マンション価格はどうやって決まる?高く売るのに欠かせない売却相場の調べ方

  • 更新日:
  • 2021年08月20日
マンション価格はどうやって決まる?高く売るのに欠かせない売却相場の調べ方
マンションの買い替えを検討している方は、相場価格を把握できていますか?マンションを売却するなら、なるべく高く売りたいと考える方が多いでしょう。しかし、相場価格を把握していないと、希望価格で売り出しても買い手が付かなかったり、もっと高い価格で売却できたのにと後悔したりということになりかねません。この記事では、マンションの買い替えを検討している方に向けて、マンションの相場価格の調べ方をご説明したうえで、現在のマンション市況や相場よりも高く売却するためのコツについてもご紹介いたします。

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目次

なぜ売却相場を調べる必要がある?

マンションの相場価格を把握しなくても、マンション売却はできます。しかし、相場価格を把握していなければ、不動産会社や買い手に言われるままマンションを売却することになり、損をしてしまうことにもなりかねません。モノの価格は需要と供給によって変化しますが、それはマンションも同じです。損をしないマンション売却をするために、相場価格を把握することは大切なのです。

相場を読めば「売り時」が見える!

相場価格やその推移傾向を知れば、マンションの「売り時」が見えてきます。相場価格の推移傾向は、以下のようなデータから調べることが可能です。

地域別マンション売却相場

同じ間取りでも、マンションの相場価格はエリアによって異なります。同じエリアの類似条件のマンションが、どれくらいの価格で売却されているのかを確認してみましょう。

築年数から見る相場

マンションの築年数も、売却価格を決める大きな要因です。同じくらいの築年数のマンションが市場にたくさん売り出されていたら、マンションの価格相場は低くなる可能性があります。所有するマンションと同じくらいの築年数のマンションが、どのような価格帯で売れているのかを確認してみましょう。

マンション価格の推移

マンション価格がどのように推移しているのかを確認することも大切です。マンション価格はさまざまな要因で変化しますが、大きな傾向として、マンション需要が高いか低いかを確認しておきましょう。

不動産会社の査定額を冷静な目で見られる!

不動産会社が提示するマンションの査定価格は、会社によって異なります。あらかじめマンションの相場価格やその推移傾向を把握しておくことで、不動産会社から提示されたマンションの査定価格、およびその根拠を冷静にチェックできます。例として挙げたデータを確認しておき、相場価格や価格推移傾向を大まかに把握してみましょう。

中古マンションの価格ってどう決まるの?

マンションの価格が一般的にどのように決まるのか、簡単にご説明いたします。

新築取得時との差額や需要の高低が影響

一般的に、新築取得時からどれくらい築年数を経ているのかが価格決定の大きな要因です。そこに専有部分の劣化具合トレンドギャップ(人気の間取りか否かなど)といったものが加味され、新築取得時と比べてどれくらいの価格差が生じているかによって価格が決まっていきます。

なお、需要が高いものの物件数が少ないエリアや、駅や商業施設などの新設予定があるエリアの場合、築年数を経ても新築取得時の価格からそれほど下落していないケースもあります。つまり、需要の高低も価格決定に影響を及ぼすということです。

リノベーションなどで付加価値がプラスになる場合も

例外として、リノベーションやリフォームを行うことで、相場よりも高い価格で売却できる場合もあります。これは、専有部分の劣化やトレンドギャップを軽減できる可能性があるためです。ただし、トレンドを見誤ると逆効果となることもあります。売却がなかなか進まない時などに有効な手段ではありますが、専門家と相談しながら行うようにしましょう。

マンション特有の価格を左右する要因とは

先にも挙げた築年数や立地などは、マンションに限らず不動産の価格を左右する要因と言えます。さらにマンション特有の要因もあるので、相場価格にくわえて確認が必要です。

売り出しのタイミング

マンションは、売り出しのタイミングによって売却価格に差が生じる場合があります。マンションは1棟の建物に複数の住戸が存在しています。たとえば、あるマンションから同時期に同じタイプの住戸が複数売り出された場合、購入検討者からすれば選択肢が増えることになります。条件が大きく変わらなければ、購入検討者はより安く売り出されている住戸を選ぶでしょう。つまり、これは価格下落要因となるわけです。

このように、同じマンションおよび周辺の類似物件の売り出し状況、さらに景況などによって価格は変化するため、マンション売却においてタイミングの見極めは重要と言えます。

