- 離婚に際して、ペアローンの解消と自宅の財産分与を考えている方に、具体的な解消方法をお伝えします。
- 自宅に住み続けるなら単独債務への借り換えをおすすめしますが、すべての人ができるわけではありません。
- トラブルを避けるには安易に共有のままにせず、専門家と相談しながら売却の道を探りましょう。
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目次
離婚の際に問題になる連帯債務やペアローン
たとえば離婚後、住宅ローンの契約者がそのままその住宅に住むのであれば、住宅ローン残債があっても住宅についての問題は生じないかもしれませんが、別れた相手に別の財産を分与する必要があります。
また、住宅ローン契約者でない方がその住宅に住むのであれば、住宅および住宅ローンの名義変更、新規借り入れ、住宅ローン負担者などについて話し合う必要があります。
共働きの夫婦が主流となっている昨今、夫婦の共同名義で住宅を購入するケースも増加しているといわれていますが、夫婦の収入を合算して住宅ローンを組む連帯債務や、夫婦別々に契約するペアローンでマイホームを取得している場合は、さらに問題が複雑になります。
離婚を理由に連帯債務の契約を解消、もしくはペアローンを一本化するためには金融機関との話し合いが不可欠となり、家の名義も簡単には書き換えることはできないのです。住宅ローン名義の変更、新規借り入れも、収入や住宅の価格査定など条件によって必ずしもスムーズには進まないと考えておいたほうがいいでしょう。
このように、住宅ローンの残債、住宅の価格査定を踏まえ、夫婦で住宅をどのように扱うのか合意形成ができなければ、財産分与は足踏み状態になります。
また、ひとまず共有名義にする方法もありますが、結論の先送りにほかなりません。結論を先送りにしたまま、相手と連絡がとれなくなってしまえば結論を出すこともできなくなるでしょう。結果的に、将来的な相続や売却の際、トラブルの火種になる可能性もあるため、共有名義にすることは望ましくありません。
本記事では、マイホーム購入のためにペアローンを組んで返済している夫婦が離婚した場合に、ペアローンを解消する具体的な方法と注意点について解説していきます。
ペアローンの概要とメリット・デメリット
ペアローンとは?
共働きの夫婦や親子などはこのローンを利用しやすく、1人では負担が大きすぎる金額の物件にも手が届きやすくなるのが利点といえます。ペアローンで住宅取得をする場合、夫婦お互いが相手の住宅ローンの連帯保証人となり、住宅は共有名義になります。
なお、ペアローンに類似した、夫婦で協力して住宅ローンを組む方法には、以下の連帯保証と連帯債務がありますが、いずれもペアローンとは異なり、住宅ローンは単独名義となります。
【連帯保証】
夫婦のどちらかが住宅ローンの契約者となり、もう一方が連帯保証人となります。返済義務は契約者が負います。返済が滞った場合、連帯保証人が返済責任を負います。なお、連帯保証人は住宅ローン控除の適用を受けられず、団体信用生命保険の加入もできません。
【連帯債務】
1つの住宅ローンに対して、夫婦のどちらかが主たる債務者、もう一方が連帯債務者となり、夫婦2人が返済義務を負います。返済負担割合は、収入などによって夫婦で決定します。連帯債務者は住宅ローン控除の適用を受けられますが、住宅ローン控除の対象となる金額は返済割合によって異なるため、確認が必要です。また、連帯債務者は団体信用生命保険に加入できます。
ペアローンのメリット
また、お互いに住宅ローンの名義人になるので、住宅ローン控除もそれぞれが受けられます。お互いが万が一亡くなってしまった場合にも、団体信用生命保険の保障が受けられるという点もメリットといえるでしょう。
ペアローンのデメリット
しかし、ペアローンの場合、遺された配偶者の住宅ローンの返済負担はそのまま残るという点はデメリットといえるかもしれません。
ペアローンを解消することは可能?
