この記事のポイント
- 希望の条件で不動産の売却を行うためには全体の流れの把握が不可欠です。
- 物件を売り出すまで、売買契約を結ぶまで、物件引渡しまで、の3ステップで、やるべきことと期間を押さえておきましょう。
- スムーズに進めるためには業者任せでなく、売主も最低限の予備知識を持っておくのがベストです！
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目次
不動産売却の流れを3つのステップで確認しよう！
よりよい条件で不動産の売却を行うためには、まず売却全体の流れを把握しておくことが大切です。ある程度の流れを理解しておけば、売却の準備もしやすくなります。
本記事で、家を売るプロセスである売り出しから物件引渡しまでの流れを細かく確認していきましょう。なお、一戸建てもマンションも、不動産売却についての流れは基本的には同じです。
本記事で、家を売るプロセスである売り出しから物件引渡しまでの流れを細かく確認していきましょう。なお、一戸建てもマンションも、不動産売却についての流れは基本的には同じです。
不動産売却に必要な期間について把握しよう
不動産売却は「できるだけ早く、できるだけ高く」が理想ですが、住まいの買い換えの場合は、早く売れすぎてしまうと仮住まいを探さなければならないというリスクにもつながりますし、なかなか、買い手が見つからず、焦ってどんどん価格を下げていくのも悩ましいですよね。
下表は一般的な売却スケジュールです。マンション・一戸建て・土地でも異なり、条件やタイミングによってもケースバイケースではありますが、概ねの目安として把握いただき、住み替えの場合は、参考にして動くスケジュールを決めていきましょう。
なお、一戸建てや土地の売却の場合は、境界線の測量なども行うとプラスαの時間が必要になることもあります。
下表は一般的な売却スケジュールです。マンション・一戸建て・土地でも異なり、条件やタイミングによってもケースバイケースではありますが、概ねの目安として把握いただき、住み替えの場合は、参考にして動くスケジュールを決めていきましょう。
なお、一戸建てや土地の売却の場合は、境界線の測量なども行うとプラスαの時間が必要になることもあります。
| ステップ1 | 情報収集・事前準備・一括査定 | 1～4週間 |
|---|---|---|
| ステップ2 | 媒介契約締結・売却活動・見学・価格交渉・売買契約 | 1～3カ月 |
| ステップ3 | 手付金受領・物件引渡し・残代金受領 | 1～2カ月 |
【ステップ1】物件を売り出すまで
まずは物件を売り出すまでの流れをご紹介します。物件を売り出すまでは、仲介業者を決めたり、価格を決めたりなど、決断を迫られる場面が多くなります。後々の売却プランに大きく影響するため、焦らずに周りの意見を参考にすることも大切です。
また、ローンの残り（ローン残債）もきちんと確認しておきましょう。買い換えの場合は、自己資金や全体的な買い替えスケジュールも把握しておく必要があります。
ローン残債は金融機関から送られてくる返済明細書の残高の欄を見れば確認することができます。 売却時には税金や仲介手数料などの諸経費がかかるということも念頭に置いておくとよいでしょう。
また、ローンの残り（ローン残債）もきちんと確認しておきましょう。買い換えの場合は、自己資金や全体的な買い替えスケジュールも把握しておく必要があります。
ローン残債は金融機関から送られてくる返済明細書の残高の欄を見れば確認することができます。 売却時には税金や仲介手数料などの諸経費がかかるということも念頭に置いておくとよいでしょう。
1-1.情報収集を行う・価格相場を知る
不動産会社に相談する前に、自分で相場を調べ、ある程度の価格イメージを持ちましょう。相場を調べる方法としては、国土交通省が公表している「地価公示」や「不動産価格指数」、「都道府県地価調査」などを参考にすることができます。
売却する不動産がマンションや一戸建てであれば、個別取引の取引価格情報が提供されている「 レインズ・マーケット・インフォメーション 」も参考にすると良いでしょう。実際に売りに出されている広告を探し、周辺の物件がどのくらいの価格で売りに出されているかを把握しておくことも大切です。
マンション・一戸建てであれば、スマイティでも現在売り出し中の物件を確認することができます。
売却する不動産がマンションや一戸建てであれば、個別取引の取引価格情報が提供されている「 レインズ・マーケット・インフォメーション 」も参考にすると良いでしょう。実際に売りに出されている広告を探し、周辺の物件がどのくらいの価格で売りに出されているかを把握しておくことも大切です。
マンション・一戸建てであれば、スマイティでも現在売り出し中の物件を確認することができます。
1-2.必要な書類を集める
不動産売却の際は、売主に関する書類、権利に関する書類、建物に関する書類など、さまざまな書類が必要となります。基本的なところは同じですが、マンション・一戸建て・土地によってそれぞれ必要な書類は異なりますので、事前に準備しておきましょう。
