この記事のポイント
- 家の寿命は30年、というのは過去の通念であり、「経済耐用年数」が本来の寿命と言っていいでしょう。
- 耐久性能の向上と、定期的なメンテナンスにより、家の寿命は延びる傾向にあります。
- 築30年を経た家を活かす方法をこの記事で探っていきましょう。
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目次
家の寿命って本当に30年なの？
家の寿命は “約30年” とよくいわれます。築30年も経つと建替えを考える、あるいは住み替えを考える人も多く、1つの節目と考えられています。しかし、住宅ローンの返済年数は最長35年になっており、住宅金融支援機構には「フラット50」という返済年数が50年のローン商品もあります。
家の寿命が30年というのは、最近では通用しなくなっているようです。では、本当の家の寿命は何年と考えるのがよいのでしょうか。
家の寿命が30年というのは、最近では通用しなくなっているようです。では、本当の家の寿命は何年と考えるのがよいのでしょうか。
耐用年数と本当の寿命の違い
家の寿命に関係する用語に「耐用年数」というものがあります。耐用年数の定義は、以下の3つです。
・法定耐用年数
・物理的耐用年数
・経済的耐用年数
よく使われる耐用年数は「法定耐用年数」です。法定耐用年数は会計・税務上使われる用語で、建物は新築した時点から毎年資産価値が減少していきます。これを減価償却といいますが、いつまでも減価償却できるわけではなく、減価償却期間が決められています。
・法定耐用年数
・物理的耐用年数
・経済的耐用年数
よく使われる耐用年数は「法定耐用年数」です。法定耐用年数は会計・税務上使われる用語で、建物は新築した時点から毎年資産価値が減少していきます。これを減価償却といいますが、いつまでも減価償却できるわけではなく、減価償却期間が決められています。
| 木造 | 22年 |
|---|---|
| 軽量鉄骨造（骨格材3㎜以下） | 19年 |
| 軽量鉄骨造（骨格材3㎜以上4㎜以下） | 27年 |
| 重量鉄骨造（骨格材4㎜以上） | 34年 |
| 鉄筋コンクリート造 | 47年 |
木造住宅であれば法定耐用年数は22年です。しかし、木造住宅であっても22年で住めなくなるわけでなく、適切な維持メンテナンスを行うことにより寿命を延ばすこともできます。
一方、木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造などの構造方式により、物理的に安全性を保つことができる期間には限度があります。たとえば、鉄筋コンクリートは以前100年といわれていましたが、大気汚染などの影響により最近はもっと短いとも指摘されており、このような物理的に決まる限界を「物理的耐用年数」というのです。
「経済的耐用年数」は物理的耐用年数より短く、たとえば、アパートが 経年劣化して入居希望者がいなくなるような状態を、経済的耐用年数が到来した物件と判断します。つまり、経済的耐用年数が本当の家の寿命であると捉えるのが正しい認識でしょう。
一方、木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造などの構造方式により、物理的に安全性を保つことができる期間には限度があります。たとえば、鉄筋コンクリートは以前100年といわれていましたが、大気汚染などの影響により最近はもっと短いとも指摘されており、このような物理的に決まる限界を「物理的耐用年数」というのです。
「経済的耐用年数」は物理的耐用年数より短く、たとえば、アパートが 経年劣化して入居希望者がいなくなるような状態を、経済的耐用年数が到来した物件と判断します。つまり、経済的耐用年数が本当の家の寿命であると捉えるのが正しい認識でしょう。
なぜ日本の家の寿命は短い？
海外の住宅寿命は下図に見るように日本の2倍以上の寿命になっています。なぜ日本の住宅の寿命は短いのか、その原因を探ってみましょう。
新築が好まれるから
