狭い土地でも活用できる!狭小地におすすめの土地活用7選

  • 更新日:
  • 2022年11月29日
狭い土地でも活用できる!狭小地におすすめの土地活用7選
100坪がないとできないことがあれば、30坪だからこそできることも。狭い土地でも検討可能な土地活用をご紹介します。

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目次

狭い土地「狭小地」とは

狭小地とは、その名前のとおり狭い土地のことを言います。明確な定義はありませんが、一般的には15~20坪ほどの土地を狭小地と呼ぶことが多いでしょう。狭小地は坪数が小さいだけでなく、土地の計上が三角形など歪なことも多く、使用用途に制限があるケースも珍しくありません。

相続などで狭小地を引き継いだ場合、「狭いからどうにもできない…」と諦めてしまう方も多いでしょう。しかし、狭小地だからといって活用できないわけではありません。土地には土地に合わせた活用方法があるものです。狭小地であっても最適な活用法を見つけ、工夫次第で収益を見込める可能性があります

形状別|狭小地の特徴

狭小地といっても、さまざまな形状があります。形状によって土地活用法も変わってくるため、どのような形状であるのかを理解しておくことが重要です。狭小地の計上は、大きく次の4つに分かれます。

・1.正方形の土地
・2.長方形の土地
・3.三角形の土地
・4.旗竿地

それぞれ特徴をくわしく見ていきましょう。

1.正方形の土地

正方形の土地は上手に使えそうな気がしますが、同じ坪数であれば小さく感じられることも少なくありません。建物を建てる場合、駐車場を配置すると残りの土地にうまく建物が入らないこともあります。

とはいえ、一般的には使いやすい部類の形でしょう。正方形の土地に近い形として平行四辺形のものや台形のものもあります。平行四辺形や台形のものについては、基本的に正方形に近ければ近いほど使いやすく、遠ければ遠いほど使いづらくなります

2.長方形の土地

土地は、正方形の土地より長方形の土地のほうが使いやすいことが少なくありません。建物を建てるのであれば、一般的に正方形の建物より長方形の建物のほうが中も広く感じられます。また、駐車場の配置も長方形の土地のほうがやりやすいです。

奥に長い土地であれば、斜めに線を引いて車を並べることで土地を効果的に活用できますし、横に長い土地であれば前面に車を並べることができるでしょう。ただし、あまりにも間口が狭い土地だと極端に使いづらくなります

こうした土地は「うなぎの寝床」と呼ばれますが、建物を建てるのが難しく、駐車場経営やトランクルーム経営でも、車や設備をうまく配置できるかをよく検討する必要があります。

3.三角形の土地

三角形の土地は不整形地の代表です。三角形の角のところはうまく活用するのが難しいです。植物を植えたり、看板を設置したりとうまく活用する必要があるでしょう。ただ、太陽光発電システムを設置するための土地として使うのであれば、不整形地であってもとくに問題ありません

4.旗竿地

旗竿地とは、土地にいたるまでの間に細い通路のある形の土地で、土地の部分を旗、細い通路部分を竿と見立ててこう呼ばれます。竿の部分も敷地面積に含まれるため、実際の土地は敷地面積より小さく見えます。

竿の部分の周囲は他人の土地のため、別の建物が建っている場合は道路から土地が見えづらく、日当たりも悪くなります。戸建賃貸であれば、竿の部分を駐車場として使うこともできます

狭小地と土地の評価

土地の評価には、以下のような項目が影響を与えます。

1.奥行きの長さ
2.間口の広さ
3.がけの有無
4.不整形地

1.奥行きの長さ

土地の奥行きの長さが極端に短かったり、一定以上長かったりすると土地の評価にマイナスの影響を与えます。たとえば、国税庁の発表する相続税路線価では、土地の奥行きの長さに応じた補正率が適用され、評価額に影響します。

仮に、普通住宅地区であれば、奥行きが8mまでであれば評価が低く、また24m以上でも評価が下がります。普通住宅地区で奥行きが7mしかなければ、補正値は0.95となり、評価額が1,000万円の場合は1,000万円×0.95=950万円となるのです

2.間口の広さ

間口の広さも土地の評価に影響があります。国税庁の間口狭小補正率表では、どの地区においても間口が狭いとマイナスの評価となるのです。たとえば、普通住宅地区であれば間口8mまでがマイナス評価となります。さらに、間口の広さが2m以下だと接道義務を満たさず、建物を建てられないため注意が必要です

3.がけの有無

土地の上や下に2mを超える崖があると、建物が建てられないか、建てられても制限がかかったり、補強したりしないといけないことがあります。これをがけ条例と呼びます。がけ条例に引っ掛かる場合は、擁壁を設けたり、建物の基礎を強化したりするための費用がかかるため、土地の評価も下がってしまいます。

