自宅の相続税が8割引きに?!小規模宅地の特例をわかりやすく解説

  • 公開日:
  • 2020年10月26日
  • 更新日:
  • 2020年10月26日
自宅の相続税が8割引きに?!小規模宅地の特例をわかりやすく解説
将来、親の自宅を相続することになりそうだという方の中には、いったいどれくらい相続税がかかるものなのか心配で、いろいろ調べているという方もあるでしょう。調べていくるなか中で、「小規模宅地等の特例」という言葉を目や耳にされたことはありますか?「小規模宅地等の特例」とは相続税の優遇節税につながる特例です。この記事では、将来親の自宅を相続する可能性がある方に向けて、「小規模宅地等の特例」とは何か、概要および適用条件を、事例を取り上げながらご説明いたします。

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目次

小規模宅地の特例とは

小規模宅地の特例とは、一定の条件を満たした土地について、相続税評価を最大80%減額できる制度です。「小規模宅地等の特例」が創設されたのは、昭和58年。昭和58年は、第2次オイルショックによる景気低迷から、緩やかながら着実な景気回復段階に転じた時期です。その後も景気拡大は継続し、バブル期に突入していくことになります。景気回復に伴い、地価が上昇していくことが想定される中、亡くなった方の自宅敷地や事業所の敷地について、ほか他の相続財産同様に相続税の課税を行うと、相続人が納税資金の工面に窮してしまい、自宅や事業所を手放さなければならない可能性もあります。そのような事態を生じさせないために創設されたのが、「小規模宅地等の特例」です。

昭和58年に創設されて以来、バブル期の地価高騰やバブル崩壊後の景気停滞などを反映して、適用面積や減額割合、適用要件の変更が重ねられています。

不動産の相続税については以下の記事で詳しく解説しています。

小規模宅地の特例の適用条件をおさらいしよう

小規模宅地等の特例の適用条件についてご説明いたします。

出典:国税庁

被相続人等の事業の用に供されていた宅地等

亡くなった方が行っていた事業等に使われていた土地の相続税評価額は、最大80%の評価減を受けることができます。亡くなった方が行っていた事業等に使われていた土地は、事業に使っていた土地と、貸していた土地に大きく分けられます。

貸付事業以外の事業用の宅地等

亡くなった方が、お店を自分の土地に建てて経営していたというようなケースです。亡くなった人の経営していた事業と同じ事業を申告期限まで相続人が継続した場合など、一定要件を満たすと400m2を限度に80%の相続税評価減 を受けられます。

貸付事業用の宅地等

亡くなった方が自分の土地を誰かに貸して地代を得ていたというケースで、4つに分類されます(表参照)。なお、亡くなる前3年以内に貸し付けた土地については、貸付事業用の宅地等に該当しません。

代表的な貸付事業用宅地等は、賃貸経営を行っている賃貸物件の敷地や貸駐車場などが考えられます。相当の対価を得て継続的に行うものであることが求められるため、親族や知人友人に、周辺相場と比較して低い金額で貸していた場合には、適用を受けられない可能性もあります。

亡くなった方が行っていた貸付事業を、相続人が相続税の申告期限までに引き継ぎ、かつ、その申告期限までその貸付事業を行っていることなど、一定要件を満たした場合、200m2を限度に50%の相続税評価減を受けられます。

被相続人等の居住の用に供されていた宅地等

今回のテーマである、親の自宅を相続したという場合に適用されるケースです。表にあるように、亡くなった方の自宅の利用状況や居住者、誰が相続し、その自宅を申告期限までどのように扱うかによって、適用を受けられるか否かが異なります。

出典:国税庁

まず、その自宅に、亡くなった方、または亡くなった方と同一生計の親族が住んでいたということは絶対条件です。

相続人は配偶者などの一定の方に限られ、相続人ごとに要件は細かく分けられています。それらの要件を満たした場合、330m2を限度に80%の相続税評価減を受けられます。

以上、適用要件について解説を致しましたが、個別具体的なケースについては必ず、税務署または税理士へ相談してから実行に移すように心がけましょう。

家なき子特例要件の見直しを詳しく解説します

亡くなった方が自宅として使っていた土地を、配偶者およびその自宅に同居していた親族以外が相続する場合もあります。その方が自宅を相続しても、「小規模宅地等の特例」の適用を受けられる可能性はありますが、適用を受けるためには、「家なき子」である必要があります。

家なき子特例ができた成り立ち

「家なき子」とは、簡単に言えば、第三者が所有している建物を借りて住んでいる人のことをいいます。以前は、相続開始前3年以内に自己所有の家に住んでいない別居の親族であれば「家なき子」として「小規模宅地等の特例」を受けることができていました。

