新設された用途地域「田園住居地域」の基礎知識とおすすめの土地活用をご紹介!

  • 公開日:
  • 2020年01月07日
  • 更新日:
  • 2020年01月07日
新設された用途地域「田園住居地域」の基礎知識とおすすめの土地活用をご紹介!
2018年4月に施行された用途地域「田園住居地域」はご存じですか?「2022年の生産緑地問題」にもかかわりが深い地域と言われており、今後の土地の在り方、また土地活用を検討する上においては、細かな制限が多いため、理解しておくべきこともたくさんあります。この記事では、相続した土地が「田園住居地域」に該当していた方、また、該当地域において土地活用をご検討している方に田園住居地域の基礎知識から知っておきたい特徴や注意点までを詳しくご紹介します。

田園住居地域でできる土地活用は複数あります。
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目次

2018年4月に新設された用途地域「田園住居地域」

これまで用途地域は12種類でしたが、2018年4月、25年ぶりに「田園住居地域」が追加されて13種類となりました。なお、用途地域は都市計画法で定められるもので、住居系、商業系、工業系に分けることができ、それぞれ建てられる建築物の用途に制限があります。

用途地域に田園住居地域が追加された背景には、生産緑地の2022年問題が大きく関わっています。用途地域について、詳しくは以下の記事をご参照ください。

生産緑地の2022年問題との関係

生産緑地の2022年問題とは、1992年に制定された生産緑地法により、30年の期限付きで固定資産税や相続税の優遇を受けられた都市農地が、期限の切れる2022年に一斉に売りに出されることが懸念されている問題です。生産緑地の問題や土地活用については以下の記事で詳しく解説しています。
バブルの頃、地価の上昇と共に都市部における農地の固定資産税の負担が重くなり、最大6分の1の軽減措置を受けられる特例の適用を受けるため、宅地への転用が増えたことを背景に1992年に生産緑地法が制定されました。生産緑地法の制定により、都市部には農地が戻りましたが、2022年には生産緑地法で指定された土地が一斉に売りに出されることが懸念されています。

田園住居地域は、こうした都市農地のあるエリアにおいて、田園と市街地の共存を図る目的で追加されたものです。具体的には、農地の開発行為等について市町村長の許可が必要であったり、農業用施設の建築が可能であったりといった特徴があります。

田園住居地域は開発規制がある

田園住居地域では、農地を造成したり、農地以外にものに用途変更したりする場合に市町村長の許可が必要となります。また、市街地環境を大きく改変するおそれがある一定規模(300m2程度)以上の開発は原則不許可とすることとされています。

所有地が田園住居地域なのか調べる方法

所有地が田園住居地域なのか調べる方法としては、以下の3つの方法があります。

・インターネットで調べる
・不動産会社に聞く
・自治体に聞く

まず、自治体によってはインターネットで住所を入力するだけで簡単に用途地域を調べられるシステムを導入しているため、これを利用して調べるとよいでしょう。たとえば、東京都であれば以下のサイトで確認できます。
ただし、自治体によっては上記のようなサービスを導入していない場合があります。その場合は、不動産会社に聞くか、自治体の都市計画課に直接聞けば教えてくれるでしょう。

田園住居地域でできること

用途地域では、建築できる建物の用途が制限されますが、田園住居地域で建てられる建物の用途は以下のようになっています。

住宅
店舗等
事務所等×
ホテル・旅館×
娯楽施設×
文教施設
医療施設
高齢者向け施設
倉庫
工場

以下、建築できる建物と建築できない建物について詳しく見ていきたいと思います。

建築できる建物

田園住居地域では、主に低層住居専用地域と同様の規制を受けることとなっています。このため、住居系の建物を建てるのに適した制限がなされますが、建物の高さは10m(もしくは12m)までとなるため、基本的には2階建てまでしか建てられません。

店舗については日用品販売店舗や喫茶店、理髪店など限られた用途の建物しか建てられません。ただし、田園住居地域のみの特徴として農産物直売所や農家レストラン(500m2以下)を建てられるようになっています。そのほか、文教施設については、幼稚園、小中高校まで建てられますが、大学や専門学校等は建てられず、また、医療施設については病院を建てることができません。さらに、高齢者向け施設については、老人ホーム等は制限なく建てられますが、老人福祉センターや児童厚生施設等は600m2以下という制限がつきます。

倉庫は、建築物に付属する車庫に限り600m2まで建てられる他、田園住居地域のみの特徴として、農産物および農薬の生産資材を貯蔵する倉庫が建てられ、工場については農産物を精算、集荷、処理するものに限り建てられることになっています。

建築できない建物

先述の通り基本的には低層住居専用地域と同じ規制を受けるため、基本的には3階建て以上の建物を建てることはできません。そのほか、事務所やホテル・旅館や娯楽施設などは一切建てられないなど厳しい制限が設けられています。

田園住居地域の建築制限

次に、田園住居地域内の建築制限について見ていきましょう。

大きさの制限

まずは建ぺい率や容積率など大きさの制限です。建ぺい率や容積率についても、低層住居専用地域と同様の制限を受けることになり、地域ごとに以下の範囲内で決定されます。

・建ぺい率:30~60%
・容積率:50~200%

そのほか、隣地境界線から建物の外壁まで1mまたは1.5m離すよう定めることができます。

高さの制限

高さの制限についても低層住居専用地域と同じ制限となります。具体的には、高さを10mもしくは12m以内にしなければならない、絶対高さ制限がある他、真北側の日照を確保するための北側斜線制限、道路側の日照を確保するための道路斜線制限と、日影規制の制限を受けます。

