【2024年版】投資用マンションの売却タイミング|高く売るためのコツ

2024.01.24更新

この記事の監修者

寺岡 孝

寺岡 孝

【資格】不動産投資アドバイザー(RIA)/相続診断士/貸家経営アドバイザー/住宅ローンアドバイザー

【2024年版】投資用マンションの売却タイミング|高く売るためのコツ

この記事では、投資用マンションの売却を検討している方に向けて、タイミングの見定め方や、高く売るためのコツを解説します。

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目次

2024年は投資用マンションを売っても大丈夫?

下記データは2023年1~3月期までの区分マンションの利回り・価格推移を示したものです。コロナウイルスによる最初の緊急事態宣言が発令された2020年4~6月には成約件数もぐっと落ち込み、地価の下落とも相まって価格も下がった時期もありました。

その後、2021年に入って相場価格は回復傾向に。2022年4~6月期に一度下落したものの、2023年に移ってからは価格上昇が続いています。

コロナ禍を経ても住宅実需は一定数保たれているうえに新たなニーズも生まれ、投資家にとっても低金利が続いている今は物件取得の好機であることは変わりありません。したがって現在は投資用マンションも比較的高値で売れるタイミングであるといってよいでしょう。

もちろん、不動産価格の動向は地域によって大きく異なります。今後のマンション経営においては、綿密な事前調査とシミュレーションを行って、売却のタイミングを検討することが必要です。

投資用マンションを売却するタイミングとは

そもそも投資用不動産の理想的な「売り時」とはどのような時なのでしょうか。ここからは、投資用マンションの売却におすすめの具体的なタイミングについてお伝えしていきます。

1. 購入金額より売却金額の方が上回るとき

不動産の購入金額よりも売却金額の方が上回る場合は、不動産投資として理想的な売り時と言えます。たとえば2,000万円で購入した投資マンションを2,500万円で売却できれば、表面的な利益は500万円です。

ただしこれは、あくまでも理想の売り時です。実際には保有期間が長くなるほど売却金額は下がる傾向にあり、売却額が購入額を超えるのは地価が上昇している地域など、ごく一部のケースといえます。

また、家賃収入の累計と売却金額の合計が購入金額を超えるときもおすすめの売却タイミングです。2,000万円で購入したマンションに毎年100万円の収益があったとして、5年後に1,600万円で売却した場合、1,600万円+500万円(100万円×5年)=2,100万円になります。ただし、売却後の譲渡所得税などの税金も考慮する必要はあります。

投資用マンションの価格も居住用のマンション同様に価格面では上昇傾向が続いています。したがって、売却をするタイミングとしてはベストな時期といえるでしょう。査定金額にある程度納得がいくのであれば、売却した方がいいと思われます。

寺岡 孝
寺岡 孝

2. 相場が上がっているとき

不動産の価格相場が上がっているときは、売却による利益を出せる可能性が高くなるため不動産の売り時の1つと言えます。

日本の全国平均の路線価は、2016年から上昇に転じていて、2019年分の全国平均の路線価は、前年比で1.3%上昇しており、とくに主要都市・観光地を中心に上昇傾向となっています。不動産相場を正確に見極めるためには路線価などの公的な指標や所有する不動産の実勢価格を確認する必要があります。

3. デットクロス到来により、キャッシュフローがマイナスになる前

デットクロスとはローンを組んで投資用不動産購入した際、経費に計上できる減価償却の期間が終わること、また元利均等返済の経費になる利息の返済分より経費にならない元金の返済分が増えるために経費計上が減ることにより、税金が増えてキャッシュフローがマイナスになることをさします。

デットクロスの時期を迎える前は、不動産の売り時としてはふさわしいといえます。デットクロスの時期については、シミュレーションのできるサイトなどでしっかりと確認しておきましょう。

4. 金利が低い時期

日本では2013年にアベノミクスの一環として行われた金融緩和以降、住宅ローン・投資用不動産ローンともに超低金利が続いています。コロナ禍において不安定な経済環境が続く今の状態では、金利の引き上げを打ち出すことはしばらくないと考えてよいでしょう。

