この記事のポイント
- 3カ月を過ぎても売却できない場合、一般的に「売れないマンション」と言えます。所有し続けると資産価値が下がり修繕積立金も高くなります。
- 能動的に対策をし続けることで、売れないマンションの売却成功率を高められます。
- どうしても手放したい場合でも、マンションのみの相続放棄はできません。売り出し価格の見直しや買取の検討をするのが適切です。
マンションの売却を検討中のあなたへ
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目次
マンションが売れないとどうなる？
マンションは売れないと、やがて修繕積立金が高くなり、資産価値は下がるという悪循環に陥ります。建て替えが実質的に困難であることから、マンションは途中で売却しないと朽ち果てるまで所有し続けなければならない不動産です。
日本のマンションは70年程度の歴史しかないため、築古マンションによる社会問題を国として未だに経験していません。
まだ数例ですが、限界マンションと呼ばれる管理不全に陥った築古マンションも出始めており、マンションはどこかのタイミングで売却すべきといえます。
日本のマンションは70年程度の歴史しかないため、築古マンションによる社会問題を国として未だに経験していません。
まだ数例ですが、限界マンションと呼ばれる管理不全に陥った築古マンションも出始めており、マンションはどこかのタイミングで売却すべきといえます。
どれくらい経ったら売れないといえる？
一般的に、マンションは売りに出してから3か月以上経っても買主が決まらない場合は、「売れない」と判断することができます。
以下に、首都圏における、不動産の売却～売買契約締結まで要する日数(準備期間や売買契約後から引渡までの期間を除く)を示します。
以下に、首都圏における、不動産の売却～売買契約締結まで要する日数(準備期間や売買契約後から引渡までの期間を除く)を示します。
2024年の平均日数は、マンションが85.3日、戸建てが97.3日、土地が89.4日です。マンションは戸建てや土地よりも早く売れる傾向があり、概ね3か月以内には買主が決まっているといえます。
通常、売りに出してから3か月程度経つと、すでに何組かは物件の内覧に訪れているはずです。売れない物件は、一定の反応はあるものの、何らかの理由で断られていると考えられます。
3か月を過ぎても売れない場合には、該当する理由を調べ早めに対策することをおすすめします。
通常、売りに出してから3か月程度経つと、すでに何組かは物件の内覧に訪れているはずです。売れない物件は、一定の反応はあるものの、何らかの理由で断られていると考えられます。
3か月を過ぎても売れない場合には、該当する理由を調べ早めに対策することをおすすめします。
マンションが売れない10の理由と今すぐできる対策
マンションは戸建てや土地と比べると売却に要する日数が少ないことから、基本的には売りやすい不動産です。売却できるポテンシャルが高いため、すぐにできる対策を実施すれば売れる可能性を高めることができます。
①価格が高すぎる
マンションが売れない理由でもっとも多いのは、価格が高すぎるためです。
売れない理由
立地や築年数などの条件の悪さはすべて価格に反映されるため、購入希望者が条件の割に価格が高いと感じれば、売り出し価格が適正ではないということになります。
また、近年はマンション価格が高騰しており、とくに郊外の実需を中心とするエリアでは購入希望者が価格に敏感です。郊外ではそもそもマンションの相場自体が高いと思われているため、適正と思われる価格を設定しても売却期間が長期化する現象が出始めています。
また、近年はマンション価格が高騰しており、とくに郊外の実需を中心とするエリアでは購入希望者が価格に敏感です。郊外ではそもそもマンションの相場自体が高いと思われているため、適正と思われる価格を設定しても売却期間が長期化する現象が出始めています。
すぐできる対策
すぐできる対策としては、「売り出し価格を下げる」方法と「価格交渉に柔軟に応じる」方法の2つがあります。
まず、売りに出してから内覧希望の反応がほとんどない場合、売り出し価格が高すぎる可能性があります。売り出し価格が高すぎる場合には、思い切って値下げをすることが現実的な対策です。
