コインパーキング経営は遊休地の土地活用におすすめ！
所有地が向いているかどうか専門業者に確認してみましょう。
目次
コインパーキング経営とは
コインパーキング経営とは、遊休地の活用方法としてコインパーキングを選び、事業を営んでいくことです。土地活用にはアパート・マンション経営などさまざまな方法がありますが、このうちコインパーキング経営は初期費用を安く抑えられ、また運営開始後もほかの業態への転換が容易なため、比較的ハードルが低い土地活用です。とはいえ、下調べなどを怠ると赤字経営になってしまうこともあるので、注意が必要です。
なお、コインパーキングとは時間貸しの駐車場のことですが、月極駐車場と比べると、コインパーキングのほうが収益力を高めやすい傾向にあります。これは、月極駐車場は「駐車台数×設定賃料」が収益の上限なのに対し、コインパーキングは利用台数が多ければそれだけ収益性もアップするからです。
一方でコインパーキングは設備の導入が必要なこともあり、月極駐車場と比べると初期費用がかかってしまいます。総じて、月極駐車場とコインパーキングを比較すると、月極駐車場が毎月安定した収益を得やすいのに対し、コインパーキング経営はある程度の初期費用を出資しないといけないものの、経営努力次第では収益を高められるものだということができるでしょう。
なお、コインパーキングとは時間貸しの駐車場のことですが、月極駐車場と比べると、コインパーキングのほうが収益力を高めやすい傾向にあります。これは、月極駐車場は「駐車台数×設定賃料」が収益の上限なのに対し、コインパーキングは利用台数が多ければそれだけ収益性もアップするからです。
一方でコインパーキングは設備の導入が必要なこともあり、月極駐車場と比べると初期費用がかかってしまいます。総じて、月極駐車場とコインパーキングを比較すると、月極駐車場が毎月安定した収益を得やすいのに対し、コインパーキング経営はある程度の初期費用を出資しないといけないものの、経営努力次第では収益を高められるものだということができるでしょう。
コインパーキング経営にかかる初期費用
コインパーキング経営を始めるのに必要な費用はおおむね300万円程度で、内訳は主に整地費用と機械設置費用に分けられます。
整地費用
まず、整地費用ですが土地の面積によっても異なり、一般的にアスファルト塗装代4,000～5,000円/m2であることが多いです。業者によっても金額は変動するため、複数の業者に見積もりを依頼するようにしましょう。初期費用を抑えるためにも欠かせないポイントです。
機械設置費用
機械設置費用ですが、必要になる主な機械は精算機、ロック板、看板や照明になります。それぞれ費用は以下の通りです。なお、設置・施工費は最低でも50万円、さらに道路の切り下げ工事を行う場合は30～50万円かかります。
| 項目 | 費用目安 |
|---|---|
| 精算機 | 40～50万円/1台 |
| ロック板 | 10万円前後/1台 |
| 看板・照明 | 15～20万円 |
初期費用に関してより詳しく知りたい場合は、
土地活用の専門家に相談してみましょう！
コインパーキングに向いている土地
土地活用としてのコインパーキング経営に向いているのは、どのような土地なのでしょうか。
1.繁華街に近い立地
コインパーキングは車の出入りが多く、かつ駐車場の不足しがちな繁華街に近い立地だと高い収益を得やすいです。繁華街のほか、病院や商業施設の近くもおすすめで、具体的には以下の条件を備えている立地だとよいでしょう。
ただし、病院や商業施設の近くだとそれらの施設の定休日や閉店後には稼働が悪くなりやすいといった点に注意が必要です。また、立地の良さが重要とはいえ、公共交通機関のアクセスもよい場所であれば、コインパーキングへの十分な集客が見込めないため周辺環境まで含めたリサーチが必要だと言えます。
ただし、病院や商業施設の近くだとそれらの施設の定休日や閉店後には稼働が悪くなりやすいといった点に注意が必要です。また、立地の良さが重要とはいえ、公共交通機関のアクセスもよい場所であれば、コインパーキングへの十分な集客が見込めないため周辺環境まで含めたリサーチが必要だと言えます。
2.道路幅が5m以上ある