低金利は不動産購入には絶好のチャンスです。高値で売却を考えているなら低金利のうちに行動しましょう。

5. 入居者がいる時/いない時

入居者のいる不動産は、オーナーチェンジ物件として売却されます。投資用不動産を購入する方は、同じ不動産投資家です。不動産投資家の立場としては、購入後に入居者募集をするような空室のマンションよりも、既に入居者のいる不動産を購入したいと考えています。このため投資用不動産の場合はオーナーチェンジ物件が有利です。

一方、入居者がいない場合も売却タイミングと言えます。投資用物件としてだけでなく、居住用やセカンドハウスとして購入検討する人も候補に入るので、幅広く売却活動が可能になるためです。

築年数が浅いほど高く売れる可能性があるので、リフォーム・リノベーションを施したりしながら入居募集する場合と、空室のまま売却する場合のシミュレーションを比較検討しましょう。

また、マンションの空室率があがってきたときも売却のタイミングです。マンションの空室率があがる要因は、マンションの経年劣化、同じエリアにおける賃貸物件の供給過剰、最寄駅から距離や利便性の悪さなど、その要因はさまざま。

空室対策のためのリフォーム・リノベーションの費用をかけても、必ず入居者がつく保証はありません。このため入居者の退去から次が決まるまでの空室期間が長くなってきた場合、売却のタイミングの1つといえます。

投資用マンションの売却では空室になっていると売り難い一面があります。できれば、入居者が居住している間に売却をした方が売りやすいといえるでしょう。どうしても空室が継続するような場合には、極力、早期に入居者を入れて売却した方が売りやすくはなります。

寺岡 孝
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6. 購入から5年が経過している

不動産の所有期間が5年以下か5年以上かによって、売却時の譲渡所得にかかる税率が異なります。具体的な税率は以下の通りです。

所有期間が5年以下の税額:39.63%(所得税30%+住民税9%+復興特別所得税0.63%)
所有期間が5年以上の税額:20.315%(所得税15%+住民税5%+復興特別所得税0.315%)

所有期間が5年以下の場合、所有期間5年以上の場合に比べて2倍の税率になります。

7. 大規模修繕前

マンションの大規模修繕の前は、マンション売却のタイミングとして適しています。なぜなら、マンションの大規模修繕の工事費用はマンション所有者の毎月の修繕積立金から支払われます。

しかし多くのマンションでは、近年の工事費の上昇によって修繕積立金だけでは足りず、一時徴収金を請求されるケースが多くみられます。したがって、修繕費用がかさむ前に売却した方がよい場合があります。

また、大規模修繕をきっかけに修繕積立金が値上げされるケースも多いので、値上げ前に売却するのも1つの選択肢です。

8. 築20年を迎える前

築20年を迎える前も、売却のタイミングの1つです。その理由としては、中古マンションは築20年を超えると値引される場合が多くなります。

たとえば、築20年になると給排水設備の交換時期になり、上述の通り大規模修繕の費用が追加でかかる可能性が高くなります。

9. 引越しシーズンの前

3月は、4月の新年度開始を控えた引越しシーズンのピークです。ただし3月に売るためには、それより前の時期から準備を始める必要があります。

マンションの売却活動を始めてから売却までの平均期間は3~6ヶ月程度と言われているため、前年の9~12月頃から準備を始めるのが良いでしょう。
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投資用マンションを売却する流れ

ここからは、投資用マンションを売却する流れについて解説していきます。投資用マンションの売却の流れは、基本的に通常のマンション売却と同じです。しかし、オーナーチェンジ物件は内覧ができないため、修理履歴がわかる書類を用意して購入希望者の信頼を得ることが重要です。

【マンション売却の大まかな流れ】
1. 不動産会社に売却の相談、媒介契約締結
不動産会社に売却の相談をし、仲介を依頼する不動産会社を決めて媒介契約を結びます。媒介契約の形態は「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類です。

