この記事のポイント
- 空き家を放置すると、固定資産税の負担増などのリスクがあります。
- 利活用されない空き家を減らすために、国や自治体だけでなく民間企業の取り組み例も増えています。
- デメリットも確認したうえで、空き家を活用する方法を探ってみましょう！
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目次
相続で譲り受けた実家などの空き家はどうしたらいい？
相続などで所有することになった空き家。活用できていない場合、どのように対処するとよいのでしょうか？
現在の空き家事情
空き家問題が取り沙汰されるようになって久しいですが、ここではまず、現在の空き家事情について見ていきたいと思います。
総務省が2019年9月30日に公表した「平成30年住宅・土地統計調査」によると、日本の総住宅数6,240万7,000戸に対して空き家数848万9,000戸で、空き家率は13.6%となっており、総住宅数、空き家数、空き家率共に過去最大の数値となっています。
総務省が2019年9月30日に公表した「平成30年住宅・土地統計調査」によると、日本の総住宅数6,240万7,000戸に対して空き家数848万9,000戸で、空き家率は13.6%となっており、総住宅数、空き家数、空き家率共に過去最大の数値となっています。
人口が減っているのにも関わらず、総住宅数は増え続けており、一方で利活用されていない空き家がどんどん増えているのが今の日本の状況だといえるでしょう。
空き家を放置するとデメリットしかない
一方、住まないからといって空き家を放置しておくとデメリットしかないことを認識しておきましょう。まず、空き家を放置することで毎年固定資産税が課されてしまいます。
さらに、前述の通り、日本国内では少子高齢化に伴ってこうした空き家が増え続けており、今後社会問題になることを懸念して、政府は「空き家対策特別措置法」を制定しています。
空き家対策特別措置法では、空き家が近隣住民に悪い影響を及ぼしているといったことが認められた場合に、行政措置等取られるもので、具体的には「家が建っていれば土地の固定資産税が6分の1になる」という特例の適用を受けられなくなり、固定資産税の負担が最大で6倍になってしまいます。
さらに、前述の通り、日本国内では少子高齢化に伴ってこうした空き家が増え続けており、今後社会問題になることを懸念して、政府は「空き家対策特別措置法」を制定しています。
空き家対策特別措置法では、空き家が近隣住民に悪い影響を及ぼしているといったことが認められた場合に、行政措置等取られるもので、具体的には「家が建っていれば土地の固定資産税が6分の1になる」という特例の適用を受けられなくなり、固定資産税の負担が最大で6倍になってしまいます。
また、空き家が放置されることで雑草が生えたり、ゴミ捨て場になるなどして異臭を放つようになったりして、近隣住民へ悪影響を及ぼすといったことも考えられるでしょう。家屋が倒壊して、近隣に何らかの損害を与えてしまった場合には、その損害を補償しなければならなくなる可能性もあります。
空き家は上手に利活用しよう！
空き家対策特別措置法で行政措置を受ける際には空き家は「管理されていない」ことが一番の問題となるため、「貸す」「住む」といった活用のほか、「売る」ことを検討するとよいでしょう。
とはいえ、田舎の実家を都心にいる子どもが相続したようなケースでは、遠隔地に住んでいる場合には活用するために現地に足を運ぶこともできなかったり、また郊外の物件で買い手が見つからなかったりということも少なくないはずです。
上記のような個々人の事情を背景に、日本全体の人口減少、世帯数減少などを理由に今後ますます空き家問題は深刻化していくことが予想されます。空き家管理サービスなどを活用すれば、「管理」することはできるかもしれませんが、社会全体の空き家問題は解消されません。
将来的に利活用の予定がないのであれば、こうした社会問題を解決するというつもりで、問題を先送りせず早めに手を打つことも考えるべきでしょう。この記事では、以下でこうした空き家の活用方法や売却方法について解説していきます。
とはいえ、田舎の実家を都心にいる子どもが相続したようなケースでは、遠隔地に住んでいる場合には活用するために現地に足を運ぶこともできなかったり、また郊外の物件で買い手が見つからなかったりということも少なくないはずです。
上記のような個々人の事情を背景に、日本全体の人口減少、世帯数減少などを理由に今後ますます空き家問題は深刻化していくことが予想されます。空き家管理サービスなどを活用すれば、「管理」することはできるかもしれませんが、社会全体の空き家問題は解消されません。
