2022年以降、生産緑地は活用すべき？
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目次
生産緑地とは
生産緑地とは生産緑地法で定められた土地制度の1つで、簡単に言うと「最低30年は農地・緑地として土地を維持する代わりに税制優遇を受けられる」というものです。以下で、この生産緑地制度に関する問題について見ていきましょう。
生産緑地の2022年問題とは
生産緑地の2022年問題とは、生産緑地に課された30年の営農義務が解除される2022年に市場に大量に土地が放出されて、地価の下落を招くことが危惧されていることを指します。
これは、1992年に生産緑地法が改正され、生産緑地の指定条件が緩和され、指定される生産緑地が大量に増えたことから、その30年後となる2022年が問題となっているのです。
なお、生産緑地の所有者は、生産緑地の指定を解除されると固定資産税や相続税の減税を受けられなくなり、税負担が重くなってしまいます。生産緑地に関する法律の変遷など、生産緑地の2022年問題に関する内容は以下ページで詳しく解説しています。
これは、1992年に生産緑地法が改正され、生産緑地の指定条件が緩和され、指定される生産緑地が大量に増えたことから、その30年後となる2022年が問題となっているのです。
なお、生産緑地の所有者は、生産緑地の指定を解除されると固定資産税や相続税の減税を受けられなくなり、税負担が重くなってしまいます。生産緑地に関する法律の変遷など、生産緑地の2022年問題に関する内容は以下ページで詳しく解説しています。
2022年までに生産緑地オーナーさんが判断すべきこと
2022年を迎え生産緑地を解除されると営農義務がなくなる一方、固定資産税の減税措置を受けられなくなってしまいます。しかし、2017年の生産緑地法改正により「特定生産緑地」への指定が認められることになりました。
生産緑地は指定から30年経過後、市町村に対して買取の申し出をすることができるのですが(ただし、ほとんどの場合買取されずに希望者へ売却などの方法が取られます)、特定生産緑地に指定されるとこの買取の期間を10年先延ばしできるようになります。
また、以降10年ごとの更新となり、営農を続けていく意思のある場合は引き続き固定資産税や相続税の減税措置を受けることができます。
ただし、特定生産緑地の指定を受けるかどうかの判断は2022年(正確にはそれぞれの生産緑地指定から30年を経過する)前にする必要があります。指定後30年を経過すると特定生産緑地に指定されることはできない点に注意が必要です。
生産緑地は指定から30年経過後、市町村に対して買取の申し出をすることができるのですが(ただし、ほとんどの場合買取されずに希望者へ売却などの方法が取られます)、特定生産緑地に指定されるとこの買取の期間を10年先延ばしできるようになります。
また、以降10年ごとの更新となり、営農を続けていく意思のある場合は引き続き固定資産税や相続税の減税措置を受けることができます。
ただし、特定生産緑地の指定を受けるかどうかの判断は2022年(正確にはそれぞれの生産緑地指定から30年を経過する)前にする必要があります。指定後30年を経過すると特定生産緑地に指定されることはできない点に注意が必要です。
2022年以降の選択肢とは
生産緑地の所有者が2022年以降、生産緑地をどのように活用していくかについては以下の3つの選択肢があります。
1.営農継続し、特定生産緑地に指定される
まずは営農を継続し、特定生産緑地に指定される方法です。この方法にはどのようなメリット・デメリットがあり、どのように土地活用していくとよいのでしょうか。
特定生産緑地に指定されるには
まずは特定生産緑地に指定される方法を確認しておきたいと思います。特定生産緑地に指定されるためには、「市町村長が農地等利害関係人の同意を得て、申出基準日より前に特定生産緑地として指定する」こととされています。
具体的には以下の流れで進められるよう計画が立てられています。実際に対応スケジュールについては市町村によって異なるため、市町村の窓口で確認しながら動きを追っていくようにしましょう。
具体的には以下の流れで進められるよう計画が立てられています。実際に対応スケジュールについては市町村によって異なるため、市町村の窓口で確認しながら動きを追っていくようにしましょう。