2. 購入希望者の内覧実施
たとえば、一戸建ての投資用不動産の場合、内覧時に敷地内が荒れていたり、物件の汚れがひどかったりすると、減額交渉の原因につながってしまう可能性もあります。少しでもよい印象を抱いていただくためにも、掃除などはしっかり行いましょう。
ただ、投資用マンションの売却でオーナーチェンジの場合では、入居中のため内覧は難しく行わない場合が大半です。

3. 売買契約の締結
契約内容はしっかり確認しましょう。契約が成立すると物件の引渡し時に不動産会社へ仲介手数料を支払うことになります。仲介手数料は売却金額によって高額になる可能性もありますので、売買契約前に確認しておきましょう。

4. 物件引き渡し、支払い
いよいよ物件引き渡しになります。引渡し当日は、残金の支払いや登記申請が必要になることから、平日の日中に行うことが一般的です。あらかじめ日程調整をしておきましょう。

売却のための事前準備

マンションの売却前に確認しておきたいのが、いつ売却するかを決めておくことです。売却時期を決めて、そこから逆算して売却スケジュールを作ります。

最初に売却の期限を決めておかないと、値引き交渉が入った際の対応や、買い手がつかない時に業者買取を選択するなどの判断ができません。売却時期とスケジュールは売却前に決めておきましょう。そのほかの事前準備は以下の通りです。

1.管理会社への連絡

マンション管理会社への連絡は、組合員の「資格喪失届」の提出と、マンションの管理費・修繕積立金の清算です。この2つはマンション売却が決まってから行うことですが、事前に管理会社に確認しておくことをお勧めします。管理会社に確認しておくことで、提出方法やタイミングがわかり、その後のやり取りがスムーズにいきます。

2.市場調査・不動産相場調査

不動産の価格調査は、販売中の不動産情報が掲載されている不動産ポータルサイトを利用すると、大体の市場価値がわかります。ポータルサイトにて査定したい自身の物件と同じエリアや種別、面積、築年数などの条件で検索すると、所有物件に類似する物件の市場価格がわかります。

3.必要書類の準備

マンションの売却に必要となる書類は、取り寄せに時間がかかるものもあるため早め早めの意識で用意しておきましょう。

【マンション売却に必要な主な書類】
・身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票
・登記事項証明書(登記簿謄本)
・固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書
・建築確認済証および検査済証
・購入時の売買契約書や重要事項説明書などの書類

所有権移転の際に、物件購入時の住所と現住所が異なる場合や結婚で姓名が変わってしまった場合には、戸籍謄本や戸籍の附票、除籍の附票が必要になります。本籍地が遠方の場合には、こうした書類の取得に時間がかかるので早めの準備が必要です。

寺岡 孝
寺岡 孝

投資用マンションの売却に必要な費用

マンション売却の際にかかる経費は、仲介を依頼する不動産会社にかかる仲介手数料が最も大きな支出となります。仲介手数料は「売買価格×3%+6万円×消費税」を上限として計算します。

また、登記費や抵当権抹消費用・ローン返済費が必要になるケースもあるほか、印紙税、登録免許税、消費税など税金の支払いも必要です。

高く売るために|投資用マンション売却のコツ・注意点

投資用マンションの売却タイミングや全体的な流れについて理解いただけたところで、より高く売るためのコツや注意点をご紹介します。ぜひ、以下のことを念頭に置きながら売却を進めましょう。

投資物件の売却が得意な不動産会社に依頼する

投資用のマンションは売却タイミングの見極めに加えて、利回りや税金など投資目線の売買のノウハウや、賃貸借契約の継承など賃貸管理の見識なども持ち合わせていないとなりません。

売却を依頼する不動産会社は、投資物件の売買実績がある会社を選択すると間違いないでしょう。ほかの収益物件に買い換えたい場合も、良い物件を紹介してもらえる可能性が高まります。

なお、投資用物件の相場や市況は、近隣に大規模開発の予定がある、新駅の開業や急行停車駅になるなどの変化で大きく左右されます。不動産のプロである不動産会社は市場動向も含め、ベストなタイミングをアドバイスしてくれるので、早めの相談をおすすめします。

