再生してビジネス成功事例も!変わり始めた空き家利活用最新事情

  • 公開日:
  • 2020年10月05日
  • 更新日:
  • 2020年10月05日
再生してビジネス成功事例も!変わり始めた空き家利活用最新事情
田舎の空き家を相続したのはいいものの、住む予定もなく、売ろうにも売れなくて困っているという方は少なくないようです。この記事では、こうした空き家を相続して困っているという方に向けて、空き家の活用法や売却方法を、販売チャネルや補助金など自治体サポートを活用するための具体的な方法を交えてご紹介していきます。空き家のお困りごとに役立ててみてはいかがでしょうか。

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目次

相続した空き家、どうしたらいい?

相続したものの活用できていない空き家がある場合、どのように対処するとよいのでしょうか?

2020年現在の空き家事情

空き家問題が取り沙汰されるようになって久しいですが、ここではまず、2020年現在の空き家事情について見ていきたいと思います。

総務省が令和元年9月30日に公表した「平成30年住宅・土地統計調査」によると日本の総住宅数6,240万7,000戸に対して空き家数848万9,000戸で、空き家率は13.6%となっています。総住宅数、空き家数、空き家率共に過去最大の数値です。
対して、日本の人口は2008年の1憶2,808万人をピークに減少し続けており、令和2年2月には1億2,600万人まで減っています。人口が減っているのにも関わらず、総住宅数は増え続けており、一方で利活用されていない空き家がどんどん増えているのが今の日本の状況だといえるでしょう。

空き家を放置するとデメリットしかない

一方、住まないからといって空き家を放置しておくとデメリットしかないことを認識しておきましょう。

まず、空き家を放置することで毎年固定資産税が課されてしまいます。

さらに、前述の通り、日本国内では少子高齢化に伴ってこうした空き家が増え続けており、今後社会問題になることを懸念して、政府は「空き家対策特別措置法」を制定しています。空き家対策特別措置法では、空き家が近隣住民に悪い影響を及ぼしているといったことが認められた場合に、行政措置等取られるもので、具体的には「家が建っていれば土地の固定資産税が6分の1になる」という特例の適用を受けられなくなり、固定資産税の負担が最大で6倍になってしまいます。

また、空き家が放置されることで雑草が生えたり、ゴミ捨て場になるなどして異臭を放つようになったりして、近隣住民へ悪影響を及ぼすといったことも考えられるでしょう。家屋が倒壊して、近隣に何らかの損害を与えてしまった場合には、その損害を補償しなければならなくなる可能性もあります。

空き家の税金については以下の記事で詳しく解説しています。

空き家は上手に利活用するべし!

空き家対策特別措置法で行政措置を受ける際には空き家は「管理されていない」ことが一番の問題となるため、「貸す」「住む」といった活用や「売る」ことを検討するとよいでしょう。

とはいえ、田舎の実家を都心にいる子どもが相続したようなケースでは、遠隔地に住んでいる場合には活用するために現地に足を運ぶこともできなかったり、また郊外の物件で買い手が見つからなかったりということも少なくないはずです。

上記のような個々人の事情を背景に、日本全体の人口減少、世帯数減少等を理由に今後ますます空き家問題は深刻化していくことが予想されます。空き家管理サービス等活用すれば、「管理」することはできるかもしれませんが、社会全体の空き家問題は解消されません。将来的に利活用の予定がないのであれば、こうした社会問題を解決するというつもりで、問題を先送りせず早めに手を打つことも考えるべきでしょう。

この記事では、以下でこうした相続した空き家の活用法や売却法について解説していきます。

空き家問題への新しい取り組みが始まっています

前章で述べたように深刻化する空き家問題の解決策として、政府や自治体による中古住宅ストックの利用促進への取り組みや、民間企業の空き家ビジネスなど新しい空き家利活用のマッチングサービスが動き始めています。ここでは、それらの取り組みについて見ていきたいと思います。