日本では中古よりも新築が好まれる傾向があります。その理由は、日本における国の政策に一因があります。
1945年太平洋戦争が終わった時、日本は450万戸もの住宅が不足していました。さらに、1947年から1949年の第一次ベビーブームは人口の大幅な増加を生み出し、ますます住宅不足が深刻な状態となります。
住宅政策は国家運営の重要政策となり、経済成長に陰りが見えた1973年のオイルショック後は経済対策として、新築住宅を建設し購入するといった住宅ブームが政策的に作られました。
そのため多くの人たちには「家を購入するなら中古よりも新築がよい」という観念が定着し、欧米のような「中古住宅市場」が形成されて成長する政策が採られることはありませんでした。
1945年太平洋戦争が終わった時、日本は450万戸もの住宅が不足していました。さらに、1947年から1949年の第一次ベビーブームは人口の大幅な増加を生み出し、ますます住宅不足が深刻な状態となります。
住宅政策は国家運営の重要政策となり、経済成長に陰りが見えた1973年のオイルショック後は経済対策として、新築住宅を建設し購入するといった住宅ブームが政策的に作られました。
そのため多くの人たちには「家を購入するなら中古よりも新築がよい」という観念が定着し、欧米のような「中古住宅市場」が形成されて成長する政策が採られることはありませんでした。
新しい住宅ほど耐震性能が高いから
日本は地震国です。そのため、地震に強い住宅が求められるようになり、新しい住宅ほど耐震性能が向上しています。なぜ新しいほど耐震性能が高いのかを知るには、耐震基準が改正された歴史を知らなければなりません。
| 1919年 | 市街地建築物法が公布され警察が建築行政に携わるが、構造規定は経験値を頼りにする状態 |
|---|---|
| 1950年 | 太平洋戦争後アメリカの影響により近代的法整備がなされ「建築基準法」が制定 |
| 1978年 | 宮城沖地震により建物に対する想定外の大被害が発生し、耐震基準の見直しがなされる |
| 1981年 | 現在の「新耐震基準」が制定される |
| 1995年 | 阪神淡路大震災で新耐震基準により、建てられた建物にも被害が発生し、耐震基準の見直しが検討 |
| 2000年 | 新耐震基準の一部改訂が行われ「2000年基準」が制定 |
建築基準法に関する歴史を見てきましたが、新しい家ほど耐震性能が高くより安全な家になっているという事情があり、古くなるほど価値が認められず長寿命の住宅が少なくなっているのです。
家の寿命を延ばして長く住める家にするには
耐震基準の2000年基準制定により住宅の寿命が長くなることが期待できるのですが、耐震基準だけでなく住宅の寿命を延ばすためには、いくつかポイントがあります。また長寿命の住宅を建てて長く維持するには努力も必要です。
耐久性能の向上が不可欠
家の寿命を延ばすために必要な対策として、まず挙げられるのは「耐久性能」の向上です。とくに木造住宅は鉄骨造や鉄筋コンクリート造よりも、施工方法によって耐久性能が劣る傾向があります。
原因は木材の弱点ともいえる「湿気」です。木材は常に乾燥されている状態にあると非常に長持ちする構法であることは、日本の伝統的建築物ともいえる神社やお寺が物語っています。
奈良の法隆寺は1300年もの歴史があることはご存じでしょう。実は、木造建築が長寿命であることの何よりの証です。ただし、木材の弱点である湿気を含むようになると、たちまち木材は腐朽し、耐用年数が極端に短くなります。長期優良住宅の性能項目として次のような定めがあります。
・劣化対策
・耐震性
・可変性
・維持管理・更新の容易性
・高齢者等対策
・省エネルギー対策
とくに「劣化対策」が筆頭に挙げられているように、木造ばかりでなく鉄骨造や鉄筋コンクリート造それぞれで、いかに劣化を防ぐかが耐久性能に大きく影響しているのです。
原因は木材の弱点ともいえる「湿気」です。木材は常に乾燥されている状態にあると非常に長持ちする構法であることは、日本の伝統的建築物ともいえる神社やお寺が物語っています。
