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目次
面白い土地活用って何がある？話題の15選
土地活用と聞いて真っ先に思い付くのはアパート・マンション経営ですが、最近ではさまざまな土地活用のバリエーションが誕生しています。建物を所有して賃貸するだけではなく、看板や機械を設置して収益機会を生み出す手法も現れています。
それでは15種類の厳選した土地活用の方法をみていきましょう。
それでは15種類の厳選した土地活用の方法をみていきましょう。
1．ガレージハウス経営
ガレージハウスとは、1階に駐車スペースを設けた建物で、住戸＋ガレージ、オフィス＋ガレージなど所有者の嗜好に合わせたさまざまな使い方が可能です。
ガレージは、車を停めておくほか隠れ家的な趣味のスペース、小さなショップや塾の経営、道具・機材・資材置き場など思い思いの利用方法が考えられます。収益はガレージハウスを賃貸することによる家賃収入です。
ガレージは、車を停めておくほか隠れ家的な趣味のスペース、小さなショップや塾の経営、道具・機材・資材置き場など思い思いの利用方法が考えられます。収益はガレージハウスを賃貸することによる家賃収入です。
2．ロードサイド店舗
ドラッグストア、ファーストフードレストラン、コンビニエンスストアなどを幹線道路沿いに建設するロードサイド店舗の運営は、以前より行われてきた土地活用方法です。
事業用定期借地権を設定して土地を単に賃貸する方法と、土地所有者が建物を建築して事業者に土地建物を一括してリースする方式があります。建築資金の資金調達は、多くの場合テナントが「建設協力金」を土地所有者に預け入れる（融資する）形で行われます。
事業用定期借地権を設定して土地を単に賃貸する方法と、土地所有者が建物を建築して事業者に土地建物を一括してリースする方式があります。建築資金の資金調達は、多くの場合テナントが「建設協力金」を土地所有者に預け入れる（融資する）形で行われます。
3．貸し農園
貸し農園は、区画に分けられた農地を一般の消費者に貸し出して、家庭菜園の延長のようなかたちで農業を楽しんでもらう土地活用の方法です。貸し農園を運営する会社に土地を一括賃貸して、家賃を受け取ります。
農地を耕したり整備したりする道具は現場に用意しておき、利用者は気軽に野菜の生育と収穫が楽しめます。最近では、農業のノウハウをサポートするサービスもあるようです。
農地を耕したり整備したりする道具は現場に用意しておき、利用者は気軽に野菜の生育と収穫が楽しめます。最近では、農業のノウハウをサポートするサービスもあるようです。
4．等価交換
等価交換は、所有する土地を提供する代わりに土地上に建設される建物の一部の所有権を取得する方式です。数筆の土地をまとめて再開発される時によく行われる方式で、所有土地と土地上に建設されるマンションの一室を交換するなどの例があります。
実態としては土地を売却して建物を取得することになるため譲渡所得税が気になるところですが、一定の要件のもとに課税の繰り延べ特例を適用することができます。
実態としては土地を売却して建物を取得することになるため譲渡所得税が気になるところですが、一定の要件のもとに課税の繰り延べ特例を適用することができます。
5．コレクティブハウス
コレクティブハウスとは、入居者が独立の住戸を持ちながら、キッチンやラウンジなどの共用スペースで入居者同士の交流を楽しむことができるマンションです。
学生向けのシェアハウスと似ていますが、コレクティブハウスの中には建設前から入居者を決め、入居者が協議して家賃を決定したり共同施設の設置を決定したりするものもあります。入居者同士のコミュニティーづくりを重視した共同住宅といえます。
学生向けのシェアハウスと似ていますが、コレクティブハウスの中には建設前から入居者を決め、入居者が協議して家賃を決定したり共同施設の設置を決定したりするものもあります。入居者同士のコミュニティーづくりを重視した共同住宅といえます。
6．自販機や証明写真機などの機器の設置
自動販売機、証明写真機、コインロッカーやカプセルトイなどを置くのも手軽にできる土地活用です。機器の設置事業者に土地を賃貸するのみですので、大きな収入は望めませんが、限られたスペースを有効に活用でき、撤去も容易にできるため、余ったスペースがあれば積極的に設置を考えたいところです。
7．コワーキングスペース
都内に限らず、地方でも増えているコワーキングスペースやシェアオフィス。コワーキングスペースを運営する事業者からの賃貸収入が主な収入源になります。
最近では、カフェを併設したり、古民家をリノベーションしたりするなどさまざまな事例が生まれています。働く場所を選ばない現代人向けに今後需要が見込まれる活用方法といえるでしょう。
