この記事のポイント
- 田園住居地域は新しくできた用途地域の1つで、やや厳しい開発制限があるため土地活用をするならひと工夫必要です。
- 住宅と農地が調和する環境を目指す地域であるため、土地活用の際には申請が必要です。建築制限についても把握しておきましょう。
- 役所などで最新の情報を確認し、土地活用を検討する際は専門の業者に相談することが大切です。
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目次
田園住居地域とは
田園住居地域とは、新しく創設された用途地域の1つです。都市計画法では、住宅地域や商業地域、工業地域などエリアに合った都市開発がなされるように、用途地域を定めて建築に関するさまざまな規制をしています。田園住居地域は、住居と農地が調和しながら発展する居住環境を目指して定められたものです。
農地の開発行為には市町村の許可が必要であるほか、300m2以上の開発行為を原則不許可とするなどやや厳しい制限がかけられました。一方で、農業用施設は建築可能とするなど、農地との共存に適した規制になっています。
農地の開発行為には市町村の許可が必要であるほか、300m2以上の開発行為を原則不許可とするなどやや厳しい制限がかけられました。一方で、農業用施設は建築可能とするなど、農地との共存に適した規制になっています。
田園住居地域と生産緑地問題
田園住居地域の創設には、生産緑地の問題が大きく関係しています。
生産緑地（都市部にある生産緑地の指定を受けた農地）は税制上の優遇がありましたが、生産緑地指定の期間が満了するにともない、生産緑地が大量に市場に売却されて開発が乱発するのではないかという懸念がありました。
そのため、新たに田園住居地域を定めることにより開発を制限したのです。
生産緑地（都市部にある生産緑地の指定を受けた農地）は税制上の優遇がありましたが、生産緑地指定の期間が満了するにともない、生産緑地が大量に市場に売却されて開発が乱発するのではないかという懸念がありました。
そのため、新たに田園住居地域を定めることにより開発を制限したのです。
田園住居地域で建築できる建物
田園住居地域は、住宅と農地が調和する環境を目指しています。そのため、居住や営農に支障が出ないようにするための建築規制になっています。
建築できる建物
田園住居地域に建築できる建物は、低層住居専用地域に建築可能な建物と農業用施設です。具体的には、住宅のほか、小規模のコンビニやドラッグストア、老人ホーム、理髪店や美容室、クリーニング店が建築可となります。
また、農産物の直売所や加工所、貯蔵・集荷施設、農機具の収納施設などの農業用施設も建築できます。
また、農産物の直売所や加工所、貯蔵・集荷施設、農機具の収納施設などの農業用施設も建築できます。
建築できない建物
田園住居地域は、低層住居専用地域の規制がベースになっていますので、高層住宅や商業地域・工業地域に建てられるような大きな建物は建築できません。
たとえば、高層マンションのほか、床面積が500m2を超えるような店舗、事務所全般、カラオケボックス・パチンコ店などの遊戯施設、農業用施設を除く工場全般の建築は制限されています。
たとえば、高層マンションのほか、床面積が500m2を超えるような店舗、事務所全般、カラオケボックス・パチンコ店などの遊戯施設、農業用施設を除く工場全般の建築は制限されています。
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田園住居地域の建築制限
田園住居地域の建築制限は、低層住宅で生活する人や農業従事者に対して建築物が悪影響を及ぼさないようにするという視点で定められています。詳細をみていきましょう。
建ぺい率・容積率
建ぺい率は30～60%、容積率は50～200%の間で、都市計画で定められた値となります。ゆったりとした住環境を保つための制限となっているといえるでしょう。
斜線制限
斜線制限とは、日当たりを確保するための建築制限です。田園住居地域では、低層住居専用地域と同じく、北側斜線・道路斜線制限が適用されます。
高さ制限
高さ制限は、10mもしくは12mで都市計画に定められた数値となります。基本的には2階建てよりも高い建物は建築が難しい地域であるといえます。
日影規制
日影規制とは、冬至の時期に日影を生じさせる時間を制限するもので、測定する高さが低いほど、時間が短いほど、厳しい制限であるといえます。田園住居地域では、低層住居専用地域と同様の厳しい制限が課されています。
外壁後退
田園住居地域に建築する建物は、敷地境界線から1mもしくは1.5mの余白を設けて建築されなければなりません。日当たりや風通し、避難経路を確保する趣旨で制限が設けられています。
田園住居地域の建築制限は、基本的には低層住居専用地域と同様の規制をベースに制定されています。したがって3階以上の高層建築物や商業地域で認められるようなやや大きめの店舗・事務所、レストランなどは建築できないと理解しておきましょう。
田園住居地域の建築制限は、基本的には低層住居専用地域と同様の規制をベースに制定されています。したがって3階以上の高層建築物や商業地域で認められるようなやや大きめの店舗・事務所、レストランなどは建築できないと理解しておきましょう。
田園住居地域の税制措置
田園住居地域にある生産緑地（特定生産緑地を含む）では、優遇税制が設けられていますが、宅地化すべき農地として指定された土地（宅地化農地）についても税負担の軽減のために優遇税制が設けられました。
まず、固定資産税については、宅地化農地の300m2を超える部分についての固定資産税課税標準額を2分の1とされています。また、贈与税・相続税・不動産取得税については納税猶予の制度が設けられました。
優遇税制を活用したい方は、市役所の固定資産税課や税理士などの専門家に相談してみるとよいでしょう。
まず、固定資産税については、宅地化農地の300m2を超える部分についての固定資産税課税標準額を2分の1とされています。また、贈与税・相続税・不動産取得税については納税猶予の制度が設けられました。
