この記事のポイント
- 生前贈与は、希望する相手に好きなタイミングで財産を与えることができる制度です。
- 年間110万円の基礎控除額を超えた場合は贈与税がかかるため、評価額が高額になりがちな不動産は相続税よりも税負担額が高くなりがちです。
- 資産の全体像や、受贈者の税負担、不動産の使途などをよく見据えて、生前贈与を検討する必要があります。
不動産の一括査定依頼はこちらから無料
約2,500社の中から１番条件の良い不動産会社が見つかる!
powered by 
※ページ下部の「売却査定、買取査定サービスの注意点」をご確認いただいたうえ、ご利用ください。
目次
不動産の生前贈与とは
生前贈与とは、その言葉通り「生前に」財産を「贈与する」行為のことをいいます。贈与は、いつでも、誰でも行うことができます。生前贈与を受けた方には、贈与税が課税されます。（基礎控除額を超えた場合）。
土地や建物といった不動産も生前贈与をすることが可能です。ただし、他の財産の生前贈与と異なり、贈与額(評価額)が大きくなる可能性に留意する必要があります。
また、贈与を受けた方には、贈与税以外に不動産取得税、登録免許税固定資産税などが課税されることになります。
土地や建物といった不動産も生前贈与をすることが可能です。ただし、他の財産の生前贈与と異なり、贈与額(評価額)が大きくなる可能性に留意する必要があります。
また、贈与を受けた方には、贈与税以外に不動産取得税、登録免許税固定資産税などが課税されることになります。
贈与と相続の違い
相続と贈与の違いは次の表のとおりです。
| 贈与 | 相続 | |
|---|---|---|
| タイミング | 自分の好きなタイミング | 亡くなった時 |
| 相手方 | 自分の選んだ相手 | 法廷相続人が遺産を分ける。 ただし、遺言書があれば、相手を指定できる |
| 税金 | 贈与税 不動産取得税あり 登録免許税2％ | 相続税 不動産取得税なし 登録免許税0.4％ |
相続は、所有者が亡くなったタイミングで財産を相続人に移転させます。一方の贈与は、生存している人が自分の好きなタイミングで、財産を無償で誰かに与えます。
相続は亡くなったときに自然発生しますが、贈与は自発的に行うのが違いです。
相続では亡くなった人の思いどおりに遺産分割されるとは限りませんが、贈与は自分の希望する相手に財産を与えることができます。ただし、相続でも遺言書を残せば財産の分け方を指定できます。
税金面での大きな違いとして、相続では相続税、贈与されたときは贈与税の課税対象になります。相続では不動産取得税は課税されませんが、贈与では課税対象になります。また、不動産の名義変更の登記をする際にかかる登録免許税の税率は、相続よりも贈与の方が高くなります。
相続は亡くなったときに自然発生しますが、贈与は自発的に行うのが違いです。
相続では亡くなった人の思いどおりに遺産分割されるとは限りませんが、贈与は自分の希望する相手に財産を与えることができます。ただし、相続でも遺言書を残せば財産の分け方を指定できます。
税金面での大きな違いとして、相続では相続税、贈与されたときは贈与税の課税対象になります。相続では不動産取得税は課税されませんが、贈与では課税対象になります。また、不動産の名義変更の登記をする際にかかる登録免許税の税率は、相続よりも贈与の方が高くなります。
不動産を生前贈与するメリット
まずは不動産を生前贈与するメリットについて、考えてみたいと思います。
【メリット1】好きなタイミングで確実に渡せる
生前贈与は、好きなタイミングで財産を渡せるので、相手が資金を必要とする時期に早めに財産を承継できます。財産を一度に贈与するのではなく、数回に分けて贈与することもできます。
また、贈与を受ける方に制限は設けられていないため、法定相続人以外に贈与を行うことも可能です。
一方の相続は、自分が亡くなる時期まで財産を移転することができません。また、相続は原則として法定相続人に相続を受ける権利があります。法定相続人以外に相続を希望する場合には、遺言書の準備が必要です。ただし、遺言書が法律の定めるとおりに作成されていない場合に、遺言自体が法律的に無効になってしまうリスクがあります。
また、贈与を受ける方に制限は設けられていないため、法定相続人以外に贈与を行うことも可能です。
