マンションから一戸建てへの住み替えで後悔しないために。手順や資金計画の注意点を解説します

  • 更新日:
  • 2022年08月15日
マンションから一戸建てへの住み替えで後悔しないために。手順や資金計画の注意点を解説します
マンション住まいから一戸建てへの住み替えを検討する時、住宅ローンの返済が残っている場合に住み替えはできるのか気になるものです。新しい住まいはいつ探すのがよいのか? 引っ越ししてから売ることって可能なの? 住み替えまでにどのくらいの期間がかかるのか? などわからないことが多く、誰に相談するのがよいのかも気になります。この記事では、住み替えを検討中の方向けに、マンションから一戸建てへの住み替えで後悔しないための、手順や資金計画の注意点を解説します。

マンションから一戸建てに住み替えるには資金や手順の計画が必要です。
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目次

マンションから一戸建てに住み替えたい!

マンションを売却して一戸建てに住み替える理由には、次のようなケースがあります。
マンションから一戸建てに住み替える理由
家族が増え手狭になったため、少し交通便が悪くても広めの一戸建てに住みたい
在宅ワークが増え住まいに求める条件が変わり、一戸建てのほうが理想的と感じるようになった
築年数が浅くまだ高値で売れそうな時に売りたい
「利便性」を考えた場合のマンション選択は多くの人が納得できる考え方です。しかし家族構成や将来的なライフプランなどにより、望ましい「住まい」の形は変化するものです。また投資としての一面もマンションにはあり、タイミングを外してしまうと投資の意味がなくなってしまうことになりかねません。

住み替えは「売る」「買う」がほとんど同じタイミングで行えることが重要で、うまくいくかは媒介を行う不動産会社の能力や知見によるところが非常に大きいものです。住み替えがうまくいくための条件のほとんどは、資金計画が成り立つかどうかがポイントですが、そこに売買のタイミングが重なり失敗するケースがないわけではありません。失敗する原因のほとんどが不動産会社の選択です。

マンションから戸建てへ住み替えるメリット・デメリット

マンションから一戸建てへの住み替えには、動機となるいろいろなシーンがありますが、住み替えによって得られるものと失うものがあります。それぞれのメリット・デメリットを整理して決断するのが望ましいでしょう。

マンションから一戸建てへ住み替えるメリット

一戸建てへの住み替えでは次のようなメリットを感じることができます。
メリット
一戸建ては敷地を「自分の土地」と意識できます。マンションでは味わえない感覚です。
マンションの場合は自由にリフォームができる範囲が限定され、建て替えは管理組合における決議が必要です。しかし一戸建ては建物すべてを自由に設計しリフォームし、建て替えも自分の意志で行うことが可能です。
上下左右に住戸が隣接することはなく、プライバシーが保たれます
支払い義務のある管理費や修繕積立金それに駐車場料金がなく維持管理は安く済みます

マンションから一戸建てへ住み替えるデメリット

一戸建てに住み替えるとマンション暮らしとは違うデメリットを感じることもあります。
デメリット
街路や隣地との境がオープンであり、ほかの世帯や管理人もおらず防犯性が低く感じます
ご近所の人と接する機会が多く、円満な人間関係を形成する努力が必要です。
定期的な修繕や突発的な修繕など、計画をたて積み立てをしておかないと修繕費を負担に感じるようになります。
立地条件がマンションより劣り利便性が悪くなる場合があります
木造の一戸建ては劣化が早く、建て替えの時期を早めに検討しなければなりません
事情が生まれて売却したい時、マンションよりは売却に時間がかかる傾向があります。