将来的に利活用の予定がないのであれば、こうした社会問題を解決するというつもりで、問題を先送りせず早めに手を打つことも考えるべきでしょう。この記事では、以下でこうした空き家の活用方法や売却方法について解説していきます。
まずはどんな活用方法が可能なのか、
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空き家問題への新しい取り組み①：国と自治体の取り組み強化
前章で述べたように深刻化する空き家問題の解決策として、新しい取り組みが始まっています。まずは、国と自治体の取り組みについて詳しく見ていきましょう。
中古住宅保証やDIY型賃貸の普及促進
少子高齢化を背景に、今後日本では空き家問題が深刻化することが見込まれている一方、中古住宅の流通は十分ではなく、住宅を購入するのであれば新築住宅の購入を検討する方がまだまだ少なくありません。こうした中、政府は中古住宅の流通を増やすようさまざまな取り組みを行っています。
そうした取組みの1つに「安心R住宅」と呼ばれる中古住宅保証制度があり、新耐震基準に適合しているなど一定の基準を満たし、かつインスペクションを受けた住宅についてリフォームや修繕計画について情報提供を受けられるといった制度です。
この制度の保証を受けることができれば、空き家の売却時にも買い手が安心して住宅を購入できるようになるでしょう。
そうした取組みの1つに「安心R住宅」と呼ばれる中古住宅保証制度があり、新耐震基準に適合しているなど一定の基準を満たし、かつインスペクションを受けた住宅についてリフォームや修繕計画について情報提供を受けられるといった制度です。
この制度の保証を受けることができれば、空き家の売却時にも買い手が安心して住宅を購入できるようになるでしょう。
またDIY型賃貸と呼ばれる、借りた人がDIYしながら住み続ける住み方を後押ししており「契約書式例」や「ガイドブック」が作成されています。
通常、賃貸に出す場合は貸主が改修を行った上で貸し出しますが、DIY型賃貸では借主が自分の好きなように改修できるというメリットがあります。DIY型賃貸であれば、遠隔地から空き家の補修等難しい場合でも賃貸に出しやすくなるでしょう。
通常、賃貸に出す場合は貸主が改修を行った上で貸し出しますが、DIY型賃貸では借主が自分の好きなように改修できるというメリットがあります。DIY型賃貸であれば、遠隔地から空き家の補修等難しい場合でも賃貸に出しやすくなるでしょう。
補助金や相談サポートの充足強化
空き家を活用しようとした時に、自治体が実施している補助金や相談サポートを受けられることもあります。たとえば、東京都大田区には「大田区住宅リフォーム助成」という制度があり、区内の中小事業者に発注するなど一定の条件を満たした場合にリフォーム費用のうち、一定学の助成を受けることができます。
補助金や助成金に関する情報については、お住まいの自治体のホームページなどで確認できますが、まずは空家活用の匠など補助金検索サイトを利用すると便利です。
補助金や助成金に関する情報については、お住まいの自治体のホームページなどで確認できますが、まずは空家活用の匠など補助金検索サイトを利用すると便利です。
「空き家バンク」も進化中
空き家の売却には自治体が実施する「空き家バンク」を利用することができます。通常、不動産を売買すると不動産会社に仲介手数料を支払う必要がありますが、仲介手数料は売買価格に応じて上限が定められているため、郊外にある空き家では不動産会社の利益が少なく積極的に取り組んでもらいにくいという問題があります。
一方、空き家バンクは自治体の運営する媒体で上記のような問題は起こりません。そもそも空き家バンクを閲覧する人は郊外にある家に住みたいといった人が多く、需要と供給という意味でもマッチしやすいというメリットがあります。
さらに、民間企業による全国版の空き家プラットフォームも始動しています。これまでは自治体の窓口までいかないと利用できなかった空き家バンクですが、上記サービスを利用することにより、空き家の所有者と利用希望者のマッチングがよりスムーズにできるようになりました。
また、空き家バンクでは、所有者と利用希望者を直接マッチングするもので、仮に売買まで進んだ場合でも、売買契約書の作成など、自分たちで考えるか不動産会社に改めて依頼する必要がありますが、このプラットフォームを利用すると不動産会社や各種専門業者の引き合わせまでフォローしてもらうことができます。