コインパーキングは道路幅が狭いと使われづらい傾向にあります。運転初心者はもちろん、ベテランであろうと、前面道路が広いほうが停めやすく、稼働率もアップします。最低でも道路幅が5m以上あるかを確認したうえで開業を検討するとよいでしょう。なお、道路幅を測るのと同時に、土地の中に何台、どのように駐車スペースを作るかもある程度予測を立てておくようにしましょう。
1台あたりの駐車スペースは、最低横幅2.5m、高さ5mは必要で、大型車の利用も考えるのであれば幅は3m以上、さらに車椅子利用者の駐車も考慮するのであれば幅3.5mは確保したほうがよいです。つまり、スペースをゆったり取ったほうが利用しやすく、稼働率アップに寄与する可能性がありますが、スペースを少なく取り、駐車できる台数を増やした方が収益アップにはつながりやすいでしょう。
1台あたりの駐車スペースは、最低横幅2.5m、高さ5mは必要で、大型車の利用も考えるのであれば幅は3m以上、さらに車椅子利用者の駐車も考慮するのであれば幅3.5mは確保したほうがよいです。つまり、スペースをゆったり取ったほうが利用しやすく、稼働率アップに寄与する可能性がありますが、スペースを少なく取り、駐車できる台数を増やした方が収益アップにはつながりやすいでしょう。
3.高低差がない
土地と道路に高低差がある場合には、スロープ工事が必要です。スロープ工事は距離や高さにもよりますが、少なくとも30～50万円程度は費用がかかります。
事前に周辺のコインパーキングの比較調査をしましょう
コインパーキングの開業を考えているのであれば、事前に周辺のコインパーキングをリサーチすることが大切です。これは、自分が開業する予定のコインパーキングの参考にするためでもありますし、仮に軽自動車専用のコインパーキングが多いのであれば、普通自動車や大型自動車も停められるコインパーキングにするといった発想ももつようにしましょう。
駐車場の開業を考えているエリア周辺では、どんな車の利用が多く、また周辺の駐車場はどんな車の駐車を想定しているのかをリサーチしたうえで決めていくとよいでしょう。周辺のコインパーキングについては、以下のような項目をチェックしていくとよいです。
もし、周辺に駐車場がたくさんあり、稼働状況がよいのであればそのエリアはコインパーキングの需要が高いと見ることもできますが、一方その状況で飽和しているようであれば新しく開業しても十分な集客が見込めない可能性もあります。周辺のコインパーキングは満車となっているか、また満車となっている場合、駐車場を確保できない車はどんな動きをしているか(たとえば、何ｍ先のどんな立地の駐車場を利用しているのかなど)まで調べられるとより万全だと言えます。
駐車場の開業を考えているエリア周辺では、どんな車の利用が多く、また周辺の駐車場はどんな車の駐車を想定しているのかをリサーチしたうえで決めていくとよいでしょう。周辺のコインパーキングについては、以下のような項目をチェックしていくとよいです。
| チェック項目 | |
|---|---|
| □ | 立地 |
| □ | 相場 |
| □ | 稼働状況 |
| □ | 平置き or 立体 |
| □ | アスファルト or 砂利 |
もし、周辺に駐車場がたくさんあり、稼働状況がよいのであればそのエリアはコインパーキングの需要が高いと見ることもできますが、一方その状況で飽和しているようであれば新しく開業しても十分な集客が見込めない可能性もあります。周辺のコインパーキングは満車となっているか、また満車となっている場合、駐車場を確保できない車はどんな動きをしているか(たとえば、何ｍ先のどんな立地の駐車場を利用しているのかなど)まで調べられるとより万全だと言えます。
コインパーキング経営のメリット
土地活用の方法の１つとして検討したとき、コインパーキング経営にはどのようなメリットがあるのでしょうか。
1.狭小地・変形地でも始められる
コインパーキング経営は車を駐車できさえすればよく、狭小地や変形地であっても始めることができます。アパート・マンション経営など建物を建てる土地活用では狭小地、変形地では、建てる建物が限定されてしまう分、活用しづらいですがコインパーキング経営では2、3台停められるスペースがあればよく、小さな土地の活用にお困りのかたに対しては大きなメリットだといえます。