マンションから戸建てへ住み替える時の資金計画

住み替えがうまくできるかできないかのポイントは、実行可能で無理のない資金計画が成立するかどうかです。どのような費用が発生するのかまとめてみましょう。

マンション売却の費用

マンション売却には次の費用を予定しておかなければなりません。
仲介手数料不動産会社に支払う報酬、一般的には売買代金の3%+6万円に消費税を加算
印紙税電子契約では書面契約の場合
登記費用抵当権設定登記があれば抵当権抹消登記
住宅ローン一括返済金売買代金から充当するのが一般的
譲渡所得税住民税と復興特別所得税も、ただし特別控除が受けられる
ほとんどは売却した代金で充当できるので、住宅ローンの元金残高が多くなければ、別途資金の準備をする必要はありません。そのため住み替えの計画が持ちあがったら、まずいくらで売れるかの査定を不動産会社に依頼します。売れそうな金額から必要費用を差し引いて、残った資金が住み替える一戸建ての購入資金として充当できるのです。

できるだけ高く売れると住み替え資金も増えるので、余裕のある住み替え計画が可能になります。

使える税金控除の特例

マンションを売却した収入から必要費用を差し引き、さらにマンションを購入した時の費用を差し引くとその差額が「譲渡所得」になります。譲渡所得には所得税が課税されますが、自宅を売って自宅を購入する「住み替え」の場合は、特別控除が適用できます。

まず使えるのが『居住用財産の3,000万円特別控除の特例』です。売却による譲渡所得から3,000万円が控除され、3,000万円を超えた金額にだけ課税される特例です。

次に3,000万円を超えた部分にも適用できる特例があります。それが『マイホームを売却する場合の軽減税率の特例』です。譲渡所得の3,000万円を超えた部分の金額(課税長期譲渡所得金額と言います)が6,000万円以下の場合は、その所得金額の10%が所得税になります。(ただし所有期間が5年超の長期譲渡の場合限定です。)

たとえば特別控除前の譲渡所得が4,000万円とすると、まず3,000万円を控除します。残った金額が1,000万円ですので、その10%=100万円が所得税になります。

課税長期譲渡所得金額が6,000万円を超えると、超えた部分の金額に対して15%をかけさらに600万円を加算した金額が所得税になります。

新居購入の費用

一戸建て住宅に住み替えるには選択肢が3つあります。
1土地を購入し注文住宅を建てる
2建売住宅を購入する
3中古住宅を購入する
注文住宅を建てるには、土地をあらかじめ取得している場合と、土地を購入するのと同時に住宅を建てるパターンとがありますが、ここでは土地を購入して住宅を建てるパターンとして話を進めます。

費用は大きな順から並べると 注文住宅>建売住宅>中古住宅となりますが、中古住宅の中には「大規模なリノベーション」をした、新築同様の物件もあり費用の大小は目安と考えてください。

新居取得の資金計画は物件を取得するための直接的な費用(売買代金や建築工事費)と手続きなどに支払われる諸費用になります。

戸建ての種類によって費用相場や支払いタイミングが違うことに注意

一戸建ての種類により費用の内容が異なりますし、支払いタイミングは「契約時」「引渡時」「引渡後」とおおむね3つに分かれます。

下の一覧表を参考にしてください。
物件取得の直接的費用
種類費目注文住宅建売住宅中古住宅支払い時期
売買代金契約時手付金〇土地契約時
引渡時売買代金〇土地引渡時
建築工事代金設計委託契約着手金設計契約時
工事請負契約金工事契約時
着工時金工事中
中間時金工事中
引き渡し時金引渡時
その他の諸費用
種類費目注文住宅建売住宅中古住宅支払い時期
登記費用土地所有権移転登記引渡時
建物所有権移転登記引渡時
建物表題登記引渡時
建物所有権保存登記引渡時
抵当権設定登記融資実行時
仲介手数料〇土地〇土地建物〇土地建物引渡時
印紙代売買・工事請負契約印紙代契約時
金銭消費賃借契約契約時
住宅ローン融資手数料融資実行時
保証料融資実行時
送金料融資実行時
火災保険融資実行時
税金不動産取得税引渡後
登記登録免許税登記申請時