国と自治体の取り組み強化

国と自治体の取り組みとしては、以下のようなことが始まっています。

・中古住宅保証やDIY型賃貸の普及促進
・補助金や相談サポートの充足強化
・「空き家バンク」も進化中

それぞれについて見ていきましょう。

中古住宅保証やDIY型賃貸の普及促進

少子高齢化を背景に、今後日本では空き家問題が深刻化することが見込まれている一方、中古住宅の流通は十分ではなく、住宅を購入するのであれば新築住宅の購入を検討する方がまだまだ少なくありません。

こうした中、政府は中古住宅の流通を増やすようさまざまな取り組みを行っています。そうした取組みの1つに「安心R住宅」と呼ばれる中古住宅保証制度があり、新耐震基準に適合しているなど一定の基準を満たし、かつインスペクションを受けた住宅についてリフォームや修繕計画について情報提供を受けられるといった制度です。この制度の保証を受けることができれば、空き家の売却時にも買い手が安心して住宅を購入できるようになるでしょう。
またDIY型賃貸と呼ばれる、借りた人がDIYしながら住み続ける住み方を後押ししており「契約書式例」や「ガイドブック」が作成されています。通常、賃貸に出す場合は貸主が改修を行った上で貸し出しますが、DIY型賃貸では借主が自分の好きなように改修できるというメリットがあります。

DIY型賃貸であれば、遠隔地から空き家の補修等難しい場合でも賃貸に出しやすくなるでしょう。以下の記事にて詳しく紹介しています。

補助金や相談サポートの充足強化

空き家を活用しようとした時に、自治体が実施している補助金や相談サポートを受けられることもあります。たとえば、東京都大田区には「大田区住宅リフォーム助成」という制度があり、区内の中小事業者に発注する等一定の条件を満たした場合にリフォーム費用のうち、一定学の助成を受けることができます。

こうした補助金や助成金に関する情報については、お住まいの自治体のホームページ等で確認できますが、まずは空家活用の匠など補助金検索サイトを利用すると便利です。

「空き家バンク」も進化中

空き家の売却には自治体が実施する「空き家バンク」を利用することができます。通常、不動産を売買すると不動産会社に仲介手数料を支払う必要がありますが、仲介手数料は売買価格に応じて上限が定められているため、郊外にある空き家では不動産会社の利益が少なく積極的に取り組んでもらいにくいという問題があります。

一方、空き家バンクは自治体の運営する媒体で上記のような問題は起こりません。

また、そもそも空き家バンクを閲覧する人は郊外にある家に住みたいといった人が多く、需要と供給という意味でもマッチしやすいというメリットがあります。

さらに、民間企業による全国版の空き家プラットフォームも始動しています。これまでは自治体の窓口までいかないと利用できなかった空き家バンクですが、上記サービスを利用することにより、空き家の所有者と利用希望者のマッチングがよりスムーズにできるようになりました。また、空き家バンクでは、所有者と利用希望者を直接マッチングするもので、仮に売買まで進んだ場合でも、売買契約書の作成等を自分たちで考えるか、不動産会社に改めて依頼する必要がありますが、このプラットフォームを利用すると不動産会社や各種専門業者の引き合わせまでフォローしてもらうことができます。空き家の売却に困っている方はまず登録してみることを検討するとよいでしょう。

NPO法人や民間企業の空き家ビジネス

国や自治体の取り組みが進む一方で、NPO法人や民間企業の空き家ビジネスも少しずつ増えてきています。ここではその一部をご紹介します。

NPO法人 空家・空地管理センター

空き家や空き地の売却や活用について相談できるNPO法人です。「空家・空地管理センター」に活用や売却について相談すると、弁護士や税理士といった専門家や不動産会社、解体業者など活用や売却に必要な事業者の紹介を受けることができます。住まないとはいえ、思い出の詰まった実家をできれば売却したくないという方も多いですが、「空家・空地管理センター」を利用することで内装リフォーム等一式紹介してもらうことができ、最終的に戸建賃貸として活用できたといった事例をホームページで確認できます。

ハロー!RENOVATION

ハロー!RENOVATIONは空き家や遊休不動産の活用を目指した、まちづくり参加型のクラウドファンディングサービスです。具体的には、郊外にあるような土地を地域のコミュニティーにしたいといったケースで、一人で運用するには費用がかかりすぎたり人手が足りなかったりする際に、不特定多数の方から資金を集めて実現するといったものです。