特に影響が大きいのは、絶対高さ制限と北側斜線制限ですが、いずれも、低層住居専用地域に建てられる建物と同じものが建てられると考えるとよいでしょう。

農地を継続する場合のメリット・デメリット

生産緑地法により2022年に都市農地が大量に売却されることが懸念されていますが、農地を継続することで引き続き税制優遇を受けられることとなりました。ここでは、田園住居地域において農地を継続するメリット・デメリットを見ていきたいと思います。

「特定生産緑地」認定で10年延長できる

先述の通り、1992年に生産緑地に指定された土地が2022年に生産緑地を解除されることにより固定資産税の負担が大きくなり、農地を手放すことが懸念されていますが、農地を継続することを条件に、特定資産緑地に認定されることで固定資産税や相続税の優遇を10年延長できることとなりました。

メリットは、農地を続けることでこれら税制優遇を継続して受けることができることが挙げられるでしょう。一方、特定生産緑地の指定を受けるためには農業を継続して行う必要があることがデメリットだといえます。何らかの理由で営農を続けられなくなった場合などを除き、途中で営農を放棄すると、さかのぼって固定資産税や相続税が課されることになるので注意が必要です。

田園住居地域でできる土地活用9選

ここでは、田園住居地域でできる土地活用を9つに分けて解説していきます。もちろん、農地としてそのまま利用することもできますが、農地以外の土地活用も検討している場合は、これらの方法がおすすめです。それぞれの土地活用について、詳細記事もご紹介していますので合わせて確認してみてください。

1.駐車場・バイク駐車場・コインパーキング

自動車やバイクの駐車場を設置することで、駐車料金を収入とするパターンで、初期費用を安く抑えられるというメリットがある一方、収入はそこまで大きくありません。また、建物を建てる必要がないため用途地域の建築制限について気にする必要はありません。

2.アパート経営・賃貸併用住宅

アパートや賃貸併用住宅を建てて入居者から家賃収入を得る方法です。土地活用として一般的な方法で、数千万円の初期費用が必要になることもあるものの、入居者を集めることができれば、比較的高い収益を得ることができます。ただし、田園住居地域では2階建てまでしか建てられないため部屋数を確保しづらい点がネックとなりやすいです。

3.診療所

診療所を建てて、医師に建物を貸して家賃収入を得る方法です。賃貸アパート等と比べても高い収益性を得られる可能性がありますが、初期費用が高くなることが多い点に注意が必要です。なお、田園住居地域においては病院を建てることができず、診療所のみが候補となります。

4.店舗・飲食店

店舗・飲食店を建てて自分で経営したり、事業主に貸したりして収益を得る方法で、高額な自己資金が必要となりますが、それに見合った収益が期待できます。田園住居地域においては2階建て以下、150m2以下、かつ日用品販売店舗などに限られます。たとえば、コンビニエンスストアの経営などが考えられるでしょう。

5.農産物の工場

田園住居地域では農産物の工場を建てることができます。「製造・貯蔵などのための工場」のみとなりますが、自分で作った農産物を製造、貯蔵したり、他の農家の方に貸したりといった方法が考えられるでしょう。

6.保育園

保育園を建てて自分で経営するか、事業者に貸し出す方法です。認可保育園に対応するにはさまざまな要件を満たす必要があり、建築コストも高くなりますが補助金制度を利用できるといったメリットがあります。

7.老人ホーム

老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅等の高齢者向け施設を建てて自分で運営するか、事業者に貸し出して収入を得る方法です。今後需要が増えていくことが予想される分野で、将来に渡って安定した収益を期待しやすい土地活用だと言えるでしょう。保育園と同様、さまざまな要件を満たす必要があり建築コストが高くなりますが、補助金を受けることができます。

8.農産物直売所・農家レストラン

田園住居地域においては、店舗は150m2以下とされていますが、農産物直売所や農業レストランに限り、500m2まで建築できることになっています。自分で生産した農産物を提供したり、周辺の農家と提携して経営したりといった方法が考えられるでしょう。

9.自家用倉庫

田園住居地域においては倉庫業倉庫を営むことはできませんが、農産物及び農業の生産資材を貯蔵するものに限り、自家用倉庫の建築が認められています。農業レストランや工場などと組み合わせて土地活用を検討してみるのもよいでしょう。

まとめ

用途地域の内、田園住居地域についてお伝えしました。2022年の生産緑地問題に合わせて2018年4月に改正されたばかりの制度で、生産緑地法と合わせて今後制度変更の可能性がある点に注意が必要です。特に、田園住居地域に指定されそうなエリアに土地をお持ちの方は、制度の内容や将来的な制度変更について積極的に情報収集していくことを心がけましょう。

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逆瀬川 勇造

監修逆瀬川 勇造

【資格】AFP(2級FP技能士)/宅地建物取引士/相続管理士

明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。

大学在学中に2級FP技能士資格を取得。
大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より父親の経営する住宅会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。

※紹介されている情報は、記事公開当時の内容となります。

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