一方の相続は、自分が亡くなる時期まで財産を移転することができません。また、相続は原則として法定相続人に相続を受ける権利があります。法定相続人以外に相続を希望する場合には、遺言書の準備が必要です。ただし、遺言書が法律の定めるとおりに作成されていない場合に、遺言自体が法律的に無効になってしまうリスクがあります。
【メリット2】短期間で手続きも比較的簡単に不動産を譲れる
不動産を贈与する際には「贈与契約書」を作成すればよいので労力があまりかかりません。不動産の名義変更の際にも、相続よりも贈与の方が必要書類は少ないので手続きが簡単です。なお、贈与は口頭でも成立するのですが、不動産は高額なので、トラブル防止のために贈与契約書を作成するのが一般的です。
【メリット3】相続税を減らせる可能性がある
相続税は累進課税なので、生前贈与によって相続財産を減らしておけば、相続税を節税できる可能性があります。
贈与の非課税枠
贈与では、住宅取得資金や結婚・子育て資金などの非課税枠があります。
また、年に110万円の基礎控除以下ならば贈与税がかからないので、暦年贈与によってコツコツと財産を承継していく方法もあります。（非課税制度については、この記事の後半で詳しく解説しています）
また、年に110万円の基礎控除以下ならば贈与税がかからないので、暦年贈与によってコツコツと財産を承継していく方法もあります。（非課税制度については、この記事の後半で詳しく解説しています）
【メリット4】認知症対策になる
認知症を発症してしまうと、有効な遺言書を作成することが困難になります。早めに遺言書を作成しておいても、その後に軽度の認知症となって遺言書を書き換えてしまい、どの遺言書が有効なのかといった争いが起こる可能性はあります。
その点、意思能力に問題がないうちに生前贈与を行っておけば、自分の希望どおりに確実に財産を受け継がせることができるので安心です。
その点、意思能力に問題がないうちに生前贈与を行っておけば、自分の希望どおりに確実に財産を受け継がせることができるので安心です。
不動産を生前贈与するデメリット
不動産を生前贈与するデメリット考えてみたいと思います。
【デメリット1】贈与税は相続税より税率が高い
税率だけを比較してみると、相続税よりも贈与税のほうが税率は高いです。
贈与税と相続税の税額速算表を比べてみましょう。
【贈与税の速算表】
贈与税と相続税の税額速算表を比べてみましょう。
【贈与税の速算表】
| 課税価格 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 200万円以下 | 10％ | ー |
| 300万円以下 | 15％ | 10万円 |
| 400万円以下 | 20％ | 25万円 |
| 600万円以下 | 30％ | 65万円 |
| 1,000万円以下 | 40％ | 125万円 |
| 1,500万円以下 | 45％ | 175万円 |
| 3,000万円以下 | 50％ | 250万円 |
| 3,000万円超 | 55％ | 400万円 |
【相続税の速算表】
| 課税価格 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1,000万円以下 | 10％ | ー |
| 3,000万円以下 | 15％ | 50万円 |
| 5,000万円以下 | 20％ | 200万円 |
| 1億円以下 | 30％ | 700万円 |
| 2億円以下 | 40％ | 1,700万円 |
| 3億円以下 | 45％ | 2,700万円 |
| 6億円以下 | 50％ | 4,200万円 |
| 6億円超 | 55％ | 7,200万円 |
たとえば、相続、贈与ともに、基礎控除を終えた後の金額が500万円であった場合を比較してみると、贈与税の税率は30％である一方、相続税の税率は10％となっています。
このように、贈与税は、相続税よりベースとなる税率が高いといえることが、デメリットに挙げられます。
このように、贈与税は、相続税よりベースとなる税率が高いといえることが、デメリットに挙げられます。
相続税・贈与税はともに最高55％の高税率が適用されます。大切な資産を守るためにも、早めの対策が肝心。まずは一括査定からはじめましょう！
不動産の一括査定依頼はこちらから無料
約2,500社の中から１番条件の良い不動産会社が見つかる!