| 1. | 2018～2020年 | 生産緑地の所有者への指定以降の確認 |
|---|---|---|
| 2. | 2018～2020年 | 農地等利害関係人への同意取得 |
| 3. | 2019～2021年 | 都市計画審議会での意見聴取 |
| 4. | 2019～2021年 | 指定の公示・農地等利害関係人への通知 |
営農継続し、特定生産緑地に指定されるメリット
特定生産緑地の指定を受けて営農を続けることのメリットは、引き続き税制の優遇を受けられるということが挙げられます。
2017年の生産緑地法改正により農産物の販売、加工や農家レストランの経営も可能になり、2018年の土地農地賃借法の制定により生産緑地を他人に貸しても生産緑地の指定解除とならず、また法定更新の適用除外となるなど、活用法も増えています。
2017年の生産緑地法改正により農産物の販売、加工や農家レストランの経営も可能になり、2018年の土地農地賃借法の制定により生産緑地を他人に貸しても生産緑地の指定解除とならず、また法定更新の適用除外となるなど、活用法も増えています。
営農継続し、特定生産緑地に指定されるデメリット
特定生産緑地の指定を受けると税制優遇を受けられますが、営農義務が課され、指定期間中の他人への譲渡は禁止となります。以前と比べ活用の範囲は広げられているものの、一般の土地と比べると自由度は低くなってしまう点はデメリットです。
営農継続し、特定生産緑地に指定される場合の具体的な土地活用アイデア
特定生産緑地の指定を受ける場合の具体的な土地活用としては、以下の3つがあります。
1.自分で営農
まずは自分で営農する方法です。収益化の方法が営農1本となってしまうため、健康問題や天候不順などのリスクがあります。
2.自分で営農＋農産物販売や農産物を使用したレストラン経営
かつて生産緑地は「自分で営農」する以外の方法が認められていませんでしたが、2017年の生産緑地法改正により、生産緑地内で生産された農産物を使った商品の製造、加工、販売のための施設やレストランを敷地内に設置できるようになりました。営農しながらそれらの施設を運営することで、収益力のアップを見込めます。
3.農地として賃貸（市民農園、別の農家に貸す）
2018年の都市農地賃借法制定により、それまで生産緑地において認められていなかった「第三者による営農」も可能となりました。
また、農地は農地法により賃貸借契約が自動更新される法定更新制度の適用を受けてしまいますが、都市農地賃貸借法の制定により、特定生産緑地は法定更新制度の適用を受けずに済むようになりました。これにより、安心して農地を貸せるようになっています。
また、農地は農地法により賃貸借契約が自動更新される法定更新制度の適用を受けてしまいますが、都市農地賃貸借法の制定により、特定生産緑地は法定更新制度の適用を受けずに済むようになりました。これにより、安心して農地を貸せるようになっています。
2.生産緑地を解除し、売却する
次に、生産緑地を解除して売却する方法のメリット・デメリットや具体的な売却案を見ていきましょう。
生産緑地を解除し、売却するメリット
生産緑地解除後は固定資産税の減税措置を受けられなくなり、市街化区域内の土地だと農地でありながら宅地並み評価となってしまいます。しかし、売却してしまえば固定資産税を支払う必要はありません。
市街化区域内の土地であれば、地目変更をし宅地転用して住宅用地としての売却も目指せるでしょう。
市街化区域内の土地であれば、地目変更をし宅地転用して住宅用地としての売却も目指せるでしょう。
生産緑地を解除し、売却するデメリット
売却してしまえばまとまったお金が手に入るものの、土地を活用して収益化することはできなくなってしまいます。また、生産緑地を解除しても、すでに納税猶予制度の適用を受けている場合には相続時にさかのぼって課税される「さかのぼり課税」の問題があります。
納税猶予制度の適用を受けている場合、「相続人が死亡」することで納税猶予されていた相続税が免除されます。この場合、営農を継続し、特定生産緑地の指定を受けて、相続人の死亡後に指定解除するとよいでしょう。
納税猶予制度の適用を受けている場合、「相続人が死亡」することで納税猶予されていた相続税が免除されます。この場合、営農を継続し、特定生産緑地の指定を受けて、相続人の死亡後に指定解除するとよいでしょう。
生産緑地を解除し、売却する具体的な売却案
