少ない初期費用ですぐに始められる土地活用「コインパーキング経営」

  • 公開日:
  • 2019年10月09日
  • 更新日:
  • 2019年10月09日
少ない初期費用ですぐに始められる土地活用「コインパーキング経営」
狭小地や変形地など使い道に困っている土地を放置して、ただ固定資産税を払っているだけの人は少なくありません。そのような土地の活用方法で近年人気なのが、アパート経営よりも初期費用が少なく、準備期間も1か月程度で比較的始めやすい「コインパーキング経営」です。今回は、遊休資産になっている土地の活用方法にお悩みの方へ自営した場合と業者へ委託した場合の費用や収益、自前に確認すべきポイントなど「コインパーキング経営」の始め方についてメリット・デメリットを踏まえながら、分かりやすく説明します。

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目次

コインパーキングとは

コインパーキングとは時間貸しの駐車場のことです。

同じ駐車場としての利用方法として月極駐車場がありますが、月極駐車場は月額支払い制度のもと、賃貸契約する駐車場であるのに対して、コインパーキングは不特定多数の人が24時間利用できる時間貸駐車場のことです。

コインパーキング経営とは

コインパーキング経営とは、遊休地の活用方法としてコインパーキングを選び、事業を営んでいくことです。

土地活用にはアパート・マンション経営などさまざまな方法がありますが、このうちコインパーキング経営は初期費用を安く抑えられ、また運営開始後も他の業態への転換が容易なため、比較的ハードルが低い土地活用です。とはいえ、下調べなどを怠ると赤字経営になってしまうこともあるので、注意が必要です。

なお、月極駐車場と比べると、コインパーキングのほうが収益力を高めやすい傾向にあります。これは、月極駐車場は「駐車台数×設定賃料」が収益の上限なのに対し、コインパーキングは利用台数が多ければそれだけ収益性もアップするからです。

一方でコインパーキングは設備の導入が必要なこともあり、月極駐車場と比べると初期費用がかかってしまいます。総じて、月極駐車場とコインパーキングを比較すると、月極駐車場が毎月安定した収益を得やすいのに対し、コインパーキング経営はある程度の初期費用を出資しないといけないものの、経営努力次第では収益を高められるものだということができるでしょう。

駐車場経営については以下の記事で詳しく説明しています。

コインパーキングに向いている土地

土地活用としてのコインパーキング経営に向いているのは、どのような土地なのでしょうか。

1.繁華街に近い立地

コインパーキングは車の出入りが多く、かつ駐車場の不足しがちな繁華街に近い立地だと高い収益を得やすいです。繁華街のほか、病院や商業施設の近くもおすすめで、具体的には以下の条件を備えている立地だとよいでしょう。

・電車など公共交通機関でのアクセスが難しく、車でアクセスせざるをえない
・車や人の往来が多い
・道が狭くない

ただし、病院や商業施設の近くだとそれらの施設の定休日や閉店後には稼働が悪くなりやすいといった点に注意が必要です。また、立地の良さが重要とはいえ、公共交通機関のアクセスもよい場所であれば、コインパーキングへの十分な集客が見込めないため周辺環境まで含めたリサーチが必要だと言えます。

2.道路幅が5m以上ある

コインパーキングは道路幅が狭いと使われづらい傾向にあります。運転初心者はもちろん、ベテランであろうと、前面道路が広いほうが停めやすく、稼働率もアップします。最低でも道路幅が5m以上あるかを確認したうえで開業を検討するとよいでしょう。なお、道路幅を測るのと同時に、土地の中に何台、どのように駐車スペースを作るかもある程度予測を立てておくようにしましょう。

1台あたりの駐車スペースは、最低横幅2.5m、高さ5mは必要で、大型車の利用も考えるのであれば幅は3m以上、さらに車椅子利用者の駐車も考慮するのであれば幅3.5mは確保したほうがよいです。

つまり、スペースをゆったり取ったほうが利用しやすく、稼働率アップに寄与する可能性がありますが、スペースを少なく取り、駐車できる台数を増やした方が収益アップにはつながりやすいでしょう。

3.高低差がない

土地と道路に高低差がある場合には、スロープ工事が必要です。スロープ工事は距離や高さにもよりますが、少なくとも30~50万円程度は費用がかかります。

事前に周辺のコインパーキングの比較調査をしましょう

コインパーキングの開業を考えているのであれば、事前に周辺のコインパーキングをリサーチすることが大切です。

これは、自分が開業する予定のコインパーキングの参考にするためでもありますし、仮に軽自動車専用のコインパーキングが多いのであれば、普通自動車や大型自動車も停められるコインパーキングにするといった発想ももつようにしましょう。駐車場の開業を考えているエリア周辺では、どんな車の利用が多く、また周辺の駐車場はどんな車の駐車を想定しているのかをリサーチしたうえで決めていくとよいでしょう。