powered by
※ページ下部の「売却査定、買取査定サービスの注意点」をご確認いただいたうえ、ご利用ください。
【デメリット2】不動産取得税がかかり、登録免許税が高くなる
不動産を相続した場合、不動産取得税は課税されません。また、登録免許税の税率も0.4％と低く設定されています。
一方で、不動産の生前贈与の場合、贈与を受けた方には不動産取得税が課税されます。また、登録免許税は、2％に設定されているため、相続に比べると税金負担は多くなります。
一方で、不動産の生前贈与の場合、贈与を受けた方には不動産取得税が課税されます。また、登録免許税は、2％に設定されているため、相続に比べると税金負担は多くなります。
【デメリット3】小規模宅地の特例などが適用されない
小規模宅地等の特例とは、一定の要件を満たした場合、相続する宅地の評価額を最大8割減額することができる制度のことをいいます。
相続時精算課税制度を適用した場合、または生前贈与から3年以内（2024年1月1日以後の贈与では7年以内）に贈与者が死亡した場合には、生前贈与を行っても相続税の対象となります。この場合、小規模宅地などの特例は適用できず、相続税負担が重くなる可能性があります。
相続時精算課税制度を適用した場合、または生前贈与から3年以内（2024年1月1日以後の贈与では7年以内）に贈与者が死亡した場合には、生前贈与を行っても相続税の対象となります。この場合、小規模宅地などの特例は適用できず、相続税負担が重くなる可能性があります。
【デメリット4】不動産の維持費は受贈者負担になる
贈与によって、贈与を受けた方は利益だけを受け取るわけではありません。贈与後、不動産の維持費は贈与を受けた方の負担となります。
【デメリット5】生前贈与加算によって贈与財産が相続財産に加算される可能性がある
贈与を受けた年から3年以内（2024年1月1日以降の贈与では7年以内）に贈与した人が亡くなると、贈与財産が相続財産に加算されます。つまり、余命わずかになってから駆け込みで贈与を行っても、節税効果がなくなってしまう可能性があります。
なお、相続開始前3年（または7年）以内に贈与していても、孫などの相続人とならない人へ贈与していて、その人への遺贈もなければ生前贈与加算の対象外です。
なお、相続開始前3年（または7年）以内に贈与していても、孫などの相続人とならない人へ贈与していて、その人への遺贈もなければ生前贈与加算の対象外です。
不動産の生前贈与と相続、どちらがお得？
生前贈与と相続、いずれが向いているのかはケースバイケースと言えます。
生前贈与に向いているケース
生前贈与のほうが向いているケースについてお伝えします。
収益物件を保有している場合
収益性の高い不動産を所有している方は、長生きすればするほど、相続税の対象となる財産が増えていくことになります。
早めに不動産を贈与すれば、贈与以降に発生する家賃収入は贈与された人が受け取るので、相続財産が膨らむのを防ぎ、結果的に相続税を減らせる可能性があります。
早めに不動産を贈与すれば、贈与以降に発生する家賃収入は贈与された人が受け取るので、相続財産が膨らむのを防ぎ、結果的に相続税を減らせる可能性があります。
値上がりが予想される不動産を保有している場合
値上がりが予想される不動産の場合は、評価額が低いうちに早めに贈与したほうが有利な可能性があります。値上がりする前に生前贈与すれば、生前贈与加算が適用された場合でも、贈与時点の評価額で贈与税が計算されます。
財産を早めに渡したい場合
相続が発生したときに、相続する子ども世代がすでに70代、といったケースでは、相続しても資産の使い道があまりない可能性があります。子・孫が教育や住宅購入等で資金を必要とする時期に、早めに財産を渡したいときには生前贈与が向いています。
多額の財産がある場合
相続税は累進課税なので、相続財産が多いと税率が高くなります。多額の財産がある場合には、生前贈与によって相続財産を減らしておくメリットが大きいといえます。
生前贈与によって相続財産を減らせば、相続財産が基礎控除以下となり、相続税が非課税になる場合もあります。
暦年贈与によって、毎年110万円以内の贈与を行う場合には、早めに始めれば大きな節税効果が期待できます。子や孫の人数が多いときには、基礎控除額が受贈者（贈与を受け取る人）の人数分あるので、とくに暦年贈与の効果が大きいです。
生前贈与によって相続財産を減らせば、相続財産が基礎控除以下となり、相続税が非課税になる場合もあります。
暦年贈与によって、毎年110万円以内の贈与を行う場合には、早めに始めれば大きな節税効果が期待できます。子や孫の人数が多いときには、基礎控除額が受贈者（贈与を受け取る人）の人数分あるので、とくに暦年贈与の効果が大きいです。
相続に向いているケース
次に、生前贈与を検討するよりも相続のほうが向いているケースについて見てみましょう。
相続税が非課税になりそうな場合（基礎控除額よりも財産総額が低い）
遺産の総額が「基礎控除額」を下回る場合には、相続税は課税されません。相続税の基礎控除額は、3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）です。遺産総額が基礎控除額以下ならば、相続税の節税対策として生前贈与を行う必要はありません。生前贈与を行うと贈与税が発生し、逆に税金の負担が増えてしまう可能性があります。
余命わずかの場合
持病が悪化して余命わずかと言われたような段階で、あわてて生前贈与を行っても、「生前贈与加算」があるため相続税は節税できません。税制改正によって、生前贈与加算は3年から7年に変更されたため注意が必要です。
不動産の生前贈与で注意したいこと
生前贈与を選ぶ場合には以下のポイントに注意しましょう。
遺留分のトラブルに注意！
相続開始の10年以内に行われた法定相続人への生前贈与は、遺留分の計算の対象になります。遺留分とは、法定相続人（兄弟姉妹以外）に対して最低限補償される遺産の割合です。たとえば、兄だけに高額な不動産を生前贈与し、弟に残す遺産がほとんど無くなった、といったケースでは遺留分侵害によるトラブルになる可能性が高いのでご注意ください。
“争族”にしないためには、相続財産の正確な価値把握が必要です。
不動産の一括査定依頼はこちらから無料
約2,500社の中から１番条件の良い不動産会社が見つかる!
