【狭い土地でも大丈夫?】形と広さ・坪数からオススメの土地活用方法をご紹介!

  • 公開日:
  • 2018年8月31日
  • 更新日:
  • 2018年10月30日
【狭い土地でも大丈夫?】形と広さ・坪数からオススメの土地活用方法をご紹介!
入り組んだ地形で狭い土地だからと土地活用を諦めてはいませんか。

100坪がないとできないことがあれば、30坪だからこそできることもあります。土地活用にあたっては、その土地の広さや形に最適な方法が存在します。この記事では、土地の広さ(坪数)や形から検討可能な土地活用についてご紹介いたします。

土地活用は、土地の形状・地形によって、最適解は異なります。
土地の形や広さでお悩みであれば、プロからアドバイスを受けてみましょう。

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目次

【四角・三角・・旗竿地】土地の形の種類を把握しよう

土地の形はさまざまありますが、特徴的な形としていくつかに分類することができます。

1.正方形の土地
2.長方形の土地
3.三角形の土地
4.旗竿地

それぞれ詳しく見ていきましょう。

1.正方形の土地

正方形の土地は上手に使えそうな気がしますが、同じ坪数であれば小さく感じられることが少なくありません。建物を建てる場合、駐車場を配置すると残りの土地にうまく建物が入らないこともあります。とはいえ、一般的には使いやすい部類の形でしょう。正方形の土地に近い形として平行四辺形のものや台形のものもあります。平行四辺形や台形のものについては、基本的に正方形に近ければ近いほど使いやすく、遠ければ遠いほど使いづらくなります。

2.長方形の土地

土地は、正方形の土地より長方形の土地のほうが使いやすいことが少なくありません。

建物を建てるのであれば、一般的に正方形の建物より長方形の建物のほうが中も広く感じられます。また、駐車場の配置も長方形の土地のほうがやりやすいです。奥に長い土地であれば、斜めに線を引いて車を並べることで土地を効果的に活用できますし、横に長い土地であれば前面に車を並べることができるでしょう。ただし、あまりにも間口が狭い土地だと極端に使いづらくなります。

こうした土地は「うなぎの寝床」と呼ばれますが、建物を建てるのが難しく、駐車場経営やトランクルーム経営でも、車や設備をうまく配置できるかをよく検討する必要があります。

3.三角形の土地

三角形の土地は不整形地の代表です。三角形の角のところはうまく活用するのが難しいです。植物を植えたり、看板を設置したりとうまく活用する必要があるでしょう。ただ、太陽光発電システムを設置するための土地として使うのであれば、不整形地であっても特に問題ありません。

4.旗竿地

旗竿地とは、土地に至るまでの間に細い通路のある形の土地で、土地の部分を旗、細い通路部分を竿と見立ててこう呼ばれます。竿の部分も敷地面積に含まれるため、実際の土地は敷地面積より小さく見えます。

竿の部分の周囲は他人の土地のため、別の建物が建っている場合は道路から土地が見えづらく、日当たりも悪くなります。戸建賃貸であれば、竿の部分を駐車場として使うこともできます。

土地の評価に影響を与える特徴とは?

土地の評価には、以下のような項目が影響を与えます。

1.奥行きの長さ
2.間口の広さ
3.がけの有無
4.不整形地

1.奥行きの長さ

土地の奥行きの長さが極端に短かったり、一定以上長かったりすると土地の評価にマイナスの影響を与えます。例えば、国税庁の発表する相続税路線価などで算出する土地の奥行きの長さに応じた補正率は以下の通りです。