1-3.一括査定で不動産会社を探す
各不動産会社は、不動産流通機構（指定流通機構）などから情報を得て、数々の取引事例のデータを蓄積しています。そうしたデータをもとにプロの目で査定してもらいましょう。査定自体は無料で依頼できますので、できるだけ多くの意見を聞くためにも、一括査定サービスを利用して複数社に依頼をしましょう。
各社が提示した査定価格について、根拠を聞いておくことも大切です。気になる不動産会社については、あらかじめ情報を収集しておきましょう。
各社が提示した査定価格について、根拠を聞いておくことも大切です。気になる不動産会社については、あらかじめ情報を収集しておきましょう。
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1-4.不動産会社と媒介契約を結ぶ
一括査定を行い、不動産会社から提示された査定価格や、自分自身で収集した情報などをもとに仲介を依頼する不動産会社を決めて媒介契約を結びます。
媒介契約の形態は「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」と、大きく分けて3種類ありますので、売却する不動産の種類に合った媒介契約を選びましょう。
媒介契約の形態は「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」と、大きく分けて3種類ありますので、売却する不動産の種類に合った媒介契約を選びましょう。
1-5.価格を決め、物件を売り出す
売り出し価格は、売却活動において最も重要なものの一つで、その後の動きにも大きく影響してきます。自分の希望だけを通すのではなく、不動産会社が提示した査定価格や、周辺の売却事例や市場動向などを踏まえて、慎重に決定するようにしましょう。
また、売却する際は、必ずと言っていいほど購入希望者と価格交渉をすることになるため、値下げ交渉分を加味して売り出し価格を決めることをおすすめします。
また、売却する際は、必ずと言っていいほど購入希望者と価格交渉をすることになるため、値下げ交渉分を加味して売り出し価格を決めることをおすすめします。
売却前のリフォームは必要？
不動産の築年数が古い場合、少しでも購入検討者へのアピール材料になればと大掛かりなリフォームを検討する方がいらっしゃいますが、リフォーム内容が買い主のニーズや好みに合っていなければ、せっかくリフォームをしてもプラスの要素になりません。
中には、中古物件を安く買って思い通りのリフォームしたい人もいるため、リフォームをするか否かはしっかり検討するようにしましょう。
ただし、 築年数と売却価格のバランスが取れず、売れにくくなるなどの弊害も生じる可能性があるため注意が必要です。
中には、中古物件を安く買って思い通りのリフォームしたい人もいるため、リフォームをするか否かはしっかり検討するようにしましょう。
ただし、 築年数と売却価格のバランスが取れず、売れにくくなるなどの弊害も生じる可能性があるため注意が必要です。
【ステップ2】売買契約を結ぶまで
いよいよ媒介契約を結んだ不動産会社が販売活動を開始します。見学者もたびたび訪れるようになるので、迎え入れるための準備も必要になります。
購入希望者が現れて、売買条件の折衝が済めば、無事に売買契約を結ぶことができます。契約締結後のトラブルを防ぐためにも、物件に関する情報をできるだけ開示しましょう。
購入希望者が現れて、売買条件の折衝が済めば、無事に売買契約を結ぶことができます。契約締結後のトラブルを防ぐためにも、物件に関する情報をできるだけ開示しましょう。
2-1.売却活動および経過報告
仲介業者が販売活動を開始。「 不動産流通機構（指定流通機構）が運営する「不動産流通標準情報システム（レインズ） 」に物件を登録したり、住宅情報誌やチラシ、インターネットなどに広告を出したりして、販売活動に努めます。
「専属専任媒介」や「専任媒介」といった媒介契約の場合は、定期的に販売状況を報告する義務があるため、きちんと報告を受けるようにしましょう。
「専属専任媒介」や「専任媒介」といった媒介契約の場合は、定期的に販売状況を報告する義務があるため、きちんと報告を受けるようにしましょう。
2-2.見学者の来訪を受ける
購入を考えている人たちが、あなたの物件を内覧するために訪れます。条件の良い物件でも、実際に見学したら敷地内が荒れていたり、外観や室内の汚れがひどかったりすると、減額交渉の原因につながってしまう可能性もあります。
少しでもよい印象を抱いていただくためにも、室内の掃除や整理整頓はしっかり行い、明るくにこやかな対応を心がけましょう。
少しでもよい印象を抱いていただくためにも、室内の掃除や整理整頓はしっかり行い、明るくにこやかな対応を心がけましょう。
2-3.売買条件の交渉を行う