基本的には宅地転用して住宅用地やアパート用地、高齢者施設用地として売却することになるでしょう。住宅用地の場合、そのままでは敷地面積が大きすぎる可能性が高く、土地を分割する必要があります。
その場合、住宅会社などに相談しながら分割案を考えることもできます。売却を検討する場合、スマイティの一括査定を利用し、不動産会社へ相談してみるのも一案です。
その場合、住宅会社などに相談しながら分割案を考えることもできます。売却を検討する場合、スマイティの一括査定を利用し、不動産会社へ相談してみるのも一案です。
3.生産緑地解除し、土地活用する
最後に、生産緑地を解除して自分で土地活用する方法についてメリットやデメリット、具体的な土地活用を見ていきます。
生産緑地解除し、土地活用するメリット
生産緑地解除して土地活用するメリットとしては、収入を得られるようになることです。これまで営農で得ていた収入が無くなるのは心許ない、という方は土地活用することで収益の柱を手にすることができますし、場合によっては以前より高い収入を目指すこともできるでしょう。
生産緑地解除し、土地活用するデメリット
自分で土地活用することのデメリットは、経営がうまくいかなければ収益化どころか借金を背負ってしまう可能性があるということです。
また、市街化区域内とはいえ、もともとが農地ということもあり、その周辺環境によっては活用方法が限られる可能性があります。なお、生産緑地解除後に売却するのと同様、相続税の納税猶予を受けていた場合の取扱いには注意が必要です。
また、市街化区域内とはいえ、もともとが農地ということもあり、その周辺環境によっては活用方法が限られる可能性があります。なお、生産緑地解除後に売却するのと同様、相続税の納税猶予を受けていた場合の取扱いには注意が必要です。
生産緑地解除し、土地活用する場合具体的な土地活用アイデア
生産緑地の指定解除後の土地活用としてはどのような方法があるのでしょうか。
1.用途地域が田園住居地域に指定された場合
2018年に都市計画法が改正され、用途地域に新しく田園住居地域が追加されました。田園住居地域は「農業の利便の推進を図りつつ、良好な低層住宅の環境を促進する地域」となっており、生産緑地地区を意識した用途地域です。
現在は指定されていない地域でも、今後田園住居地域に指定される可能性があるでしょう。用途地域には、区域内の建物の用途を制限する効果があります。
用途自体は店舗や保育園、老人ホーム、病院、共同住宅(アパート・マンション)、住居(戸建)等可能ですが、田園住居地域は第一種低層住居専用地域、第二種低層住居地域と同じく「絶対高さ制限(建物の高さ10mまで)」がつきます。このため、土地を分割して戸建て賃貸を建てるか、小規模なアパート、老人ホームなどへの活用が考えられるでしょう。
現在は指定されていない地域でも、今後田園住居地域に指定される可能性があるでしょう。用途地域には、区域内の建物の用途を制限する効果があります。
用途自体は店舗や保育園、老人ホーム、病院、共同住宅(アパート・マンション)、住居(戸建)等可能ですが、田園住居地域は第一種低層住居専用地域、第二種低層住居地域と同じく「絶対高さ制限(建物の高さ10mまで)」がつきます。このため、土地を分割して戸建て賃貸を建てるか、小規模なアパート、老人ホームなどへの活用が考えられるでしょう。
2.用途地域に変更がない場合
用途地域に変更がない場合は、もともと指定されていた用途地域によりますが、低層住居専用地域でなければ絶対高さ制限がつかないため、高さ10m以上の建物でも建築可能です。
アパートやマンションへの土地活用も考えられますが、立地次第では集客が厳しい可能性がある点に注意が必要です。郊外でも比較的集客しやすい高齢者向け施設への活用等も検討するとよいでしょう。
また、立地から集客が全く見込めないという場合は太陽光発電システムを設置すれば集客を気にせずよくなります。以下の記事では代表的な土地活用をまとめていますので、合わせてご覧ください。
アパートやマンションへの土地活用も考えられますが、立地次第では集客が厳しい可能性がある点に注意が必要です。郊外でも比較的集客しやすい高齢者向け施設への活用等も検討するとよいでしょう。
また、立地から集客が全く見込めないという場合は太陽光発電システムを設置すれば集客を気にせずよくなります。以下の記事では代表的な土地活用をまとめていますので、合わせてご覧ください。