必ず複数社の査定を受ける

投資用マンションの査定も、通常のマンション売却と同じく、複数の不動産会社に依頼し比較検討することが大切です。査定額は会社によってかなり差が出てきますので、市場価格を把握するためにも複数社の査定幅を確認することは有効です。

インターネットで簡単に査定依頼ができる一括査定を賢く利用して、相性の良い1社と出会えるようにするとよいでしょう。

投資家の目線で売却に臨む

投資用マンションを購入しようとする買主は、自用マンションの購入時とは違う目線で買いかどうかを判断します。家賃収入によるインカムゲインを目的とする不動産投資は、賃貸需要がある物件かどうか、利回りがどれくらいかが判断基準となりますし、売却益となるキャピタルゲインを得たいなら、相場から見てもお買い得な価格設定かが気になります。

ほかにも節税を目的とする買主や、遠隔地からの投資家も購入対象者となり得ます。投資家の目線で物件の魅力的な点をアピールできると良いでしょう。

早期売却したい物件は買取も視野に入れて

早くマンションを売りたい場合は、不動産買い取り業者を利用する方法があります。不動産買い取り業者による買い取りであれば、買い手が業者であるために確実に売却できます。

ただし、買い取りの場合、販売価格(買い取り価格)は市場価格より1~3割程安くなります。

よくある質問

投資用マンション売却に関するよくある質問をご紹介します。
ローン残債がある収益物件も売れますか?
売却代金でローンを一括返済できるならば、ローン残債があっても投資用のマンション売却は可能です。売却価格がローン残債に満たない場合は、差額を自己資金で補填する必要があります。

ローン残債と査定額を事前に把握してから、売却の判断をしましょう。詳しくはローンが残っている場合の不動産売却に関する記事をご残照ください。
オーナーチェンジ物件を売却するときの注意点は?
投資用物件に入居者がいる状態で売却をする場合は、売却後に賃貸人が変わったことを入居者に知らせる「地位承継通知」を行います。新たな家賃の振込先と敷金返還業務が次の大家さんに引き継がれたことをお知らせします。

買主とは固定資産税や管理費などの精算に加えて、賃料の精算と、敷金の引き継ぎを行うことを忘れないようにしましょう。また、入居者がいる時は内見ができないため、修繕履歴などを引き継げるようにまとめておきましょう。
相続した親の投資用マンションを売るか保有するか迷っています
相続で引き継いだ投資用マンションは、築年数も相当古くなっていると思われます。築年数が古いマンションは、賃貸需要も下がることが多いため空室リスクが増え、設備の入れ替えなど修繕費も増加していくことが予想されます。

運用管理の手間と収益や物件価値をしっかり見極めて、売れるうちに売却してしまうのも一案でしょう。

まとめ

本記事では、投資用マンション売却のために必要な事前準備や売り時、どのように売るのがおすすめなのか、注意点等についてお伝えしてきました。

ここから売却のための具体的な一歩を踏み出すためには、販売のプロである不動産会社から不動産査定を受けることが何よりの早道です。不動産査定の偏りをなくすためには、複数の会社に依頼するのが必要ですが、1つひとつの会社に同じ依頼をするのは手間と時間がかかり非効率です。売却のためには、不動産の一括査定サービスを利用するのが良いでしょう。
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寺岡 孝

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【資格】不動産投資アドバイザー(RIA)/相続診断士/貸家経営アドバイザー/住宅ローンアドバイザー

アネシスプランニング株式会社 代表取締役。住宅コンサルタント、住宅セカンドオピニオン。大手ハウスメーカーに勤務後、2006年に同社を設立。個人住宅・賃貸住宅の建築や不動産売却・購入、ファイナンスなどのあらゆる場面において、お客様を主体とする中立的なアドバイスおよびサポートを行い、3000件以上の相談を受けている。WEBメディアに不動産投資についてのコラムを多数寄稿。著書に「不動産投資は出口戦略が9割」「不動産投資の曲がり角 で、どうする?」(クロスメディア・パブリッシング)などがある。

●紹介されている情報は執筆当時のものであり、掲載後の法改正などにより内容が変更される場合があります。情報の正確性・最新性・完全性についてはご自身でご確認ください。
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