周辺のコインパーキングについては、以下のような項目をチェックしていくとよいです。

チェック項目
立地
相場
稼働状況
平置き or 立体
アスファルト or 砂利

もし、周辺に駐車場がたくさんあり、稼働状況がよいのであればそのエリアはコインパーキングの需要が高いと見ることもできますが、一方その状況で飽和しているようであれば新しく開業しても十分な集客が見込めない可能性もあります。

周辺のコインパーキングは満車となっているか、また満車となっている場合、駐車場を確保できない車はどんな動きをしているか(たとえば、何m先のどんな立地の駐車場を利用しているのかなど)まで調べられるとより万全だと言えます。

コインパーキング経営のメリット

土地活用の方法の1つとして検討したとき、コインパーキング経営にはどのようなメリットがあるのでしょうか。

1.狭小地・変形地でも始められる

コインパーキング経営は車を駐車できさえすればよく、狭小地や変形地であっても始めることができます。

アパート・マンション経営など建物を建てる土地活用では狭小地、変形地では、建てる建物が限定されてしまう分、活用しづらいですがコインパーキング経営では2、3台停められるスペースがあればよく、小さな土地の活用にお困りのかたに対しては大きなメリットだといえます。

2.事業スタートまで短期間

コインパーキング経営は、コインパーキングのための設備を導入するだけでよく、意思決定をしてからおおよそ1か月あれば開業することができます。

3.将来的に違う土地活用が始めやすい

コインパーキング経営はコインパーキングのための設備を導入するだけで始められるので、仮にほかの業態に変えるとなったときは設備を撤去するだけでよく、将来的に違う土地活用を始めやすくなっています。

たとえば現時点では資金の用意ができていないが、将来的にアパート・マンションを建築して賃貸経営をしたいと思っているような方でも、資金が用意できるまでコインパーキング経営を行い、収益を賃貸経営の資金に充てるといった計画をすることもできます。

コインパーキング経営のデメリット

一方、コインパーキング経営にはデメリットもあります。

1.節税効果が期待できない

まず、コインパーキング経営には、「建物を建てれば固定資産税が最大で6分の1に、都市計画税が最大で3分の1に」なる、住宅用地の特例の適用を受けることができません。このため、コインパーキング経営はアパートやマンションなど建物を建てて運営する土地活用と比べると節税効果が低くなります。

2.土地の収益効率が悪い

アパートやマンションであれば、4階建て、5階建てといった具合に縦に展開していくことができますが、コインパーキング経営では1フロア分しか活用できないため、アパート・マンション経営と比べると土地に対する収益力が低くなってしまいます。

経営方法は2つ。自営と専門業者がある

コインパーキング経営の特徴やメリット・デメリットをお伝えしましたが、いざコインパーキング経営を始めようとするのであれば、自分で全て準備して運営していくのか、専門業者に土地を提供して地代を受け取る「一括借り上げ方式」のいずれかを選ぶ必要があります。

ここでは、自営の場合と専門業者を利用した場合、それぞれのメリット・デメリットを見ていきたいと思います。

自営のメリット

まず、自営のメリットについて見ていきましょう。

1.収益が多い

自営の場合、得られた駐車場の利用料を全て収益とできるため、経営次第で収益を大きくしていくことができます。

2.料金設定が自分でできる

自営は「1時間あたり○○円」といった駐車場の利用料を自分で設定することができます。稼働状況がよければ、利用料を高く設定して収益をさらに上げるといったことも期待できます。とはいえ、周辺のコインパーキングより高すぎたり、安すぎたりしても収益が安定しないので、基本的には相場と揃えたほうがよいでしょう。

自営のデメリット

一方、自営には以下のようなデメリットがあります。

1.初期費用がかかる

自営の場合、コインパーキングの運営に必要な設備費用をすべて負担する必要があります。コインパーキング経営を始めるのに必要な費用はおおむね300万円程度で、内訳は以下のようになります。

項目費用目安
アスファルト塗装代4,000~5,000円/m2
精算機40~50万円(1台当たり)
ロック板10万円前後(1台当たり)
看板・照明15~20万円
設置・施工費50万円~
道路の切り下げ30~50万円

2.毎月の維持費がかかる

次に、自営では毎月かかる維持費も自分で負担する必要があります。

具体的には、以下のような維持費がかかると考えましょう。

・お釣り用の小銭
・メンテナンス
・レシート
・電気代
・警備会社の対応費など

3.管理・掃除・トラブル対応はすべて自分で

最後に、自営は管理や清掃、トラブルといったこともすべて自分でやる必要があり、時間と手間がかかります。また自然災害・火災などで被害が出る場合があるため、保険に加入する必要がある点にも注意が必要です。

自営が向いている人

自営のメリット・デメリットを確認しましたが、それらを踏まえたうえで、自営が向いている人は以下のような人です。

・開業場所が自宅から近い
・初期投資しても高い収益を目指したい
・トラブルの際に対応することが苦ではない
・自分で経営することにやりがいを感じている

自営することの最大のメリットは管理費用を支払わなくてすむことでしょう。一方で、自営する場合、24時間いつでも自分でトラブル対応する必要があるなど、手間がかかってしまいます。