powered by
※ページ下部の「売却査定、買取査定サービスの注意点」をご確認いただいたうえ、ご利用ください。
不動産の分割贈与のリスクに注意！
不動産は共有持ち分を分けて少しずつ贈与することができるので、年間110万円の基礎控除以下になるように、不動産を分割して贈与することができます。ただし、途中で亡くなった場合には、残りの持分は相続の対象になって権利関係が複雑になる可能性があるため、長期にわたっての分割贈与は慎重に検討が必要です。
生前贈与で発生する税金・費用
生前贈与を行うと、贈与を受けた方に必ずかかってくるのは、贈与税の他に、登録免許税と不動産取得税です。なお、贈与税には110万円の基礎控除があるので、贈与額(評価額)が110万円を超える場合に、贈与税が課税されます。
登録免許税
登録免許税とは、不動産登記申請を行う際に課税される税金です。生前贈与によって、所有権移転登記を行う場合に、課税されることになります。固定資産税評価額が課税標準(税額算出の基礎）となり税率は2％です。
不動産取得税
不動産取得税は、不動産を取得した時に課税される税金です。贈与の場合も課税されます。固定資産税評価額が課税標準(税額算出の基礎)となり税率は、原則として4％ですが、土地および住宅の場合には特例もあります。
贈与税
贈与税の税率は、先述した通りです。原則として、贈与を受けた年の1月1日から12月31日までに受けた贈与額合計から、基礎控除110万円を控除したものに、税率を乗じて税額を算出します。
| 贈与税＝(贈与額（評価額)合計－基礎控除110万円)×税率－控除額 |
|---|
なお、登録免許税、不動産取得税、贈与税についての詳細については、下記リンクをご参照ください。
贈与税の軽減制度と控除
生前贈与では相続税を減らす代わりに贈与税が増えてしまうことがあります。そこで、贈与税の特例制度をうまく活用し、相続税と贈与税の合計額を意識することが大切です。
暦年贈与
贈与税には基礎控除があるので、毎年110万円までなら贈与税はかかりません。長期間コツコツと贈与すれば大きな節税効果があります。また、受け取る人それぞれに110万円の基礎控除があるので、子や孫にそれぞれ110万円を贈与することもできます。
ただし、暦年贈与を毎年繰り返し行う場合には、「定期贈与」とみなされると贈与総額に対して贈与税がかかる可能性があるのでご注意ください。定期贈与は、一定期間、定期的に贈与を行うことです。定期贈与とみなされないためには、毎年違う時期に、少しずつ金額を変えて贈与を行い、贈与契約書も作成して証拠を残すことが大切です。
ただし、暦年贈与を毎年繰り返し行う場合には、「定期贈与」とみなされると贈与総額に対して贈与税がかかる可能性があるのでご注意ください。定期贈与は、一定期間、定期的に贈与を行うことです。定期贈与とみなされないためには、毎年違う時期に、少しずつ金額を変えて贈与を行い、贈与契約書も作成して証拠を残すことが大切です。
相続時精算課税制度
「相続時精算課税制度」とは、2,500万円まで贈与税を納めずに贈与を受けられる制度です。60歳以上の父母または祖父母から、18歳以上の子・孫への生前贈与が対象です。贈与した人が亡くなったときに、贈与した財産と相続財産の合計額から相続税を計算するので、相続税が課される可能性があります。「相続時精算課税制度」を選択すると、小規模宅地等の特例が受けられなくなる点に注意が必要です。
配偶者控除
夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除とは、婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、居住用不動産又は居住用不動産を取得するための金銭の贈与が行われた場合、基礎控除110万円のほかに最高2,000万円まで控除(配偶者控除)できるという特例のことをいいます。
相続の場合、基礎控除(3000万円+600万円×法定相続人)がありますし、居住用不動産であれば、相続する宅地の評価額を最大8割減額することもできます(小規模宅地等の特例)。また配偶者は相続財産が「1億6,000万円」または「配偶者の法定相続分」までであれば、相続税が課税されないため、配偶者については、相続税がかかる可能性は低いといえます。