優遇税制を活用したい方は、市役所の固定資産税課や税理士などの専門家に相談してみるとよいでしょう。
田園住居地域で土地活用する際の申請方法
田園住居地域で土地活用をする際には、土地を管轄する役所の窓口に相談したうえで、申請書類を提出することになります。
実際は、土地活用を提案する不動産会社や開発業者が代行することになるでしょう。開発申請から認可がおりるまで、おおむね3週間から1か月を見ておく必要があります。
実際は、土地活用を提案する不動産会社や開発業者が代行することになるでしょう。開発申請から認可がおりるまで、おおむね3週間から1か月を見ておく必要があります。
申請に必要な書類
申請に必要な書類については地域や土地の特徴などによって変わってくる可能性がありますので、まずは役所に確認してみることが大切です。基本的には、以下のような書類が必要になってきます。
田園住居地域でおすすめの土地活用9選
田園住居地域では、高層住宅や大規模な店舗は建築ができません。そのため、土地活用を考える時にも、小規模な開発が中心となってきます。おすすめの土地活用方法をご紹介します。
1. 駐車場
駐車場は建物を建築する必要がないので、建築制限にかかることはありません。月極めのほか、コインパーキングについても低予算で運営が可能です。
2. アパート経営・賃貸併用住宅
アパートや住居の一部を賃貸にする賃貸併用住宅も人気の土地活用方法です。2階建てのアパートならば、高さ制限にかかることもありません。
3. 診療所
田園住居地域では病院の建築は制限されていますが、診療所・クリニックについては建築が可能です。診療所向けの土地活用を行っている開発業者は少ないですが、開発のチャンスに恵まれれば安定した収入を期待することができます。
4. 店舗・飲食店
店舗や飲食店については床面積150 m2以内の小規模な店舗に限られます。コンパクトなサイズのコンビニならば、立地によっては考えてみる価値はあるでしょう。
5. 農産物の工場
農産物の加工所や貯蔵するための施設についても建築可能ですので、農地に隣接した土地に簡易な建物を建設して加工所として活用することも考えられます。
6. 保育園
保育園や幼稚園についても用途地域としての制限はありません。もっとも、住居専用地域ですので、騒音などの対策について近隣住民への説明会が必要になってきます。
7. 老人ホーム
老人ホームや老人デイケアサービスセンター、一部の児童福祉施設も建設可能となっています。このような施設を経営する社会福祉法人が土地活用の募集をしていることもありますので、直接相談してみるのも1つの方法です。
8. 農産物直売所・農家レストラン
農業用施設としての販売所やレストランについては床面積500 m2の建物まで建築可能です。地域の農産物を直接販売したり、料理を楽しんだりできる場所として、話題性のあるスポットになるかもしれません。
9. 自家用倉庫
今まで紹介したような施設のほか、農産物を貯蔵したり農業用の機械や生産設備を保管したりするための自家用倉庫を建設して活用することもできます。
よくある質問
田園住居地域は新しい用途地域ですので、まだあまり浸透していない面もあります。ここでは、よくある質問をまとめてみましたので、ぜひ参考にしてみてください。
- 田園住居地域かどうかはどうやって確認する？
- 自分の所有地や相続の対象となっている土地が田園住居地域かどうかを確認するには、役所の都市計画課などで都市計画図を購入するか、役所の担当窓口に行って直接相談するのがよいでしょう。自治体の中には、都市計画図をホームページで確認できる所もあります。
- 田園住居地域の注意点はある？
- 田園住居地域は新しい制度ですので、これから制限の内容や優遇税制の内容に変更がある可能性があります。購入、売却、土地活用の際には、役所の担当窓口や専門家に相談して最新の情報をアップデートしましょう。
- 田園住居地域の土地を売却する際のポイントは？
- 対象土地が生産緑地なのか、特定生産緑地なのか、宅地化農地なのかなど、土地の種類を把握しておくことが重要になってきます。どのような土地に指定されているかで、制限や優遇税制の内容が変わってきますので、まずは役所の担当窓口に相談してみましょう。
田園住居地域内での土地であったとしても、一般の住居地域と同様に宅地・生産緑地・特定生産緑地・宅地化農地と、特色の異なる土地が存在します。生産緑地は一般的に看板などが掲示されていますが、見た目ではわかりにくいこともあるでしょう。目的の建築物が本当に建てられる土地なのか、土地購入や土地活用の際には、必ず役所の窓口で確認してください。
まとめ
田園住居地域は、生産緑地制度が新しい制度に変わることにともなう急激な市場の変化・住環境の変化に対応するために設けられた用途地域です。低層住居専用地域と似たような建築規制が設けられていますが、農業用施設も建築可能とするなど、住宅と農地の調和が図られています。
開発許可の制度など一般の住居地域にないような制限もありますので、購入、売却、土地活用の際には専門家に相談のうえ、慎重に検討することをおすすめします。
開発許可の制度など一般の住居地域にないような制限もありますので、購入、売却、土地活用の際には専門家に相談のうえ、慎重に検討することをおすすめします。
田園住居地域でできる土地活用は複数あります。
所有地に合った方法を見つけてみませんか？
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この記事の監修者
徳田 倫朗
宅地建物取引士／株式会社イーアライアンス 代表取締役
中央大学法学部を卒業後、戸建・アパート・マンション・投資用不動産の売買や、不動産ファンドの販売・運用を手掛ける。アメリカやフランスの海外不動産についても販売仲介業務の経験を持ち、現在は投資ファンドのマネジメントなども行っている。
このほか、事業計画や建築予定の建物に関する詳細資料を求められる可能性もあります。事業者と協力しながら資料収集をするようにしましょう。