規制の内容は都道府県ごとに異なるため、お住まいの地域がどのような内容となっているかはあらかじめ調べておきましょう。東京では「高さ2mを超えるがけの下部から、がけの高さの2倍以内に建物を建築する場合には、高さ2mを超えるよう擁壁を設けなければならない」と定められています。

4.不整形地

三角形に近い土地や、台形で上底と下底の差が大きいなど、不整形地の場合も土地として使いづらく、マイナスの評価が下されます。

狭小地を活用するメリット

「土地活用するなら広いほうがいいのでは?」と考えている方も多いでしょう。しかし、広いからといって一概に有利というわけではありません。広すぎる土地は維持費や建設費が高額になるなどで活用が難しいケースもあるものです。

反対に、狭すぎるからといってデメリットばかりというわけでもありません。狭い土地には狭い土地だからこその活用メリットもあるものです。狭小地を活用するメリットとしては、次のようなことが挙げられます。

・初期費用を抑えられる
・固定資産税分を賄いやすい
・立地が良い可能性がある

初期費用を抑えられる

土地が狭い分、土地の整備や建設費用が安くなるものです。土地活用方法によっても初期費用は異なりますが、青空駐車場や野立て看板であれば初期費用はほとんど必要ないでしょう。広い土地でアパートを建設する際は、数千万円や億単位の資金が必要となり金融機関から借り入れしなければなりません。

狭小地の場合、借り入れの必要はなく初期費用の負担も抑えられるので、初めての土地活用としてもおすすめです。また、土地を購入して土地活用を検討している場合でも、狭小地は土地の購入費用を抑えられるというメリットもあります

固定資産税分を賄いやすい

たとえ10坪ほどの土地であっても、土地を所有している以上固定資産税は課せられます。とはいえ、狭小地は土地としての評価が低いため固定資産税も安くなるのが一般的です

固定資産税が低いため、土地活用の収益で固定資産税を賄うことは難しくはありません。広い土地であれば、固定資産税もその分高くなり、収益が思ったほど上がらなければ税金の負担で収支が悪化するというケースも珍しくないものです。土地活用の目的が「固定資産税を賄うくらい」であれば、活用のハードルが低くなるでしょう

立地が良い可能性がある

狭小地の場合、狭いという理由だけで売れ残ってしまうことや活用されていない場合があります。狭いという点を除けば、実は立地は良いというケースもあるのです。

とくに、駅の近くや繁華街の土地であれば、狭小地であってもニーズは高く、収益を得ることも期待できます。立地次第で狭小地であっても十分稼ぐことは可能なので、これから土地を購入して活用を検討している人にもおすすめです。

狭小地におすすめの土地活用7選

ここでは、狭小地におすすめの土地活用方法として次の7つを紹介します。

・駐車場経営
・戸建賃貸経営
・テラスハウス経営
・トランクルーム経営
・コインランドリー経営
・レンタルスペース経営
・資材置き場

それぞれくわしく見ていきましょう。

駐車場経営

車1台分のスペースさえあれば駐車場経営が可能です。1台に必要な面積は「6m×2.5m」が目安となり、10坪あれば車2台分と駐車設備を確保できるため、収益を上げることも期待できるでしょう。ただし、設備の必要なコインパーキングではさらに面積が必要になります

駐車場経営では、狭い敷地にできるだけ多く車を停められるよう配置を工夫する必要があります。しかし、あまりぎゅうぎゅうにしてしまうと車を停めるのが大変で、月極駐車場でもコインパーキングでも、利用者が減ってしまいます。

収益性のために台数を確保しつつ、敷地内での転回(Uターン)もできるよう、敷地内でほかの車とぶつからないよう、うまく配置すると良いでしょう。駐車場経営する場合は、立地も重要になります

・近くに商業施設がある
・駅や銀行・役場などの近く
・観光スポットの近く
・駐車場のない飲食店やオフィスの近く

時間貸しで駐車場経営する場合は、商業施設などの人通りの多い立地が有利になります。月極駐車場であれば、毎日利用する人がターゲットとなるため、オフィスの近くなどが有利になるでしょう。また、道路からの入りやすさや近くの競合駐車場の有無も稼働率に大きく関わってくるものです。周辺状況をリサーチしたうえで駐車場経営を検討することが重要です

戸建賃貸経営

アパートやマンションを建設するほどの広さがなくても戸建賃貸であれば建設できる可能性があります。建築基準法などの制限にもよりますが、30坪以上あれば戸建賃貸の建設が可能です