専門業者のメリット

次に、専門業者に土地を貸す「一括借り上げ方式」で契約した場合のメリットを見ていきましょう。

1.初期費用が少ない

コインパーキング経営で専門業者に依頼する場合、どのような専門業者やプランを選ぶかにもよりますが、工事費や設備費などの初期費用を業者が負担してくれることが多い傾向にあります。そのため、土地所有者は初期費用がほとんどかからない場合が多くなっています。

2.維持費が少ない

これもどのような専門業者やプランを選ぶかによって異なりますが、基本的には維持費もほとんどかかりません。

3.管理・掃除・トラブル対応もおまかせ

自営だと全て自分で対応しなければならない管理や清掃、場内トラブルなどもすべて専門業者に任せることができます。

これらの作業は、コールセンターがある専門業者ならば何かコインパーキング内でのトラブルがあった際に24時間対応してくれるため、利用者の満足度にもつながります。

4.収入が安定する

専門業者に依頼する場合、自営のように経営次第で収益をどんどん大きくしていくことはできませんが、毎月の増減を気にせず、安定した収入を得ることができます。

専門業者のデメリット

専門業者のデメリットも見てみましょう。

1.自営よりも収益が少ない

専門業者に依頼する場合、専門業者が受け取る利益分もあるため、基本的に自営の場合より収益が少なくなってしまいます。なお、収益については土地代のみの場合や定額制など、設定方法は各会社によって異なります。

また、稼働状況がよくないと賃料の値下げ交渉をされる場合がある点に注意が必要です。

専門業者が向いている人

ここまでお伝えした専門業者に依頼する場合のメリット・デメリットを踏まえたうえで、自営より専門業者が向いている人を挙げてみると、以下のようになります。

・開業場所が自宅から遠い
・管理や掃除などの手間をかけたくない、かけられない
・安定した収入を得たい

専門業者に管理を依頼すると、管理費用を支払う必要があるものの、管理に関する手間の一切を任せることができます。特に、開業場所が自宅から遠く、掃除やトラブル対応が難しい場合には専門業者に依頼せざるを得ないでしょう。また、基本的には自営より専門業者に依頼した方がサービスの質を高めることができ、安定した収入を得やすくなります。

専門業者に依頼する人がほとんど

自営と専門業者それぞれのメリット・デメリットをお伝えしましたが、実際のところ専門業者に依頼する人がほとんどです。

これは、専門業者に依頼すると管理の一切を任せられるのに加え、コインパーキングを設置するための初期費用や維持費を安く抑えやすいのも理由の一つです。

基本的には専門業者に管理を依頼する方向で検討することをおすすめします。

専門業者に依頼する場合のチェックポイント

専門業者への依頼を考えるのであれば、会社によって契約内容が異なるため、しっかり比較・検討したうえで依頼する会社を決めるようにしましょう。

具体的には、以下のような点をチェックします。

チェックポイント
初期費用
毎月の維持費(お釣り、メンテナンス、レシート、電気代、警備会社の対応費など)
賃料(土地利用料のみなのか、定額なのかなど)

収益は実質利回りで計算しましょう

投資の判断をする際には利回りを見て判断しますが、コインパーキング経営においてもこれは同様です。また、利回りについては表面利回りではなく実質利回りを見ることが大切です。

表面利回りとは、年間の収益を投資額で割って求める方法で、以下の計算式で計算します。

表面利回り=年間収益÷投資額×100(%)

例えば、初期投資額300万円で始めたコインパーキングの年間収益が300万円だった場合、表面利回りは300万円÷300万円×100(%)=100%となります。

一方、実質利回りは表面利回りに加えて年間経費も考慮するもので、より正確な利回り計算が可能となります。

実質利回り=(年間収益-年間経費)÷投資額×100(%)

たとえば、上記表面利回りの条件と同じで、年間の経費で30万円かかっているケースでは、(300万円(年間収益)-30万円(年間経費))÷300万円×100(%)=90%と計算することができます。

なお、コインパーキングは、365日24時間満車であることはありません。設定した利用料で満車稼働した場合の8割や5割場合を収益イメージしておきましょう。長時間駐車する方に向けて「1日の最大料金○○円」といったものや、昼と夜、深夜とで駐車料金を変えるといった工夫をすることで空車を防ぐことにつながります。

まとめ

コインパーキング経営について、向いている土地や、自営で運営する場合と専門業者に依頼する場合のメリット・デメリットをお伝えしました。

土地活用の方法として、コインパーキング経営を考えているのであれば、管理の手間が不要となる、専門業者への依頼を検討することをおすすめします。また、依頼する場合は各社契約プランが異なるので、プランを見比べて自分の納得できる会社に依頼するようにしましょう。

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逆瀬川 勇造

監修逆瀬川 勇造

【資格】AFP(2級FP技能士)/宅地建物取引士/相続管理士

明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。

大学在学中に2級FP技能士資格を取得。
大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より父親の経営する住宅会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。

※紹介されている情報は、記事公開当時の内容となります。

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