不動産運用で失敗しないために！おさえておきたいメリット・デメリット

「不動産運用」とは資産運用の1つです。個人や法人はさまざまな資産を保有しています。その中の1つである不動産を使い利益を生み出し、さらに資産を増やすことを言います。

不動産から生まれた利益をただ使ってしまい、資産が増えない状態では「運用」とは言えません。資産が増えることが重要であり、増える資産の内容としては、現金、預金、金融資産、不動産などをあげることができるでしょう。

不動産運用の方法としては大きく2つに分けて考えることができます。

1．すでに所有している土地の運用を図る（土地活用）
2．新たに不動産を取得し運用を図る（不動産投資）

さらに具体的な運用方法としては次の2つの考え方があります。

1．インカムゲインを目的とした運用

2．キャピタルゲインを目的とした運用

一戸建て住宅やアパートを貸して得られる家賃収入などを「インカムゲイン」と言いますが、インカムゲインには家賃収入ばかりでなく、預金の受取利息や株式の配当金そして投資信託の分配金なども含みます。

つまり財産を投入しその結果得られる「見返り」がインカムゲインになり、投入する対象は不動産や株式などへの「投資」の場合もあれば、以前から所有していた不動産を遊ばせることなく「活用」することにより、収益が生まれるケースもあります。

インカムゲインを狙った不動産運用は、いかに賃貸不動産の稼働率を高めて収益性をあげるかが鍵となります。

取得した不動産あるいは以前から所有していた不動産を売却すると、取得した金額よりも高く売れると差益が出ますが、この差益を「キャピタルゲイン」と言います。キャピタルゲインには不動産だけでなく、株式や債券の売買により生まれた差益も含まれます。

不動産は取り引き時の相場がある程度影響するので、安い価格で購入し高い価格で売却するのが鉄則です。

また個人間での売買取り引きは危険をともなうので不動産会社が仲介しますが、優秀な不動産会社であれば差益を大きくする期待が持てますが、売買に不慣れな不動産会社の場合は期待外れということもあります。

不動産運用の方法として安定性のある賃貸事業は、インカムゲインを目的とした運用方法に該当しますが、特徴として次のようなメリットをあげることができます。

不動産を賃貸用に運用していると「家賃」収入が生まれます。家賃のほかには礼金や更新料といった収入も生まれ、物件数が多くなるにしたがい収入は増えていきます。

不動産賃貸とくに居住用物件は契約期間が長く、入居後は安定した家賃収入を見込めるのが大きな魅力です。収入を得るために継続的な業務をする必要はなく、管理業務を管理会社に委託する方法を採用すると、不労所得と言える状態になります。

不動産賃貸を始めるには土地や建物を取得しなければなりません。不動産取得に必要な資金は大きな金額になります。しかし不動産取得に際し金融機関からの融資を受ける方法があり、不動産の担保評価や事業の収益性が高い場合、必要資金のほとんどを融資で賄うことができます。つまり自己資金をほとんど用意することなく始められるのが不動産の運用事業です。

レバレッジとは「梃子（てこ）の原理」を言い、事業に投入する自己資金に対して大きなリターンを生み出すことができる状態を言います。必要資金のほとんどを融資により賄うと、わずかな自己資金でも大きな収入が得られますが、このことを「レバレッジが効いている」と表現します。

不動産の運用は、資金を株式や債券などで運用するよりも節税効果が生まれます。家賃収入は「不動産所得」に該当し、給与所得や事業所得あるいは年金受給の場合の雑所得と合計して税金が課税される「総合課税」になります。

不動産所得を計算する場合には収入から必要経費を差し引いて計算しますが、必要経費には実際には支出する費用ではない「減価償却費」や、金融機関からの融資に対して返済する「利息分」を算入することができます。

そのため不動産所得を計算すると「赤字」になる場合があります。賃貸事業で生じた赤字はほかの所得から差し引くことができ、トータルで所得が少なくなる場合があります。

給与所得者（一般サラリーマンなど）が源泉徴収されている所得税は、確定申告により還付することができ、所得税が減額されると住民税も減額されます。

相続税は財産の評価額に対し税率が決まっています。

では相続される不動産の評価はどのようになされるのでしょうか？ 不動産の相続税評価は通常の市場価格の7割程度となり、現金で相続するよりも不動産で相続するほうが評価額は低く節税することが可能です。