地区区分
/奥行距離
ビル街地区高度商業地区繁華街地区普商業・併用地区普通住宅地区中小工場地区大工場地区
4未満0.800.900.900.900.900.850.85
4以上6未満0.920.920.920.920.900.90
6以上8未満0.840.940.950.950.950.930.93
8以上10未満0.880.960.970.970.970.950.95
10以上12未満0.900.980.990.991.000.960.96
12以上14未満0.910.991.001.001.000.970.97
14以上16未満0.921.001.001.001.000.980.98
16以上20未満0.931.001.001.001.000.990.99
20以上24未満0.941.001.001.001.001.001.00
24以上28未満0.951.001.001.000.991.001.00
28以上32未満0.961.000.981.000.981.001.00
32以上36未満0.971.000.960.980.961.001.00
36以上40未満0.981.000.940.960.941.001.00
40以上44未満0.991.000.920.940.921.001.00
44以上48未満1.001.000.880.920.911.001.00
48以上52未満1.000.990.870.900.901.001.00
52以上56未満1.000.980.860.880.881.001.00
56以上60未満1.000.970.850.870.871.001.00
60以上64未満1.000.960.840.860.860.991.00
64以上68未満1.000.950.830.850.850.981.00
68以上72未満1.000.940.820.840.840.971.00
72以上76未満1.000.930.810.830.830.961.00
76以上80未満1.000.920.810.820.830.961.00
80以上84未満1.000.900.810.810.820.931.00
84以上88未満1.000.880.810.800.820.931.00
88以上92未満1.000.860.810.800.810.901.00
92以上96未満0.990.840.810.800.810.901.00
96以上100未満0.970.820.810.800.810.901.00
100以上0.950.800.810.800.800.901.00

例えば、普通住宅地区であれば、奥行きが8mまでであれば評価が低く、また24m以上でも評価が下がります。普通住宅地区で奥行きが7mしかなければ、補正値は0.95となり、評価額が1,000万円の場合は1,000万円×0.95=950万円となります。

2.間口の広さ

間口の広さも土地の評価に影響があります。国税庁の間口狭小補正率表では、以下のようになっています。

地区区分
/奥行距離
ビル街地区高度商業地区繁華街地区普商業・併用地区普通住宅地区中小工場地区大工場地区
4未満0.850.900.900.900.800.80
4以上6未満0.941.000.970.940.850.85
6以上8未満0.971.001.000.970.900.90
8以上10未満0.951.001.001.001.000.950.95
10以上16未満0.971.001.001.001.001.000.97
16以上22未満0.980.991.001.001.001.000.98
22以上28未満0.991.001.001.001.001.000.99
28以上1.001.001.001.001.001.001.00

どの地区においても間口が狭いとマイナスの評価となります。例えば、普通住宅地区であれば間口8mまでがマイナス評価となります。なお、間口の広さが2m以下だと接道義務を満たさず、建物を建てられないため注意が必要です。

3.がけの有無

土地の上や下に2mを超える崖があると、建物が建てられないか、建てられても制限がかかったり、補強したりしないといけないことがあります。これをがけ条例と呼びます。がけ条例に引っ掛かる場合は、擁壁を設けたり、建物の基礎を強化したりするための費用がかかるため、土地の評価も下がってしまいます。

規制の内容は都道府県ごとに異なります。お住まいの地域がどのような内容となっているかはあらかじめ調べておきましょう。東京では、「高さ2mを超えるがけの下部から、がけの高さの2倍以内に建物を建築する場合には、高さ2mを超えるよう擁壁を設けなければならない」と定められています。

4.不整形地

三角形に近い土地や、台形で上底と下底の差が大きいなど、不整形地の場合も土地として使いづらく、マイナスの評価が下されます。

土地の広さ別土地活用法

ここからは、ここまでお伝えしてきた土地の分類や形も踏まえつつ、土地の広さに応じた土地活用法をお伝えします。

1.狭小地にオススメの土地活用法

土地の広さが30坪程度までの狭小地であれば、駐車場経営や戸建賃貸、トランクルーム経営がオススメです。

駐車場経営

駐車場経営では、狭い敷地にできるだけ多く車を停められるよう配置を工夫する必要があります。しかし、あまりぎゅうぎゅうにしてしまうと車を停めるのが大変で、月極駐車場でもコインパーキングでも、利用者が減ってしまいます。

収益性のために台数を確保しつつ、敷地内での転回もできるよう、敷地内で他の車とぶつからないよう、うまく配置すると良いでしょう。

駐車場経営の特徴とメリット・デメリット

戸建賃貸

30坪以下の狭小地に戸建賃貸を建てる場合は、ファミリーでの利用も考えて駐車場2台は確保した上で建物を建てられるようにしたほうが良いでしょう。

土地の形が正方形に近いと、車は縦列駐車になってしまう可能性もあります。建物の2階部分を駐車場にするビルドインガレージを検討しても良いですが、建物にかかる費用が高くなるため採算が悪くなる点に注意が必要です。