2.事業スタートまで短期間
コインパーキング経営は、コインパーキングのための設備を導入するだけでよく、意思決定をしてからおおよそ1か月あれば開業することができます。
3.将来的に違う土地活用が始めやすい
コインパーキング経営はコインパーキングのための設備を導入するだけで始められるので、仮にほかの業態に変えるとなったときは設備を撤去するだけでよく、将来的に違う土地活用を始めやすくなっています。たとえば現時点では資金の用意ができていないが、将来的にアパート・マンションを建築して賃貸経営をしたいと思っているような方でも、資金が用意できるまでコインパーキング経営を行い、収益を賃貸経営の資金に充てるといった計画をすることもできます。
コインパーキング経営のデメリット
一方、コインパーキング経営にはデメリットもあります。
1.節税効果が期待できない
まず、コインパーキング経営には、「建物を建てれば固定資産税が最大で6分の1に、都市計画税が最大で3分の1に」なる、住宅用地の特例の適用を受けることができません。このため、コインパーキング経営はアパートやマンションなど建物を建てて運営する土地活用と比べると節税効果が低くなります。
2.土地の収益効率が悪い
アパートやマンションであれば、4階建て、5階建てといった具合に縦に展開していくことができますが、コインパーキング経営では1フロア分しか活用できないため、アパート・マンション経営と比べると土地に対する収益力が低くなってしまいます。
コインパーキング経営にはデメリットもあります。
失敗回避策を専門家に相談してみましょう！
コインパーキング経営方法1：自身で運営する
コインパーキング経営の特徴やメリット・デメリットをお伝えしましたが、経営方法には自身で運営していく方法と専門業者を活用する方法があります。ここではまず、自営について説明していきます。
自営のメリット
まず、自営のメリットについて見ていきましょう。
1.収益が多い
自営の場合、得られた駐車場の利用料を全て収益とできるため、経営次第で収益を大きくしていくことができます。
2.料金設定が自分でできる
自営は「1時間あたり○○円」といった駐車場の利用料を自分で設定することができます。稼働状況がよければ、利用料を高く設定して収益をさらに上げるといったことも期待できます。とはいえ、周辺のコインパーキングより高すぎたり、安すぎたりしても収益が安定しないので、基本的には相場と揃えたほうがよいでしょう。
自営のデメリット
一方、自営には以下のようなデメリットがあります。
1.初期費用がかかる
自営の場合、コインパーキングの運営に必要な設備費用をすべて負担する必要があります。前述した通り、整地費用や機械設置費用など、コインパーキング経営を始めるのに必要な費用はおおむね300万円程度です。
2.毎月の維持費がかかる
次に、自営では毎月かかる維持費も自分で負担する必要があります。具体的には、以下のような維持費がかかると考えましょう。
3.管理・掃除・トラブル対応はすべて自分で
最後に、自営は管理や清掃、トラブルといったこともすべて自分でやる必要があり、時間と手間がかかります。また自然災害・火災などで被害が出る場合があるため、保険に加入する必要がある点にも注意が必要です。
自営が向いている人
自営のメリット・デメリットを確認しましたが、それらを踏まえたうえで、自営が向いている人は以下のような人です。
自営することの最大のメリットは管理費用を支払わなくてすむことでしょう。一方で、自営する場合、24時間いつでも自分でトラブル対応する必要があるなど、手間がかかってしまいます。
自営することの最大のメリットは管理費用を支払わなくてすむことでしょう。一方で、自営する場合、24時間いつでも自分でトラブル対応する必要があるなど、手間がかかってしまいます。
コインパーキング経営方法2：専門業者を活用する
次に、専門業者に土地を貸す「一括借り上げ方式」で契約した場合のメリット・デメリットについて説明していきます。
専門業者のメリット
まずは、メリットを見ていきましょう。
