投資用マンションの売却を考えている方へ。高く売るためのタイミングやコツをご紹介

  • 公開日:
  • 2019年11月08日
  • 更新日:
  • 2019年11月08日
投資用マンションの売却を考えている方へ。高く売るためのタイミングやコツをご紹介
不動産投資の出口戦略とも呼ばれる、所有している不動産を売却するタイミングや業者の選択は非常に重要です。その選択次第では、売却金額や売却までの期間にも大きな違いが出てきます。投資用マンションを所有し、売却を検討している大家さん向けに、高く売るためのタイミングの見定め方や、必要書類、必要経費などを詳しく説明していきます。

目次

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投資用マンションをめぐる社会背景

現在の日本の不動産市場において心配されているのが、まず2020年の東京オリンピック後の不動産価格の下落です。これはオリンピック関連の投資の減退やこれまでの投資の利益確定のために投資家が売却に転じることから、不動産価格が下がるのではないかという予測されているものです。

もちろん、不動産価格の動向は地域によって大きく異なります。今後のマンション経営においては、綿密な事前調査とシミュレーションを行って、売却のタイミングを検討することが必要です。

そもそも理想的な「売り時」とは

そもそも不動産の理想的な「売り時」とはどのような時なのでしょうか。ここからは、不動産を売却するべき代表的な各ケースについて詳しく解説していきます。

1.購入金額を売却金額が超えるとき

不動産の購入金額を売却金額が超えた場合は、投資として理想的な売り時と言えます。例えば2,000万円で購入した投資マンションを2,500万円で売却できれば、表面的な利益は500万円です。ただしこれは、あくまでも理想の売り時です。実際には保有期間が長くなるほど売却金額は下がる傾向にあり、売却額が購入額を超えるのは地価が上昇している地域など、ごく一部のケースといえます。

2.購入金額を家賃収入の累計と売却金額の合計が超えるとき

購入金額を家賃収入の累計と売却金額の合計が超えるときに不動産を売却することは、投資として理にかなっています。2,000万円で購入したマンションに毎年100万円の収益があったとして、5年後に1,600万円で売却した場合、1,600万円+500万円(100万円×5年)=2,100万円になります。ただし、売却後の税金なども考慮する必要はあります。

3.相場が上がっているとき

不動産の価格相場が上がっているときは、売却による利益を出せる可能性が高くなるため不動産の売り時の一つと言えます。日本の全国平均の路線価は、2016年から上昇に転じていて、2019年分の全国平均の路線価は、前年比で1.3%上昇しており、特に主要都市・観光地を中心に上昇傾向にあります。不動産相場を正確に見極めるためには路線価などの公的な指標や所有する不動産のある地域の実勢価格を研究する必要があります。

4.デットクロス到来により、キャッシュフローがマイナスになる前

デットクロスとは不動産ローンを組んで不動産購入した際、経費に計上できる減価償却の期間が終わること、また元利均等返済の経費になる利息の返済分より経費にならない元金の返済分が増えるために経費計上が減ることにより、税金が増えてキャッシュフローがマイナスになることをさします。デットクロスの時期を迎える前は、不動産の売り時としてはふさわしいといえます。デットクロスの時期については、シミュレーションのできるサイトなどでしっかりと確認しておきましょう。

売却におすすめのタイミング

ここからは、投資用マンションの売却におすすめの具体的なタイミングについてお伝えしていきます。

入居中

入居者のいる不動産は、オーナーチェンジ物件として売却されます。

投資用不動産を購入するのは、同じ不動産投資家です。不動産投資家の立場としては、空室のマンションを購入後に入居者募集をする手間をかけるよりも、既に入居者のいる不動産を購入したいと考えています。このため投資用不動産の場合はオーナーチェンジ物件が有利です。

購入から5年が経過している

不動産の所有期間が5年以下か5年以上かによって、売却時の譲渡所得にかかる税率が異なります。具体的な税率は以下の通りです。

所有期間が5年以下の税額39.63%(所得税30%+住民税9%+復興特別所得税0.63%)
所有期間が5年以上の税額20.315%(所得税15%+住民税5%+復興特別所得税0.315%)

所有期間が5年以下の場合、所有期間5年以上の場合に比べて2倍の税額になります。

参考:
短期譲渡所得の税額の計算|国税庁
長期譲渡所得の税額の計算|国税庁

大規模修繕前

マンションの大規模修繕の前は、マンション売却のタイミングとして適しています。なぜなら、マンションの大規模修繕の工事費用はマンション居住者の毎月の修繕積立金から支払われます。しかし多くのマンションでは、近年の工事費の上昇によって修繕積立金だけでは足りず、一時徴収金を請求されるケースが多くみられます。

また、大規模修繕をきっかけに修繕積立金が値上げされるケースも多いです。

築20年を迎える前

築20年を迎える前も、一つの売却のタイミングです。まず、中古マンションは築20年を超えると値引される割合が大きくなります。また、築20年には排水設備の交換時期になり、上述の通り大規模修繕の費用がかかる可能性が高くなります。

マンションの空室率があがってきたとき

マンションの空室率があがる要因は、マンションの経年劣化、地域の過疎化、交通機関の変更など、さまざまです。空室対策のためのリフォーム・リノベーションは費用がかかる一方、必ず入居者がつく保証はありません。このため入居者の退去から次が決まるまでの空室期間が長くなってきた場合、売却のタイミングの一つといえます。