購入希望者が現れたら、仲介業者を通じて「購入申込書」あるいは「買い付け依頼書」が届きます。価格や代金の支払い方法、物件の引渡し希望日などを確認し、買い主との調整のうえ、売買契約を結ぶ日時と場所を決めます。
また、売買締結後のトラブルを防ぐためにも、物件の瑕疵（かし＝不具合や欠陥）がある場合は、誠実に伝えるようにしましょう。
また、売買締結後のトラブルを防ぐためにも、物件の瑕疵（かし＝不具合や欠陥）がある場合は、誠実に伝えるようにしましょう。
2-4.売買契約を結ぶ
互いに売買条件を合意したら、買い主と売買契約を結びます。しっかりと契約内容を確認するようにしましょう。このとき、買い主から手付金を受け取ることになります。
また、不動産売却時にはさまざまな費用がかかります。その中でも、不動産会社に支払う仲介手数料は売却金額によって高額になる可能性もありますので、改めて確認しておきましょう。
また、不動産売却時にはさまざまな費用がかかります。その中でも、不動産会社に支払う仲介手数料は売却金額によって高額になる可能性もありますので、改めて確認しておきましょう。
【ステップ3】物件引渡しまで
ここまでで不動産売却の手続きは終わりとなりますが、引渡し日が決まったなら、引き渡すための準備をしましょう。ローンの解約や抵当権の抹消などの手続きもあります。
また当然のことながら、当日までに引越しを済ませておかなければなりません。
また当然のことながら、当日までに引越しを済ませておかなければなりません。
3-1.ローンの解約・抵当権の抹消
住宅ローンが残っている場合、ローンの解約を金融機関に申し出て、自宅の抵当権を抹消します。ローン解約のためには残債をすべて返済する必要がありますが、買い主から受け取った売買代金を充当して物件を引き渡す同時決済が一般的だといえます。
3-2.引越し準備・物件引渡し
引渡し日までに引越しの手続きや公共料金などの精算を済ませておきましょう。引渡し日当日には、残金の支払いや登記申請が必要になることから、金融機関や法務局が開いている平日の日中に行うことになります。あらかじめ日程調整をしておきましょう。
ただし、引渡し当日に登記申請を行わないなど、当事者間で事前に了承済みであれば土日に行うことも可能です。引渡し当日は買い主が立ち会い、物件や土地の状況を最終確認し、売買契約はすべて完了となります。
ただし、引渡し当日に登記申請を行わないなど、当事者間で事前に了承済みであれば土日に行うことも可能です。引渡し当日は買い主が立ち会い、物件や土地の状況を最終確認し、売買契約はすべて完了となります。
残金が支払われない場合
買い主が残金の支払いをしない場合は、同時履行の抗弁権を行使し、買い主が残金を支払うまで不動産の引渡しを拒否することが可能です。
同時履行の抗弁権とは、一方が、相手がその債務を履行するまでは自身の債務の履行を拒否することができる権利のことです。
同時履行の抗弁権とは、一方が、相手がその債務を履行するまでは自身の債務の履行を拒否することができる権利のことです。
3-3.税金を納める・確定申告を忘れずに
引渡し後に忘れてはいけないのが税金の納付です。不動産売却で利益が発生した場合は、所得税・住民税などの税金を納める必要があります。所得税と住民税は、条件によって「特別控除」や「買い換え特例」が受けられますので確認しておきましょう。
また、不動産売却で得た所得は譲渡所得として区分されるので、他の所得と異なる方法で税額を計算して、確定申告を行う必要があります。
また、不動産売却で得た所得は譲渡所得として区分されるので、他の所得と異なる方法で税額を計算して、確定申告を行う必要があります。
まとめ
マンション・一戸建て、土地、売却する不動産の種別によって確認事項や必要書類に若干の違いはありますが、基本的な流れは同じです。
情報収集をはじめてから引渡しを終えるまでの流れやスケジュールを把握し、事前にできる準備をしておくことが大切です。また、パートナーとなる不動産会社と相談しながら、段取りよく進めていきましょう。
情報収集をはじめてから引渡しを終えるまでの流れやスケジュールを把握し、事前にできる準備をしておくことが大切です。また、パートナーとなる不動産会社と相談しながら、段取りよく進めていきましょう。
不動産売却の流れをしっかりと把握し、
信頼できる不動産業者を見つけましょう。
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この記事の監修者
坪 義生
社会保険労務士／宅地建物取引士
明治大学政治経済学部政治学科卒業、千葉大学大学院社会科学研究科修士課程修了（経済学）。社会保険診療報酬支払基金、衆議院議員秘書、(株)矢野経済研究所（「住宅産業白書」、「出版社経営総鑑」、「コンピューター・サプライ市場の展望と戦略」を担当）等を経て、91年、じんじ労務経営研究所（社会保険労務士登録）を開設。同年より、「月刊人事マネジメント」取材記者として企業のトップ・人事担当者を中心に取材・執筆多数。