1.初期費用が少ない
コインパーキング経営で専門業者に依頼する場合、どのような専門業者やプランを選ぶかにもよりますが、工事費や設備費などの初期費用を業者が負担してくれることが多い傾向にあります。そのため、土地所有者は初期費用がほとんどかからない場合が多くなっています。
2.維持費が少ない
これもどのような専門業者やプランを選ぶかによって異なりますが、基本的には維持費もほとんどかかりません。
3.管理・掃除・トラブル対応もおまかせ
自営だと全て自分で対応しなければならない管理や清掃、場内トラブルなどもすべて専門業者に任せることができます。これらの作業は、コールセンターがある専門業者ならば何かコインパーキング内でのトラブルがあった際に24時間対応してくれるため、利用者の満足度にもつながります。
4.収入が安定する
専門業者に依頼する場合、自営のように経営次第で収益をどんどん大きくしていくことはできませんが、毎月の増減を気にせず、安定した収入を得ることができます。
専門業者のデメリット
専門業者のデメリットも見てみましょう。
1.自営よりも収益が少ない
専門業者に依頼する場合、専門業者が受け取る利益分もあるため、基本的に自営の場合より収益が少なくなってしまいます。なお、収益については土地代のみの場合や定額制など、設定方法は各会社によって異なります。また、稼働状況がよくないと賃料の値下げ交渉をされる場合がある点に注意が必要です。
専門業者が向いている人
ここまでお伝えした専門業者に依頼する場合のメリット・デメリットを踏まえたうえで、自営より専門業者が向いている人を挙げてみると、以下のようになります。
専門業者に管理を依頼すると、管理費用を支払う必要があるものの、管理に関する手間の一切を任せることができます。特に、開業場所が自宅から遠く、掃除やトラブル対応が難しい場合には専門業者に依頼せざるを得ないでしょう。また、基本的には自営より専門業者に依頼した方がサービスの質を高めることができ、安定した収入を得やすくなります。
専門業者に管理を依頼すると、管理費用を支払う必要があるものの、管理に関する手間の一切を任せることができます。特に、開業場所が自宅から遠く、掃除やトラブル対応が難しい場合には専門業者に依頼せざるを得ないでしょう。また、基本的には自営より専門業者に依頼した方がサービスの質を高めることができ、安定した収入を得やすくなります。
専門業者に依頼する人がほとんど
自営と専門業者それぞれのメリット・デメリットをお伝えしましたが、実際のところ専門業者に依頼する人がほとんどです。これは、専門業者に依頼すると管理の一切を任せられるのに加え、コインパーキングを設置するための初期費用や維持費を安く抑えやすいのも理由の1つです。基本的には専門業者に管理を依頼する方向で検討することをおすすめします。
専門業者に依頼する場合のチェックポイント
専門業者への依頼を考えるのであれば、会社によって契約内容が異なるため、しっかり比較・検討したうえで依頼する会社を決めるようにしましょう。具体的には、以下のような点をチェックします。
| チェックポイント | |
|---|---|
| □ | 初期費用 |
| □ | 毎月の維持費（お釣り、メンテナンス、レシート、電気代、警備会社の対応費など） |
| □ | 賃料（土地利用料のみなのか、定額なのかなど） |
収益は実質利回りで計算しましょう
投資の判断をする際には利回りを見て判断しますが、コインパーキング経営においてもこれは同様です。また、利回りについては表面利回りではなく実質利回りを見ることが大切です。表面利回りとは、年間の収益を投資額で割って求める方法で、以下の計算式で計算します。
たとえば、初期投資額300万円で始めたコインパーキングの年間収益が300万円だった場合、表面利回りは300万円÷300万円×100(%)=100%となります。
一方、実質利回りは表面利回りに加えて年間経費も考慮するもので、より正確な利回り計算が可能となります。
たとえば、上記表面利回りの条件と同じで、年間の経費で30万円かかっているケースでは、(300万円(年間収益)-30万円(年間経費))÷300万円×100(%)=90%と計算することができます。