また相続する不動産の取得時に金融機関からの借り入れがあれば、融資残高分は相続財産から差し引かれ相続対象の金額が減少し、ここでも節税効果が生まれます。

不動産運用を目的として不動産を取得する際、金融機関からの融資を受ける場合には「団体信用生命保険（団信）」に加入することが多いです。団信は一般の生命保険と比べて保険料が安く、また保険料の負担を実質的にしないで済む方法になっています。

万が一死亡した場合には金融機関からの借り入れは保険金で支払われるため、家族は無借金の不動産を相続することができます。そのため不動産投資や不動産運用は「生命保険代わり」と言われる理由になっています。

物価が高くなっていると言われる現在ですが、いわゆる「インフレ」とはモノの価格があがり、その分お金の価値が下がる現象を言います。これまで100円で買えたものが120円になると、お金の価値は2割減少したと考えられるのです。

インフレ時は現金や預金でお金を貯めていても、価値の減少を食い止めることはできません。しかし不動産は物価の上昇とともに価格が上昇する可能性があり、人気のあるエリアでは物価の上昇以上に値上がりすることもあります。そのような面から「不動産はインフレに強い」と言われています。

不動産運用は投資としての側面もあり、少ないですがデメリットも存在します。よく理解して不動産運用に臨むことが大切です。

賃貸事業でもっとも大きなリスクは「空室」です。空室とは入居者がいない状態を言い、空室期間は家賃収入がゼロになります。

収入がないと事業そのものが継続できなくなる危険性がありますが、退去から新規入居までの期間が長くなることはできるだけ避けなければなりません。

「空室率」という年間において空室になっていた日数を、365日で割った数値を限りなくゼロに近づけるのが賃貸経営においてはきわめて重要なことです。

不動産の流動性とは「売りたい時の売りやすさ」を言います。不動産物件をいざ売ろうとした時になかなか売れないことを「流動性が低い」と表現します。

・景気の悪化
・金利の上昇

などにより不動産を購入する人や事業者が減少し、価格を下げてもなかなか売れないといったことがあります。また次に述べる「老朽化」も流動性を悪くする要因の1つと言えるでしょう。

建物は年数が経過するにともない劣化や性能低下・不具合が発生します。構造体に関しても耐久性が高い鉄筋コンクリート造の建物であっても、50～60年経過すると建て替えしなければならない状況になります。

賃貸住宅として多い木造や軽量鉄骨造のアパートなども、同様に数十年の築年数になると老朽化し賃貸住宅としての利用は難しくなります。資産価値や収益性を維持するためにも、建物の老朽化を防ぐための修繕や管理費用は見込んでおかなければなりません。

また不具合が生じた部分の修繕義務は大家さんにあり、大きな費用を負担することもあるのです。

物件取得時には金融機関の融資を受けるのがほとんどです。低金利で借り入れできる現在は、変動金利型のローン商品を選択することが多くなっています。

金融機関の金利は経済状況により変動します。そのため現在の金利が継続される保証はなく、将来的に金利が上昇する可能性は常にあると言っていいでしょう。金利の上昇は返済金の増額を意味し、家賃収入からの手取り収入が減少する可能性もあります。

日本は災害の多い国です。また最近の気候の変動は災害の甚大化を招いています。経営する賃貸住宅がいつ災害に遭うかは予測のできないことで、賃貸物件に損害保険を掛けるのは当然のことです。

損害保険にはさまざまなものがあり、建物修繕費用はもちろん入居者が生活できずに、やむを得ず避難した場合の家賃保証など、もしもの備えを十分やっておく必要があります。

賃貸経営を行う場合、建物管理から契約管理まで大家さんがみずから行うケースと、管理会社に業務を委託して行うケースがあります。

なかでも家賃集金や家賃管理まで管理会社が行う場合は注意が必要です。このケースでは入居者からの家賃は管理会社の口座に入金され、一定期間の後大家さんの口座に振り込まれるのがほとんどです。