空き家の売却に困っている方はまず登録してみることを検討するとよいでしょう。
一方、空き家バンクは自治体の運営する媒体で上記のような問題は起こりません。そもそも空き家バンクを閲覧する人は郊外にある家に住みたいといった人が多く、需要と供給という意味でもマッチしやすいというメリットがあります。
さらに、民間企業による全国版の空き家プラットフォームも始動しています。これまでは自治体の窓口までいかないと利用できなかった空き家バンクですが、上記サービスを利用することにより、空き家の所有者と利用希望者のマッチングがよりスムーズにできるようになりました。
また、空き家バンクでは、所有者と利用希望者を直接マッチングするもので、仮に売買まで進んだ場合でも、売買契約書の作成など、自分たちで考えるか不動産会社に改めて依頼する必要がありますが、このプラットフォームを利用すると不動産会社や各種専門業者の引き合わせまでフォローしてもらうことができます。
空き家の売却に困っている方はまず登録してみることを検討するとよいでしょう。
空き家問題への新しい取り組み②：企業などによるビジネス化
国や自治体の取り組みが進む一方で、NPO法人や民間企業の空き家ビジネスも少しずつ増えてきています。ここではその一部をご紹介していきましょう。
NPO法人 空家・空地管理センター
空き家や空き地の売却や活用について相談できるNPO法人です。「空家・空地管理センター」に活用や売却について相談すると、弁護士や税理士といった専門家や不動産会社、解体業者など活用や売却に必要な事業者の紹介を受けることができます。
住まないものの、できれば売却したくないという方も多いですが、「空家・空地管理センター」を利用することで内装リフォームなど一式紹介してもらうことができ、最終的に戸建賃貸として活用できたといった事例をホームページで確認できます。
住まないものの、できれば売却したくないという方も多いですが、「空家・空地管理センター」を利用することで内装リフォームなど一式紹介してもらうことができ、最終的に戸建賃貸として活用できたといった事例をホームページで確認できます。
ハロー!RENOVATION
ハロー!RENOVATIONは空き家や遊休不動産の活用を目指した、まちづくり参加型のクラウドファンディングサービスです。具体的には、郊外にあるような土地を地域のコミュニティーにしたいといったケースで、一人で運用するには費用がかかりすぎたり人手が足りなかったりする際に、不特定多数の方から資金を集めて実現するといったものです。
カリアゲJAPAN
カリアゲJAPANは空き家や築古物件を借り上げ、改修したうえで6年間にわたり転貸運営するサブリースサービスです。家賃は相場の1～7割となりますが、築30年以上の物件でもOKで、空き家オーナーの自己負担ゼロで利用できます。
すべての空き家で利用できるわけではありませんが、空き家として放置しているとデメリットが多い中、入居者を見つけられるだけでなく、借主の負担で改修してくれる画期的なサービスだといえるでしょう。
すべての空き家で利用できるわけではありませんが、空き家として放置しているとデメリットが多い中、入居者を見つけられるだけでなく、借主の負担で改修してくれる画期的なサービスだといえるでしょう。
空き家の新しい利活用事例5選
ここでは、空き家の新しい利活用について事例をご紹介していきたいと思います。
１．農地付き空き家への移住や2地域居住（セカンドハウス）希望者への賃貸や売却
最近では田舎暮らしに対するニーズも高まっており、たとえば農地付き空き家として貸し出すことで農業をしながら田舎の空き家に住むといったことや、都心に住みながら週末は田舎で暮らすといったセカンドハウスとして利用する事例も増えてきています。
物件の立地等にもよりますが、条件が合いそうであれば、こうした活用法も考えてみるとよいでしょう。
物件の立地等にもよりますが、条件が合いそうであれば、こうした活用法も考えてみるとよいでしょう。
２．空き家の公的活用
地域の公民館や図書館、交流拠点、老朽化が進む公営住宅の代替施設として活用される例もあります。公的活用については自治体の判断となるため、まずは自治体の窓口で相談してみるとよいでしょう。
３．コンセプト型賃貸
賃貸に出す際に、一般的な賃貸物件としてだと他の物件との差別化につながらず、築年数が古いといった理由で借り手が見つからない可能性がありますが、「DIY可賃貸」としたり「ひとり親向けシェアハウス」にするなどコンセプト型賃貸にしたりすることで借り手を見つけられる可能性があります。
４．民泊