なお、コインパーキングは、365日24時間満車であることはありません。設定した利用料で満車稼働した場合の8割や5割場合を収益イメージしておきましょう。長時間駐車する方に向けて「1日の最大料金○○円」といったものや、昼と夜、深夜とで駐車料金を変えるといった工夫をすることで空車を防ぐことにつながります。
| 表面利回り=年間収益÷投資額×100(%) |
|---|
たとえば、初期投資額300万円で始めたコインパーキングの年間収益が300万円だった場合、表面利回りは300万円÷300万円×100(%)=100%となります。
一方、実質利回りは表面利回りに加えて年間経費も考慮するもので、より正確な利回り計算が可能となります。
| 実質利回り=(年間収益-年間経費)÷投資額×100(%) |
|---|
たとえば、上記表面利回りの条件と同じで、年間の経費で30万円かかっているケースでは、(300万円(年間収益)-30万円(年間経費))÷300万円×100(%)=90%と計算することができます。
なお、コインパーキングは、365日24時間満車であることはありません。設定した利用料で満車稼働した場合の8割や5割場合を収益イメージしておきましょう。長時間駐車する方に向けて「1日の最大料金○○円」といったものや、昼と夜、深夜とで駐車料金を変えるといった工夫をすることで空車を防ぐことにつながります。
コインパーキングで高収益を上げるために、
土地活用の専門家に相談してみましょう！
よくある質問
ここでは、駐車場経営に関するよくある質問をご紹介します。
- コインパーキング経営を成功させるために必要なことは？
- 現地調査はコインパーキング経営を成功させるために必要です。コインパーキングに適した場所なのか、もし周辺にコインパーキングがあれば稼働状況も調べると良いでしょう。また、コインパーキング経営は土地活用の中でも初期費用が少なめですが、より経営を安定させるためにも初期費用はできる限り抑えたいものです。整地や機械設置などを業者に依頼する際には複数の業者に見積もりをとることをおすすめします。
- 駐車場経営で失敗する理由とは？
- 需要が見込めない立地で始めてしまった、料金設定を間違えたなど、駐車場経営で失敗する理由はさまざまです。また、駐車場が常に稼働している時ばかりではなく、空車稼働が生じる可能性もあります。満車状態のみでの計画ではなく、空車稼働も視野に入れながら経営計画を立てるようにしましょう。詳しくは駐車場経営失敗の記事を参照ください。
- 月極駐車場経営とコインパーキング経営どちらを選べばいい？
- 月極駐車場は機械の導入の必要がなく、敷地の舗装も必須ではないため、始めようと思えばいつでも始めることができます。また、コインパーキングは月極駐車場と比較して収入を大きくしやすいですが、初期費用がかかる点に注意が必要です。それぞれのメリット・デメリットをおさえた上で選ぶことをおすすめします。また、周辺環境のリサーチも忘れず行うようにしましょう。
まとめ
コインパーキング経営について、向いている土地や、自営で運営する場合と専門業者に依頼する場合のメリット・デメリットをお伝えしました。土地活用の方法として、コインパーキング経営を考えているのであれば、管理の手間が不要となる、専門業者への依頼を検討することをおすすめします。また、依頼する場合は各社契約プランが異なるので、プランを見比べて自分の納得できる会社に依頼するようにしましょう。
コインパーキング経営は遊休地の土地活用におすすめ！
所有地が向いているかどうか専門業者に確認してみましょう。
監修逆瀬川 勇造
【資格】AFP(2級FP技能士)／宅地建物取引士／相続管理士
明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。
大学在学中に2級FP技能士資格を取得。
大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より父親の経営する住宅会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。