最近では、カフェを併設したり、古民家をリノベーションしたりするなどさまざまな事例が生まれています。働く場所を選ばない現代人向けに今後需要が見込まれる活用方法といえるでしょう。
8．保育園経営
首都圏を中心に待機児童の問題が表面化してから、さまざまな施策がとられてきましたが、まだまだ保育園は足りていません。ある程度まとまった土地が必要で大きなプロジェクトになりますが、立ち上げから運営面までコンサルティングしてくれる会社があります。
事業形態としては土地の事業用定期借地や土地・建物の一括リースがあります。
事業形態としては土地の事業用定期借地や土地・建物の一括リースがあります。
9．マンション向けモデルルーム
マンションデベロッパーに土地を賃貸し、デベロッパーがモデルルームを建設します。駅近の場所に建設されることが多いですが、まとまった広さがあれば、ロードサイドでの活用例もよく見かけられます。モデルルームは簡易なつくりになっており役割を終えれば撤去されるため、比較的短期間の土地活用に適しています。
10．看板の設置
広告看板を設置して家賃を受け取る方式です。幹線道沿いであれば比較的小さな土地、また変形地でも看板の設置は可能ですので、活用が難しいと思っている土地でも活用の道が開けるかもしれません。
もっとも、収益性という面ではそれほど期待できず、年間契約で数万円から十数万円が相場となっています。
もっとも、収益性という面ではそれほど期待できず、年間契約で数万円から十数万円が相場となっています。
11．複合型駐車場
月ぎめ駐車場やコインパーキングに店舗やトランクルーム、コインランドリー、太陽光発電設備などを併設して収益力を高めたものです。駐車場やコインパーキングは初期費用が安価で手軽に始めることができるものの、収益性の面ではほかの土地活用に見劣りします。複合型駐車場はこの欠点を補おうとしたものです。
12．キャンプ場
キャンプ場やグランピング施設も最近人気になってきました。一人キャンプ用に区画が分かれている所やキャンピングカー専用の施設などさまざまな特色を持たせることができます。
キャンプ場向け土地を購入したい投資家も増えていますが、最低限のインフラ（電気・水道など）は必要であること、土砂災害や不法投棄の可能性については事前にチェックする必要があります。
キャンプ場向け土地を購入したい投資家も増えていますが、最低限のインフラ（電気・水道など）は必要であること、土砂災害や不法投棄の可能性については事前にチェックする必要があります。
13．トランクルーム
トランクルームとは、個人向けの貸し出し倉庫です。1～3㎡程度の部屋に分けて仕切りを設け、部屋ごとに月ぎめで賃貸します。
とくに自宅に収納場所が少ない首都圏では人気で、さまざまな広さのトランクルームが建設されているほか、商業ビルのワンフロアがトランクルームになっている事例もあります。
とくに自宅に収納場所が少ない首都圏では人気で、さまざまな広さのトランクルームが建設されているほか、商業ビルのワンフロアがトランクルームになっている事例もあります。
14．カーシェアスペース
多くはコインパーキングに併設されてカーシェアリングを提供するサービスです。
カーシェア事業者に駐車場を賃貸するのみであれば、収入は駐車場運営と大きく変わりませんが、カーシェアの運営も自分で行えば収益性は高まります。エリアによって収益はかなり左右されますが、オフィスが多いエリアであれば安定的な法人利用が見込まれます。
カーシェア事業者に駐車場を賃貸するのみであれば、収入は駐車場運営と大きく変わりませんが、カーシェアの運営も自分で行えば収益性は高まります。エリアによって収益はかなり左右されますが、オフィスが多いエリアであれば安定的な法人利用が見込まれます。
15．ゲストハウス
ゲストハウスとは、相部屋（ドミトリー）を基本とする低価格で泊まることができる宿泊施設です。多くは共用のリビング・ラウンジが用意されており、宿泊者同士のコミュニケーションを重視した施設になっています。
インバウンド旅行者がこれから増えていくことが予想されますので、安価で宿泊できるゲストハウスの需要も今後増えるかもしれません。
インバウンド旅行者がこれから増えていくことが予想されますので、安価で宿泊できるゲストハウスの需要も今後増えるかもしれません。
面白い土地活用を選ぶメリットとは
一般的なアパート・マンションは一定のニーズがあるために安心できますが、エリアによっては供給過多となっている所もあります。今回紹介した面白い土地活用ではエリア特有のニーズ、時代に合ったニーズをくみ取ることで差別化でき、競争力のある賃料単価を設定することが可能となります。
差別化できる
既存の土地活用とは差別化された方法を採用することで、新しいニーズを掘り起こすことができます。その結果、安定した収益を上げることができ、家賃収入も安定します。
同じようなアパート・マンションの土地活用のみでは、ほかのアパマンとの競合にさらされ、空室リスクの不安にさいなまれることにもなりかねません。