郊外にある空き家の場合、田舎を体験したいといった旅行者をターゲットに民泊施設として提供することも考えられるでしょう。政府による公式民泊ポータルサイト「minpaku」には合法的な民泊の推進のための住宅宿泊事業の案内とあわせて、全国の成功事例が掲載されています。
５．カフェやギャラリーなど
古民家風の外見を活かしてカフェやギャラリーとして活用する事例もあります。たとえば、新潟県十日町市では地域の空き家を利用してミュージアムとして利用している事例を見ることができます。
空き家活用のデメリットは事前にチェック
この記事でご紹介した通り、空き家活用にはさまざまな方法がありますが、それぞれのサービス利用にはメリットがある一方、デメリットもあります。
たとえば、空き家バンクを利用することで空き家を探している人を見つけやすくなりますが、個人対個人のやり取りとなるため、何らかのトラブルが発生したとしてもその責任は自分で負う必要があります。このため、空き家を探している人を見つけることができたら、改めて仲介業者に間に入ってもらうようにするとよいでしょう。
こうしたデメリットについては、利用する前に必ずチェックしたうえで利用を始めることが大切です。判断に困った時には、空き家バンクの自治体窓口や、この記事でご紹介したNPO法人、不動産会社など専門家に相談することをおすすめします。
たとえば、空き家バンクを利用することで空き家を探している人を見つけやすくなりますが、個人対個人のやり取りとなるため、何らかのトラブルが発生したとしてもその責任は自分で負う必要があります。このため、空き家を探している人を見つけることができたら、改めて仲介業者に間に入ってもらうようにするとよいでしょう。
こうしたデメリットについては、利用する前に必ずチェックしたうえで利用を始めることが大切です。判断に困った時には、空き家バンクの自治体窓口や、この記事でご紹介したNPO法人、不動産会社など専門家に相談することをおすすめします。
よくある質問
ここでは、空き家に関するよくある質問をご紹介します。
- 空き家の管理は自主/委託どちらがいい？
- 自主管理のメリットとしては費用がかからない点が挙げられます。労力はかかりますが、業者に委託する際の費用（5,000～10,000円/月程度）を浮かせることが可能です。一方、委託管理の場合は費用はかかりますが手間がかからないというメリットがあります。両者のメリット・デメリットを比較して自主管理か委託管理かを選ぶようにしましょう。詳しくは空き家管理の記事を参照ください。
- 空き家を賃貸に出すためにはどのような準備が必要？
- 空き家を貸し出すための準備は、1. 貸し出す方法を検討する→2. リフォームを検討する→3. 家賃を検討する→4. 契約形態を検討する→5. 不動産会社（管理会社）を選定する、といった流れで進めていくとよいでしょう。各準備について、詳しくは空き家を賃貸に出す方法の記事を参照ください。
- 空き家が残ったままの土地売却…更地にした方がいい？
- まず、空き家を残したまま売却する場合は解体費用がかからないというメリットがあります。また、売却するまでは固定資産税を支払うことになりますが、建物を残しておくことで固定資産税を抑えることが可能です。一方、更地の場合は早く買い手が見つかる可能性が高いと言われており、すぐに処分したい方は更地での売却を検討すると良いでしょう。詳しくは古屋付き土地の売却に関する記事を参照ください。
まとめ
空き家問題については、国や自治体が積極的に取り組み始めていることもあり、NPO法人や民間企業での空き家ビジネスも盛んになりつつあります。新しい発想を取り入れた空き家活用は、地域の活性化に貢献する可能性も秘めており、今後の展開が期待される分野でもあります。こうしたサービスを利用する際には、専門家の意見を取り入れながら賢く利用していきましょう。
新しい発想を取り入れて
所有している空き家を活用しませんか？
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この記事の監修者
逆瀬川 勇造
AFP／2級FP技能士／宅地建物取引士／相続管理士
明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。大学在学中に2級FP技能士資格を取得。大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より父親の経営する住宅会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。
