑定士事務所を経営し、住宅・店舗・更地・山林・資材置場など多様な不動産に携わる。
土地活用や相続対策にも精通し、不動産に関するお悩み解決に尽力している。
相続人が20人以上になって、会ったことのない人まで範囲が広がってしまうケースもあるのでご注意ください。