カリアゲJAPAN

カリアゲJAPANは空き家や築古物件を借り上げ、改修したうえで6年間にわたり転貸運営するサブリースサービスです。家賃は相場の1~7割となりますが、築30年以上の物件でもOKで、空き家オーナーの自己負担ゼロで利用できます。すべての空き家で利用できるわけではありませんが、空き家として放置しているとデメリットが多い中、入居者を見つけられるだけでなく、借主の負担で改修してくれる画期的なサービスだといえるでしょう。

空き家の新しい利活用事例

ここでは、空き家の新しい利活用について事例をご紹介していきたいと思います。

農地付き空き家への移住や2地域居住(セカンドハウス)希望者への賃貸や売却

最近では田舎暮らしに対するニーズも高まっており、たとえば農地付き空き家として貸し出すことで農業をしながら田舎の空き家に住むといったことや、都心に住みながら週末は田舎で暮らすといったセカンドハウスとして利用する事例も増えてきています。物件の立地等にもよりますが、条件が合いそうであれば、こうした活用法も考えてみるとよいでしょう。

空き家の公的活用

地域の公民館や図書館、交流拠点、老朽化が進む公営住宅の代替施設として活用される例もあります。たとえば、岐阜県では空き家を改修して移住体験用の住宅として利用している事例があります。

こうした公的活用については自治体の判断となるため、まずは自治体の窓口で相談してみるとよいでしょう。

コンセプト型賃貸

賃貸に出す際に、一般的な賃貸物件としてだと他の物件との差別化につながらず、築年数が古いといった理由で借り手が見つからない可能性がありますが、「DIY可賃貸」としたり「ひとり親向けシェアハウス」にするなどコンセプト型賃貸にしたりすることで借り手を見つけられる可能性があります。

民泊

郊外にある空き家の場合、田舎を体験したいといった旅行者をターゲットに民泊施設として提供することも考えられるでしょう。政府による公式民泊ポータルサイト「minpaku」には合法的な民泊の推進のための住宅宿泊事業の案内とあわせて、全国の成功事例が掲載されています。

カフェやギャラリーなど

古民家風の外見を活かしてカフェやギャラリーとして活用する事例もあります。たとえば、新潟県十日町市では地域の空き家を利用してミュージアムとして利用している事例を見ることができます。

空き家活用のデメリットは事前にチェック

この記事でご紹介した通り、空き家活用にはさまざまな方法がありますが、それぞれのサービス利用にはメリットがある一方、デメリットもあります。

たとえば、空き家バンクを利用することで空き家を探している人を見つけやすくなりますが、個人対個人のやり取りとなるため、何らかのトラブルが発生したとしてもその責任は自分で負う必要があります。このため、空き家を探している人を見つけることができたら、改めて仲介業者に間に入ってもらうようにするとよいでしょう。

こうしたデメリットについては、利用する前に必ずチェックしたうえで利用を始めることが大切です。判断に困った時には、空き家バンクの自治体窓口や、この記事でご紹介したNPO法人、不動産会社など専門家に相談することをおすすめします。

まとめ

空き家問題については、国が積極的に取り組みはじめていることもあり、自治体だけでなく、NPO法人や民間での空き家ビジネスも盛んになりつつあります。相続した空き家を、「なんとなく」放置しているとさまざまなデメリットがあるため、この記事をヒントに活用の道を探してみてはいかがでしょうか。新しい発想を取り入れた空き家利活用は、資産の有効活用になるうえに地域の活性化に貢献する可能性も秘めており、今後の展開が期待される分野でもあります。こうしたサービスを利用する際には、専門家の意見を取り入れながら賢く利用していきましょう。

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逆瀬川 勇造

監修逆瀬川 勇造

【資格】AFP(2級FP技能士)/宅地建物取引士/相続管理士

明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。

大学在学中に2級FP技能士資格を取得。
大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より父親の経営する住宅会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。

※紹介されている情報は、記事公開当時の内容となります。

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