トランクルーム経営

トランクルーム経営は設置できるトランクルームの数は少なくなりますが、土地が小さくても運用可能です。ただ、車で荷物を持ってくる人の利便性も考えて車を置けるスペースは確保しておいたほうが良いでしょう。

トランクルーム経営の特徴とメリット・デメリット

2.100坪程度の土地のオススメの土地活用法

100坪程度の土地でのオススメは、アパートや複数の戸建賃貸による土地活用です。

アパート経営

土地の広さが100坪程度になるとアパート経営を考えることができます。土地の形は駐車場の確保も考えて正方形や長方形に近い形のほうが良いでしょう。

なお、地方の場合、大学生などをターゲットにして入居者を集める場合は1室1台、ファミリーをターゲットにする場合は1室2台の駐車場は確保できるようにすると入居者を集めやすくなります。

アパート経営の特徴とメリット・デメリット

複数の戸建賃貸

100坪土地に、2〜3戸の戸建賃貸を建てて入居者を募ります。戸建賃貸は基本的にファミリーをターゲットにするため、1戸2台の駐車場を確保します。

建物の配置と駐車場の配置、外構についてもよく考える必要がありますが、間口の広い土地のほうが配置しやすいでしょう。

3.100坪以上の土地のオススメの土地活用法

100坪以上の土地になると、いろいろな活用法が考えられます。立地によって、立地が良いのであればマンション、郊外であれば老人ホームや太陽光発電システムなどによる土地活用が考えられます。

マンション経営

100坪以上の土地になるとマンション経営が考えられます。アパート経営と同じく、ターゲット次第で1戸あたりの駐車場の確保をできると、入居者の募集もしやすくなります。土地の形はできるだけ正方形や長方形に近い形のほうが配置しやすいでしょう。

初期費用が高額になるため、部屋数を何部屋にして、1室の想定家賃はいくらで、総収入がいくらかなど、しっかり資金計画を立てて取り組むことが大切です。

マンション経営の特徴とメリット・デメリット

老人ホーム経営

100坪以上の土地の内、比較的郊外にある土地であれば老人ホームの経営が考えられます。こちらも、アパート・マンションと同じく駐車場の確保が必要なため、できるだけ正方形や長方形に近いほうが良いでしょう。

老人ホームは一般的には老人ホームの運用事業者の要望に合わせて建物を建てる形が多いので、事業者に気に入ってもらうためにもパッと見て分かる土地の形はより重要でしょう。ただ、郊外で500坪〜など大きくなればなるほど、不整形地であっても角の部分を駐車場として使えるようになり、形の重要性が薄れていきます。

太陽光発電システム

100坪以上の土地で、建物があまり建たないような郊外の土地であれば太陽光発電システムの運営がオススメです。太陽光発電システムの設置は、土地の形がいびつでも特に問題はありません。

不整形地であっても、間口が狭くても、奥行きが長くてもそれに合わせて太陽光発電システムを設置すれば良いだけです。

まとめ

土地の種類や形、坪数についてご説明し、それぞれにオススメの土地活用法をご紹介しました。

土地活用にはさまざまな方法があり、それぞれ想定される収益や費用、設備導入にかかる費用など異なります。それらの収益性から決めるのではなく、土地の立地や形などから、その土地に適した土地活用法を見つけたほうが成功の可能性を高められます。土地の立地や形、広さに適した土地活用法を見つけるためには、自分で知識を入れながら考えつつ、プロの意見を取り入れることをおすすめします。

ただし、プロの意見を取り入れる場合は最初から1社に絞ると、その相手が得意とする土地活用法に誘導される可能性もあるため、基本的には複数社に相談するべきです。土地活用について、複数社に相談するのであれば、一括プラン請求を利用しましょう。物件情報を入力するだけで、複数社からその土地に適した土地活用法の提案を受けることができます。

土地活用は、土地の形状・地形によって、最適解は異なります。
土地の形や広さでお悩みであれば、プロからアドバイスを受けてみましょう。

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【監修】逆瀬川勇造

【監修】逆瀬川勇造

【資格】AFP(2級FP技能士)/宅地建物取引士/相続管理士

明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。

大学在学中に2級FP技能士資格を取得。
大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より父親の経営する住宅会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ~造成、不動産売買に携わる。

※紹介されている情報は、記事公開当時の内容となります。