一方で、ある程度反応はあるものの、成約に結びつかない場合、価格交渉に柔軟に応じる必要があります。反応があるということは物件自体には相応の魅力があるということであり、後の問題は価格です。
事前に不動産会社へ妥協可能な最低価格示しておき、購入希望者が現れたら、価格交渉の余地があることを不動産会社が匂わせるとよいでしょう。購入希望者をあっさり逃すのではなく、一旦交渉の土台に載せて話を進めていくと売却できる可能性が高まります。
まず、売りに出してから内覧希望の反応がほとんどない場合、売り出し価格が高すぎる可能性があります。売り出し価格が高すぎる場合には、思い切って値下げをすることが現実的な対策です。
一方で、ある程度反応はあるものの、成約に結びつかない場合、価格交渉に柔軟に応じる必要があります。反応があるということは物件自体には相応の魅力があるということであり、後の問題は価格です。
事前に不動産会社へ妥協可能な最低価格示しておき、購入希望者が現れたら、価格交渉の余地があることを不動産会社が匂わせるとよいでしょう。購入希望者をあっさり逃すのではなく、一旦交渉の土台に載せて話を進めていくと売却できる可能性が高まります。
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②築年数が古い
マンションの築年数が古いため売れないこともあります。
売れない理由
築年数が古くなると、建物の仕様が現代のニーズに合致しなくなります。たとえば、築50年以上のマンションだと、各部屋にエアコンを設置できない物件が多くあります。
よくあるケースは、共用廊下側の部屋には室外機が置けないという理由でエアコンを設置できないというものです。50年以上前は今ほど温暖化が進んでおらず、エアコンも高級品であったため、全室にエアコンが設置できない物件も多く存在しました
そのほか、室内に段差のある物件や、エレベーターから居室までの間に階段がある物件などは、バリアフリーが求められる近年の傾向から売却しにくくなっています。
よくあるケースは、共用廊下側の部屋には室外機が置けないという理由でエアコンを設置できないというものです。50年以上前は今ほど温暖化が進んでおらず、エアコンも高級品であったため、全室にエアコンが設置できない物件も多く存在しました
そのほか、室内に段差のある物件や、エレベーターから居室までの間に階段がある物件などは、バリアフリーが求められる近年の傾向から売却しにくくなっています。
すぐできる対策
すぐできる対策としては、アピールできる部分はしっかりと広告で謳うこと、ニーズに合致していない部分に関しては売主が行っていた対処法を伝えることが挙げられます。
築年数が古いマンションでも、たとえば「立地や眺望がよい」、「駐車場が自走式である」、「過去にリフォームしている」、「トランクルームがある」などのアピールポイントがあるはずです。アピールできる部分は、余す所なく広告に書き込むことが基本となります。
また、売主が実施していた対処法を伝えられると成約に結びやすくなります。
たとえば、エアコンが設置できない部屋は、売主が「ウィンドウエアコン」を設置して過ごしていたなどです。ウィンドウエアコンを付ければ夏を越せるという安心材料があれば、購入希望者の不安や疑問を解消できるといえます。
築年数が古いマンションでも、たとえば「立地や眺望がよい」、「駐車場が自走式である」、「過去にリフォームしている」、「トランクルームがある」などのアピールポイントがあるはずです。アピールできる部分は、余す所なく広告に書き込むことが基本となります。
また、売主が実施していた対処法を伝えられると成約に結びやすくなります。
たとえば、エアコンが設置できない部屋は、売主が「ウィンドウエアコン」を設置して過ごしていたなどです。ウィンドウエアコンを付ければ夏を越せるという安心材料があれば、購入希望者の不安や疑問を解消できるといえます。
築古マンションには、売主が住みにくさを克服してきた知恵や工夫があるはずです。不動産会社に知恵や工夫を伝えておくと、営業担当者のセールストークの質が向上するため、売却がしやすくなります。
③部屋の位置が悪い
マンションの中には、部屋のある位置が悪くて売りにくい部屋も存在します。
売れない理由