① ペアローンを1本化して住み続ける
② 売却してローンを返済する
何らかの事情でどちらかが住み続けるならば、2本あるローンを1本化する手立てを考えましょう。売却する場合は、売却代金でローンを完済できれば問題ありませんが、オーバーローン(※)状態の場合は難しくなる場合もあります。
いずれにしても、保有資産や収入、住宅ローン残債、住宅の査定価格などにより、選択肢が限られる可能性があることに留意が必要です。
※オーバーローンとは
住宅ローン残債を売却代金で完済できる場合を「アンダーローン」、売却代金がローン残債を下回ってしまう場合を「オーバーローン」と呼びます。
住み続けるなら単独債務に借り換えが必要
単独債務への借り換えの流れとしては、それぞれの住宅ローンの残債、住宅の査定価格、住宅に引き続き住むのはどちらなのか、といった確認をしたうえで、金融機関に相談を行います。
原則として、住宅に引き続き住む方が、金融機関の審査を経て、融資の承認・実行を受けた後、その融資で住宅を出ていく方の住宅ローンを一括返済します。つまり、住宅に引き続き住む方が住宅ローン2本分の返済を行うことになります。
単独債務への借り換えメリット
また、住宅に引き続き住む方にとっては住宅を手放さなくてもよいですし、住宅を出ていく方への財産分与(※通常は、贈与とみなされる可能性がある)とすることもできます。
単独債務への借り換えデメリット
なお新たな住宅ローンの審査の承認が受けられた場合、住宅に住み続ける方の返済負担は今までよりも重くなったり、住宅ローンの諸費用が新たにかかったりすることもデメリットといえるでしょう。
ローンの名義変更をしないまま居住していると起きるリスク
財産分与の話し合いで決めたことは、公正証書を作成しておくと、トラブル防止の手段として有効です。
また、住宅ローンの契約上では、ローンの名義人が居住していることが条件であるため、ペアローンを組んだまま片方が家を出てしまった場合、契約違反とされてローンの一括返済を求められる可能性があることも認識しておきましょう。
ペアローンで取得した家を売却する際の注意点
そのような場合も含め、ペアローンで取得した住宅に住み続けず、売却をして財産分与をするのが最もシンプルな解消案といえるのではないでしょうか。ペアローンで取得した物件を売却するには次のような点に注意が必要です。
売却には双方の同意が必要
冒頭でも述べましたが、離婚後の不動産の共有はトラブルの種となりやすいため、できるだけ早く解消することが望ましいでしょう。
オーバーローンで売却する場合は金融機関の許可が必要
おおまかな売却相場は自分で調べることが可能です。スマイティなどの住宅情報サイトで周辺の類似物件がどれくらいの価格で売り出されているかを調査することができます。
アンダーローンにおける売却
売却をスムーズに進めるには、売却価格や引き渡し時期などについてあらかじめ話し合っておくことが必要です。売却完了後、手元に残ったお金は取り決めに応じて分与します。
オーバーローンにおける売却
任意売却は市場価格とほぼ変わらない価格で売却ができるなどのメリットがありますが、ローンを数カ月滞納していることなどの条件があり、デメリットがありますので慎重に判断しましょう。
まとめ
住宅取得後、離婚を検討する際には、住宅を安易に共有とせず、ペアローンの解消、売却などの選択肢のメリット・デメリットを専門家と相談しながら慎重に吟味するようにしましょう。
ペアローンから単独債務への切り替えが不安なら
売却も視野に入れて検討してみましょう。
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この記事の監修者
キムラ ミキ
AFP/社会福祉士/宅地建物取引士/金融広報アドバイザー
日本社会事業大学 社会福祉学部にて福祉行政を学ぶ。大学在学中にAFP(ファイナンシャルプランナー)、社会福祉士を取得。大学卒業後、アメリカンファミリー保険会社での保険営業を経て、(マンションデベロッパー)にてマンション営業、マンション営業企画に携わった。その後、2008年8月より独立し、現在、自社の代表を務める。