マンション共有部の管理状況

一戸建てと異なり、マンションは共有部の管理や大規模修繕を単独で行うことができません。各住戸の所有者が負担する管理費や積立金によって、管理や修繕が行われます。しかし、修繕計画が作成されていなかったり、管理費や積立金の滞納が生じていたりすると、管理や修繕を適切に行うことが難しくなります。場合によっては、将来的に多額の一時金負担が求められることもあり、購入検討者にとって懸念事項となるでしょう。そのため、売却価格の大きな値下げを余儀なくされる可能性もあります。

自分のマンションの売却相場を調べる方法

実際に、所有するマンションの売却価格相場を調べるために便利なサイトと注意しておきたいポイントをご紹介します。さらなる詳細については、参考URLをご参照ください。

不動産ポータルサイト

不動産ポータルサイトで、お持ちのマンションの周辺類似物件がいくらで売り出されているか調べてみると、大まかな相場観をつかめます。また、競合物件の多寡を知ることもできるでしょう。ただし、不動産ポータルサイトに掲載されている価格はあくまでも売り出し価格です。成約価格(売り出し価格をもとに購入検討者と交渉を行ったうえで契約に至った価格)ではないという点にご注意ください。

レインズ

レインズとは、不動産会社が仲介の依頼(専任媒介および専属専任媒介)を受けた時に、その情報登録が義務付けられている指定流通機構の呼称です。東日本不動産流通機構、中部圏不動産流通機構、近畿圏不動産流通機構、西日本不動産流通機構の4団体があります。各レインズでは市場動向を公表しており、成約件数や平均成約価格、築年数別および間取り別の平均m2単価などを知ることができます。具体的な個別の成約情報ではないため、大まかな相場観の情報と考えておきましょう。

AIシミュレーションサイト

最近、マンションの売却価格の参考値を算出してくれるAIシミュレーションサイトがいくつか登場しています。マンションの住所や専有面積、間取りなどの条件を入力すれば、過去の成約データを基に価格を算出してくれます。ただ、マンションの管理状況やリフォームの有無などは考慮されていないため、実際の査定価格とはギャップが生じる可能性がある点に注意が必要です。

相場よりも高く売るコツとは

マンションの相場価格を把握したうえで、できる限りその相場価格よりも高値でマンションを売却したいという方に向けて、コツをご紹介いたします。

よい不動産会社と契約する

売却は信頼できる不動産会社に依頼しましょう。査定価格の根拠をていねいに説明し、戦略的に購入検討者への提案をしてくれる不動産会社と二人三脚で売却を進めることは、相場よりも高く売るコツと言えます。

査定は複数社に依頼する

よい不動産会社に売却を依頼するためにも、査定依頼は複数の不動産会社に行うことが重要です。査定価格が著しく高い不動産会社を選ぶのではなく、真摯に対応してくれる不動産会社を見極めましょう。複数社への査定依頼は一括査定サイトが便利です。

期間に余裕を持つ

売却の期間にはできる限り余裕を持ちましょう。売却までに時間がない場合、購入検討者から足元を見られ、必要以上の値下げ要求をされる可能性もあります。ゆとりのある売却計画に基づいて焦らない姿勢を持ちましょう。

適正な価格を付ける

売却相場価格を基に、具体的な状況を加味して売り出し価格を決めていきます。値下げ交渉が入る可能性も考慮して、相場価格よりも高めの価格で戦略的に売り出してみるという方法もあります。しかし、高めの価格だと購入検討者から敬遠されてしまう可能性もあるため、適正な価格での売り出しが望ましいでしょう。

まとめ

マンションの売却価格は、立地にくわえて築年数や面積、間取りといったスペックによって大まかに決定されます。しかしご説明したとおり、マンション特有の売却価格の決定要因もあります。まずは所有されているマンションのスペックを確認し、大まかな相場観を把握したうえで、複数の不動産会社に査定依頼を行いましょう。そのなかから、市況などを見極めて戦略的に売却に取り組んでくれる不動産会社を見極めます。真摯に対応してくれる会社にマンションの売却を依頼し、二人三脚で高値売却を目指していきたいものですね。

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キムラ ミキ

監修キムラ ミキ

【資格】AFP/社会福祉士/宅地建物取引士/金融広報アドバイザー

日本社会事業大学 社会福祉学部にて福祉行政を学ぶ。
大学在学中にAFP(ファイナンシャルプランナー)、社会福祉士を取得。
大学卒業後、アメリカンファミリー保険会社での保険営業を経て、(マンションデベロッパー)にてマンション営業、マンション営業企画に携わった。
その後、2008年8月より独立し、現在、自社の代表を務める。

●紹介されている情報は執筆当時のものであり、掲載後の法改正などにより内容が変更される場合があります。情報の正確性・最新性・完全性についてはご自身でご確認ください。
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