北向きの下層階や、目の前に建物が建っていて日照や視界が悪い部屋などは売却しにくくなります。
すぐできる対策
部屋の位置が悪い物件は、部屋の内側や共用設備、立地などに関しては大きな問題がないことも多いため、眺望以外の部分をしっかりとアピールすることがすぐにできる対策として挙げられます。
室内に浴室乾燥機や室内干し設備、ドラム式洗濯機が置ける洗濯機パンなどがあれば、それらの設備も広告の写真に掲載し、しっかりとアピールすることが望ましいでしょう。
また、部屋の位置が悪い物件は、内覧時に室内の良さが伝わることが重要であるため、内覧前に掃除を十分にしておくこともコツです。
室内に浴室乾燥機や室内干し設備、ドラム式洗濯機が置ける洗濯機パンなどがあれば、それらの設備も広告の写真に掲載し、しっかりとアピールすることが望ましいでしょう。
また、部屋の位置が悪い物件は、内覧時に室内の良さが伝わることが重要であるため、内覧前に掃除を十分にしておくこともコツです。
④周辺環境が悪い
周辺環境が悪い例としては、大通りに面している、線路の近くに建っている、繁華街に近接しているなどが挙げられます。
売れない理由
大通りに面していると、騒音や振動だけでなく車の排ガスによる空気の汚染も懸念されます。また、線路沿いの物件は騒音、繁華街の近くの物件は安全性の問題を不安視されがちです。
すぐできる対策
建物に備わっている仕様をアピールすることや、売主が行っていた対処法を伝えることが挙げられます。
たとえば、大通りや線路沿いなどの騒音が懸念される物件では、二重窓になっていたりサッシの防音性能が高かったりなど、新築時から防音対策が施されている物件も多くあります。内覧時には実際に窓を開け閉めしてみて、その場で遮音性の高さをアピールすることが効果的です。
また、外に洗濯物を干すと車の排ガスで洗濯物が黒ずむような場合には、売主から洗濯物は室内に干したほうがよいと伝えておくことで親切な印象も与えられます。
たとえば、大通りや線路沿いなどの騒音が懸念される物件では、二重窓になっていたりサッシの防音性能が高かったりなど、新築時から防音対策が施されている物件も多くあります。内覧時には実際に窓を開け閉めしてみて、その場で遮音性の高さをアピールすることが効果的です。
また、外に洗濯物を干すと車の排ガスで洗濯物が黒ずむような場合には、売主から洗濯物は室内に干したほうがよいと伝えておくことで親切な印象も与えられます。
⑤旧耐震である
旧耐震基準とは、一般的に1981年5月31日以前に建築確認申請を通した建物を指します。旧耐震の家は買い主にとって不都合な条件になることも多く、結果として売れにくくなります。
売れない理由
旧耐震基準のマンションは、耐震性が低いという不安を与えるだけでなく、買主が原則として住宅ローン控除を利用できないというデメリットがあります。
住宅ローン控除とは、返済期間が10年以上の住宅ローンを組んで一定の要件を満たす住宅を購入した場合に、所得税などから所定の金額が控除できる節税特例のことです。
住宅ローン控除とは、返済期間が10年以上の住宅ローンを組んで一定の要件を満たす住宅を購入した場合に、所得税などから所定の金額が控除できる節税特例のことです。
すぐできる対策
すぐにできる対策として、インスペクションを実施することが挙げられます。インスペクションとは建物の専門家による目視調査のことです。
旧耐震基準は築年数の古いマンションが多いため、単に耐震性が劣るだけでなく、建物の劣化などの不安要因も重なり売却が困難になりがちです。インスペクションに合格すれば、目視調査の前提で、建物の主要部分に欠陥のないことをアピールすることができます。
マンションのインスペクションの費用は、5～6万円程度が相場です。一部の大手不動産会社においては、仲介を依頼することで無料で行ってくれる会社も存在します。インスペクションなどのサービスも参考に不動産会社を決めるという考え方もおすすめです。
旧耐震基準は築年数の古いマンションが多いため、単に耐震性が劣るだけでなく、建物の劣化などの不安要因も重なり売却が困難になりがちです。インスペクションに合格すれば、目視調査の前提で、建物の主要部分に欠陥のないことをアピールすることができます。