生産緑地解除後の土地の活用方法について、
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生産緑地解除の手順
生産緑地解除には以下3つの要件のうちいずれかを満たす必要があります。
いずれの場合も、解除要件を満たした後に市町村に買取の申出をします。市町村は買取の申出に対し、買い取る場合は1カ月以内にその旨の通知をする必要があります。この場合、市町村と所有者との間で価格等の協議が行われます。しかし、実際には市町村が買い取る例はあまり多くありません。
買い取らない場合には、次に農林漁業希望者へのあっせんが行われます。ここで買い取り希望者が見つかった場合、所有者と買取希望者との間で価格等の協議を行います。
申出から3カ月以内に買い取りがなされない場合には、行為制限(住宅の新築や宅地の造成)が解除されます。なお、この3カ月間については所有者は農地として管理することが義務づけられています。
いずれの場合も、解除要件を満たした後に市町村に買取の申出をします。市町村は買取の申出に対し、買い取る場合は1カ月以内にその旨の通知をする必要があります。この場合、市町村と所有者との間で価格等の協議が行われます。しかし、実際には市町村が買い取る例はあまり多くありません。
買い取らない場合には、次に農林漁業希望者へのあっせんが行われます。ここで買い取り希望者が見つかった場合、所有者と買取希望者との間で価格等の協議を行います。
申出から3カ月以内に買い取りがなされない場合には、行為制限(住宅の新築や宅地の造成)が解除されます。なお、この3カ月間については所有者は農地として管理することが義務づけられています。
よくある質問
- 生産緑地の土地活用で気をつけるべき用途地域とはそもそもなに？
- 本記事内で少し触れた用途地域とは、建物の建築制限として規定されているものの1つです。用途地域は全部で13種類ありますが、大きく分けると「住居系」「商業系」「工業系」の３つに分けることができます。詳しくは、用途地域の記事を参照ください。
- 生産緑地解除後の土地活用で考えられる老人ホーム経営とは？
- 老人ホームは一般のアパート・マンションよりも比較的高い収益性や利回りを期待できる土地活用です。駅や商業施設の近くより、騒音の少ない環境が好まれることが多いことも特徴の1つです。老人ホームの多くは事業者に経営を委任する形が取られるため、優良な介護事業者を見つけることが重要にります。詳しくは、老人ホームの記事を参照ください。
- 生産緑地解除後のアパート・マンション経営で注意すべき点は？
- アパート・マンション経営にはさまざまなリスクがありますが、立地リスクもその1つです。生産緑地に指定されているエリアの中には、アパート・マンションに向かないエリアもあります。アパート・マンション経営を検討する際は、入居者を確保できる立地かどうか確認するようにしましょう。アパート・マンション経営の記事も参照ください。
まとめ
2022年以降の生産緑地についてお伝えしました。生産緑地に指定されてから30年を経過すると、特定生産緑地に指定されることができず、固定資産税が宅地並みになってしまうことから、早い段階で営農を続けるかどうか、土地を売却・土地活用するかを決めることが大切です。
特定生産緑地の指定を受けず、売却や土地活用するのであれば通常の土地と同じく、立地などの条件を見ながら適切な活用法を模索していく必要があるでしょう。
特定生産緑地の指定を受けず、売却や土地活用するのであれば通常の土地と同じく、立地などの条件を見ながら適切な活用法を模索していく必要があるでしょう。
2022年以降、生産緑地は活用すべき？
プロに意見を仰いでみるのも一案です。
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この記事の監修者
逆瀬川 勇造
AFP／2級FP技能士／宅地建物取引士／相続管理士
明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。大学在学中に2級FP技能士資格を取得。大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より父親の経営する住宅会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。