狭小住宅でも需要が見込めるエリアであれば15坪でも可能でしょう。また、三角形などの歪な形であっても一戸建てを建設する部分の面積がしっかり確保できれば、問題ありません。

戸建賃貸の場合、入居者はファミリー層になることが多いため、郊外の土地であっても需要が見込め、単身層よりも長期にわたり入居する傾向があるため、安定収入にもつながるでしょう。一戸建て賃貸経営向きの土地には、次のようなものがあります。

・郊外や閑静な住宅街
・学校の近く
・人口が増えている地域

また、1つの物件を複数の賃貸人が共同で借りるシェアハウス経営もおすすめです。近年、シェアハウスの人気が高まっており、都心だけでなく地方でもシェアハウス経営の人気が高まっています。とはいえ、まだ供給戸数は少ないためシェアハウスにすることでほかの物件との差別化を図れるでしょう。

ただし、狭い土地に戸建賃貸やシェアハウスを建設する場合、建築費が割高になる傾向があり、初期費用もある程度必要です。

テラスハウス経営

テラスハウスとは、複数の建物が連なって建設された長屋住宅のことを言います。住宅が連結する壁面を共有していますが、住宅各戸にそれぞれ玄関を持ち、専用の敷地を持っている形状です。テラスハウスであれば、複数の住宅を1つの建物として建設するため、狭小地であっても効率よく建設できます

たとえば、戸建賃貸なら2棟しか建てられない場合でもテラスハウスなら3棟分建てられる可能性があり、その分収入を高くなるのです。

ただし、テラスハウスはまだ取り扱っている不動産会社や建築会社が少ない点に注意が必要です。テラスハウスは人気が高まっているとはいえ、まだ特殊な市場でもあります。経験がない会社では顧客ニーズに合った提案が難しくなるので、取り扱いや過去の実績を調べたうえで依頼する会社を検討することが大切です。

トランクルーム経営

トランクルーム経営は設置できるトランクルームの数は少なくなりますが、土地が小さくても運用可能で、土地の形状や日当たりなどの条件が悪い場合でも経営可能です。ほかの建物を建設する活用方法に比べて初期費用も安く、管理などの手間もかからないというメリットもあります。トランクルーム経営に向いている土地としては、次のようなものがあります。

・近隣にマンションやオフィスビルがある
・敷地間口や前面道路の幅が広い土地
・住宅街からほど近い土地
・車がアクセスしやすい土地

トランクルームは、立地条件が悪くても活用しやすいというメリットがあります。住宅街やマンション・オフィスビルに近く、車でアクセスしやすい場所であれば、需要を見込めるでしょう。土地の形や日当たりなどの条件が悪くても荷物を収納するだけなので、大きな問題にはなりません。

ただ、車で荷物を持ってくる人の利便性も考えて車を置けるスペースは確保しておいたほうが良いでしょう。また、住宅街や間口が狭い場合トランクルームの設置ができない点には注意が必要です。

コインランドリー経営

狭小地であっても都市部にあるような小型店舗であればコインランドリー経営も可能です。10坪ほどの広さがあれば建設でき、立地によっては駐車場も必要ないでしょう。コインランドリーは住宅街や学生・単身者の多いエリアであれば需要も見込め、収益を上げることが可能です。

ただし、洗濯機や乾燥機といった設備に費用がかかるため、初期費用が高額になる傾向があります

レンタルスペース経営

スペースを時間貸しするレンタルスペース経営という方法もあります。

・貸会議室やセミナールーム
・シェアオフィス
・パーティールーム
・撮影スタジオ
・カフェスペースやキッチンスペース

さまざまな種類がありますが、用途に合わせて設備を設置すれば経営可能です。撮影スペースなどはある程度の広さが必要ですが、コワーキングスペースや小規模なオフィスであれば狭小地でも十分可能です。レンタルスペースは、1時間1,000円と言った貸し出し方となり、利用者が多ければ月30万円といった高い売り上げも期待できます。

レンタルスペース経営の場合は、立地に合わせたターゲットを絞り込むことが重要です。個人向けなのかビジネス向けなのかターゲットによって必要な設備も変わってきます。必要な設備によっては初期費用が高額になる点も注意しましょう

資材置き場

建築現場用などの資材置き場として活用する方法もあります。資材置き場なら初期費用はかからず維持管理の必要もないため、コストを大きく抑えられます。近くで大きな工事があれば数か月や年単位での契約となる可能性もあるでしょう。

ただし、常に需要があるわけではない点と契約中はトラックの出入りなどで騒音などの近隣トラブルに発展する可能性がある点には注意が必要です。ほかの活用方法が見つかるまでといった短期的な土地活用として向いているでしょう。