マンションのインスペクションの費用は、5～6万円程度が相場です。一部の大手不動産会社においては、仲介を依頼することで無料で行ってくれる会社も存在します。インスペクションなどのサービスも参考に不動産会社を決めるという考え方もおすすめです。
⑥間取りや広さが需要に合っていない
間取りや広さが住みにくく、買い主のニーズと合わないため売れないことがあります。
売れない理由
間取りに関しては、1LDKや4LDKといった間取りが狭過ぎる、もしくは広過ぎるという理由で売却しにくい傾向があります。
また、3LDKであっても居住地域の平均的な広さより面積が狭い場合は、売却しにくいことが多くあります。たとえば、3LDKなら70平米以上あることが標準的な地域の中で、60平米程度の3LDKだとなかなか売れません。
また、3LDKであっても居住地域の平均的な広さより面積が狭い場合は、売却しにくいことが多くあります。たとえば、3LDKなら70平米以上あることが標準的な地域の中で、60平米程度の3LDKだとなかなか売れません。
すぐできる対策
すぐにできる対策としては、リフォーム工事も手掛けている不動産会社に売却を依頼することが挙げられます。
リフォーム工事も行っている不動産会社を選び、買主に工事と売却をセットで提案するのがおすすめです。売主側で無理にリフォームするのではなく、買主側に選択肢を与えながら売却活動をする点がポイントです。
リフォーム工事も行っている不動産会社を選び、買主に工事と売却をセットで提案するのがおすすめです。売主側で無理にリフォームするのではなく、買主側に選択肢を与えながら売却活動をする点がポイントです。
⑦管理費や修繕積立金が割高となっている
周辺の物件に比べて、管理費や修繕積立金が割高となっている場合も売却しにくい理由として挙げられます。
売れない理由
管理費が高い理由の多くは、共用施設が充実している、管理人が常駐しているためです。修繕積立金が高い理由には、築年数が古い、タワーマンションであることなどが挙げられます。
すぐできる対策
管理費や修繕積立金が高い物件には、高くなる理由が必ずあるはずです。「理由をきちんと説明すること」が基本的な対策となります。
管理費が高い物件は、質の高い管理が行われている点をアピールすることが望ましいといえます。修繕積立金についても、直近でエレベーターの改修を行ったなど高くなった経緯を説明できると、買い主に納得感を与えることができます。
管理費が高い物件は、質の高い管理が行われている点をアピールすることが望ましいといえます。修繕積立金についても、直近でエレベーターの改修を行ったなど高くなった経緯を説明できると、買い主に納得感を与えることができます。
⑧同じマンション内にやたらと売り物件が出ている
たまたま同じマンション内でほかの物件がやたらと売りに出ていると、売却に時間がかかってしまうこともあります。
売れない理由
近年は、投資目的で新築マンションを購入する人も多いため、新築直後に何戸も売りに出される物件が増えてきました。
築2～3年目で何戸も売りに出ているような物件は、「実は住みにくいのではないか？」という疑念を抱かせるため、売却が長期化しているケースも見られます。
築2～3年目で何戸も売りに出ているような物件は、「実は住みにくいのではないか？」という疑念を抱かせるため、売却が長期化しているケースも見られます。
すぐできる対策
同じマンション内でほかの物件が売られている場合、まずは価格に不自然な差がないかを確認しましょう。購入希望者はほかの部屋との価格も比較するため、理由もなく割高になっていると売れない可能性が出てきます。
単価を比較し、自分の部屋よりも好条件の部屋が同じ単価になっている場合には、単価をやや下げて価格を調整することが望ましいです。逆に、自分の部屋よりも悪条件の部屋が同じ単価になっている場合は割安感が出るため、早期に売りたい場合は価格は据え置きでよいでしょう。
単価を比較し、自分の部屋よりも好条件の部屋が同じ単価になっている場合には、単価をやや下げて価格を調整することが望ましいです。逆に、自分の部屋よりも悪条件の部屋が同じ単価になっている場合は割安感が出るため、早期に売りたい場合は価格は据え置きでよいでしょう。
⑨内覧時の印象が悪い
内覧時の印象もマンションの売れ行きに大きく影響します。
売れない理由