家賃の集金が終わり大家さんの口座に振り込まれるまでに、管理会社が倒産すると分別管理していない場合は、大家さんは家賃を受け取ることができない可能性があります。

不動産運用のメリット・デメリットを理解し、いよいよ土地活用や不動産投資をスタートする時に、心がけてほしいポイントがあります。

不動産運用は「不労所得」と位置付けられる面もありますが、前述したように少なからずリスクも抱えています。また大きな借金を抱えることにより、資金繰りに詰まるといった局面も考えられ、決して安易な「金稼ぎ」ではなく真剣に取り組むべき「事業」です。

また不動産運用のメリットを生かすには、十分な学習や研究が必要でありモチベーションを維持させることが大切です。

空室リスクや金利上昇リスクは、その時点の経済環境や社会情勢と関係しており、変化の兆しをキャッチし事前の準備や対策を考えておく必要もあります。

現在の空室対策に問題はないのか、管理会社の対応や業務は適切なものか、キャッシュフローは計画どおりになっているのかを常にチェックする姿勢が大切です。

キャピタルゲインを目的とした運用では、早く結果を出したいといった意識が生まれます。インカムゲインを目的とした運用では、早く「満室」にしたいといった思いを持つでしょう。

しかし投資や資産運用はすこし「長い目」で捉えることも必要です。

自身が描く希望どおりに展開することは少なく、ある程度の「忍耐」が必要です。とくに「事業」と捉えた場合には、機が熟すのをじっと待つ心構えも大切なことです。

投資にはポートフォリオが重要とよく言われます。ポートフォリオとは「資産構成」という概念ですが、リスクのある投資対象を単一なものに固定せず、複数の投資対象に分散投資するために「資産の組み合わせ」を検討することです。

不動産と株式・債権に分散させる方法や、不動産運用においては同一エリアに複数の物件を所有せず分散させるといった考え方もあります。あるいは単身世帯物件とファミリー向け物件に分散させるなど、バリエーションはいろいろ考えられますが、ポイントは「1つの対象にこだわらない」ことが大切です。

日本は世界で一番の高齢化率となっており、2020年の28.6％から2040年には35.3％に上昇すると予測されています。高齢化は社会保障費を増大させる原因であり、財源の少なさは年金給付額の減少へとつながり、社会的には「年金不安」への意識が高まっています。

また最近はエネルギー価格の上昇、建築資材や人件費の高騰による建築コストの上昇がみられ、日常生活においてはあらゆる生活に係わる商品の値上げが続いています。このように急激なインフレへの懸念や、将来不安からリスクが比較的少ない不動産運用による資産形成が注目されています。

現在の岸田政権は「資産所得倍増」を掲げていますが、アベノミクスの終焉により惹き起こされる「株安」への対応として、株価を維持するための政策とも受け取れる面があります。NISA（少額投資非課税制度）の拡充により、個人投資家の増大を図っていますが、あくまでも「自己責任」であることに変わりはありません。投資は「元本」を保証するものではないのです。

そのような観点から不動産運用を考えると、元本が保証されるものではないことは当然ですが、家賃収入を目的とした「インカムゲイン」の運用方法は、長期的に投資資金を回収し元本割れリスクを軽減できることがポイントです。

資産形成や資産運用を考える時、不動産運用は重要な選択肢であると言えるでしょう。

不動産運用にはインカムゲインとキャピタルゲインがあります。土地の値段は必ずあがると言われた「土地神話」はすでになくなり、家賃収入を得て確実に資産を増やす方法が不動産運用の主流となっています。

不動産運用にはメリットもありますがデメリットもあり、とくにデメリット＝リスクは軽視できない重要ポイントです。

不動産運用により得られる利益は「不労所得」と捉えるのではなく事業活動の結果として捉え、日々変化する経済・社会環境に柔軟に対応できる経営思想が必要となります。

そのためにも不動産運用を検討するには、有能な相談相手が必要になってくるでしょう。たくさん存在する不動産会社の中から、信頼のおける会社を見つけるには「土地活用一括相談」サイトで、複数の会社を比較検討し探し出す方法が近道です。