狭小地の活用にはこんな方法も…

上記以外の活用方法としては、次のような方法もあります。

・貸店舗
・自動販売機の設置
・広告看板の設置
・キッチンカー用スペース
・カプセルトイ
・証明写真機
・シェア畑
・宝くじ販売所

立地や需要・土地の形状に応じてさまざまな活用方法があるので、検討してみることをおすすめします。上手な活用方法の判断がつかないという方は、一度土地活用の専門家に相談してみるとよいでしょう。

狭小地を活用する際の注意点

狭小地を活用する際の注意点として、次の3つを紹介します。

・土地の形状に合わせた活用方法を選ぶ
・エリアの需要をよく検討する
・悩む場合は土地活用の専門家に相談する

土地の形状に合わせた活用方法を選ぶ

土地活用では広さだけでなく形状も重要なポイントです。歪な形であれば、そのまま活用できず無駄な部分が出てしまいより活用面積が狭くなるというケースもあります。また、土地が傾斜や不均等である場合は、活用前に造成が必要になりコストが高くなる可能性もあるでしょう

形状が正方形であれば、活用しやすい建物を建設することも可能です。反対に、不均等や歪な形の場合は、造成の必要ない自動販売機や看板の設置が適しているでしょう。形状によって活用方法やかかるコストも変わってくるので、形状に合わせて最適な活用方法を検討することが重要です

エリアの需要をよく検討する

土地活用前には、エリアの需要をしっかりとリサーチして活用方法を決めることが重要です。

・周辺の世帯層や利用する人の層
・周辺環境
・周辺のニーズ

自分がしたい土地活用方法であっても、需要がなければコストばかりがかかり土地活用が失敗してしまう可能性が高くなります。エリアの需要をリサーチし、需要に合った土地活用方法を検討することで収益を見込めるでしょう。

悩む場合は土地活用の専門家に相談する

土地活用は土地に合わせた最適な活用方法を選択することが重要です。とはいえ、自分の土地に何が合っているのか判断がつかないという方もいるでしょう。土地活用に悩んでいるなら専門家に相談することをおすすめします。土地活用の専門家なら土地や需要に合わせた最適な活用方法を提案してくれるでしょう。

よくある質問

ここでは、狭小地の活用に関するよくある質問をご紹介します。
狭小地の土地だけ貸す場合の注意点は?
土地として貸し出すことで初期費用をかけずに地代収入を得ることも可能です。しかし、自分で活用するより収益は低くなり、契約にもよりますが基本的に長期間にわたり貸し出すこととなるため、後からほかの活用をしたい場合にできなくなる可能性があります。また、立地条件によっては借り手が現れない可能性もあるので注意しましょう。
狭小地に住宅を建てる際の注意点は?
狭小地に住宅を建てると一般的な住宅よりも居住スペースが限られるため、設備を厳選し生活動線に配慮する必要があります。三階建てや吹き抜け・間取りの工夫で狭小地であっても快適な住宅を建てられますが、建築基準法により高さの制限や容積率などには注意が必要です。狭小地の住宅の実績がある会社に相談しながら間取りを決めていくとよいでしょう。
狭小地を売却する際のポイントは?
狭小地はローンが組みにくく、現金一括か高金利のローンを利用しなければ購入できないケースが多いため売りにくいと言われています。土地の特徴を整理し強みを理解したうえで売却方法を検討することが大切です。売却する場合は、狭小地に強い不動産会社への仲介や買取・隣地の所有者への打診を検討すると売りやすくなるでしょう。詳しくは狭小地売却の記事を参照ください。

まとめ

狭小地の土地活用について触れながら具体的な土地活用方法をご紹介しました。狭小地には狭小地に合った土地活用方法があります。土地の形状や周辺ニーズを踏まえたうえで最適な活用方法を選択することで、狭小地であっても十分収入を得ることが可能です。土地に合った土地活用方法を見つけるには、土地の特徴を整理し、自分で知識をつけて情報を収集するだけでなく、プロの意見を取り入れることもおすすめします。

ただし、プロの意見を取り入れる場合は最初から1社に絞ると、その相手が得意とする土地活用法に誘導される可能性もあるため、基本的には複数社に相談するべきです。土地活用について、複数社に相談するのであれば、一括プラン請求を利用しましょう。物件情報を入力するだけで、複数社からその土地に適した土地活用法の提案を受けることができます。

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逆瀬川 勇造

監修逆瀬川 勇造

【資格】AFP(2級FP技能士)/宅地建物取引士/相続管理士

明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。

大学在学中に2級FP技能士資格を取得。
大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より父親の経営する住宅会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。

●紹介されている情報は執筆当時のものであり、掲載後の法改正などにより内容が変更される場合があります。情報の正確性・最新性・完全性についてはご自身でご確認ください。
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