同じようなアパート・マンションの土地活用のみでは、ほかのアパマンとの競合にさらされ、空室リスクの不安にさいなまれることにもなりかねません。
賃料単価が上がる
土地上で行っている事業がうまくいっていれば、おのずと賃料単価は上がっていきます。好立地の土地は複数のテナントが目をつけているものです。提案が競合する場合には、家賃アップの交渉がしやすくなりますので、複数のテナントに提案を依頼して、もっとも条件のよいテナントと契約を結ぶというやり方もあります。
貸す空間や時間単位を細かくして賃料単価を上げる「不動産アービトラージ」を取り入れることで、土地の収益性を高めることが可能になります。
立地を生かせる
土地によっては活用方法が限られてしまうこともあります。それでも活用方法をたくさん知っていれば、いろいろな可能性を検討することができます。まったく活用できないと思っていた土地が看板を設置するだけで利益を生み出すケースもあるのです。立地を生かした活用方法で収益の最大化を目指しましょう。
面白い土地活用を成功させるには
面白い土地活用であっても、成功のポイントはアパート・マンションの場合と同じです。事前に緻密なマーケティングを余裕のある事業計画を立てておくことは大切です。また、活用がうまくいかなかった時にどう撤退するかということも重要な検討事項です。
ニーズや将来性を見極める
面白い土地活用は今までにないニーズを探っていくものが多いために、ニーズや将来性を見極めることが肝要です。人気爆発とメディアで特集されていたとしても、一部のエリアのみで盛り上がっているだけのことかもしれません。対象土地の立地に合った活用方法かどうかを改めて検討してみる姿勢が大切です。
収支計画を正確に描く
事業用定期借地の場合には所有者側での支出がないために収支計画のブレは少なくなります。一方で収益性という面では今ひとつです。
借入などの資金調達しなければならない大きなプロジェクトになると元利払いをきちんと支払えるだけの収益性が見込めるかどうかを念入りに検討する必要があるでしょう。今回紹介した活用方法は長期のもの、短期のものとさまざまですので、事業期間を考慮した収支計画の立案が求められます。
借入などの資金調達しなければならない大きなプロジェクトになると元利払いをきちんと支払えるだけの収益性が見込めるかどうかを念入りに検討する必要があるでしょう。今回紹介した活用方法は長期のもの、短期のものとさまざまですので、事業期間を考慮した収支計画の立案が求められます。
リスク対策を講じておく
土地（および建物）と一括して一社に賃貸する場合には、テナントの信用力および対象地での事業がうまくいくかがカギになります。信用のおけるテナントでも、事業がうまくいかなければ撤退しますので、その時点で建物の資金調達分はどうなるのかということについて、事業計画の時点で明らかにしておきましょう。また、必要な損害保険はきちんと付保しておくべきです。
出口戦略を持つ
出口戦略とは、投資事業をどのように終了させるかの戦略を言います。売却、撤去、転用などいくつかの方法がありますが、とくにうまくいかなかった時にどうするかは問題です。シェアハウスなどニッチなニーズを狙うものほど売却・転用しにくいこともありますので、事前のマーケティングが重要になってきます。
信頼できるパートナーを選ぶ
土地活用の検討には、建築基準法・都市計画法、地域の条例などさまざまな専門的知識・技術が不可欠です。信頼できるパートナーとの二人三脚でないと土地活用を成功させることは難しいでしょう。パートナー探しにお困りの際には、ぜひ土地活用一括相談をご利用ください。
まとめ
土地活用が成功するか否かは、土地活用によって行う事業が成功するかどうかにかかっています。信用できる事業者だからと任せきりになっていると、突然の撤退に見舞われるということにもなりかねません。マーケティングや事業計画立案については専門家の助けを借りながら自分で納得がいくまで試行錯誤すべきでしょう。
アパート・マンションのほかにも面白い土地活用方法はたくさんありますので、ぜひ研究してみてはいかがでしょうか。
アパート・マンションのほかにも面白い土地活用方法はたくさんありますので、ぜひ研究してみてはいかがでしょうか。
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この記事の監修者
徳田 倫朗
宅地建物取引士
株式会社イーアライアンス代表取締役社長。中央大学法学部を卒業後、戸建・アパート・マンション・投資用不動産の売買や、不動産ファンドの販売・運用を手掛ける。アメリカやフランスの海外不動産についても販売仲介業務の経験を持ち、現在は投資ファンドのマネジメントなども行っている。
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