奈良の法隆寺は1300年もの歴史があることはご存じでしょう。実は、木造建築が長寿命であることの何よりの証です。ただし、木材の弱点である湿気を含むようになると、たちまち木材は腐朽し、耐用年数が極端に短くなります。長期優良住宅の性能項目として次のような定めがあります。
・劣化対策
・耐震性
・可変性
・維持管理・更新の容易性
・高齢者等対策
・省エネルギー対策
とくに「劣化対策」が筆頭に挙げられているように、木造ばかりでなく鉄骨造や鉄筋コンクリート造それぞれで、いかに劣化を防ぐかが耐久性能に大きく影響しているのです。
定期的なメンテナンスとマメな清掃が鍵
住宅の寿命を延ばすには定期的なメンテナンスも必要です。メンテナンスの必要性を知るには日常的な点検作業も欠かせません。とくに、雨漏りによる構造部材への影響は深刻です。そのため、外壁や屋根、バルコニーなど外部のメンテナンスは、劣化が始まる前の予防的な意味もあり重要なことです。
地盤や環境の条件によっても劣化度合いに差が生じるため、メンテナンスの頻度は一概には言えませんが、雨どいの点検やコーキングの補修などマメにお手入れを続けることが、建物の寿命に大きくかかわってくるでしょう。
室内に関しても隠れた部分に発生するカビや、断熱性・防湿性の劣化による内部結露などは耐久性に影響を与えます。室内の清掃や換気は人体の健康面ばかりでなく、住宅の健康にも大きな関係があるのです。
地盤や環境の条件によっても劣化度合いに差が生じるため、メンテナンスの頻度は一概には言えませんが、雨どいの点検やコーキングの補修などマメにお手入れを続けることが、建物の寿命に大きくかかわってくるでしょう。
室内に関しても隠れた部分に発生するカビや、断熱性・防湿性の劣化による内部結露などは耐久性に影響を与えます。室内の清掃や換気は人体の健康面ばかりでなく、住宅の健康にも大きな関係があるのです。
長期的な修繕計画と資金の確保
定期的なメンテナンスが重要であるとお伝えしましたが、木造一戸建てでは分譲マンションのように月ごとの修繕積立金が徴収されない分、自ら修繕資金を用意しておく必要があります。
新築後10～15年ごとに、外壁と屋根の塗装で150万円～、給湯器やガスコンロなど設備の交換や水回りの修繕にもまとまったお金が必要です。新築時から長期での修繕計画を立てておき、積み立てなどで準備しておくと、突発的な支出にも対応しやすいでしょう。
新築後10～15年ごとに、外壁と屋根の塗装で150万円～、給湯器やガスコンロなど設備の交換や水回りの修繕にもまとまったお金が必要です。新築時から長期での修繕計画を立てておき、積み立てなどで準備しておくと、突発的な支出にも対応しやすいでしょう。
築30年以上の家、どうする？
現在お住いの家が築30年経過した場合、どのようにするのがよいのでしょうか。選択肢は主に3つあります。
1．全面リフォームして住み続ける
2．建て替える
3. 売却して住み替える
それぞれの場合のメリットを考えてみましょう。
1．全面リフォームして住み続ける
2．建て替える
3. 売却して住み替える
それぞれの場合のメリットを考えてみましょう。
【選択肢1.】全面リフォームして住み続ける
そのまま住み続けるにしても建物が老朽化している場合は、リフォームするか建て替えるかを選択しなければなりません。全面リフォームして新築同様にする方法は、工事の手順を工夫すると住みながらの工事も可能です。
建て替えよりは工事費が少なく済み、工事の進捗状況に合わせてDIYを採り入れるなど、リフォームを楽しむことも可能です。予算に応じて工事範囲を限定することも可能であり、将来の家族構成の変化に応じた長期のリフォーム計画を立てるのもよい方法です。工期も1～2カ月ほどで可能です。
ただし、耐震など構造部分の補強や補修が必要な場合、かなりの期間や費用がかかるケースもあるため注意が必要でしょう。また、リフォームの目的や内容によって、国や自治体による補助金制度を利用したり、税金の優遇が受けられたりするのもメリットの1つと言えます。
