- 親の不動産を相続する予定のある人は、「小規模宅地の特例」の要件に当てはまるかどうかを確認しましょう。
- 適用が受けられれば最大で相続税評価額が80%減額されます。
- 判断に迷う場合はケース別の事例や、注意点を読んで、備えておくと良いでしょう。
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目次
小規模宅地の特例とは
亡くなった方の自宅敷地や事業所の敷地について、ほかの相続財産同様に相続税の課税を行うと、相続人が納税資金の工面に窮してしまい、自宅や事業所を手放さなければならない可能性もあります。そのような事態を生じさせないために創設されたのが、「小規模宅地等の特例」です。
たとえば評価額が1億円の宅地である場合、この特例の適用条件に当てはまれば相続税評価額は2,000万円となります。本特例は昭和58年に創設されて以来、適用面積や減額割合、適用要件の変更が重ねられています。
小規模宅地の特例の主な要件
✅ | 被相続人もしくは被相続人と生計を一にする親族の居住用または事業用の宅地である |
---|---|
✅ | その宅地などが建物または建物の敷地である |
特定居住用宅地の要件とは
ただし、亡くなった方の自宅の利用状況や居住者、誰が相続し、その自宅を申告期限までどのように扱うかによって、適用を受けられるか否かが異なります。
✅ | その宅地等は以下に該当する人が相続すること | |
---|---|---|
1 | 被相続人の配偶者 | |
2 | 被相続人と同居していた親族 | |
3 | 被相続人と同居していないが下記の要件をすべて満たす親族 ・被相続人に配偶者がいないこと ・被相続人と同居の同族人がいないこと ・相続開始前3年以内に、日本国内の取得者・又は取得者の配偶者・取得者の三親等内の親族・又は特別な関係のある一定の法人が所有する家屋に居住したことがないこと | |
✅ | 上記2については相続税の申告期限までその宅地等に居住し、保有していること |
---|---|
上記3については相続税の申告期限までその宅地などを保有していること |
以上、適用要件について解説を致しましたが、個別具体的なケースについては必ず、税務署または税理士へ相談してから実行に移すように心がけましょう。
こんなケースは適用される?
【ケース1】2世帯住宅に住んでいる場合
【結論】
建物の構造および登記の状況によっては、適用を受けられる可能性があります。
父の居住部分と息子夫婦の居住部分が行き来可能であったり、それぞれ区分所有登記されていない一体の建物として認められたりする場合、「被相続人の居住の用に供されていた一棟の建物に居住していた親族」として、「小規模宅地等の特例」の適用を受けられます。建物の構造および登記の状況が適用要件を満たしているかは、個別具体的に判断されることになります。
【ケース2】家なき子特例を適用する場合
【結論】
孫は「被相続人の配偶者」、「被相続人の居住の用に供されていた一棟の建物に居住していた親族」以外の親族にあたり、以下の6つの要件を満たすことで「小規模宅地等の特例」の適用を受けられます。
(1)日本国籍を有していること
(2)被相続人に配偶者がいないこと
(3)相続開始の直前において同居していた相続人がいないこと
(4)相続開始前3年以内に自己または一定の親族が所有する住居に居住していないこと
(5)相続開始時に自己が居住する住居を相続開始前のいずれの時においても所有していたことがないこと
(6)その宅地等を相続開始時から相続税の申告期限まで有していること
なお、(4)には「取得者と特別の関係がある一定の法人が所有する住居」も含まれるため、従来可能であった持ち家の権利を同族会社に移す節税スキームは利用できなくなっています。
【ケース3】親が老人ホームに入居中の場合
【結論】
「小規模宅地等の特例」は適用されます。高齢社会が進行し、特別養護老人ホームへの入所など自宅に住めない一定の事由※がある場合は、自宅に住んでいたものとしてみなされるため適用を受けられます。
ただし、亡くなった方の自宅を使用収益しないのはもったいないと考えて、特別養護老人ホーム入居された後に、事業のために使ったり、同一生計である親族以外に貸したりすると、「小規模宅地等の特例」の適用は受けられないので注意が必要です。
(1) 亡くなった方が介護保険法の要介護および要支援認定を受け、次に掲げる住居または施設に入居、または入所をしていたこと。
認知症対応型老人共同生活援助事業が行われる住居
特別養護老人ホーム
軽費老人ホーム
有料老人ホーム
介護老人保健施設
介護医療院
サービス付き高齢者向け住宅
【ケース4】 相続時精算課税制度を利用していた場合
【結論】
併用はできません。相続時精算課税制度は、贈与税に関する制度です。そのため、相続税の制度である「小規模宅地等の特例」の対象外となります。
小規模宅地の特例適用の自宅を売却する時の注意点
10か月の保有継続要件に注意!
なお、配偶者が居住用宅地について「小規模宅地等の特例」の適用を受ける場合にはこの要件はありません。
引き渡し時期の調整がポイント
そのため、売買契約が相続開始から10か月未満の間に行われた場合でも、物件の引き渡しが相続開始から10か月経過した後に行われることが可能であれば、要件を満たせることになります。事情を説明し、買主と引き渡し時期について相談をしておきましょう。
確定申告での特例申請を忘れずに!
税務署に提出する相続税の申告書は、第1表から第15表までありますが、そのうち、第11表「相続税がかかる財産の明細書」の「付表」が、小規模宅地等の特例に係る計算の明細書となります。これらの書類は、国税庁のホームページや、最寄りの税務署で入手することができます。将来の相続に備えて、目を通しておくとよいでしょう。
まとめ
まずは、今回の記事を参考に、ご自身の場合、「小規模宅地等の特例」が受けられる対象となるのか、一度税務署または税理士に確認してみてはいかがでしょうか。
相続税の優遇節税につながる
「小規模宅地等の特例」を覚えておきましょう!
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この記事の監修者
AFP/社会福祉士/宅地建物取引士/金融広報アドバイザー
日本社会事業大学 社会福祉学部にて福祉行政を学ぶ。大学在学中にAFP(ファイナンシャルプランナー)、社会福祉士を取得。大学卒業後、アメリカンファミリー保険会社での保険営業を経て、(マンションデベロッパー)にてマンション営業、マンション営業企画に携わった。その後、2008年8月より独立し、現在、自社の代表を務める。