しかし、特例適用を受けるために、子や孫に持ち家を売却させ、その家に賃貸で住み続けさせるなどのケースがみられるようになりました。冒頭でも触れたとお通り、「小規模宅地等の特例」は、相続税負担が重くならないようして、相続人の生活を守るために創設された制度です。その本来の趣旨に沿わない特例利用を防ぐために、家なき子特例が追加されています。

家なき子特例に追加された要件とは

本来の趣旨に沿わない特例利用を防ぐために、2018年の税制改正で追加された要件は

 「相続開始前3年以内に相続人本人、本人の配偶者、本人の3親等内親族、本人と特別の関係にある法人の所有家屋に住んでいないこと」

 「相続開始時に、相続人が居住している家屋を相続開始前のいずれの時においても所有していたことがないこと。」というものです。

これによって、子や孫に持ち家を売却させ、その家に賃貸で住み続けさせるという「小規模宅地等の特例」の抜け穴は閉じられることになりました。

こんなケースは適用される?

「小規模宅地等の特例」の適用が受けられるのか判断に迷うよくあるケースについてご紹介いたします。

ケース1 2世帯住宅に住んでいる場合

父が所有する土地に、2世帯住宅を建てて、父と息子夫婦が住んでいる場合は、父が亡くなった後に息子が土地を相続すると「小規模宅地等の特例」の適用が受けられるのでしょうか。

結論
建物の構造および登記の状況によっては、適用を受けられる可能性があります。

父の居住部分と息子夫婦の居住部分が行き来可能であったり、それぞれ区分所有登記されていない一体の建物として認められたりする場合、「被相続人の居住の用に供されていた一棟の建物に居住していた親族」として、「小規模宅地等の特例」の適用を受けられます。建物の構造および登記の状況が適用要件を満たしているかは、個別具体的に判断されることになります。

ケース2 親が老人ホームに入居中

親が老人ホームに入居しているため、住民票は自宅であるものの居住実態がないというケースも多いと思います。この自宅を子が相続する場合、「小規模宅地等の特例」は適用されないのでしょうか。

結論
「小規模宅地等の特例」は適用されます

高齢社会が進行し、特別養護老人ホームへの入所など自宅に住めない一定の事由※がある場合は、自宅に住んでいたものとしてみなされるため適用を受けられます。ただし、亡くなった方の自宅を使用収益しないのはもったいないと考えて、特別養護老人ホーム入居された後に、事業のために使ったり、同一生計である親族等以外に貸したりすると、「小規模宅地等の特例」の適用は受けられないので注意が必要です。


※一定の事由(概要)
(1) 亡くなった方が介護保険法の要介護およ及び要支援認定を受け、次に掲げる住居また又は施設に入居、また又は入所をしていたこと。
 認知症対応型老人共同生活援助事業が行われる住居
 特別養護老人ホーム
 軽費老人ホーム
 有料老人ホーム
 介護老人保健施設
 介護医療院
 サービス付き高齢者向け住宅

(2) 亡くなった方が、障害支援区分の認定を受け障害者支援施設または共同生活援助を行う住居に入所また又は入居をしていたこと。

申請を忘れずに!

「小規模宅地等の特例」は、あくまでも「特例」です。そのため「小規模宅地等の特例」の適用を受けるためには、相続税の申告が必要になります。申告の際には、小規模宅地等に係る計算の明細書や遺産分割協議書の写しなどの書類が必要になります。

税務署に提出する相続税の申告書は、第1表から第15表までありますが、そのうち、第11表「相続税がかかる財産の明細書」の「付表」が、小規模宅地等の特例に係る計算の明細書となります。これらの書類は、国税庁のホームページや、最寄りの税務署で入手することができます。将来の相続に備えて、目を通しておくとよいでしょう。

まとめ

小規模宅地の特例について目や耳にして、その適用条件等に目を通そうとしても、普段馴染みのない言葉が多いため、理解を深めることを諦めたという方も多いかもしれません。しかし「小規模宅地等の特例」の適用を受けられれば、親の自宅についての相続税評価を80%減額できるので、相続税がどれくらいかかるのかという不安も解消できます。まずは、今回の記事を参考に、ご自身の場合、「小規模宅地等の特例」が受けられる対象となるのか、一度どうか税務署または税理士に確認してみてはいかがでしょうか。

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キムラ ミキ

監修キムラ ミキ

【資格】AFP/社会福祉士/宅地建物取引士/金融広報アドバイザー

日本社会事業大学 社会福祉学部にて福祉行政を学ぶ。
大学在学中にAFP(ファイナンシャルプランナー)、社会福祉士を取得。
大学卒業後、アメリカンファミリー保険会社での保険営業を経て、(マンションデベロッパー)にてマンション営業、マンション営業企画に携わった。
その後、2008年8月より独立し、現在、自社の代表を務める。

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