建て替えよりは工事費が少なく済み、工事の進捗状況に合わせてDIYを採り入れるなど、リフォームを楽しむことも可能です。予算に応じて工事範囲を限定することも可能であり、将来の家族構成の変化に応じた長期のリフォーム計画を立てるのもよい方法です。工期も1～2カ月ほどで可能です。
ただし、耐震など構造部分の補強や補修が必要な場合、かなりの期間や費用がかかるケースもあるため注意が必要でしょう。また、リフォームの目的や内容によって、国や自治体による補助金制度を利用したり、税金の優遇が受けられたりするのもメリットの1つと言えます。
【選択肢2.】建て替える
建て替えは仮住まいやそれに伴う引っ越しが必要になりますが、工事が終われば元々暮らしていた場所で生活を続けることができるという大きなメリットがあります。
解体工事費がかかるため、住み替えよりも費用が高くなる可能性もありますが、知らない土地に移り住むストレスを考えると、建て替えのほうが望ましいケースは多いのではないでしょうか。
リフォームに比べて、間取りなども自由に選択できるのもメリットといえます。建築費とは別に各種税金がかかることも念頭に置いておきましょう。建築工法によっては工事期間が短くなり、仮住まい期間を短縮できる選択肢もあります。
解体工事費がかかるため、住み替えよりも費用が高くなる可能性もありますが、知らない土地に移り住むストレスを考えると、建て替えのほうが望ましいケースは多いのではないでしょうか。
リフォームに比べて、間取りなども自由に選択できるのもメリットといえます。建築費とは別に各種税金がかかることも念頭に置いておきましょう。建築工法によっては工事期間が短くなり、仮住まい期間を短縮できる選択肢もあります。
【選択肢3.】売却して住み替える
これまで住んでいた土地に住み続ける必要がなければ、住み替えを選択するほうが望ましい場合もあります。新規に取得する土地の費用や住んでいた住宅の売却価格によっては、資金計画にゆとりが生まれることもあります。
住み替えで大きなメリットを得るためには、どのように売るかがポイントです。次項では上手に売却する方法について考えてみましょう。
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築30年以上の家を賢く売却する３つのコツ
古い家を売却する際には、３つの大事なポイントがあります。
古家付き土地として売る
古い家が建っている土地を売る場合、更地にした状態で売却する必要はありません。購入する人の中には、リノベーション目的の人もいます。
更地にするには解体工事費がかかり、更地にして年をまたぐと固定資産税が上がることもあるため、デメリットも多いのです。そのため、古家付き土地として売却するほうがメリットは大きくなります。詳しくは下記の記事をご覧ください。
更地にするには解体工事費がかかり、更地にして年をまたぐと固定資産税が上がることもあるため、デメリットも多いのです。そのため、古家付き土地として売却するほうがメリットは大きくなります。詳しくは下記の記事をご覧ください。
インスペクションをして安心を担保する
中古住宅を購入する人は引渡しを受けた後、どこかに不具合や欠陥がないかを心配します。売買契約書では「契約不適合責任」に基づく契約解除や損害賠償に関する取り決めが書かれていますが、できれば何の問題のない物件を購入したいものです。
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リフォームはしないが修繕はする
古い物件だからリフォームしないと売れないのでは？と心配する方もおられますが、その必要はありません。リフォームが必要ならば、買主さんが好きなようにリフォームするほうがよいと考える方も多いのです。
リフォームしたからといって、その分高く売れることもありません。ただし、水道の出が悪いとか水漏れするなど、使用するうえで不都合な部分については修繕することが望ましいです。
外壁塗装や屋上防水などの工事は多額の費用がかかるため、売却を依頼する不動産会社に相談することをおすすめします。下記の記事も参考にしてください。