3月

3月は、4月の新年度開始を控えた引越しシーズンのピークです。ただし3月に売るためには、それより前の時期から準備を始める必要があります。マンションの売却活動を始めてから売却までの平均期間は3~6ヶ月程度と言われているため、前年の9~12月頃から準備を始めるのが良いでしょう。

売却準備~売却の流れ

ここからは、マンションの売却準備から実際に売却するまでの流れについて解説していきます。

売却の前にしておきたいこと

マンションの売却前にしておきたいのが、いつ売却するかを決めておくことです。売却時期を決めて、そこから逆算して売却スケジュールを作ります。
最初に売却の期限を決めておかないと、値引き交渉が入った際の対応や、買い手がつかない時に業者買取を選択するなどの判断ができません。売却時期とスケジュールは売却前に決めておきましょう。

1.管理会社への連絡

マンション管理会社への連絡は、組合員の「資格喪失届」の提出と、マンション売却時の管理費・修繕積立金の清算です。この2つはマンション売却が決まってから行うことですが、売却の意思を早めに管理会社に伝えておくことで、提出方法やタイミングがわかり、その後のやり取りがスムーズにいきます。

2.市場調査・不動産相場調査

不動産の価格相場の調査は、販売中の不動産情報が掲載されている不動産ポータルサイトを利用すると、大体の市場価値がわかります。ポータルサイトにて査定したい自身の物件と同じエリアや種別、面積、築年数などの条件で検索すると、所有物件に類似する物件の市場価格がわかります。

3.必要書類の準備

マンションの売却に必要となる書類は、必要書類は登記事項証明書(登記簿謄本)や購入時の売買契約書・重要事項説明書などです。売却の必要書類の詳細は、以下の記事をご参照ください。
必要書類は取り寄せに時間がかかるものもあるため、早め早めの意識で用意しておきましょう。

売却の流れ

投資用マンションの売却の流れは、基本的に通常のマンション売却と同じです。しかしオーナーチェンジ物件は内覧ができないため、修理履歴がわかる書類を用意して購入希望者の信頼を得ることが重要です。
基本的なマンション売却の流れについては、以下の記事をご参照ください。

売却するのに必要な経費

マンション売却の際にかかる経費は、仲介を依頼する不動産会社にかかる仲介手数料が最も大きな支出となります。仲介手数料は「売買価格×3%+6万円×消費税」を上限として計算します。
その他にかかる経費など、売却するのに必要な経費の詳細については、以下の記事をご参照ください。

売却方法は以下の3タイプ

マンションの売却方法は、

1.売買仲介業者に仲介を依頼する
2.買い取り業者に買い取りを依頼する
3.個人間取引

の3つです。それぞれの特徴について確認しましょう。売却方法の詳細は、以下の記事をご参考にしてください。

1.売買仲介業者

最も一般的で、最も高く売るための方法が、売買仲介業者と媒介契約を結んで売却する方法です。媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つのタイプがあります。それぞれについて簡単に解説していきます。

媒介契約の詳細については、以下の記事をご参考にしてください。

契約タイプ1 一般媒介契約

一般媒介契約は複数の不動産会社と媒介契約を結ぶ契約です。複数の不動産会社と契約できるため購入希望者の目につきやすくなりますが、競合他社で成約すると、それまでの仲介活動に対しての仲介手数料が入らないため、積極的に販売活動をしない可能性もあります。

契約タイプ2 専任媒介契約

専任媒介契約は一社と媒介契約する契約方法です。レインズへの登録義務、依頼者への販売状況の報告義務があり、契約の有効期限は3ヵ月です。

契約タイプ3 専属専任媒介契約

専任媒介契約とほぼ同じ契約内容ですが、レインズへの登録までの日数や報告の期間が短いです。また依頼者は自分で買い手を見つけることが禁止されています。

2.買い取り業者

早くマンションを売りたい場合は、不動産買い取り業者を利用する方法があります。不動産買い取り業者による買い取りであれば、買い手が業者であるために確実に売却できます。ただし、買い取りの場合、販売価格(買い取り価格)は市場価格より1~3割程安くなります。

3.個人間取引

不動産業者に仲介を依頼せずに、個人間で不動産取引を行うことも可能です。また近年では個人間取引専用サイトがあり、またネット上で契約方法の手順を確認できるため、以前よりはハードルが低くなっています。しかしトラブル発生のリスクもあるため、不動産の知識が深い人でない場合はあまりおすすめできません。

まとめ

本記事では、投資用マンション売却のために必要な事前準備や売り時、どのように売るのがおすすめなのか、注意点等についてお伝えしてきました。

ここから売却のための具体的な一歩を踏み出すためには、販売のプロである不動産会社から不動産査定を受けることが何よりの早道です。不動産査定の偏りをなくすためには、複数の会社に依頼するのが必要ですが、一つ一つの会社に同じ依頼をするのは手間と時間がかかり非効率です。売却のためには、不動産の一括査定サービスを利用するのが良いでしょう。

投資用マンションの売却を考えているなら、
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中村 裕介

監修中村 裕介

【資格】宅地建物取引士/保育士

1983年福岡生まれ。上海復旦大学卒。

商社、保育園、福祉施設での勤務を経て、現在は不動産と旅行系の記事を中心に手がけるライター兼不動産経営者。実際に店舗・住宅を提供している立場から、不動産に関する記事を執筆しています。

※紹介されている情報は、記事公開当時の内容となります。

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