マンションから戸建てへ住み替える流れ

マンションから一戸建てへの住み替えでは、まず全体の流れを把握すること、そして「売り先行」「買い先行」かのどちらの方法が望ましいのかを検討します。

戸建て購入とマンション売却の流れ

マンションを売却して新居の一戸建てを購入するのですが、新居の資金計画によって全体の流れが決まります。

一般的には住宅ローンを借りてマンションを購入し、新居の購入も住宅ローンを借りることが多くなります。ポイントになるのはマンションを売却し、その代金で住宅ローンの元金をすべて返済できるかどうかが大きな問題ですが、まずこの流れをフローにすると次のようになります。
基本的な流れは「売り先行」になりますが「買い先行」という考え方もあります。ポイントは住宅ローンの返済と抵当権の抹消、そして新居の住宅ローンの借入と抵当権設定のタイミングがうまく合わせられるかです。

借入元金の残額を返済できない場合は、抵当権の抹消ができず売却ができなくなります。残額を返済できる場合は返済した残りを、新居の購入費に充当できるかどうかもポイントになります。資金計画では「売る」~「買う」の全体をとおして資金の調達が可能かどうかを確認しなければなりません

さて、前述した「フロー」に戻りますが、マンションを売却すると買主に引渡しをしなければなりません。その時点で新居を取得していると引っ越しできますが、新規の住宅ローンはマンションの住宅ローンを完済しないと借入できません。

つまりマンションを売却して引渡しをするためには、仮住まいにいったん引っ越ししたうえで新規の住宅ローンを申し込み、新居を取得する流れになります。つまりこれが「売り先行」です。

ではマンションを引渡す時には新居を取得しておき、引っ越しは新居に直接する方法はないのでしょうか。これが「買い先行」のパターンになります。

「売り先行」か「買い先行」かについては次項で解説しますが、売却できる期間は3か月前後を予定しておかなければいけません。また「マンション売却」のページでも詳しく述べていますが、マンションには売れやすい時期がありますので参考にしてください。

売り先行と買い先行どっちが良い?

買い替え・住み替えの場合、必ずテーマになるのが売却を優先させる「売り先行」か、新居を探すことを優先させる「買い先行」かです。

それぞれのメリット・デメリットをまとめたものが下の表です。
メリットデメリット
売り先行・資金計画が立てやすい
・売却時期に制限がない
・仮住まいが必要
買い先行・仮住まいが不要
・新居を納得して決められる
・売却時期が制限されるため安売りになる可能性がある
・二重ローンの時期は返済が大変
「買い先行」にすると仮住まいすることなく、マンション引渡しの時には新居に引っ越すことが可能です。ただし新居を取得してからマンションを引渡すまでの期間は、新旧の住宅ローンの返済をしなければならず、返済計画が可能かどうか問題となります。

住み替えの際の注意点

せっかくの住み替えが残念な結果に終わらぬよう気をつけたい注意点があります。

・ローンの完済
・マンションの売却
・資金計画
・不動産会社の選択

これらのポイントについておさらいをしておきましょう。

マンションのローンは完済する必要がある

マンションを売却するためには住宅ローンを完済しなければなりません。完済できないと抵当権抹消ができず、引渡しができません。そのためマンションの売却価格は住宅ローンの元金残高以上でなければなりません

ただし「住み替えローン・買い替えローン」には、現在の物件の残債を新規の物件の融資に上乗せする方法があります。返済能力の審査は厳しいですが、年収がある程度高い場合には可能性があります。

マンションが思うように売れない場合がある

マンションを売ろうとしてもなかなか売れない場合があります。「売り先行」の場合は売れなければ先に進むことができません。また「買い先行」の場合であってもいつまでも売れなければ新旧のローンを返済する「二重ローン」の状態が続き、返済計画に狂いが生じるとマンションと新居のどちらも手放すことになりかねません。