築年数が古い、部屋が片付いていない、掃除がされていないなどで買い主の購買意欲が大きく下がってしまい、内覧時の印象が悪くなるケースがあります。
すぐできる対策
ハウスクリーニングを実施することが効果的です。キッチンやバス、トイレなどの水回りだけでなく、できれば部屋全体を実施した方がよいといえます。ハウスクリーニングをすると、汚れだけでなく、ニオイも消えることがあるため、家の印象もガラリと改善します。
ハウスクリーニングを実施したとしても、内覧前には都度家の掃除と片付けもすることが望ましいでしょう。とくに玄関と床は、家の第一印象を決めるため、掃除機は毎回かけましょう。
また、荷物の多い家は、雑多な印象を与えてしまうことから、販売期間中は実家やトランクルームなどに預けておくことも効果的です。
ハウスクリーニングを実施したとしても、内覧前には都度家の掃除と片付けもすることが望ましいでしょう。とくに玄関と床は、家の第一印象を決めるため、掃除機は毎回かけましょう。
また、荷物の多い家は、雑多な印象を与えてしまうことから、販売期間中は実家やトランクルームなどに預けておくことも効果的です。
⑩不動産会社の広告が十分でない
購入希望者を掘り起こすためには、広告が大きな役割を果たします。不動産会社の広告が甘いとなかなかマンションの認知がされず売れなくなってしまいます。
売れない理由
広告には、インターネット広告だけでなくチラシも重要です。中古マンションは同じマンション内の人が買うケースも多いため、とくに同じマンション内にチラシをポスティングすることは効果があります。
すぐできる対策
不動産会社の広告が不十分と感じる場合、室内の写真を多く提供することや一般媒介で複数の不動産会社に売却を依頼することが効果的です。
インターネット広告では室内の写真が重要であるため、ほかの広告と比べて写真が少ないようであれば写真を多く提供して広告を改善してもらいます。
また、一般媒介によって複数の不動産会社に売却を依頼すれば必然的に露出量が増えるため、購入希望者の目に留まる確率も上がります。一般媒介を利用する際は再度複数の不動産会社に査定を依頼し、価格も複数の結果の中から保守的なものを採用して依頼することが望ましいでしょう。
もし不動産会社を切り替える場合は、現在の媒介契約の期限(一般的には3か月)が切れるタイミングで切り替えることが適切といえます。
インターネット広告では室内の写真が重要であるため、ほかの広告と比べて写真が少ないようであれば写真を多く提供して広告を改善してもらいます。
また、一般媒介によって複数の不動産会社に売却を依頼すれば必然的に露出量が増えるため、購入希望者の目に留まる確率も上がります。一般媒介を利用する際は再度複数の不動産会社に査定を依頼し、価格も複数の結果の中から保守的なものを採用して依頼することが望ましいでしょう。
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売れないマンションは相続放棄できる？
売れないマンションのみを相続放棄できるかどうか、気になる方も多いでしょう。結論から伝えると売れないマンションだけを相続放棄する手段はありません。
相続放棄のルール
所有権を放棄する方法の一つに相続放棄があります。相続放棄とは、初めから相続人とならなかったとみなされる制度のことです。
相続放棄をすると、借金などマイナスの財産だけでなく、現金や不動産などのプラスの財産も含めてすべて相続する権利を失います。そのため、要らないマンションだけを相続放棄することできません。
また、相続放棄を利用するには申述の期限があり「相続の開始を知った時から3か月以内」です。すでに期限を過ぎてしまっている場合には利用できない点にも注意をしましょう。
相続放棄をすると、借金などマイナスの財産だけでなく、現金や不動産などのプラスの財産も含めてすべて相続する権利を失います。そのため、要らないマンションだけを相続放棄することできません。
また、相続放棄を利用するには申述の期限があり「相続の開始を知った時から3か月以内」です。すでに期限を過ぎてしまっている場合には利用できない点にも注意をしましょう。
相続土地国庫帰属制度はマンションには使えない