リフォームしたからといって、その分高く売れることもありません。ただし、水道の出が悪いとか水漏れするなど、使用するうえで不都合な部分については修繕することが望ましいです。
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中古住宅市場の充実に向けて
家の寿命を延ばすにはメンテナンスなど費用がかかるうえ、気配りが必要です。そのような努力が報われるためには、手入れの行き届いた耐久性の高い住宅をいざ売却しようとした場合に高い評価を得ることができるような仕組みが必要であり、それには中古住宅の流通の活性化が欠かせません。
たとえば、国がすすめる「安心R住宅」制度は、性能の高い既存住宅を選定し、流通を促進させる有意義な制度です。一定の耐震性能を備えており、適切な状態に維持されていることが確認されると「安心R住宅」として認められます。
良質な中古住宅が流通するようになると、これまでのように取得費が高くなる新築住宅から、費用が軽減される中古住宅へと需要のシフトが変化します。欧米のように、住宅流通に中古住宅が多くを占めるには、長寿命である中古住宅の存在が欠かせません。
そして長寿命の住宅だからこそ、構造躯体をそのまま活用できるリノベーションが、住宅の再生方法として定着していくのです。寿命の長い住宅が60年～80年と受け継がれていくことにより、住宅を取得する費用が総体的に軽減され、豊かな社会の実現が可能になるのではないでしょうか。
たとえば、国がすすめる「安心R住宅」制度は、性能の高い既存住宅を選定し、流通を促進させる有意義な制度です。一定の耐震性能を備えており、適切な状態に維持されていることが確認されると「安心R住宅」として認められます。
良質な中古住宅が流通するようになると、これまでのように取得費が高くなる新築住宅から、費用が軽減される中古住宅へと需要のシフトが変化します。欧米のように、住宅流通に中古住宅が多くを占めるには、長寿命である中古住宅の存在が欠かせません。
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よくある質問
家の寿命に関する質問を集めました。
- 築30年の家をフルリフォームするにはどれくらいの予算がかかるでしょうか？
- 家の大きさやリフォームの箇所にもよりますが、スケルトンリフォームならば1000万円以上かかります。間取りの変更や構造補強など大掛かりな工事が不要であれば数百万から予算に合わせてアレンジが可能でしょう。リフォームも複数業者の見積もりを取って比較検討することをおすすめします。
- 大切に手入れをしながら維持した家でも築30年では値段がつかないのですか？
- 中古住宅の査定価格はさまざまな要因の組み合わせで導き出されるものです。一般的には、法定耐用年数を超えた建物については銀行の融資が付きにくいこともあり、買主が現れにくいケースが多いです。しかし人気の立地やリフォーム履歴、住宅設備や施行のグレードによっては高い評価を受ける場合もあるため、複数の不動産会社に査定を依頼し比較検討してみるとよいでしょう。
まとめ
家の寿命を考えるにあたっては「耐用年数」を考えますが、重要なのは経済的耐用年数です。経済的耐用年数を延ばすには耐久性能がもっとも重要であり、そのためには適切なメンテナンスが欠かせません。築30年を迎えるころには、そのまま住み続けるか住み替えるかも大きな決断です。どちらを選択するにしても、家の寿命に関して正しい知識を持つべきでしょう。
家も人生も100年時代？
家の寿命に関して正しい知識を持ち、資産を有効に活かしましょう。
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この記事の監修者
弘中 純一
宅地建物取引士／一級建築士
宅建取引士・一級建築士として住宅の仕事に関り30年。住宅の設計から新築工事・リフォームそして売買まで、あらゆる分野での経験を活かし、現在は住まいのコンサルタントとして活動中。さまざまな情報が多い不動産業界で正しい情報発信に努めている。