マンションは「買取り保証付き」の売却にするなど、確実に売却できる方法を講じておくことが大切です。

注文住宅の場合は資金計画をとくに念入りに

新居が注文住宅の場合は詳細な設計に着手した後にも要望が大きくなり、設計変更により金額がオーバーすることもあります。ぎりぎりの資金計画を組んでいると追加予算に対応できなくなることもあり、資金計画は余裕をもっておくことが必要です。

とくに住宅設備の仕様・グレードや外壁用の建築資材は、大きく金額が変更する可能性があり、単なる「坪単価」で予算をとらえていると後悔することになりかねません。

また、土地を新たに取得する場合には土地の契約手付金や売買代金が、工事契約の際には契約時金や着工時金も必要になります。自己資金の準備ができない場合には、つなぎ融資を利用するケースが多く、金利は少し高めです。

このように、注文住宅では入念に資金計画を立てておくことが重要です。

売却を依頼する不動産会社選びがカギを握る

住み替えは売りと買いのタイミングをどう計るかが重要です。理想的なのは「売り・買い同時」のタイミングですが、なかなか難しいことなのでこのタイミングのずれをできるだけ短くすることが大切です。

そのためには売りと買いをすすめる不動産会社の担当者は、住み替えに案件に慣れていることが求められます。また「売り」と「買い」を担当する不動産会社を別にするなどの方法はありえないことで、必ず同一の会社で同一の担当者である必要があります。

よくある質問

住み替えについての疑問や不安点など、よくある質問と回答をご紹介します。
マンションがいくらで売れるか調べる方法は?
マンションがいくらで売れるかを知りたい時は「不動産査定」を行うとわかります。不動産会社に依頼して査定してもらうのですが、最近は不動産会社に直接依頼せず「一括査定サイト」で複数の会社に依頼する方法が普及しており、実際に売却した場合には高めに売れる傾向があると言われています。

査定を依頼したからといってすぐに売らなければならないわけではありません。気軽に査定を依頼してみるとよいでしょう。
ローンの残債があっても戸建てへ住み替えられますか?
ローンの残債があってもマンションを売却した代金で残債を完済し、新たに住宅ローンを借りて一戸建てへ住み替えることが可能です。売却した代金で返しきれない場合でも新しい住宅ローンに上乗せする方法もあります。

「住み替えローン」はそのようなケースにも対応できる住宅ローンです。詳しくは不動産会社に相談することをおすすめします。
マンションが売れず、値下げをするように言われて困っています。
不動産会社との媒介契約は3か月間が一般的です。値下げするように不動産会社から強く言われることに納得いかない場合には、媒介契約が終了する時に媒介をほかの不動産会社に切り替えることができます。

ほかの不動産会社に心当たりがない場合は、一括査定サイトを活用して不動産会社に、改めて査定を申し込み高めに売ってくれそうな不動産会社を探す方法が有効です。

まとめ

マンションから一戸建てへの住み替えでは、それぞれの住まいにあるメリットとデメリットを整理しておく必要があります。また重要なのは資金計画であり、マンションの売却により住み替え資金が捻出できるのかもポイントです。

またマンションの売却と、新居購入のタイミングが大切で、資金計画とも関連しますが「売りが先行」か「買いが先行」かによって全体の流れが決まってきます。

住み替えの際の注意点として4つのポイントを紹介しましたが、とくに不動産会社の選択は「住み替え」ではとくに大切です。不動産会社を探すことのできる「一括査定サイト」の活用をおすすめします。

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弘中 純一

監修弘中 純一

【資格】宅建取引士/一級建築士

宅建取引士・一級建築士として住宅の仕事に関り30年以上になります。
住宅の設計から新築工事・リフォームそして売買まで、あらゆる分野での経験を活かし、現在は住まいのコンサルタントとして活動。
さまざまな情報が多い不動産業界ですので、正しい情報発信に努めています。

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