不動産売却ノウハウ

ローンが残っていても不動産は売れる?

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住宅ローンが残っていても、住まいは売れる!

ほとんど多くの人が、マイホームを購入する際に金融機関と住宅ローンを組むことになると思います。やがて諸事情により住まいを買い換えたいとき、「住宅ローンが残っていても、今の住まいを売ることができるのか」と誰もが疑問に思うかもしれません。

分かりやすく言うなら、答えは「YES」です。ただし実際には完済してからでないと売却することはできません。そこでキーワードとなるのが、「抵当権(ていとうけん)」です。

担保として設定された自宅の抵当権を外す

不動産を購入するために金融機関と住宅ローンを組む際、金融機関は対象となる不動産に抵当権を設定します。抵当権とは万一ローンが返済できなかったときの担保※で、返済が滞った際にはこの不動産を競売にかけることで融資した金額を回収しようとするものです。抵当権がついたままでもその住まいを売却することはできますが、ローンの返済が滞れば、誰が所有していようとその住まいは競売にかけられてしまいます。そのため、抵当権付きの住まいを購入しようとする人はあまりいません。

一般的には売却するために、設定された抵当権を抹消する必要があります。この抵当権抹消の条件となるのが、ローンの完済なのです。 「結局ローンを完済しないと売れないじゃないか」と思われるかもしれません。そこで実際の取引では、売却代金を受け取ったと同時に金融機関がローン残高を引き落としてもらうことで抵当権を抹消することになります。

※担保・・・万が一支払いが困難となった場合に、債務者に提供させる対象

ローン残債も新規のローンに上乗せできる

住まいを売却した代金でローンを完済することで抵当権を抹消できると、先ほどは説明しました。しかしそんなにうまくいくケースはなかなかありません。必ずしもローン残高よりも高く売れるとは限らないからです。

例えば買い換えのために、ローン残高が3000万円の住まいを、2500万円で売却できた場合、ローンの完済には500万円足りないことになります。その場合は足りない分に自己資金を充当しなければなりません。そうすることで、新たに購入する予定だった住まいの頭金に回せる金額も減ってしまいます。 このように、もしも買い換えのために不動産売却を考えているのなら、売却額がローン残債を下回ることを想定した上で新居のための資金計画を立てることが賢明です。 では、自己資金を足してもローンの完済ができない場合はどうすれば良いでしょうか。やはり住まいの買い換えは無理なのでしょうか。 実は、買い換えローンを活用するという方法があります。

買い換えローンとは、今ある住宅ローンの残高を、新規に購入する住宅のローンに上乗できるというもの。ただし借入額が増えるため、審査も厳しくなります。もし融資が認められる場合でも、本当に返済できるのかどうか、慎重に検討した上で利用する必要があります。

※買い換えローンも、一般的な住宅ローンと同様に「元利均等返済」や「元金均等返済」、「変動金利型」や「固定金利型」を選ぶことができます。

買い換えローングラフ

新しく一戸建てを建築する買い換えの場合

買い換えのために不動産売却を行う場合、買い替える住まいが既に竣工している場合なら、うまくいけばスムーズに住宅ローンを移行できます。また、竣工前の分譲マンションを購入した場合、竣工・引渡し後からローン返済が始まるので(実際には竣工しないことには抵当権が設定されず、ローンの借入ができません)、それまでの仮住まいの住居費と重複してローンを支払う必要はありません。

しかし一戸建てを新築する場合は、工事の進行状況に応じて着工金や中間金などを支払わなければなりません。そのため住宅ローンとは別に、一時的なローンを組む必要があります。その一時的なローンのことを、つなぎ融資と呼びます。

つなぎ融資は建物が竣工するまでのもので、竣工後に住宅ローンを組んで融資が実行された際には返済を終えます。短い間の融資ですが、それでも金利が発生するため要注意です。例えば土地の購入時に自己資金を余らせておいて建設会社への支払いに回すなど、つなぎ融資を利用せずに済む方法もあるので、よく考えて購入計画を立てるようにしましょう。

つなぎ融資ローン

新居を決めても、売却できなかったらどうする?

住まいの買い換えの場合、それまで住んでいた自宅を売却できないことには、新居を購入することもできません。しかし売却よりも購入のタイミングが先行してしまう場合もあります。せっかく見つけた素敵な新居。ぜひとも早く契約したいと思うのも心情ですが、もしも自宅が思うように売却できなかったとしたらどうしましょう。当然売却代金が手に入らないことには、新しく住まいを購入することはできなくなります。

そこで新居の購入を契約する際に、買い換え特約をつけてもらうことをオススメします。買い換え特約とは、「00月00日までに自宅を0000万円以上で売却できなかった場合、契約を白紙撤回する」という旨の特約条項です。この特約を結んでおくことで、万が一売却が不調に終わっても、特にペナルティを負うことはなく契約自体を破棄することができます。

事前に「いくらで売れるのか」を把握しておくこと

ここまで説明したように、住宅ローンの残っている不動産は、実際には住宅ローンを完済することを条件として売却することができます。ただし多くの場所で土地の価格が下がり続けている現状では、売却額がローン残高に満たない可能性が高いといえるでしょう。そのためにも、自宅はいくらで売れて、ローンの完済にはいくら足りないのかを、事前にシミュレーションして自己資金を用意しておく必要があります。

また、マイホームを買い換えた際に譲渡損失が出てしまう人の救済措置として、翌年以降3年間にわたって、繰り越して譲渡損失を他の所得から控除(損益通算)できる特例(「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」)もあるので、確定申告の際にはぜひ利用するようにしましょう(※利用には適用条件があります。詳しくは国税庁をご確認ください)。

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