相続土地国庫帰属制度とは、相続または遺贈によって宅地や田畑、森林などの土地を得た人が、一定の要件を満たした土地を国に帰属(引き渡す)させることができる制度のことです。相続放棄とは異なり、とくに期限の定めがなく、特定の土地だけを国に帰属させることができます。
ただし、相続土地国庫帰属制度で対象となるのは、「土地」だけです。建物が建っている土地は相続土地国庫帰属制度の対象外であるため、マンションに利用することはできません。
ただし、相続土地国庫帰属制度で対象となるのは、「土地」だけです。建物が建っている土地は相続土地国庫帰属制度の対象外であるため、マンションに利用することはできません。
マンションがどうしても売れない時の対処法
試行錯誤をしてもマンションが売れないことがあるかもしれません。これからその場合の対処法についてご紹介をしていきます。
価格を大幅に値下げする
どうしても売れないマンションでも、価格を大幅に値下げすることで売却できることが多くあります。
実際のマンション取り引きでは、100万円を下回る価格の物件も存在します。周囲に田畑が広がり築年数は古く、水が井戸水、下水は汲み取り式といった相当に条件の悪い物件でも、さすがに100万円を切れば売れるようです。
100万円未満というのは極端な例かもしれませんが、思い切って値下げをすれば仲介で売れる可能性は十分にあります。
実際のマンション取り引きでは、100万円を下回る価格の物件も存在します。周囲に田畑が広がり築年数は古く、水が井戸水、下水は汲み取り式といった相当に条件の悪い物件でも、さすがに100万円を切れば売れるようです。
100万円未満というのは極端な例かもしれませんが、思い切って値下げをすれば仲介で売れる可能性は十分にあります。
買取を検討する
買取とは、不動産会社に下取り価格で売る方法のことです。とくにリフォームしないと売れないような物件は、買取で売ることをおすすめします。
買主が求めるリフォームを行うには高度なノウハウが必要となるため、一般の方がリフォームして売ると失敗するリスクが高くなります。たとえば、築古物件や旧耐震の物件などはリフォームしたほうが売却しやすいことから、買取を選択することが望ましいでしょう。
買主が求めるリフォームを行うには高度なノウハウが必要となるため、一般の方がリフォームして売ると失敗するリスクが高くなります。たとえば、築古物件や旧耐震の物件などはリフォームしたほうが売却しやすいことから、買取を選択することが望ましいでしょう。
不動産の一括買取査定はこちら
※リビンマッチ不動産買取ページへ進みます
まとめ
マンションには条件次第でどうしても売却しにくい物件も存在します。売却しにくいマンションを売る場合、不動産会社に任せきりにしないことがコツです。
たとえば、購入希望者から断られた理由を不動産会社からフィードバックしてもらうことで売却活動が改善していきます。
それでも売却が難しい場合は、価格調整をしてみましょう。再度査定を依頼し、欲張らずに保守的な売り出し価格を設定して売却に再チャレンジしていただければと思います。
たとえば、購入希望者から断られた理由を不動産会社からフィードバックしてもらうことで売却活動が改善していきます。
それでも売却が難しい場合は、価格調整をしてみましょう。再度査定を依頼し、欲張らずに保守的な売り出し価格を設定して売却に再チャレンジしていただければと思います。
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この記事の監修者
竹内 英二
不動産鑑定士／中小企業診断士／宅地建物取引士／公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)
不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である(株)グロープロフィットの代表取締役。
不動産鑑定士と中小企業診断士の資格を活かした不動産鑑定のほか、専門性の高い不動産Webライターとして活躍する。
各種著名メディアにおいて、相続関連や空き家の処分方法に関する取材対応の経験あり。
購入希望者に価格交渉の余地を与えると、前向きに検討してくれる場合があります。値引きしてくれるなら買うという人も多いため、事前に不動産会社と最低価格を決めておくことも効果的です。