このような相続税のしくみを考慮しても、なお配偶者に相続税がかかる可能性がある(配偶者が法定相続分を超えて相続財産を取得し、かつ、その額が1億6千万円以上である)場合には、生前贈与を行い、夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除の適用を受けるメリットがあるといえます。
相続の場合、基礎控除(3000万円+600万円×法定相続人)がありますし、居住用不動産であれば、相続する宅地の評価額を最大8割減額することもできます(小規模宅地等の特例)。また配偶者は相続財産が「1億6,000万円」または「配偶者の法定相続分」までであれば、相続税が課税されないため、配偶者については、相続税がかかる可能性は低いといえます。
このような相続税のしくみを考慮しても、なお配偶者に相続税がかかる可能性がある(配偶者が法定相続分を超えて相続財産を取得し、かつ、その額が1億6千万円以上である)場合には、生前贈与を行い、夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除の適用を受けるメリットがあるといえます。
住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税
父母や祖父母から住宅取得資金の贈与を受ける場合、一定金額まで贈与税が非課税となります。省エネ住宅などの質の高い住宅は1,000万円まで、それ以外は500万円まで非課税です（2026年12月末まで期限延長）。
教育資金の一括贈与
祖父母などから教育資金の一括贈与を受けると1,500万円まで非課税になります。教育資金非課税申告書の提出が必要です。
結婚・子育て資金の一括贈与
結婚・子育て資金のための贈与は1,000万円まで非課税になります。結婚・子育て資金非課税申告書の提出が必要です。
不動産の生前贈与に必要な書類と手続きの流れ
さいごに、不動産の生前贈与に必要な書類と手続きについて、端的に説明をいたします。
必要書類
不動産の登記記録に記載された所有者を変更するための書類は、次のとおりです。
手続きの流れ
不動産の生前贈与の進め方について解説します。
1.贈与契約書の作成
贈与契約書には、「誰から」、「誰に」、「何を」、「いつ」、「どのようにして」贈与するのかを記したものです。2部作成し、贈与をする方、受ける方、双方が1通ずつ保管します。
2.登記申請
法務局に、必要書類を提出し、所有権移転登記の登記申請を行います。なお、この際、登記原因証明情報として、贈与契約書が必要となります。
3.贈与税の申告
贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに、贈与税の確定申告を行います。所得税の確定申告の時期と、重複する期間は窓口が込み合うため、早めに申告を行うことをおすすめします。
不動産の生前贈与は口頭で合意するだけでも法的には有効ですが、トラブルを避けるため、贈与契約書の作成や名義変更を確実に行いましょう。
まとめ
相続のことを見通して、生前贈与を行った方がよいのか、どうか、判断するためには、相続税、贈与税の仕組みや特例等について、よく理解をする必要があります。
そして、その前段階として、所有している資産の全体像を把握することが、まず大切です。生前贈与を検討する場合には、焦らないで、税理士等の専門家に相談しながらひとつひとつ慎重に進めていきましょう。
そして、その前段階として、所有している資産の全体像を把握することが、まず大切です。生前贈与を検討する場合には、焦らないで、税理士等の専門家に相談しながらひとつひとつ慎重に進めていきましょう。
生前贈与、相続、それぞれのメリット・デメリットがあります。
まずは不動産の価値を知ることから始めてみてはいかが？
不動産の一括査定依頼はこちらから無料
約2,500社の中から１番条件の良い不動産会社が見つかる!
powered by
※ページ下部の「売却査定、買取査定サービスの注意点」をご確認いただいたうえ、ご利用ください。
この記事の監修者
木村 ゆり
不動産鑑定士／土地活用プランナー
千葉大学卒業、地方銀行に勤務後、都内の不動産鑑定業者で事務所ビルやマンション等の収益物件の評価を数多く経験。現在は不動産鑑定士事務所を経営し、住宅・店舗・更地・山林・資材置場など多様な不動産に携わる。
土地活用や相続対策にも精通し、不動産に関するお悩み解決に尽力している。
生前贈与を行うならば可能な限り早めに行うのがポイントです。