生前贈与が有効なパターンとは？不動産の生前贈与の概要からその進め方までご紹介

生前贈与とは、その言葉通り「生前に」財産を「贈与する」行為のことをいいます。贈与は、いつでも、誰でも行うことができます。生前贈与を受けた方には、贈与税が課税されます。

土地や建物といった不動産も生前贈与をすることは可能です。ただし、他の財産の生前贈与と異なり、贈与額(評価額)が大きくなる可能性に留意する必要があります。また、贈与を受けた方には、贈与税以外に不動産所得税、固定資産税、登録免許税などの税金が課税されることになります。

不動産の生前贈与は、贈与額(評価額)が大きくなる可能性があるため、課税される贈与税の税額も多額になる可能性があります。不動産の生前贈与を行う場合には、一定金額まで贈与税が非課税となる相続時精算課税制度を活用することも選択肢の中に入れて、検討することをおすすめします。

不動産を生前贈与するメリットについて、不動産を相続する場合と比較して考えてみたいと思います。

夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除とは、婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、居住用不動産又は居住用不動産を取得するための金銭の贈与が行われた場合、基礎控除110万円のほかに最高2,000万円まで控除(配偶者控除)できるという特例のことをいいます。

相続の場合、基礎控除(3,000万円+600万円×法定相続人)がありますし、居住用不動産であれば、相続する宅地の評価額を最大8割減額することもできます(小規模宅地等の特例)。また配偶者は相続財産が「1億6,000万円」または「配偶者の法定相続分」までであれば、相続税が課税されないため、配偶者については、相続税がかかる可能性は低いといえます。

このような相続税のしくみを考慮しても、なお配偶者に相続税がかかる可能性がある(配偶者が法定相続分を超えて相続財産を取得し、かつ、その額が1億6千万円以上である)場合には、生前贈与を行い、夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除の適用を受けるメリットがあるといえます。

生前贈与のメリットは、時期を自由に選んで相続税対策が図れることが挙げられます。例えば、将来的に値上がりする見込みがある土地である場合には、評価額が低いうちに生前贈与することで、将来評価額が高くなった土地に課税されることになったであろう相続税を圧縮できる可能性もあります。

不動産から得られる収益について、贈与後は贈与税も相続税も課税されること無く、贈与を受けた方に引継ぐことができるのも、生前贈与のメリットです。例えば、収益のある土地を生前贈与することで、その後の地代収入について贈与税も相続税も課税されることなく、贈与を受けた方に引継ぐことができます。相続の場合、地代収入による預貯金にも相続税がかかります。

生前贈与について検討をすることで、結果として相続についても考慮をすることになります。早めに相続を見越した対応を検討することにつながるため、相続トラブルが生じるリスクを減らすことになります。

相続は、原則として法定相続人に相続を受ける権利があります。法定相続人以外に相続を希望する場合には、遺言書などの準備が必要です。一方で、生前贈与は、贈与を受ける方に相続のような制限は設けられていないため、法定相続人以外に贈与を行うことも可能になります。

次に、不動産を生前贈与するデメリットについて、不動産を相続する場合と比較して考えてみたいと思います。

不動産を相続した場合、不動産取得税は課税されません。また、登録免許税の税率も0.4％と低く設定されています。一方で、不動産の生前贈与の場合、贈与を受けた方には不動産取得税が課税されます。また、登録免許税は、2％に設定されているため、相続に比べると税金負担は多くなります。

贈与税と相続税の税額速算表を比べてみましょう。

例えば、相続、贈与ともに、基礎控除を終えた後の金額が500万円であった場合を比較してみると、贈与税の税率は30％である一方、相続税の税率は10％となっています。このように、贈与税は、相続税よりベースとなる税率が高いといえることが、デメリットに挙げられます。

小規模宅地等の特例とは、一定の要件を満たした場合、相続する宅地の評価額を最大8割減額することができる制度のことをいいます。

相続時精算課税制度を適用した場合、または生前贈与から3年以内に贈与者が死亡した場合には、生前贈与を行っても相続税の対象となります。この場合、小規模宅地等の特例は適用できず、相続税負担が重くなる可能性があります。

贈与によって、贈与を受けた方は利益だけを受け取るわけではありません。贈与後、不動産の維持費は贈与を受けた方の負担となります。

生前贈与と相続、いずれが向いているのかはケースバイケースと言えます。

生前贈与がおすすめなのは、将来相続を行う財産が基礎控除額を超える可能性がある方です。つまり、遺族に相続税がかかる可能性がある場合です。生前贈与で贈与した後、贈与を取り消すのは難しいといえますし、贈与税の税率は高く設定されています。そのため、相続税がかかる可能性が低い方は、慎重に検討することをおすすめします。

また、相続がおすすめなのは、将来相続を行う財産が基礎控除額に収まる方です。つまり、相続税がかからない可能性が高い方です。生前贈与ではなく、相続が争族にならないように、どのように相続財産を分与するかについて、検討することに重点を置くと良いでしょう。

自分にとって生前贈与が適しているのか、相続が適しているのか、は、個々の事情(相続財産の規模、法定相続人など)によって異なります。どちらを選ぶかを自分だけで判断すると、注意ポイントを見落とし、こんなはずではなかったと後悔する可能性もないといえません。転ばぬ先の杖として、税理士などの専門家に相談してから、最終的な決定を行うことをおすすめします。

生前贈与を行うと、贈与を受けた方に必ずかかってくるのは、贈与税の他に、登録免許税と不動産取得税です。なお、贈与税には110万円の基礎控除があるので、贈与額(評価額)が110万円をこえるばあいに、贈与税が課税されます。

登録免許税とは、不動産登記申請を行う際に課税される税金です。生前贈与によって、所有権移転登記を行う場合に、課税されることになります。固定資産税評価額が課税標準(税額算出の基礎)となり税率は2％です。

不動産取得税は、不動産を取得した時に課税される税金です。贈与の場合も課税されます。固定資産税評価額が課税標準(税額算出の基礎)となり税率は、原則として4％ですが、土地および住宅の場合には特例もあります。

贈与税の税率は、先述した通りです。原則として、贈与を受けた年の1月1日から12月31日までに受けた贈与額合計から、基礎控除110万円を控除したものに、税率を乗じて税額を算出します。

贈与税＝(贈与額(評価額)合計－基礎控除110万円)×税率－控除

なお、登録免許税、不動産取得税、贈与税についての詳細については、下記リンクをご参照ください。

最後に、不動産の生前贈与の手続きについて、端的に説明をいたします。

1.贈与契約書の作成

贈与契約書には、「誰から」、「誰に」、「何を」、「いつ」、「どのようにして」贈与するのかを記したものです。2部作成し、贈与をする方、受ける方、双方が1通ずつ保管します。

2.法務局で登記申請

法務局に、必要書類を提出し、所有権移転登記の登記申請を行います。なお、この際、登記原因証明情報として、贈与契約書が必要となります。

3.贈与税の申告

贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに、贈与税の確定申告を行います。所得税の確定申告の時期と、重複する期間は窓口が込み合うため、早めに申告を行うことをおすすめします。

贈与は、口頭のやりとりでも成立しますが、後々のトラブルを回避するために、必ず贈与契約書を作成しましょう。なお、所有権移転登記をする際にも必要となります。

相続のことを見通して、生前贈与を行った方がよいのか、どうか判断するためには、相続税、贈与税の仕組みや特例等について、よく理解をする必要があります。そして、その前段階として、所有している資産の全体像を把握することが、まず大切です。生前贈与を検討する場合には、焦らないで、税理士等の専門家に相談しながらひとつひとつ慎重に進めていきましょう。